论小区停车位的权属

法律专业毕业论文论小区停车位的权属【摘要】随着我国经济的发展，住宅小区停车位问题已经令人堪忧，为了解决由此带来的纠纷，我们有必要面对此问题。

我国小区停车场所分为两种形式：车库和停车位。

停车位又分为地下停车位，地面停车位。

由于停车位的不尽相同，小区停车位的权属就应分类而论。

对此问题，我国法律法规只有寥若星辰的几条提及过，但都没有明确划分小区停车位的权属。

纵观世界各国关于小区停车位权属的规定大同小异，对于独立的停车库要么采用属于开发商的规定，要么采用意思自治原则，由当事人约定；而对于不具有独立的建筑物特征的停车位，一般都约定属于小区业主共有。

这些规定，都给我国关于小区停车位的权属问题，提出了借鉴之路。

我国应该通过法律法规对此明确规定，；力求降低由此带来的一系列的纠纷，也明确广大业主、房地产开发商、物业公司的权利，促进我国法治的完善。

关键词：小区停车位的分类，小区停车位的权属，建筑物区分所有权目录摘要绪论一、我国小区停车位的分类（一）按照小区停车位权属取得的时间分类（二）按照小区停车位的空间位置分类1、小区车库2、地面停车位3、地下停车位4、地上停车位二、现有立法造成我国小区停车位的权属不明（一）没有充足的法律法规规定是造成小区停车位混乱的主要原因（二）《物权法》第七十四条规定属本末倒置（三）小区停车位的约定取得适用上有难度三、其他国家、地区对小区停车位权属的相关规定（一）日本（二）德国（三）法国（四）我国台湾（五）我国澳门四、我国关于小区停车位权属的不同学说（一）合同确定论（二）推定归属论（三）销售成本收益归属论（四）登记凭证确权论结语参考文献绪论众所周知，在经济发展中产权规则是其基本原则，由于我国经济的发展速度相对比较快，很多经济规则滞后于经济的发展。

越来越多的矛盾集中在房地产及其相关的项目当中。

目前随着我国私家车的增多，小区停车位日益紧张，住宅小区内停车位究竟属于何人已经成为社会争议的焦点。

然而目前我国《物权法》、《房地产法》一级其他的法律法规，均未对住宅小区停车位的产权归属做出明确而细致的规定，各种媒体争先恐后的报道这一社会现象，各个法院对于此类问题引发的纠纷也没有做出统一的判决，于是各界人士都参与了此问题的讨论。

剖析小区停车位的类型和特点，有助于澄清小区停车位权属的混乱局面，减少纠纷，维护市场经济的正常秩序。

一、我国小区停车位的分类（一）按照小区停车位权属取得的时间分类小区停车位的权属，从时间上可以分为两类：第一类权属为小区停车位的初始所有权，这类所有权为开发商所有，即当小区停车位开发时，所有权是归开发商所有的。

第二类权属为小区停车位的后继所有权，指在开发商将全部房屋出售给业主后，停车位的所有权转移到哪里的问题。

这是两类不同性质的所有权，不能相互混淆。

①（二）按照小区停车位的空间位置分类1、小区车库是指小区内建造的专门的停车设施，其相互间由墙壁隔开，四周范围明确，具有独立的入口，已成为与住房相区别的、独立的特定物②。

2、地面停车位是指直接设置在小区地面，以划线的方式明确停车位空间的停车单位，比较常见的就是开发商或者物业管理公司在小区的道路两旁或小区空地上划线分割出许多停车位，提供给车主使用，并收取一定的停车费。

一般需要得到政府颁发对的《建设规划许可证》。

3、地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位4、地上停车位此类又分为楼房首层架空层停车位和楼房屋顶平台停车位。

楼房首层架空层停车位是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。

楼房屋顶平台停车位是指小区商品房楼顶平台上设置的停车位。

目前地上停车位的使用率不是很高，但随着经济的发展和对车位的需求，这种形式车位也会逐渐多起来。

二、现有立法造成我国小区停车位的权属不明虽然在我国小区停车位的类型争议不大，但是关于各种类型的归属却是没有统一的标准。

不仅如此，混乱的小区停车位权属还引发了许多的纷争。

据《淄博晚报》报道：“现在小区门前已经交通阻塞了，想进的进不去，想出的也出不来，我们小区居民的私家车真是有家难回啊”淄博市张店区恒基花园的侯先生反映，没有购买或租赁该小区地下车库的私家车业主都被拒之门外，不能进小区。

《南方日报》也报道：“目前清远市区小区的车位价格在7万—16万元之间，一般在10万元左右，不少业主感叹车位比车贵，纷纷表示不能接受。

”《法怡网》说：“欣欣家园住宅小区的业主认为自己拥有小区地下停车场的所有权，但开发商却坚决否认，还把小区的停车位租给隔壁一家公司使用。

欣欣家园小区的业主把开发商起诉到了法院”。

各种矛盾的关键在于，小区停车位的权属相当混乱，既没有明确的标准，也没有统一的界定。

那么是什么造成这种混乱的局面呢？（一）没有充足的法律法规规定是造成小区停车位混乱的主要原因目前我国关于住宅小区停车位的权属的争端，迫切需要得到解决。

从总体来看，我国法律法规关于小区停车位的权属的规定，用墨太少。

翻遍《物权法》、《房地产法》、《土地管理法》以及其他法律法规，也都是只有寥寥可数的几条规定。

而我国小区停车位的现状，迫切的需要按照小区停车位的分类，将其权属、业主可开发商各自的权利义务等明确的规定在法律法规中，做到有法可依，以减少因小区停车位权属所带来的混乱局面。

同时，也迫切需要地方性法规发挥其作用，出台明确的规定，迅速的缓解住宅小区停车位的权属争端所带来的纠纷。

因此，具备充足的法律法规，是目前小区停车位混乱的主要的、最快捷的途径（二）《物权法》第七十四条规定本末倒置由于车库、车位的归属问题，涉及到了广大业主的切身利益。

因此，《物权法》第74条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。

规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区居民的需要。

这种规定确定了广大业主对小区车位、车库的优先使用权，单从使用顺序上来讲，是保护了广大业主和开发商的利益的。

但是该条规定用优先使用权避开了小区停车位的权属问题，小区停车位的权属仍处于待定的状态。

小区停车位的权属都没有得到解决，那么怎么实现优先使用权？在实践中，有相当部分的小区停车位所有权是靠业主用对价换取的，但出售停车位的天价又使得大多数业主望而叹止。

有人质疑：“什么是应当首先满足业主的需要？怎么才算满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买都买不起，又怎么满足业主的需要？”这些问题反映出一个核心——先解决权属问题，才能考虑优先使用权问题。

（三）小区停车位的约定取得适用上有难度一般情况下，停车位的权属有法定与约定两种形式，《物权法》第74条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

”采取了约定的形式。

但从国外的制度看，没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决，且法定优先，约定作为补充。

初看我国法条，该条的规定在小区停车位的权属还没有明确规定的情况下对当事人意思自治的一种尊重。

从目前我国多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属使用有的是业主购买的，有的是开发商附赠的，有的是业主承租的，一般都有约定。

但因开发商所处的优势地位，多数开发商都奖停车位约定归自己所有，所以该规定可能不利于业主的利益。

三、其他国家、地区对小区停车位权属的相关规定关于小区停车位权属从世界各国立法例来看，各有特色，不太统一。

我们来看看各国立法，通过对比各国法律法规与我国法律法规的不同之处，力求找到借鉴。

（一）日本在日本，区分所有建筑物附设之停车场被分为两类：一为屋外停车场，通常是在建筑物基地划出明显的界线而形成；另一为屋内停车场，指在区分所有建筑物内设置的停车场，一般设在区分所有建筑物的地下一二层，但也有设在屋顶平台上的。

对屋外停车场日本的司法实践及立法均将其视为共用部分，并可得为特定区分所有权人或区分所有人以外的其他人利用权，且该专用应予以公示。

对屋内停车场的权属日本学界存有争议，法院判例各一。

日本最高法院于昭和56年6月18日的判决中表明支持专有部分见解的立场，从而使其在日本的司法实践中占据了绝对的主流地位⑤。

而日本学界认为，由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的，最高法院奖地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的，故建议应当通过公用部分的专有使用权来进行处理。

（二）德国大陆法系的传统国家——德国，其民法典对停车位问题并没有作出规定，而是于1973年修订《住宅所有权法》时得到了明确，该法的第3条第2项“以持久性界标表明范围之停车场，视为有独立性之房间”⑥。

由此可见，地上、地下之停车场都具有和房屋同样的性质，可以设“专有所有权”，并可以取得房产权⑦。

因此在德国车库作为一种独立的物，其所有权可由开发商自由出售给小区内的业主，而不是作为从物，直接归全体业主所有。

其优点在于保护了开发商和小区居民中不需要车库的业主的利益，其可以不用支付该车库的分摊费用。

应明确的是，即使小区内的停车位属于全体业主共同共有，对停车位享有专用使用权的业主也可以在小区内的业主之间自由转让其使用权。

（三）法国另一个传统大陆法国家——法国，在其1950年的《都是计划法》当中也规定了“居住区域与停车区域得为分别的不动产”新公寓的建造者负有一项法律的义务：在建筑物基地内，按一户一空间的标准为住户涉及停车场。

学界及司法实践认为，区分所有建筑物之居住区域与停车区域为分别的不动产，即停车位必须另行购买；并且该区分所有建筑物之居住着以外的人，亦可购买基地内之停车位。

（四）我国台湾1991年4月台湾‘内政部’营建署命令“日后建筑物在地下室依法附建的放空避难室兼停车空间，应视为‘公共设施’，不准登记为个人私有，也不准分割零售”⑥。

林永订：《论地下室停车位的所有权与使用权》，载《军法专刊》第5期。

该规定将停车位视作公共设施，并依附于专有部分。

对此，台湾学者也有不同的看法，认为停车位既可以成为所有权而单独登记，也可作为共有部分进行专有使用⑦。

（五）我国澳门澳门地区民法典1315条规定：“分层建筑物中之车位，如其所占之空间被适当定界，且可自接通往分层建筑物之某一共同部分或街道者，亦可以为独立单位，即使该等车位之间并费相互区别及分离者亦然。

被适当定界之空间系指以不能除掉之方式划分相邻之分区范围，当中标明本身之编号或名称。

”可见，澳门地区民法典与德国法相似，也把一部分车库作为独立的物。

但除了该特定的车位外，对于其他类型的停车位，澳门地区民法未作专门的规定，一般认为其属于全体业主共同共有。

这些大陆法国家和地区关于停车位的有关规定，对同属大陆法系的我国都有借鉴之处。

总体来看，各国的规定大体一致，即小区停车位属于全体业主共有，停车位只可在小区业主之间进行转让；如果小区的停车位为独立的物，则立法各异，一般允许开发商与业主协商确定其所有权。