某化妆品商场招商指引
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Q2： 商场定位为化妆品主题是否能够吸引足够的客流前来消费？ Ans:在体育西路、天河城附近从来就不缺乏客流，据统计，天河城平日的客
流在 40 万以上，周六、周日在 100 万以上，本商场就在天河城旁边， 位于广州地铁 G 出口处，且处在广州新城市中轴线上，体育西路是天河 城通往珠江新城的必经之路，优越的地理位置必然不会缺少客流，在一 个成熟的商圈——天河商圈的核心位置，我想客流不会是一个问题。另 外，本商场化妆品主题商场的定位在天河商圈内比较稀缺，错位化的定 位将会在天河商圈中赢得商机，此外商场内除了引进化妆品商家外，还 搭配了服装、小食餐饮、皮具类商家，以此丰富商场经营类别，满足消 费者一站式购物需求。
5%
b) 公共交通现状 商圈地处城市新中轴线位置，盘踞成熟的广州中央商务圈核心点，商务、
经营气氛良好，地铁一号线、三号线及捷运线（BRT）交汇点，周边更有十数 条公交线路通达八方，交通十分便利，该商圈交通现状分布如下表所示：
主要道路
公交车站场分布
公交站场
公交线路数 （条）
地下铁路 地铁站 地铁线号
高速公路
天河商圈的业态（现状）分布如下表所示：
业态 类型
购物中心
传统百货
专业（卖）店
餐饮
超市
其他
天河城购物中心 天河城百货 国美电器维多利店 天河城餐饮区 天河城吉之岛 中国电信天河店
正佳广场
广百中怡店
苏宁电器中怡店 维多利餐饮区 百佳
天河又一城 广州友谊正佳店
百脑汇广场
正佳广场餐饮区
好又多
天河南一路 特色风情商业街
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三、 租赁条件
1. 租赁价格（各层均价如下表所示，具体商铺报价另详）
备注：以上表格内数字仅供参考，具体以实际为准。
2. 租赁期限：至 2013 年 5 月 30 日止； 3. 商场物业管理费为：40 元/㎡/月，该费用包含中央空调费、公共区域水电
分摊； 4. 交铺时间：2011 年 9 月 1 日 5. 交铺标准：按现状交付，现场设样板间。 6. 免租装修期：壹个月； 7. 签合同费用：“两按一租”，预收两个月的物业管理费押金； 8. 开业时间：2012 年 1 月 1 日； 9. 营业时间：10:00~22:00； 10. 其他： 1) 租户必须服从商场经营方的统一管理，商铺装修须向商场物管方提交书面
合式业态为主的商圈，是全国最密集的购物中心聚集地。就规模而言，天河 商圈已云集超过 100 多万平方米的商业地产，已超越上海徐家汇、北京西单 等著名老牌商圈成为“中国第一商圈”。
从天河路上纵览，路北依次为广州市购书中心、维多利亚广场、天河体育 中心、太古汇广场，路南则有中怡时尚中心、天河城购物中心、正佳广场、 万菱汇等一系列大型百货、购物中心业态，往东延伸，有广州电脑城、百脑 汇广场、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登百货等专业店专卖店业态，后 街则是天河南一路风情商业街，其相邻的体育西路餐饮街、天河南二路特色 餐饮一条街完整的补全了整个天河路商圈的所需的相关业态组合，很好的聚 集了商流、人流。据统计，天河商圈的几大核心购物中心如天河城的人流量平 日保持在每天 40 万人次左右，节假日达到 100 万人次以上。
1. 天河商圈市场调查
a) 商圈划分及辐射范围
天河商圈的划分如下表所示：
商圈 类型
辐射区域 商圈定位
客源类型
客源 占比
备注
一级商圈
广佛都市圈
购物商场
广州市区居民（包括八区、 两市）
70%
距离天河城50KM， 车程约50分钟
二级商圈
珠三角
Mall
珠三角居民（比如中山、江 门、珠海等）
25%
三级商圈 全中国及东南亚 旅游点 外地旅客
区域
名称
时尚天河商业广场
天河区
天河潮流站 天河又一城
正佳广场
荔湾区
粤富广场
类型
地下铺 （第一期）
计租 面积 （㎡）
35～100
租金（元/月） 30000～60000
小型 购物中心
30～200 13000～500Biblioteka Baidu00
地下铺 25～300 10000～100000
地下铺 （M层）
小型 购物中心
25～100 10000～500000 25～100 10000～800000
火车站
体育中心站
93
1号
广州大道、天河路 黄埔大道、天河东路 天河北路、
天河城广场站
华南快速
7
体育西路站
3号
京珠高速 内环路
广州火车东站
新光快线
BRT体育中心站
21
3号延长线
人流带动占比（％）
40%
20%
40%
出行方式
公交车
地铁
出租车或自驾车
第4页共8页
c) 业态组合与分类的现状 天河商圈属于以大型购物中心为标志性建筑的现代新兴商圈，是以大型复
广州 维多利广场 天河路 时尚天河商业广场
（在建）
摩登百货 华亿百货
颐高数码广场 体育西路美食区 万佳
珠江新城美居中心
天河南二路 特色食街
广州购书中心 天河体育中心
万菱汇广场 广州友谊时代店 珠江新城维家思广场
太古汇广场
天河娱乐广场
第5页共8页
2. 化妆品卖场业态分类（如下表所示）
3. 周边租金水平市场调查
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Q3： 商场不提供停车位，购物非常不方便。 Ans:确实，随着天河商圈日益发展，在天河商圈内消费普遍存在停车位不足
问题，这是现状，也是天河商圈的硬伤，不过，好在政府早已经意识到 这个问题，也在投入很多资源来解决这个老大难问题，目前天河商圈内 即将投入使用的停车场有：天河体育中心地下停车场、APM 线黄埔大道 站（花城汇）地下停车场，这些停车场的建成将大大解决天河商圈内停 车难问题，而位于天河商圈的核心的本商场，停车位的问题也将不再是 个难题。 Q4： 商场内商铺这么密集，通道狭窄，客人通行感觉不舒服。 Ans:一个商场的兴旺本就需要依靠商铺的聚集才能吸引客流，旺地从来就是 不怕商铺密集的，因为做商业首先必须旺丁，旺丁之后才会旺财，而旺 丁的前提就是必须要有足够的商铺，提供一站式服务的商场才有吸引 力，况且商铺的密集、通道狭窄反而可以给前来消费的客人有一种“很 旺”的感觉，荔湾区人民路的【越富广场】就是一个很好的例子，“狭 窄的通道、密集的商铺”恰恰增加了消费者（尤其是年轻人）前来“凑 热闹”的从众心理，中国人的“羊群效应”将会在本商场出现。 Q5： 商场垂直交通不便利，仅靠一堂自动扶梯负责楼层间的垂直运输，不利 于客流疏散和上落！ Ans:其实仅仅是从正门进入商场的客流才会只有一堂自动扶梯上二楼，整个 商场除了自动扶梯外，还有三个楼梯分布在商场不同区域负责楼层间客 人的上落，在客流疏散方面绝对不存在问题。
无
40元/㎡的管理费，不带装修，现 正招租.
无
28元/㎡的管理费，不带装修，商 铺大部分商铺已出租
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六、 客户应对
Q1： 合同租期太短，租赁期限只有不到两年，我的投入还没收回成本合同就 到期了，投资不稳定！
Ans:商场租赁期限不是只有不到两年，只是商场目前低于市场水平的租金价 格只有不到两年，因为任何商场从开业到兴旺都会经历一个培育期（一 般情况下培育期会在 2~3 年），也就是说新商场开业之后需要一段时期 来旺场，培育期（即旺场期）内的租金通常会比市场水平都要低，经过 培育期的旺场后，租金水平才会逐渐达到市场水平。【天河国际美妆中 心】目前就是出于这种情况，在市场培育期内的租金明显低于同地段商 铺市场租金，所以合同租期短就是正常的。两年的培育期结束后，将视 乎商场经营情况和市场租金水平进行调整，相信当商场生意兴旺时，随 着经营收入的提升，租金成本的上升自然是可以接受的。
租金单价 顶手费 （元/㎡） （元）
备注
800～1000
含50元/㎡的管理费，不带装修， 无 免租5个月，2011年9月开业，现
正招租。
500～1000
无
48元/㎡的管理费，不带装修，商 铺大部分商铺已出租。
400～1500 250～1000 500～1800
无
46元/㎡的管理费，不带装修，已 全部出租。
装修方案，审核通过后交纳一定的装修保证金方能开工。
第2页共8页
2) 租户必须严格按照合同约定的日期对外营业，如逾期未能营业，商场经营
方有权处罚该租户（包括罚款、收铺等）。
四、 推介重点
1. 外部环境
地段
优
广州城市中轴线上 【天河商圈+珠江新城商圈】双核商圈中心位置
交通
优
天河城旁，体育西双地铁上盖 公交车、地铁、ＢＲＴ等百余条公交路线停经
客流
旺
日均客流超百万，日日吸金，生意无忧
2. 商场优势
统一宣传 统一招商 统一经营
招商有规划，宣传有渠道，经营有实力
轻松开门赚大钱！
轻松
入场门槛低 赚钱就这么简单
z无入场费、无顶手费、无装修费
z租金单价低、租金总价更低
z千元起步就可开门营业，赚天河城同一
商圈内消费者的钱！
低成本
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五、 市场信息
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【天河国际美妆中心】招商指引
一、 概况
1.地理位置
本案
广百中怡店
维多利
天河城
天河体育中心
时尚天河商业 地下广场
花城汇 地下广场
广州新城市中轴线
正佳广场
万菱汇
二、 招商定位
天河国际美妆中心
Rainbow Mall
z天河——意指广州市天河区，位于天河商圈的中心位置。 z国际——意指汇集国内外品牌，与时尚接轨。 z美妆中心——以美妆为主题的商场，主打做与女士美丽有关的生意。 天河国际美妆中心——定位以化妆品为主题，汇集“美妆、美容、美甲及 女士服饰、精品”的地方，引领广州天河区“美丽风暴”的地带。
流在 40 万以上，周六、周日在 100 万以上，本商场就在天河城旁边， 位于广州地铁 G 出口处，且处在广州新城市中轴线上，体育西路是天河 城通往珠江新城的必经之路，优越的地理位置必然不会缺少客流，在一 个成熟的商圈——天河商圈的核心位置，我想客流不会是一个问题。另 外，本商场化妆品主题商场的定位在天河商圈内比较稀缺，错位化的定 位将会在天河商圈中赢得商机，此外商场内除了引进化妆品商家外，还 搭配了服装、小食餐饮、皮具类商家，以此丰富商场经营类别，满足消 费者一站式购物需求。
5%
b) 公共交通现状 商圈地处城市新中轴线位置，盘踞成熟的广州中央商务圈核心点，商务、
经营气氛良好，地铁一号线、三号线及捷运线（BRT）交汇点，周边更有十数 条公交线路通达八方，交通十分便利，该商圈交通现状分布如下表所示：
主要道路
公交车站场分布
公交站场
公交线路数 （条）
地下铁路 地铁站 地铁线号
高速公路
天河商圈的业态（现状）分布如下表所示：
业态 类型
购物中心
传统百货
专业（卖）店
餐饮
超市
其他
天河城购物中心 天河城百货 国美电器维多利店 天河城餐饮区 天河城吉之岛 中国电信天河店
正佳广场
广百中怡店
苏宁电器中怡店 维多利餐饮区 百佳
天河又一城 广州友谊正佳店
百脑汇广场
正佳广场餐饮区
好又多
天河南一路 特色风情商业街
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三、 租赁条件
1. 租赁价格（各层均价如下表所示，具体商铺报价另详）
备注：以上表格内数字仅供参考，具体以实际为准。
2. 租赁期限：至 2013 年 5 月 30 日止； 3. 商场物业管理费为：40 元/㎡/月，该费用包含中央空调费、公共区域水电
分摊； 4. 交铺时间：2011 年 9 月 1 日 5. 交铺标准：按现状交付，现场设样板间。 6. 免租装修期：壹个月； 7. 签合同费用：“两按一租”，预收两个月的物业管理费押金； 8. 开业时间：2012 年 1 月 1 日； 9. 营业时间：10:00~22:00； 10. 其他： 1) 租户必须服从商场经营方的统一管理，商铺装修须向商场物管方提交书面
合式业态为主的商圈，是全国最密集的购物中心聚集地。就规模而言，天河 商圈已云集超过 100 多万平方米的商业地产，已超越上海徐家汇、北京西单 等著名老牌商圈成为“中国第一商圈”。
从天河路上纵览，路北依次为广州市购书中心、维多利亚广场、天河体育 中心、太古汇广场，路南则有中怡时尚中心、天河城购物中心、正佳广场、 万菱汇等一系列大型百货、购物中心业态，往东延伸，有广州电脑城、百脑 汇广场、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登百货等专业店专卖店业态，后 街则是天河南一路风情商业街，其相邻的体育西路餐饮街、天河南二路特色 餐饮一条街完整的补全了整个天河路商圈的所需的相关业态组合，很好的聚 集了商流、人流。据统计，天河商圈的几大核心购物中心如天河城的人流量平 日保持在每天 40 万人次左右，节假日达到 100 万人次以上。
1. 天河商圈市场调查
a) 商圈划分及辐射范围
天河商圈的划分如下表所示：
商圈 类型
辐射区域 商圈定位
客源类型
客源 占比
备注
一级商圈
广佛都市圈
购物商场
广州市区居民（包括八区、 两市）
70%
距离天河城50KM， 车程约50分钟
二级商圈
珠三角
Mall
珠三角居民（比如中山、江 门、珠海等）
25%
三级商圈 全中国及东南亚 旅游点 外地旅客
区域
名称
时尚天河商业广场
天河区
天河潮流站 天河又一城
正佳广场
荔湾区
粤富广场
类型
地下铺 （第一期）
计租 面积 （㎡）
35～100
租金（元/月） 30000～60000
小型 购物中心
30～200 13000～500Biblioteka Baidu00
地下铺 25～300 10000～100000
地下铺 （M层）
小型 购物中心
25～100 10000～500000 25～100 10000～800000
火车站
体育中心站
93
1号
广州大道、天河路 黄埔大道、天河东路 天河北路、
天河城广场站
华南快速
7
体育西路站
3号
京珠高速 内环路
广州火车东站
新光快线
BRT体育中心站
21
3号延长线
人流带动占比（％）
40%
20%
40%
出行方式
公交车
地铁
出租车或自驾车
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c) 业态组合与分类的现状 天河商圈属于以大型购物中心为标志性建筑的现代新兴商圈，是以大型复
广州 维多利广场 天河路 时尚天河商业广场
（在建）
摩登百货 华亿百货
颐高数码广场 体育西路美食区 万佳
珠江新城美居中心
天河南二路 特色食街
广州购书中心 天河体育中心
万菱汇广场 广州友谊时代店 珠江新城维家思广场
太古汇广场
天河娱乐广场
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2. 化妆品卖场业态分类（如下表所示）
3. 周边租金水平市场调查
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Q3： 商场不提供停车位，购物非常不方便。 Ans:确实，随着天河商圈日益发展，在天河商圈内消费普遍存在停车位不足
问题，这是现状，也是天河商圈的硬伤，不过，好在政府早已经意识到 这个问题，也在投入很多资源来解决这个老大难问题，目前天河商圈内 即将投入使用的停车场有：天河体育中心地下停车场、APM 线黄埔大道 站（花城汇）地下停车场，这些停车场的建成将大大解决天河商圈内停 车难问题，而位于天河商圈的核心的本商场，停车位的问题也将不再是 个难题。 Q4： 商场内商铺这么密集，通道狭窄，客人通行感觉不舒服。 Ans:一个商场的兴旺本就需要依靠商铺的聚集才能吸引客流，旺地从来就是 不怕商铺密集的，因为做商业首先必须旺丁，旺丁之后才会旺财，而旺 丁的前提就是必须要有足够的商铺，提供一站式服务的商场才有吸引 力，况且商铺的密集、通道狭窄反而可以给前来消费的客人有一种“很 旺”的感觉，荔湾区人民路的【越富广场】就是一个很好的例子，“狭 窄的通道、密集的商铺”恰恰增加了消费者（尤其是年轻人）前来“凑 热闹”的从众心理，中国人的“羊群效应”将会在本商场出现。 Q5： 商场垂直交通不便利，仅靠一堂自动扶梯负责楼层间的垂直运输，不利 于客流疏散和上落！ Ans:其实仅仅是从正门进入商场的客流才会只有一堂自动扶梯上二楼，整个 商场除了自动扶梯外，还有三个楼梯分布在商场不同区域负责楼层间客 人的上落，在客流疏散方面绝对不存在问题。
无
40元/㎡的管理费，不带装修，现 正招租.
无
28元/㎡的管理费，不带装修，商 铺大部分商铺已出租
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六、 客户应对
Q1： 合同租期太短，租赁期限只有不到两年，我的投入还没收回成本合同就 到期了，投资不稳定！
Ans:商场租赁期限不是只有不到两年，只是商场目前低于市场水平的租金价 格只有不到两年，因为任何商场从开业到兴旺都会经历一个培育期（一 般情况下培育期会在 2~3 年），也就是说新商场开业之后需要一段时期 来旺场，培育期（即旺场期）内的租金通常会比市场水平都要低，经过 培育期的旺场后，租金水平才会逐渐达到市场水平。【天河国际美妆中 心】目前就是出于这种情况，在市场培育期内的租金明显低于同地段商 铺市场租金，所以合同租期短就是正常的。两年的培育期结束后，将视 乎商场经营情况和市场租金水平进行调整，相信当商场生意兴旺时，随 着经营收入的提升，租金成本的上升自然是可以接受的。
租金单价 顶手费 （元/㎡） （元）
备注
800～1000
含50元/㎡的管理费，不带装修， 无 免租5个月，2011年9月开业，现
正招租。
500～1000
无
48元/㎡的管理费，不带装修，商 铺大部分商铺已出租。
400～1500 250～1000 500～1800
无
46元/㎡的管理费，不带装修，已 全部出租。
装修方案，审核通过后交纳一定的装修保证金方能开工。
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2) 租户必须严格按照合同约定的日期对外营业，如逾期未能营业，商场经营
方有权处罚该租户（包括罚款、收铺等）。
四、 推介重点
1. 外部环境
地段
优
广州城市中轴线上 【天河商圈+珠江新城商圈】双核商圈中心位置
交通
优
天河城旁，体育西双地铁上盖 公交车、地铁、ＢＲＴ等百余条公交路线停经
客流
旺
日均客流超百万，日日吸金，生意无忧
2. 商场优势
统一宣传 统一招商 统一经营
招商有规划，宣传有渠道，经营有实力
轻松开门赚大钱！
轻松
入场门槛低 赚钱就这么简单
z无入场费、无顶手费、无装修费
z租金单价低、租金总价更低
z千元起步就可开门营业，赚天河城同一
商圈内消费者的钱！
低成本
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五、 市场信息
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【天河国际美妆中心】招商指引
一、 概况
1.地理位置
本案
广百中怡店
维多利
天河城
天河体育中心
时尚天河商业 地下广场
花城汇 地下广场
广州新城市中轴线
正佳广场
万菱汇
二、 招商定位
天河国际美妆中心
Rainbow Mall
z天河——意指广州市天河区，位于天河商圈的中心位置。 z国际——意指汇集国内外品牌，与时尚接轨。 z美妆中心——以美妆为主题的商场，主打做与女士美丽有关的生意。 天河国际美妆中心——定位以化妆品为主题，汇集“美妆、美容、美甲及 女士服饰、精品”的地方，引领广州天河区“美丽风暴”的地带。