上海轨道交通对住宅价格的影响研究报告18

上海轨道交通对住宅价格的影响研究报告

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前言

一、研究背景及目的

自1995年上海轨道交通1号线通车以来，时至今日上海已有5条轨道交通线路通车，通车里程达145公里，超过广州（116公里）和北京（114公里），成为全国轨道交通线路通车里程最长的城市。目前上海在建轨道交通有8条，至2012年将有13条线路通车，通车里程将达510公里。届时，一张四通八达的轨道交通网将出现在上海地下。

轨道交通带给人们的不光光是出行的方便，更多的是改变了人们的生活方式和生活规律。地铁对房地产市场的影响，集中体现在对“市区”概念的延伸、放大和稀释上。首先，地铁将缩小市中心和郊区的通勤时间，地铁开通后，市中心和非市中心的交通时间差将淡化，使地铁线附近尤其是原先较偏远地区的有效需求放大，从而一定程度上降低对市中心房的需求量。其次，地铁开通后，市中心的住宅可能将不再具有原先明显的地段优势。在依赖传统交通的时候，市中心交通方便，集中了城市各种公共资源，并且因人口密集而地价昂贵，房价远超其他区域，而地铁开通后，非市中心的交通便捷度大大提高，一些原本由于地理位置太远而得不到购房者青睐的地铁沿线楼盘逐渐受到关注。

需求概念的转变促使轨道交通建设产生了“一线带活一片”的效应，其沿线区域的房地产迅速升值，本次研究通过分析比较不同轨道交通建设前后住宅价格的变化来揭示轨道交通对房地产价值的影响。希望能为购房者、开发商和其他研究机构提供参考依据。

二、研究说明及对象

为了能准确反映地铁对房价产生的影响，本次研究选定步行15分钟内能到达地铁站的“近地铁房”（包括5分钟范围的“正地铁房”和10分钟范围的“准地铁房”），具体选定板块有以下几个标准：

●板块内有2001-2007年4月底售完的和在售的楼盘

●板块内以公寓住宅为主，不计别墅、商铺、写字楼和其他

●板块居住氛围浓厚，楼盘数量较多

●板块距市中心（暂定为人民广场）直线距离在10-15公里

●板块内有2001-2007年开工和通车的线路

根据以上限定条件，本次研究的对象为：

本次研究还将对轨交房与非轨交房进行对比分析，因此为了能使研究对象具有可比性，所选的板块需要满足以下几个标准：

●板块内有2001-2007年4月底售完的和在售的楼盘

●板块内以公寓住宅为主，不计别墅、商铺、写字楼和其他

●板块居住氛围浓厚，楼盘数量较多

●板块距市中心（暂定为人民广场）直线距离在10-15公里

●板块内在2012年之前没有轨道交通建设及规划，也基本不受临近轨道交通的影响

根据以上限定条件，目前能够找到的板块只有南汇周康板块——沪南公路御桥路，距人民广场13公里和普陀长征板块——金沙江路祁连山南路，距人民广场9公里，这两个板块共计14个楼盘。（具体楼盘参见附表一）

目录

上海轨道交通对住宅价格的影响研究

一、上海轨道交通概述

1、总体规划

根据最新出炉的“上海十一五规划概要”，到2010年，上海将建成11条轨道交通线，运营里程超过400公里，形成“四纵三横一环多射线”的运营规模，基本覆盖整个上海城区。（“四纵”即南北走向的3号线、7号线、1号线和8号线；“三横”即东西走向的2号线、9号线和10号线；“一环”即4号线环线；其中除1号线、2号线、3号线、4号线（C字型）已建成外，8号线、9号线一期和4号线环线将在明年底建成通车，9号线二期和10号线也将在2010年建成通车）届时，上海轨道交通将满足每天580万人次的客流需求，同时，承担全市公交客流的比例，将提高到35%左右，上海的轨道交通网络规模也将跻身世界前三。到2010年，全市轨道交通将有近300座车站，二线以上换乘车站将达58个，其中三线或三线以上换乘站11

个。轨道交通与其他市内、市外交通实现通达连接，如世纪大道换乘枢纽、虹桥机场换乘枢纽、上海南站换乘枢纽、人民广场换乘枢纽、浦东龙阳路站换乘枢纽等，乘客可以与飞机、火车、磁浮、公交等交通工具换乘，市民出行将更加便利。

上海中心城区轨道交通基本网络示意图

注：该图仅做参考，以最终通车为准

2、各线路开工及开通时间

二、轨道交通对住宅价格影响分析

1、各线路及样本板块分类分析

一号线北延伸段及宝山庙行板块分析

作为上海第一条轨道交通，对整个上海有着革命性的影响。当1997年通往莘庄的列车驶进莘庄时，就注定了“莘庄”神话的开始。为了能更好的解决一号线北延伸段居民的出行问题，促进当地房地产市场快速发展，2001年1月一号线北延伸段正式动工，途径闸北和宝山两区，共计9站，总里程达12.43公里。由于一号线途径上海火车站、人民广场以及上海南站等，因此成为上海最为重要的一条线路。

庙行通河板块是指宝山区沪太路以东、江杨南路以西、外环线以南的区域。板块包涵庙行、共康、通河、泗塘等多个街道，轨道交通1号线北延伸段贯穿整个板块在外环线设立终点站。该地区的配套较好，生活环境宜居。板块内的共康、通河、泗塘等地区都是较早的生活聚居区，多年以来聚集了一定的人气和社区氛围，也形成了较为完善的生活配套。目前庙行通河地区是宝山区现阶段房源供应最多的板块，如、、等楼盘都位于该板块，因此各楼盘之间的竞争相当激烈。虽然受到多条新政策的影响，在售楼盘的销售速度都有所放缓，但板块内各楼盘的销售均价并没有出现明显的下跌迹象。

通过对该板块2001年以来采样楼盘价格（参见附表二）分析后发现：一号线北延伸段（庙行通河板块）价格增幅波动曲线与全市一致，只是波动幅度要大于全市，涨跌差值达54个百分点。在不受宏观调控影响的

2004年之前，价格增长率呈逐年递增，并于2004年增长率到达最高点，要高于全市26个百分点；而宏观调控后，增长率明显急剧回落，05、06两年的跌幅均超过20%，说明前期价格涨幅过快，宏观调控能迅速挤掉水分；2007年房价增幅开始回升。

由于一号线北延伸段开工时间较早，未能统计到足够多的样本数据，而且通车之时又正当宏观调控最为严厉之时，因此其在开工与开通时对房价增长率的影响未能很好显现，宏观调控对房价的影响掩盖了轨道交通对其的影响。

资料来源：上海中原研究咨询部

二号线西延伸段及天山板块

二号线作为第一条连通浦西与浦东的线路，大大缩短了人们来往浦江两岸的时间，为浦东的大开发奠定了坚实的基础，从而也带动了周边商业的繁荣。为了能使二号线直达虹桥机场，规划修建西延伸段，截至到2006年底，以开通中山公园后4站，延伸里程达6公里，大大缓解了天山，北新泾地区居民的出行。

天山板块位于中环线与内环线交接处，东起中山西路、西至北虹路、北依苏州河、南至延安西路。整个区域内以住宅为主，楼盘主要集中在长宁路、天山路两条东西横向轴线附近。该板块依托虹桥开发区的先天优势，吸引了大量的港澳台及日韩人士在此置业和居住，因此该板块向来以中高档楼盘居多。在02、03年旧城改造及轨道交通动拆迁工程实施的过程中，新上市楼盘量较多，据不完全统计，这两年该板块的上市量分别为19万平方米和27万平方米，而在05年之后，该板块新盘上市量明显减少，价格主要体现在二手房的成交中，呈不断攀升势态。

通过对该板块2001年以来采样楼盘价格（参见附表三）分析后发现：二号线西延伸段的价格增长曲线虽然整体与全市一致，但在04年下降后又有回升，使得在研究年限内出现了两个波峰，前一个波峰出现在2003年间，此时正是二号线西延伸段开工前期，在整体市场上涨的情况下，该板块的轨交房上涨幅度更大，超过全市36个百分点；第二个波峰出现在2005年间，此时是宏观调控正当时，又处于轨交建设的中间时期，价格增长率还会出现增长，主要是因为03、04年低价房的售罄和04、05年高价房的入市导致，如：“天山河畔花园”、“仁恒河滨花园”等。至2006年底通车时，虽然整个市场仍受到宏观调控的影响，但自住客的需求正大量释放，价格增长率开始有所回升。