资产公司租赁管理办法.8.(doc)

温州市轨道交通资产经营管理有限公司资产租赁管理暂行办法第一章总则第一条为规范国有资产的租赁行为，提高国有资产运行效益，防止国有资产流失，确保国有资产的保值、增值，根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令第378号）、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规、温州市国资委《关于进一步规范市属国有企业资产租赁行为的意见》（温国资委〔2014〕196号）及集团公司《关于印发《资产租赁管理暂行办法》的通知》（温铁投〔2015〕96号）的规定，结合本公司实际，制定本办法。

第二条公司发生资产租赁行为适用本办法。

公司与外单位通过合作方式对资产进行利用的行为不适用本办法。

第三条本办法所称企业国有资产租赁，是指本公司将闲置的设备、房产等国有资产部分或者全部租赁给承租人使用，并由承租人支付租金的行为。

第四条资产经营部负责对公司租赁业务的监督检查，负责与集团财务部关于租赁业务的对接。

资产经营部应根据市场情况、资产布局和使用功能，严格遵守国家有关法律、法规等相关规定，符合国家产业政策和行业布局结构调整规划，充分发挥国有资产保值增值的作用，按照“合规、公开、有效、安全”的原则和有关规定，积极开展资产租赁业务。

重视租赁方案的制订与审议，认真履行租赁合同，建立健全租赁档案，切实做好对租赁资产的监督检查。

第五条资产租赁方案的制订和重大租赁项目的确定。

凡要租赁资产必须制定资产租赁方案。

资产租赁方案应包括：租赁资产产权归属情况、明细记录、可行性、租赁资产初步定价及市场调查情况、租赁期限、承租意向人基本情况等。

凡年租金在10万元以下，且租期在1年及以上的，资产租赁方案由资产经营部报公司经理层，由公司经理办公会议对租赁方案进行审议，通过后形成书面会议纪要，公司完成审批后报集团财务部备案。

凡年租金在10万元及以上，且租期在1年及以上的，资产租赁方案由资产经营部报公司经理层，由公司经理办公会议对租赁方案进行审议，通过后形成书面会议纪要，公司完成审批后将资产租赁方案报集团财务部审核，由分管副总经理审批。

其中：达到以下条件之一的资产租赁应当列为重大资产租赁项目，其租赁方案须经公司董事会或执行董事会审议通过形成书面决议，经集团财务部审核后，报集团经理办公会议审议通过，并形成书面决议。

（一）年租金高于100万元的；（二）租赁面积超过4000平方米的；（三）涉及各类重要经营权、商标权、许可权、专利权等无形资产的。

公司应当结合租赁资产情况，遵循科学合理、客观谨慎的原则，严禁将重大资产租赁项目列为一般、零星资产租赁项目。

第二章租赁方式、期限及租金管理第六条资产租赁应当遵循“公开、公正、公平”原则；租赁的方式分为一般方式和特殊方式。

一般方式主要是指采取公开招租的方式，特殊方式主要是指采取协议租赁、续租、转租等方式。

第七条资产租赁期限一般为1-3年，原则上不超过5年。

承租方对承租资产有较大投入的，租期可以按投资回收期适当延长，在做好相关投资回收测算的基础上，按照重大资产租赁项目进行审批。

租期超过5年的资产租赁项目，应当在合同中约定五年期满后对第六年租金进行市场询价或评估，之后每隔二年询价或评估一次。

如原租金与市场询价、评估结果相差达到下列标准之一，应按询价或评估结果调整租金。

（一）市场询价、评估结果与原年租金相差超过10万元的；（二）市场询价、评估结果与原年租金虽未超过10万元，但两者之差达到原年租金的10%（含）以上的。

第八条签订合同时应严格按照招租条件执行，不得以任何条件对租金进行打折、优惠，并严格按照租赁合同的规定，及时、足额收取租金，不得随意缓收，减免租金。

第九条资产租赁附带为承租人提供水、电、气及供暖等关联服务的，出租企业应当按照有关收费标准和消耗数量及时足额收取费用。

第三章资产租赁的一般方式及程序第十条采用公开招租，具体可采取拍卖、招投标、网络竞价以及其他竞价方式。

可以委托具有国有产权转让业务资格的交易机构招租，也可以自行组织招租。

第十一条公开招租的主要程序：（一）制定租赁方案。

由公司资产经营部制定，主要内容包括租赁资产明细，产权归属情况、可行性、租赁期限、初步定价及市场调查情况、承租意向人等。

（二）审批租赁方案。

资产租赁方案按本管理制度第五条进行审批，审批后及时报集团财务部。

（三）确定招租底价。

资产经营部按照相关规定，组织市场询价、评估，招租底价以市场询价或评估结果作为参考依据，其中首次挂牌价格不得低于市场询价或评估结果。

采取市场询价作为参考依据的，市场询价由公司询价小组负责，比较实例不少于3个，并做好相关询价记录，签字齐备；采取评估结果作为参考依据的，评估报告须报集团备案，未经备案的资产评估结果不得作为价值参考依据。

（四）发布招租信息。

进行公开招租时，应当披露有关公司国有资产招租信息，合理设置承租方资格条件，广泛征集承租意向人。

招租信息中不得出现具有明确指向性或者违反公平竞争的内容。

1.招租信息至少应当同时在本企业、集团及市国资委的网站上公告，其中重大资产租赁项目还应当将招租公告刊登在市级（含）以上公开发行的经济类或综合类报刊上。

2.招租公告期不得少于10个工作日。

公告经公司主管领导或主管领导授权人签署意见后提交集团财务部审核，审核后统一交至集团办公室发布。

公告时间自公开发布信息之日起计算，未按规定在市国资委信息平台发布的，不得计算其公告期。

如需进行租赁结果公示，集团办公室凭租赁公告审批单和公告内容直接予以公告。

3.招租公告的主要内容包括租赁资产的基本情况，租赁期限、租金底价及租金交付形式，承租方应当具备的基本条件和其他需披露的事项等。

4.经公开征集没有产生承租意向人的，公司可以根据租赁资产情况确定新的挂牌价格并重新公告，新的挂牌价格不得低于资产评估结果的90%；如再次公开征集没有产生承租意向人的，拟确定新的挂牌价格可低于资产评估结果的90%，但应当获得原经济行为批准机构书面同意。

5.经公开征集没有产生承租意向人，且不变更招租公告内容的，公司可以按照招租公告的约定延长公告期限，未在招租公告中明确延长公告期限的，公告到期自行终结。

（六）完成竞价签约。

招租公告期满后，产生两个及以上符合条件的承租意向人的，按规定的公开招租方式实施竞价；只产生一个符合条件的承租意向人的，可以按承租方不低于挂牌价的报价直接签约。

第四章资产租赁的特殊方式及程序第十二条协议租赁的适用范围（一）位置偏僻、面积小、租金收入低的房地产及其他零星资产，且不能采取公开招租方式的。

达到以下条件之一的租赁资产可认定为零星资产：1.年租金低于1万元的；2.租赁面积小于30平方米的；应当严格控制协议租赁，不得将租赁的资产拆分成若干零星资产进行租赁。

（二）国有企业、国有全资公司、国有上市公司及国有单位之间的资产租赁。

第十三条协议租赁的程序要求（一）制定租赁方案。

应当按照资产租赁的一般程序要求，制定资产协议租赁的方案。

（二）审批租赁方案。

协议租赁方案应当经董事会或执行董事会审议通过，并形成书面决议。

凡年租金在10万元以下，且租期在1年及以上的，公司完成审批后报集团财务部备案；凡年租金在10万元及以上，且租期在1年及以上的，公司完成审批后报集团财务部审核，由分管副总经理审批；其中达到重大资产租赁项目标准的，按本管理制度第五条权限进行审批，并形成书面决议。

（三）确定租赁价格。

资产经营部应当按照资产租赁的一般程序要求，开展市场询价、资产评估工作，确定协议租赁价格。

（四）进行租赁公示。

资产经营部应当按照本办法要求，在规定的公示场所、公示期限对协议租赁的有关事项进行公示。

（五）签订租赁合同。

公司采取协议租赁方式的，应当与承租方进行充分协商，依法妥善处理资产租赁中所涉及的相关事项后，签订资产租赁合同。

第十四条资产的续租出租资产剩余租期在半年之内，原承租人需要到期后继续承租的，应当在租赁到期3个月前递交书面续租申请。

资产经营部按照承租人续租申请，做好该资产的租赁方案，并在租赁期限届满2个月前将租赁方案的内容通知承租人。

承租人不接受续租条件的，视为放弃续租，公司重新组织招租。

承租人接受续租条件的，公司应按规定进行公示。

续租的程序要求（一）制定租赁方案。

应当按照资产租赁的一般程序要求，制定资产续租的方案。

（二）审批租赁方案。

资产租赁方案按本管理制度第五条进行审批，审批后及时报集团财务部。

（三）确定租赁价格。

资产经营部应当按照资产租赁的一般程序要求，开展市场询价、资产评估工作，确定续租价格。

（四）进行租赁公示。

资产经营部应当按照本办法要求，在规定的公示场所、公示期限对协议租赁的有关事项进行公示。

（五）签订租赁合同。

公司采取续租方式的，应当与承租方进行充分协商，依法妥善处理资产租赁中所涉及的相关事项后，签订资产租赁合同。

第十五条资产的转租承租人原则上不得将资产转租，确需转租的，须征得出租方同意，解除原资产租赁合同，并由出租方与新的资产承租人签订租赁协议。

新租赁协议的承租期不得超过剩余租期、租金不得低于原租金。

第十六条协议租赁和续租的公示要求1.资产经营部至少应当同时在本企业、集团及市国资委的网站上公示，同时在企业内显要位置张榜公示，其中重大资产租赁项目的续租还应当在市级（含）以上公开发行的经济类或综合类报刊上公示。

2.公示时限不得少于5个工作日。

公示经牵头单位（部室）领导签署意见后交由集团财务部审核，审核后统一交至集团办公室发布。

公示时间自公开发布信息之日起计算，未按规定在市国资委信息平台发布的，不得计算其公示期。

3.公示的主要内容包括承租人情况、租赁资产的范围、租赁期限、租金及租金交付形式等。

4.公示期内有异议的，应调查核实、妥善处理；若出现符合条件的新承租意向人的，新承租意向人自交纳不低于原年租金10%的诚意金日起被列为承租意向人，与原承租人享有同等承租权利。

同时，将租赁方式转为公开招租，公开招租程序按照本制度第十一条要求执行，原承租人享有同等条件优先权。

第五章租赁合同的管理第十七条资产出租时，应依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，与承租人签订规范的资产租赁合同。

第十八条资产租赁合同主要条款：（一）资产租赁范围；（二）资产租赁期限；（三）租金及租金交付形式；（四）双方权利与义务（包括安全消防、综合治理等）；（五）违约责任；（六）应当终止（解除）合同的内容（企业因改制、出售、拆迁等情况）；（七）其它应在合同中明确的条款。

第十九条资产租赁的合同调整发生资产租赁合同无法继续履行情况时，公司可以依照合同约定或法律法规有关规定终止合同，并采取有效措施保障国有资产权益；也可以应承租人申请，在双方协商一致的基础上调整合同。

（一）租赁期内承租人要求调整合同的，应当同时满足以下条件：1.已承租二年以上的重大资产租赁项目；2.承租人因不可抗力或无法预见的宏观经济变化导致无法继续经营；3.重新招租成本（包括时间成本与租赁差价）过高。