信托课件

委托 人
投资认购
融资 人
偿还本息
保管银行
房地产类信托计划—案例1
产品名称 融资方 产品发行规模 信托期限 预计年收益率 分配方式 资金运用方式 风控措施 （四川信托）鑫达5号-欢乐城1期 股权投资项目 云南海运房产房地产开发经营有限公司 55,000万元 24个月，信托成立满12个月后可提前终止 10.5%-14.1% 收益一年分配一次，到期本金及收益一并返还 信托优先级资金采用股权投资的方式向海运房产进行投资，资金用于补 交欢乐城1期商业及住宅项目的土地出让金及后期建设。 1、四川信托持有海运房产65%股权，海运房产剩余35%股权提供质押， 实际控制100%海运房产； 2、结构化信托计划设计，对海运房产15000万债权及65%股权均为信托 计划优先级的有力保障； 3、实际控制人 承担连带保证责任，股东承诺放弃对公司所有债权的优 先受偿权。 1、四川信托向项目公司派驻董事，委托民生银行昆明支行进行资金监管， 保管公章、财务章及相关合同、证照、权证原件； 2、民生银行对海运房产公司账户实行二级监管，开立监管专户

房地产类信托计划风险点简析


投资项目的市场风险和经营风险 --宏观市场经济变动 --国家政策调控（限购、限贷、房产税） --交易对手经营风险（过往开发经验，销售方式，项目 定位、所在区域，集团资金挪用、发展战略激进） --实际控制人个人信用（民间借贷） 受托人道德风险 信托财产管理人的业务水平和业务素质
目录
信托概述 国内信托市场简述 国内信托法规简述 信托计划分类 房地产类信托计划简介 房地产类信托计划业务操作流程 房地产类信托计划风险点简析 公司介入机会

房地产类信托计划
以债权或股权方式投资于房地产市场，通过严格的风险控制获取固定收益 信托公司 设 立 和 管 理 信托计划 分配收益 缴 纳 保 管 费 保 管 资 金 收 取 管 理 费 投资

公司介入机会
Baidu Nhomakorabea

争取信托公司合作机会，提高公司形象 借鉴信托公司业务模式，更新公司产品结构 信托公司逐步收缩房地产市场产品规模，公司可考 虑置换信托份额
谢谢！
项目管理
产品名称
融资方
房地产类信托计划—案例2
浙江佳源房地产集团有限公司 367,000万元
（中融信托）中融-合肥佳源巴黎都市股权投资集合信托计划
产品发行规模 信托期限 预计年收益率
24个月，信托成立满12个月后可提前终止 10.5%-11.5%
分配方式
资金运用方式 风控措施
收益一年分配一次，到期本金及收益一并返还
中型房企
小型房企
项目70%、公司30% 项目必须有独特优势 股权沿革变化、民间借贷 条件：成本、100%控股、法人变更、后续监管
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用于合肥佳源•巴黎都市项目后期土地款支付及工程建设。 1、佳源集团将其所持有项目公司的49%的股权转让给中融信托并将剩余51% 的股权质押给中融信托，中融信托对融资方100%股权控制； 2、结构化信托计划设计，由佳源集团认购劣后级信托份额，优先劣后比例 低于1:1，安全边际非常高； 3、佳源集团及其实际控制人沈玉兴夫妇提供连带责任保证担保； 4、佳源集团提供项目流动性补足承诺。 1、项目公司设监事会，中融信托派驻监事1名，项目公司设董事会，中融信 托派驻1名董事，该董事对项目公司的重大事项拥有一票否决权。 2、项目公司编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测表， 经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管的基础。单项成本超过部分 由融资方负责补足，中融信托不承担该超出部分的成本； 3、中融信托向项目公司派驻资金监管人员，负责保管项目公司公章，法人 章，财务专用章，合同专用章等重要印章；
信托概述—最大特点
受托人固有 财产
同一委托人的 不同类信托财 产
独立 性
委托人其他资 产
不同委托人的 信托财产
特有：风险隔离
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国内信托相关法规

一法两规
《中华人民共和国信托法》， 2001年4月28日颁布，2001年10月1日生效施行。 《信托公司管理办法》， 2007年1月23日发布，2007年3月1日实行。其目的是 加强对信托公司的监督管理，规范信托公司的经营行为，促进信托公司的健康 发展。 《信托公司集合资金信托计划管理办法》， 2009年2月4日公布，公布之日起施 行。其目的是规范信托公司集合资金信托业务的经营行为，保障集合资金信托 计划各方当事人的合法权益。
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信托计划分类





以信托利益享有人划分 自益信托 VS 他益信托 以设立目的划分 私益信托 VS 公益信托 以受托人职责划分 主动管理信托 VS 被动管理信托 以委托人数划分 单一信托 VS 集合信托 以资金投向划分 基础设施信托、房地产信托、证券投资信托、私募股权投资 信托、艺术品信托等
项目立项
• 通过则交运营管理部审核、编号、存档
• 详细报告递交独立审批人、风控团队预审
项目预审
• 通过则进入终审阶段 • 有条件通过则返回业务部门修改
业务操作流程--2
• 有条件通过的再次递交合规、风控部审核 • 通过则递交信托业务审查委员会终审
项目终审
• 通过则项目成立
• 有条件通过则返回业务部门修改，再次重复上述流程
房地产类信托计划风险点简析
信托公司常用风险控制手段

低抵押率、质押率控制 高度股权控制 财务控制，重大财务决策实行一票否决制 到期前的资金归集计划
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项目成立
• 开立信托专户、签订文本、销售、归集信托资金、投资
• 定期报告（可有）、收取分配投资收益
后续管理
• 项目清算、档案存档、结束
尽职调查阶段-关注点
大型、特大型房企 项目30%、公司70% 财务状况分析：偿债能力、盈利能力、运营能力 现金流状况，融资能力 新闻报道，公开信息 项目50%、公司50% 项目层面：地理位置、现金流状况 公司层面：财务状况，其他项目开发情况
信托简解
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信托概述—概念
受人之托，代人理财
财产
信托财产
委托人
受托人
受益人
信托概述—交易结构
信托公司 设 立 和 管 理 委托 人 投资认购 信托计划 分配收益 获取收益 收 取 管 理 费 投资 交易 对手

国内信托市场简述
起源与发展



国内信托业始于20世纪初的上海。1921年8月，上海成立了第一家 专业信托投资机构--中国通商信托公司。 新中国成立后，1979年10月，中国国际信托投资公司在北京成立， 正式揭开了信托业发展的序幕。 自1982年至2001年，由于信托业的不规范经营，国家对信托投资 公司先后进行了五次清理整顿。
国内信托市场简述
现状



2004年以来，信托整个行业均保持了高速发展的态势，截至2014 年三季度末，信托业管理的信托资产总规模达到12.95万亿元。 截至目前，通过中国银监会批准，通过重新登记获发新的金融牌照 的信托公司已有68家。 根据管理资产规模排序，位列前十的信托公司分别为中信、兴业、 中融、华润、中诚、建信、外贸、山东、华能和北方信托
项目管理
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业务操作流程--1
• 项目经理寻找项目
前期考察
• 尽职调查（专业人员深入调查）
• 立项申请，递交合规、风控初步审核