20101218-美国、德国、日本的房地产信托(REITS)

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房地产信托是对房地产行业融资渠道的一个补 充，它在为信托业开辟了一块新的业务领域的同 时，也为投资者开发出一个新的投资品种。 • 这样普通百姓就可以不提前透支购房，而是通 过购买债券的方式进行投资，享受房地产升值所 带来的实惠，等到真正需要住房的时候再进行购 房。 • 这样既解决了房地产资金的来源问题，减轻了 银行的风险，又缓解了房地产供求关系。
• 一、美国的房地产投资信托 • 美国的房地产投资信托（real estate investment trusts，REITS）是以公司拥有 资产的形式，将股东的资金吸引到房地产 投资中，股东既可以获得类似于直接投资 房地产的一些好处，又避免了承担无限责 任及资产流动性差的风险。
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房地产投资信托与房地产股份公司的不同 虽然房地产投资信托与房地产股份公司都 是将所募集资金用于房地产投资，但二者 具有显著的区别，主要表现为:
• （三）现代信托制度的传播和创新 • 英国虽然是信托事业的发源地，但长期 停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。
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19世纪60年代，因产业革命的成功而资 金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚 的欧美地区，但缺乏国际投资经验，于是 中小投资者集中资金交由可信赖的投资经 验丰富的受托人代为运作，双方约定受托 人只收取一定的报酬，并将投资收益返还 给投资者。
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（1）房地产投资信托的功能在于“受人 之托，代人理财”，是财产管理与金融功 能的统一，虽然它通常以股份公司的形式 出现，但同时要受到公司法和信托法规范； • 而房地产股份公司主要受到公司法的制 约
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（2）法律对房地产投资信托的资产结构、收入 结构、收益分配作了原则性的规定，比如关于资 产价值的75％以上必须由房地产、抵押票据、现 金和政府债券组成的规定，关于来自于租金、抵 押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收 入75％的规定，关于分配给股东的金额不低于应 纳税收入95％的规定等等，从而对其业务性质作 出了强制性约定； • 而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约 束，其资产结构、收入结构、收益分配最终体现 为股东的意愿.
第六章 房地产信托
第一节 信托与房地产信托
• 一、信托释义 • “信托”意指信任委托，是一种代人理财 的制度安排。 • 我国《信托法》中所称的信托，是指委托 人基于对受托人的信任，将其财产权委托 给受托人，由受托人按照委托人的意愿， 以自己的名义为（委托人所指定的或者法 定的）受益人的利益或者特定目的，进行 财产管理或者处分的行为。
• 二、现代信托制度的发展 • （一）现代信托制度的确立 • 早期在英国出现的“信托”，称为“用 益设计”，当时的目的是为了规避封建法 律制度对财产（尤其是土地）转移所加的 限制和税负。
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当时的英国人民非常虔诚于宗教信仰， 因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体 的习惯. • 但教会土地可以永久免税以致影响到封 建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丧失了 取得无人继承土地的机会，封建诸侯不得 不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。
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以后，受托人发展为专业化公司，并通 过发行等值的基金单位而募集成立了信托 基金，由此产生了“单位信托”。
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20世纪20年代，这种单位信托制度传入 美国，并发展成为“投资信托”，以后又 从美国传入日本、韩国等东南亚地区。
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二者的区别在于单位信托是以契约方式 运作的“开放式基金”，而投资信托是以 股份公司形式运作的“封闭式基金”。
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虽然拓展了房地产业融资渠道，促进了房地产 经济的发展，但因存在着违规经营、管理混乱、 业务范围不明确等问题，严重影响了信托业乃至 房地产业的市场秩序，许多信托投资公司因房地 产经营不善而濒临破产的边缘。 • 为了规范信托业的健康发展，中国人民银行于 2001年1月9日颁布了《信托投资公司管理办法》， 九届全国人民代表大会常务委员会于2001年4月 28日通过并公布了《中华人民共和国信托法》， 这就使得我国信托事业的发展和繁荣，建立在较 为完善的法律规范基础上。
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（3）房地产投资信托的经营管理活动带 有消极性，即经理和雇员不直接进行房地 产的管理和运作，只是对房地产管理业务 的开展予以决策，具体的信托资产管理工 作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商 来完成； • 而房地产股份公司的经营管理活动是积 极的。
• 二、德国的房地产投资信托 • 德国的房地产投资信托是投资信托公司 通过其选定的保管银行发行投资信托证券， 并将所收受的资金投资于房地产或其他特 别财产，保管银行根据投资公司的指示负 责现金及有价证券等特别财产的保管、信 托收益分配、信托基金资产评价，以及房 地产业务的监管工作
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通过利用受托人的“人头”设计，可以 达到成功规避对财产转移的限制和不合理 税负，因而这种信托被认为是消极信托。
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随着历史的发展，封建制度崩溃，政治 上民主化，经济上市场化，凌驾于财产转 移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理 化，人们由确保土地财产世代相传的观念 转变为以赚取利润为目标，
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经济的发展和社会的进步，使得受托人 从满足消极的“人头”设计需求，转变为 能够满足受益人对提供积极、专业的财产 管理方面的需求。 • 信托和投资的结合日益紧密，营业信托 事业日益兴旺发达，积极信托主导了现代 信托的发展。
第四节 我国房地产信托
• 一、我国房地产信托的发展现状 • 我国现代信托发端于20世纪初，并持续 发展到1949年新中国的成立前夕。 • 新中国成立后，随着社会主义改造的完 成，信托业务逐渐消失。
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1979年新中国第一家信托机构——中国国际信 托投资公司成立。 • 经过20年的发展，全国已经有近400家信托投 资公司，总资产约占全部金融资产的10％左右。 • 许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投 资经营活动，它们以吸收信托存款、委托存款、 代理发行房地产企业债券等形式为房地产开发企 业筹集资金，或者办理各种形式的房地产信贷业 务，或者直接投资于房地产的开发经营。
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但是，从资金运用方式来看，110个信托 产品中，贷款类即负债产品高达62个，资 金规模达到79.90亿元，分别占到产品总数 量的56％和资金总规模的73％。 • 而直接的房地产投资产品仅有4个，资金 规模为3.6亿元。大部分房地产信托产品资 金运用方式是贷款，即“做成了负债产 品”。
• 二、目前我国房地产信托投资存在的问题 • 目前我国信托业所暴露出来的问题集中 在两大环节：
•Leabharlann 用益设计制度的合法化招致了封建诸侯 的不满，1535年亨利八世颁布了《用益 法》，将受益人的受益权确认为法律上的 所有权，目的是为了使受益人承受所有权 人地位而无法规避税负。 • 1925年英国以《财产法》废除了《用益 法》，现代信托制度得以确立。
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（二）消极信托向积极信托的转化 由于早期信托中的受托人仅仅承受信托 财产的“名义”所有权，对信托财产不负 任何积极管理的义务，信托财产的实际管 理权和受益权由受益人拥有，也就是说受 托人只是“人头”设计。
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为保护投资人的利益，投资公司法作了 设置监督委员会、选定保管银行、固有财 产与信托财产分别管理、投资范围限制等 强制性规定。 • 可以投资的房地产限于租赁居住及商业 用房地产，以及符合该条件的在建工程 （不超过信托财产价值的10％）和土地。
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德国房地产投资信托的特点，在于基金 资产的运用业务与保管业务的分离。
• 三、日本的土地信托 • 日本的土地信托是土地所有者将土地信 托给受托人（信托银行），并从受托人管 理和使用该土地的收益中获取信托红利。
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土地信托包括租赁型和处理型。 租赁型是指土地所有者在信托期结束后， 收回土地所有权； • 处理型是指土地所有者在信托期结束后， 领取土地出售所得价款。
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由于英国的普通法并不承认这种用益设 计制度，因而受让人（实际上是受托人） 是否遵守与委托人之间的协定不受法律的 约束，而仅仅是依照良心和道德来管理财 产，如果受让人不讲信用，委托人和受益 人都无可奈何。
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在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平 法院的大法官，以尊重法但不应该忽视道 德为理由，承认并赋予了用益设计制度的 合法性。
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虽然人们对信托观念是起源于罗马法上 的“遗产信托”，还是仿效日耳曼法上的 “受托人”制度，尚有争议，但都认为现 代信托制度的发展最早是从英国封建时代 的用益权制度开始的。
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房地产信托是房地产开发商借助较权威 的信托责任公司的专业理财优势和其运用 资金的丰富经验，通过实施信托计划，将 多个指定管理的开发项目的信托资金集合 起来，形成具有一定投资规模和实力的资 金组合，然后将信托计划资金以信托贷款 的方式运用于房地产开发项目，为委托人 获取安全、稳定的收益。
土地信托基本上是在土地所有者具有开 发积极性，而自己没有能力的时候发挥功 效，土地所有者能够在保持土地所有权的 同时，获得稳定的项目收益，因而对土地 所有者来说极具投资魅力。
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目前中国金融业的资产总共是30万亿， 其中商业银行资产就占了28万亿，信托、 保险、证券所有的非银行金融机构（包括 租赁公司、财务公司），它们的金融资产 的总和才2万多亿，不到商业银行的1/10， 这样就凸现了中国银行业的系统性风险。
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一是决策管理环节，主要表现为战略目 标不明确、治理机制不健全、决策流程不 科学等； • 二是业务经营环节，主要是表现为挪用 信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保 底受益、不规范的关联交易和信息披露、 突破集合资金信托不得超过200份合同的限 制、异地经营集合资金信托业务以及风险 管理不到位等。
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2005年第二季度全国共发行信托计划 110个，资金规模达108.80亿元。 • 其中，信托资金投向房地产行业的信托 计划有30个，是总发行数量的27％，资金 规模达35.59亿元，占总规模的33％。更为 突出的是，110个信托产品的平均预期年收 益率是4.73%，而30个房地产信托产品的平 均预期年收益率是5.32％，几乎比总体平均 数高出了0.6个百分点。