房地产建筑设计管理

房地产建筑设计管理

摘要：中国现阶段城镇化发展迅速，经济发展飞速，并且，房地产行业作为国

民经济的重要行业，涉及了国家政策、项目投资、市场营销、产品规划、物业经

营及物业管理等多个专业。但归根结底，房地产还是属于产品范畴（即房地产商

提供满足市场需求的产品），面临着激烈的市场竞争，同时也带动了各大中小城

市的建筑行业和房地产行业，这两大行业是我国城市经济发展中重要的组成部分。

关键词：房地产；设计；管理

一、房地产项目设计管理的意义

1、设计管理是建筑项目开发中的重要环节，它关系到建筑项目的优劣，同时也关系到房地产公司的切身利益，加强建筑工程设计管理可以有效地提高建筑工

程的质量，对于建筑行业存在的工程质量通病给予很好的控制。房地产项目建筑

设计管理的目的，是为了确保设计图纸按照设计任务书的要求保质保量的完成。

建筑设计管理包括以下几个方面：设计合同管理，设计周期管理、设计质量管理、专业设计交叉配合管理等。在设计管理中，最终的设计结果是由专业的建筑设计

人员所完成，同时在项目策划以及项目设计阶段，相关的设计方还要进行及时的

沟通调整，这样才能充分调动各种有利资源，对房地产项目进行科学合理的设计

管理，从而实现房地产项目的管理目标。

2、在房地产项目建筑设计管理中，要想达到设计任务书的各项目标，就要强化房地产项目中各部分的质量的管理，这样才能保证施工有序进行，达到预期的

质量要求。由于房地产工程项目本身具有的复杂性和庞大性，在项目工程建设的

过程中，需要各专业设计单位承担自身的工作内容、完成各自的工作任务，共同

构建一个完整的房地产项目设计管理体系。

3、对于房地产企业设计管理部门来说，其主要的职能就是使项目设计方案符合实际市场需求，保证房地产项目的顺利进行，因此在进行方案设计时，要组织

专业人员进行方案设计，同时还要与各个部门及时进行沟通交流，针对具体施工

可能出现的问题给出具体的解决方案，同时考虑施工方的建议，满足施工场地的

要求。设计管理部门还要协调各方面的意见，对设计方案进行优化，使设计方案

更加科学合理。

二、房地产项目建筑设计进度控制方面

1．设计进度控制的意义

房地产设计进度管理，是房地产设计管理的主要内容。房地产项目设计进度

完成后，才能够对项目的施工等内容进行管理。如果设计进度无法获得有效的控制，则无法设计出科学的设计图纸，施工单位也无法根据计划进行施工。要想科

学的缩短项目施工周期，就需要设计单位进行合理的进度设计。此外，设计进度

控制是对施工材料、设备控制的基础，在进度设计过程中要考虑到材料采购周期

的长短、防止施工材料、设备供不上等因素，这些因素是阻碍房地产项目的总进

度的主要影响因素。

2．影响进度控制的因素

设计单位水平的高低是影响房地产项目的进度控制的主要因素。房地产项目

的开发商一般都想请设计水平高的单位来对房地产项目进行规划。开发商可以通

过公司内部部门推荐的设计单位，进行实地考察选择、公平打分，找出适合自己

项目的设计师。此外，设计意图不明显、设计审批时间不充分、不同施工专业之

间的协调设计、施工材料进行更换等因素也会对项目进程控制造成影响。

3．完善设计进度控制的方法

首先设计者需要根据房地产项目总进度确定出进度控制目标，可以参考的内

容有：房地产类似项目的设计时间、房地产可以使用的技术标准。通过明确各个

设计阶段的进度控制内容，可以形成一个良好的设计控制体系。在前期准备阶段，通过对原始资料的整理收集，确定出房地产项目设计的条件，选择设计单位以及

签订相应的设计合同，对房地产项目产品进行市场定位。初步设计时期可以进行

编制设计任务书，制定出相应的设计标准，对设计理念进行交底、汇报等。施工

图的设计需要在初步设计的基础上再进行详细的设计。要对施工图进行详细的预

算编制，制作出施工材料、设备的订货标准。要想确保工程项目可以顺利实施，

还要根据专业划分出进度控制目标。例如建筑设计进度控制的目标、园林工程设

计进度控制的目标、小市政工程设计进度控制的目标，智能化设计进度控制的目标、大市政项目设计进度控制的目标等。房地产开发商要选择技术水平高的设计

单位进行下一步的进度控制。如果在项目设计阶段没有选择合适的设计单位，会

使工作交接变的繁琐，使房地产开发商很被动。开发商前期设计思想的经常变动

也会造成设计方案的反复修改，不能很快的进入实质性的设计过程。

4．设计单位的设计控制

对于合约中规定的设计文件，要明确设计具体交付时间。例如，规划设计、

园林工程设计、小市政工程设计，智能化设计，大市政项目设计等。通过建立合

同实施台账，可以很好的协调好各个设计院的设计进程，划分清楚各个设计院的

工作范围，也能方便的了解到各个设计院的合同执行情况。通过进度控制跟踪系统，可以很好的保证项目实施按照计划进行。房地产项目的管理功能需要对当前

项目有深入的、准确的了解，然后提取进度控制的相关信息。

5．主体设计院与专业设计院进度的协调工作

房地产项目的设计过程，主体设计院需要和专业的设计院配合，防止出现某

个环节的设计滞后而影响了工程进度。专业的设计院有装修、消防、小市政、大

市政、景观、幕墙等专业设计院。主体设计院与专业设计院保持配合练习，还要

签署合同约定，按照整体开发计划，保证各个进度控制环节顺利衔接。

三、房地产项目建筑设计质量控制方面

1．建筑设计质量控制的意义及途径

房地产工程项目的合理设计可以保障工程项目的建设质量，预期的投资回报

以及项目工程的经济效益。通过以下四点进行房地产项目的设计质量控制。一是

制定好项目工程总规划体系，项目设计人员要注重设计质量和功能。对于设计质

量控制方案要做到严格审查，必须懂技术、有实际经验的专业人员进行审核。通

过可行的目标规划，让项目工程设计人员既注重了工程项目的设计质量和功能，

也考虑到了设计对工程总费用的影响。二是进行经济分析，合理设计好工程投资。三是实行竞争制度，在设计上实行招标和监理，优化设计的方案，达到项目工程

的要求。四是对于审核预算提出改进意见，概算和施工预算内容要求正确无误，

不能遗留相关内容。通过加强设计时的工程概算和预算审核，保障设计时概算和

施工预算可以科学、准确的完成。

2．设计好施工图纸，选择合适的施工材料

首先要保证设计单位设计图纸的深度，还要成立评审小组，对设计图纸进行

评审，搞清楚设计图纸的意图和房地产项目的要求。例如审查总图上的地形、地