2019年房地产估价师真题答案-案例分析

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2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷三)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷三）综合题1、某商务办公楼属于甲公司所有，现在乙公司有意购买此办公楼用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。

乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。

<1>、此商务办公楼的估价方法有哪些?<2>、说明影响商务办公房地产价格的主要区位状况。

<3>、该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。

2、某房地产估价机构采用市场法和收益法对一旅馆的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为5000 元/㎡，收益价格为6000 元/㎡，两个测算结果存在一定差异。

<1>、关于旅馆房地产的估价特点，下列说法错误的是()。

A、转让少且一般为整体转让B、功能单一C、一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大D、价值主要体现在接待客户的类型及其能力<2>、如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是()。

A、空置率取值偏大B、报酬率取值偏小C、运营费用率取值偏大D、租金增长率取值偏小<3>、如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括()。

A、通胀率上行B、存款利率下调C、办公用房销售市场降温D、办公用房租赁市场升温<4>、下列关于旅馆房地产的估价，说法错误的是()。

A、估价时应根据其具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别估算其收益B、客房服务是星级酒店的主要功能C、酒店内的商场一般采用自主经营D、无形价值包含在酒店房地产的价值之中3、某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。

目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。

现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷四)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷四）简答题1、商务办公房地产主要以租赁经营为主，其租金构成往往存在差异，这些差异主要表现在哪些方面?2、房地产估价机构接受委托对某商住型商务办公房地产进行整幢房地产估价时应注意的问题有哪些?3、估价对象为某三星级酒店，用收益法求取该酒店净收益时，应注意的问题有哪些?4、工业房地产估价的常用方法有哪些?答案1、【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

商务办公房地产的租金构成往往存在差异，主要表现为：(1)租金中包含物业管理费;(2)租金中包含物业管理费、水电费;(3)租金中不包含物业管理费、水电费;(4)计租面积按建筑面积计，含分摊建筑面积;(5)计租面积按套内建筑面积计，不含分摊建筑面积。

此外，还包括租约中有无免租期、租赁期限长短与租赁面积的大小、是否为续租等。

参见教材P125。

2、【正确答案】本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。

对商住型商务办公房地产估价时，首先应区分不同的功能区及其面积大小，然后分别按办公用房、居住用房进行估价，办公用房可以采用比较法、收益法，居住用房主要采用比较法。

此外还应考虑办公功能与居住功能的相互干扰和影响问题，在选择交易实例时首先应选择同为商住型的商务办公房地产，如果选择其他类型的商务办公房地产交易实例，应考虑进行适当的修正。

参见教材P126。

3、【正确答案】本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。

对酒店房地产利用收益法估价时，必须清楚估价对象范围及内涵，动产与不动产给酒店带来的收益区别。

当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润。

当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除考虑扣除商业利润外，还应考虑扣除非不动产部分所带来的收益。

参见教材P142。

4、【正确答案】本题考查的是工业房地产估价的常用方法。

工业房地产估价的常用方法有：成本法;比较法;收益法。

2019年房地产估价案例与分析考试真题与解析

2019年房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。

注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。

请问：1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？【参考答案】1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。

房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。

2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：（1）预测出的后续开发经营期的长短不同。

自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

（2）后续开发的必要支出不同。

自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。

（3）测算出的待开发房地产价值不同。

一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。

第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷六)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷六）单项选择题1、因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是()。

A、假设开发法B、比较法C、收益法D、成本法2、从()上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估。

A、价值时点B、委托人和评估主体C、估价要求D、估价目的3、对于有收益的房地产如商场、商铺、写字楼、酒店等转让价格估价时，常常采用()。

A、假设开发法B、比较法C、收益法D、成本法4、当市场交易实例难以获取，估价对象土地使用权及地上建筑物价格各组成部分费用项目明确、账目清楚时比较适宜采用()。

A、收益法B、成本法C、假设开发法D、比较法5、关于在建工程抵押，下列说法错误的是()。

A、以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权不随之抵押B、房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守原则C、请抵押人出具在建工程在价值时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明D、房地产抵押要把握市场风险6、下列关于房地产是否可以抵押的表述中，正确的是()。

A、学校、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体的财产可以设定抵押B、以已出租的房地产抵押的，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，原租赁合同解除C、以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权D、已依法公告列入征收范围的房地产可以设定抵押7、房地产抵押估价中，可以设定抵押的房地产是()。

A、土地所有权B、权属有争议的房地产C、依法公告列入征收范围的房地产D、出让方式获得的土地使用权8、对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的()。

A、市场价格B、平均价格C、最低价格D、最高价格9、类似房地产是指与对象房地产的区位、用途、()、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。

A、价格B、权利性质C、土地性质D、产权归属10、成本法估价时，投资利息的应计息项目不包括()。

A、土地,成本B、建设成本C、销售费用D、销售税费答案单项选择题1、【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产转让估价的常用方法。

2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》

2019年房地产估价师试题及答案：《案例与分析》案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需实行商品住宅建设。

B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向相关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。

拆迁前委托C二级房地产估价机构，实行了拆迁评估。

B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以实行。

此期间，商业中心建设按期实行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。

并即时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。

随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司实行经营;而E经贸公司因为自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。

在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行实行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。

1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁准确的说法是( )。

A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B. B房地产开发公司组织相关人员直接强制拆迁C. A市人民政府责成相关部门强制拆迁D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院实行强制拆迁3.按国家相关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师A、3B.4C.5D.7E.94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。

2019年房地产估价师案例分析真题

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2019年房地产估价师《案例分析》模拟试题及答案

2019年房地产估价师《案例分析》模拟试题及答案
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。

到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。

项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。

销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。

该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。

甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得 1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。

问题：
若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?
参考答案：
1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。

3.因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2790万元，双方可各分得1395万元;因为送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。

2019 房地产估价师《案例与分析》考试真题及答案汇总

2019 房地产估价师《案例与分析》考试真题及答案汇总一、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误(本题 10 分，错处不超过 4 个。

如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣 2.5 分，本题最多扣至 0 分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)本次估价背景如下:某市人民法院因审理一宗房地产遗产继承纠纷案，委托甲房地产估价机构评估该案所涉及房地产的市场价值，根据评估资料，评估对象土地面积为 160m2,建筑面积为 232m?，权属状况明晰，存在尚未到期的租赁权，合同租金低于市场租金，实地查勘时发现估价对象为一栋两层砖木结构古旧住宅，所用木材材质及构配件较特殊，甲机构采用收益法和成本法进行评估，收益法则算中租约期内采用合同租金，租约期外采用市场租金;成本法则算中建设成本采用与估价对象相同的木材材质及构件等进行测算。

以下为该项目估价技术报告中“估价结果确定”的内容:二、估价结果确定本次估价采用收益法和成本法进行评估，从不同角度模拟了市场参与者的价值判断，收益法测算结果为 340 万元，成本法测算结果为 360 万元，测算结果相近。

估价对象存在尚未到期的租赁权，经测算出租人权益价值为 8 万元。

收益法测算中已考虑租约限制的影响，故最终确定:收益价值=340 (万元)成本法测算中未考虑租约限制的影响，故最终确定:成本价值= 360+8=368 (万元)估价对象房屋为砖木结构，所用木材材质及构配件较特殊，具有一定历史价值;成本法测算时其中建设成本采用重置成本;更好地体现了估价对象的特点，收益法测算时未充分考虑这一特点。

故采用加权算术平均法确定最终估价收益法权重取 60%，成本法权重取 40%。

(其他内容略)[答案]1经测算出租人权益价值为 8 万元，错误。

改为:经测算承租人权益价值为 8 万元。

2.成本法测算时其中建设成本采用重置成本，更好地体现了估价对象的特点，错误。

改为:成本法则算时其中建设成本采用重建成本，更好地体现了估价对象的特点3.成本法测算中未考虑租约限制的影响，故最终确定:成本价值=360+8=368 (万元)，错误。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷五)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷五）某工程项目，业主通过招标方式确定了承包商，双方采用工程量清单计价方式签订了施工合同。

该工程共有10个分项工程，工期150天，施工期为3月3日至7月30日。

合同规定，工期每提前1天，承包商可获得提前工期奖1.2万元;工期每拖后1天，承包商需承担逾期违约金1.5万元。

开工前承包商提交并经审批的施工进度计划，如图4.1所示。

图4.1施工进度计划该工程如期开工后，在施工过程中发生了经监理人核准的如下事件：事件1：3月6日，由于业主提供的部分施工场地条件不充分，致使工作B作业时间拖延4天，工人窝工20个工日，施工机械B闲置5天(台班费：800元/台班)。

事件2：4月25日～26日，当地供电中断，导致工作C停工2天，工人窝工40个工日，施工机械C闲置2天(台班费：1000元/台班);工作D没有停工，但因停电改用手动机具替代原配动力机械D使工效降低，导致作业时间拖延1天，增加用工18个工日，原配动力机械D闲置2天(台班费：800元/台班)，增加手动机具使用2天(台班费：500元/台班)。

事件3：按合同规定由业主负责采购且应于5月22日到场的材料，直到5月26日清晨才到场;5月24日发生了脚手架倾倒事故，因处于停工待料状态，承包商未及时重新搭设;5月26日上午承包商安排10名架子工重新搭设脚手架;5月27日恢复正常作业。

由此导致工作F持续停工5天，该工作班组20名工人持续窝工5天，施工机械F闲置5天(台班费：1200元/台班)。

截止到5月末，其他工程内容的作业持续时间和费用均与原计划相符。

承包商分别于5月5日(针对事件1、2)和6月10日(针对事件3)向监理人提出索赔。

机械台班均按每天一个台班计。

<1> 、分别指出承包商针对三个事件提出的工期和费用索赔是否合理，并说明理由。

<2> 、对于能被受理的工期索赔事件，分别说明每项事件应被批准的工期索赔为多少天。

2018-2019年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案

2018年房地产估价师估价案例与分析考试真题及答案问答题(一)某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。

请问：1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。

本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。

2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。

自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。

(2)后续开发的必要支出不同。

自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。

(3)测算出的待开发房地产价值不同。

一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。

(二)甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。

房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷四)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷四）一、李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。

李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格将其卖给张某。

由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡。

【问题】1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡。

张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡。

你认为应如何解释该估价结果的合理性?【正确答案】1.本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。

理由包括：(1)二者的时点不同，价值不同。

(2)二者的价值类型不同。

其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格减法定优先受偿后的价值。

(3)二者对房地产用途的界定可能存在差异。

抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值;转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。

参见教材P219。

2.本题考查的是房屋征收补偿内涵。

理由包括：(1)二者的时点不同，价值不同。

(2)拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。

拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装修补偿费。

(3)对估价对象的界定可能不同。

参见教材P243。

二、法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。

经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。

该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。

【问题】1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案(卷二)

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案（卷二）第1题：甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。

下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是()。

A.该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B.该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因己取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C.该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D.该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽末取得施工许可证，也可办理抵押登记手续标准答案：A答案解析：此题可用排除法。

先排除D和C。

未取得施工许可证就开工是违法的，在有法律限制的前提下当然不能办理抵押登记手续了;在建工程取得了房屋所有权证就意味着实际上已经通过竣工验收，就不能算是“在建工程”了，这与题意显然不符，予以排除。

再来看B和A选项。

即使你拿不准应选哪一个，只需作了逻辑上的简单判断即可。

B选项比A选项成立的条件更多，若B选项成立则A选项必然成立，反之则不然，因此选A。

第2题：房地产估价结果报告(一)委托人委托人名称：广州市×××贸易公司法定代表人：××住所：××市××区××路××号联系电话：139××××××××(二)估价机构估价机构名称：广东××房地产评估有限公司资质级别：建设部壹级法定代表人：×××住所：广州市××路××号××大厦联系人：×××联系电话：(020)××××××××(三)估价目的为了解房地产市场价格提供价格参考依据。

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案

2019年房地产估价师《案例分析》试题及答案2.某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2008年8月15日。

根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2003年8月通过出让取得，2004年8月开始建设。

委托方提供的实际成本价格为2200元/㎡,包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2003年8月至估价时点的投资利息。

估价人员经调查核实。

认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为2200元/㎡。

请问：(1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?(2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?3.某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148㎡，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。

按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/㎡，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/㎡，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/㎡，另需交纳的装修改造手续办理费用为2220元。

现有一个买家希望以3000元/㎡的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?【参考答案】1.【准确答案】：①投资人的报价实质上是投资价值，是指特定的投资者根据其自身的情况和意愿，对投资项目所评估出的价值。

所以对于同一投资项目，不同的投资人因自身情况(如开发建设成本、经营费用、纳税状况、对未来的信心等)和意愿(如获利高低的认可水准等)不同，其投资价值(报价)是存有差异的。

②房地产估价师估值实质上是市场价值，是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。

③市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值;投资价值是对特定的投资者来说的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。

2019案例与分析-13页文档资料

2019年房地产估价师《案例与分析》真题及答案一、问答题(共3题，每题10分)(一)李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。

李某于2019年2月将该房屋改为商店并经营，于2019年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。

由于融资的需要，张某于2019年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。

请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2019年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2019年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。

张某认为该估价结果偏低，因2019年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。

你认为应如何解释该估价结果的合理性?(二)甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。

甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：物业名称A B C建筑面积/m2654850成交单价/(元/m2)155001450015000成交日期2019年9月2019年8月2019年10月请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?(说明：回答若超过5个，只按前5个评分)(三)2019年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2019年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。

现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2019年10月15日。

请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。

2019年房地产估价师《案例分析》精选试题及参考答案

2019年房地产估价师《案例分析》精选试题及参考答
案
某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。

现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。

甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。

依据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?
【参考答案】
本题考查的是房屋征收补偿内涵。

甲公司可能提出的要求：
1.按改造后的办公用途市场价值进行评估;
2.对办公楼承租人损失进行评估;
3.对装修、改造费用进行评估。

房地产估价机构可做的答复：
1.应按改造前的工业用途评估(作者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失;按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。

2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。

3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

2019年房地产估价师《案例分析》日常练习题及参考答案

2019年房地产估价师《案例分析》日常练习题及参考答案A、大江安装工程公司承担某高层住宅工程的水、电安装任务，工程所需主材由业主方供应。

因此，大江公司每月都向负责水、电专业质监的监理工程师老王报送月度施工进度计划和主材料申请计划，并都由老王签字或处理。

B、施工过程中由于总包单位长城建筑公司未能按总分包合同约定及时向大江安装公司提供施工作业面，以致水、电安装工程停工半个月。

于是大江公司又向监理工程师老王提出顺延安装工程工期半个月停工损失赔偿的索赔要求。

C、一次，由于业主方面因修改设计，因涉及到土建和水、电安装工程，于是该项目监理部经总监签署分别向公司和大江公司下达了设计变更通知。

之后，长城公司及大江公司均以非承包商原因为由向项目监理部提出了顺延工期和费用赔偿的索赔要求。

D、竣工结算时，长城公司又提出费用索赔的要求，提交的凭证中部分有现场监理人员的签字，另外一些签证无现场人员的签字。

问题:1、分别对上述A、B、C、D四项事件，指出每一项事件中所述的行为是否合理?为什么?2、从以上四项事件，你对该项目监理工作的印象如何?有何评述意见?如需改进，有何改进意见?【参考答案】答案1：A：(1)大江公司为分包，直接向监理工程师报送进度计划及材料计划不妥，应向总包申报(2)老王签字处理不妥。

①不能直接对分包单位。

②负责质监，而对进度计划签字不妥B：(1)大江与长城公司之间的纠纷属总分包合同范围，不能向监理工程师提出。

(2)该合同纠纷，责任在长城公司，不能形成向业主索赔的理由。

C：(1)业主无权修改设计。

应由设计单位审定后发出设计变更通知，下达给总包。

直接向双方下达不妥。

(2)长城、大江公司不能分别直接向工程师提出索赔，应由长城公司汇总后，总包方提出。

D：(1)竣工结算时，长城公司提出费用索赔，可引用索赔的时限条款不予接受。

(2)无现场监理人员签证，不能视为有效凭证。

答案2：监理对施工合同管理混乱：表现在：第一、有总分包合同的情况下，未理顺总分包关系。