上海龙湖滟澜山别墅项目市场调研报告-34PPT-2008年12月
龙湖上海滟教材澜山项目启动会议-----项目阶段性成果
地下车库出入口
嘉
实施效果
售楼处
售楼处
样板房
样板房
样板房
赵巷8号地块项目方案设计任务书
项目阶段性成果七
赵巷8号地块项目景观方案设计 任务书
项目阶段性成果八
赵巷8号地块项ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ建造标准
项目阶段性成果九
项目建造标准——景观参考图片
项目建造标准—庭院景观参考图片
项目阶段性成果十
项目报建流程及管控措施
示范体验区实施效果
样板体验区总平面
现场售楼处:
z 以靠近小区主入口处会所作为售楼处，方 便客户到达，并可满足整个销售期使用。
龙湖上海滟澜山项目启动会 议------- 项目阶段性成果
项目阶段性成果一
赵巷8号地块项目启动会
项目阶段性成果二
赵巷8号地块项目产品定位报告
项目阶段性成果三
赵巷8号地块项目成本分析
项目阶段性成果四
赵巷8号地块项目售楼处样板房 选址定位及开放计划
项目阶段性成果五
赵巷8号地块项目投资分析模型
项目阶段性成果六
★ 停车场
样板区:
z 院落别墅及叠拼别墅做为实体样板房，共 四套：其中院落2套（1#、2#），叠拼2套 （3#、4#）。
z 停车场：延嘉松公路及规划6号路。
刚朵拉码头★ ★ 售楼处
体验区: z 总体面积约20000～22000平方米。
草坪婚礼区★
3
1
4
体验区客户参观流线：
2 ★ 样板街区
z 停车场 —— 售楼处 —— 样板街区（样 板房3、4、1、2） —— 草坪婚礼区
龙湖滟澜山艺墅案例分析
龙湖滟澜山艺墅这是一个怎样的项目？总用地面积144495.5㎡总建筑面积：213728㎡地上建筑面积：144495㎡（其中住宅143295㎡，公建1200㎡）容积率：1.0建筑密度≦30% 绿地率≧35%物业类型：叠加别墅、联排别墅、双拼别墅她为什么备受关注？1、龙湖滟澜山艺墅是重庆龙湖在上海开发的第一个项目；2、该项目地块是重庆龙湖在2007年末，以10672元/㎡这一令人咋舌的楼板价竞得的；3、龙湖以对产品细节与品质的坚持和优质的物业管理著称。
先来看一下几组数据：龙湖滟澜山及周边别墅的价格看了以上的数据，不由会产生一些疑问：1、龙湖的产品究竟怎样消化奇高的地价呢？2、龙湖究竟用怎样的产品来展现自身的优势，同时弱化地块带来的问题呢？让我们带着问题走进龙湖滟澜山……关注点1价格从价格上来看，滟澜山的整体报价都要高于同类产品，双拼的价格达到了其他别墅区独栋的售价。
如此高价格产品，在目前的市场中，可能存在一定的风险，但龙湖却交出了一份令人信服的成绩单。
自2008年11月8日正式开盘，11月15日正式成交以来，已成交82户，总销金额达2.6亿。
这样的业绩带动了下半年整体别墅市场的成交量，也使她成为今年别墅类产品销售冠军。
龙湖拥有如此惊人的楼板价，但在短短一个月中却取得了如此骄人的业绩，她是如何来规避价格风险的呢？我们回过头来帮龙湖算比帐：按照别墅类项目的建筑成本来计算，本项目的建安成本在3000元/㎡左右，再加上整体抬高和景观打造的造价，以及超高的楼板价10672元/㎡，项目的最终成本大约在15000元/㎡；而滟澜山的叠加产品的成交均价则只为14600-16600元/㎡。
对比来说，基本属于不盈利的。
同时，我们还发现，叠加别墅所占的比例为57%，是主力产品。
所以，龙湖已经认清了自身的产品价值创造点，把主要盈利的产品放在双拼和联排上。
其中，联排的均价在22000元/㎡，双拼的则是28000-30000元/㎡。
上海龙湖滟澜山地产市调报告
上海龙湖滟澜山地产市调报告
•地理区位
➢ 该项目地理位置相对来说不具有优势，周边生活配套尚不完善。
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上海龙湖滟澜山地产市调报告
•普罗旺斯之香
•浪漫规划
➢ 龙湖滟澜山截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫的 “五轴五镇”； ➢ 整体地块南北向狭长、东西较窄，车行道路排布在整个地块 的最东面。因为东西向较窄，从而保证了消防车的可达范围， 从而节省了西侧的车行道，最大化的利用了东西向的间距。
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上海龙湖滟澜山地产市调报告
•立面风格
➢ 该项目双拼、联排、叠加产品的立面打造各不相同，外立面采用西班牙与托斯卡纳风格相结合的设计手法，浓郁 的地中海风情比较具有感召力，可以吸引客户比较迫切地希望进入室内一览究竟。
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上海龙湖滟澜山地产市调报告
•样板房实景
室内作为整个项目演绎浪漫的终端和重心，装修风格也延续着浪漫和温馨，规划布 局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
的楼面价高达10672元/平方米关系很大。
➢ 另外，沿河安全性和私密性、夏季滋生蚊虫等，也是业主购买时比较关心的问题。
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上海龙湖滟澜山地产市调报告
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/1
上海龙湖滟澜山地产市调报告
➢ 双拼A1户型：地上面积约290㎡，地下面积为112-121㎡，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重 花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，新颖八角亭形客厅设计，客厅面宽较大，5.1米挑空。
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上海龙湖滟澜山地产市调报告
上海某地产滟澜山地产市调报告.pptx
恒联名人世家
合生朗廷
中海翡翠湖岸
龙湖 滟澜山 佘山三号
凯迪澳谰湾
区域版块 赵巷 佘山
楼盘
龙湖滟澜山
中海翡翠湖岸 凯迪澳谰湾 恒联名人世家
佘山三号
容积率
1.0
0.4 0.47 0.25 0.4
物业 叠加 联排 双拼 独立 双拼 独立 独立
地上主力面积（㎡） 175
220-255 250-290 220-280 230-280 360-450 230-260
样板房分析
叠加别墅 上叠175㎡
二层大露台的设计，使到上叠（三层）的入户感觉，犹如 在地 面一层进入 树木的种植高度达到了二层，加之采用堆坡技术，弱化了 上叠过长的入户动线
样板房分析
五层主卧套附送面积达40平米 南北露台附送面积达40平米
建筑细节
建筑细节
建筑细节
建筑细节
销售价格
传说
紫香堤
托斯卡纳时光
朗月溪
波尔多往事
蔷薇谷
企划宣传
➢ 龙湖滟澜山的广告已遍布上海，在晨报、晚报、租售、楼市等，还包括一些电视媒体，甚至是延伸到了机场； ➢ 从平面及楼书等的整体效果以“女性”为主题，着重打造女性向往的童话、婚礼、晚宴等浪漫场景。
企划宣传
会所实景
➢ 项目售楼处设置在会所内。 ➢ 会所的室外场所为欧式风格的下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫田园的感觉； ➢ 会所内采用标准的泳池比例，室内设计手法也比较精致。
• 17、一个人如果不到最高峰，他就没有片刻的安宁，他也就不会感到生命的恬静和光荣。下午8时49分0秒下午8时49分20:49:0020.7.30
谢谢观看
龙湖上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析40PPT
•——区块位置
•大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
•佘山别墅
•◇ 区位——
圈
• 快速交通 •（沪青平高速）
• 青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
•◇ 地块四至——
• 东至嘉松公路
• 南至规划道 • 西至崧塘河 • 北至淀浦河
•◇ 与市区关系——
• 走沪青平高速直达市区： • 距人民广场仅25公里； • 距虹桥机场约15公里 • 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
龙湖上海龙湖滟澜山别 墅项目案例分析40PPT
2020年8月5日星期三
•——基本参数
项目名称 项目规模 容积率 绿化率 投资商 开发商
产品线
建筑风格 建筑设计
龙湖·滟潋山 总占地面积：144495.5㎡ 总建面：213728㎡
1。0 ≧ 35% 上海龙湖置业有限公司 上海恒睿房地产有限公司
联排, 双拼, 叠加别墅
•但，这样的规划设计会不会加重局促感，从而减低产品的品质呢？
•再度完善：
•第一：利用东侧、与嘉松公路之间30米的景观绿化带；加上这条绿化轴带，容积率就只有0.7-0.8了； •第二：利用地块西侧紧邻的、宽阔的天然河道，从视觉上帮助稀释容积率； •第三：通过将车行道路“掩埋”在地下来节约土地；车行主干道在整个地块的最东侧 ，车行道以西的土地， •通过堆坡，将整体地势抬高了3米，同时又下挖1米，形成了高约4米的“地下”空间；
•——产品规划（建筑）
•建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
•——产品规划（建筑）
•创新非下沉的下沉式庭院
•龙湖滟澜山的坡地别墅，将整体地势抬高约3米， 则下沉式庭院其实非下沉，而是和外部地平面相平 ，完全解决地下室潮湿阴暗的问题； •特殊的下沉式庭院，和私家花园相连，是每户别墅 的天然户外客厅。实现空中花园小城。
龙湖滟澜山各地资料总结
龙湖滟澜山各地资料总结：定位主题上策略鲜明的感情沟通为主要方向，可以参考一下龙湖滟澜山，整理一下滟澜山各地的推广，可参考网站上海：龙湖滟澜山 2 香醍半岛主题：浪漫主推广语：佘山下蔷薇与银杏的溪谷落入凡间的花语天堂ROSE&GINGKOV ALLEYA HEA VEN OF FLOWERS AT THE FOOT OF SHESHAN MOUNTAIN推广语：地中海田园主义浪漫回归舍山下，浪漫山居岁月项目情况：龙湖滟澜山，携15年别墅开发经验首发上海之作，位于上海大佘山板块的顶级青浦赵港国际别墅区，项目南望佘山，西北侧由崧塘，淀浦河和两河环抱，汇集西班牙、意大利、托斯卡纳的3种地中海建筑风格，打造上海真正溪谷山居别墅。
浪漫概述：ROSE&GINGKOV ALLEYA HEA VEN OF FLOWERS AT THE FOOT OF SHESHAN MOUNTAIN地中海原香来自地中海的浪漫原香西班牙南海岸，还有意大利的托斯卡纳，是地中海的艺术之乡，最风情万种的生活土壤。
龙湖滟澜山，精工建筑西班牙、意大利与托斯卡纳风格别墅建筑，精选色彩纯正自然石材，汲取原生态的古老装饰手法，发挥凝聚艺术传统的手工精神，自然表现山居生活的质朴与浪漫。
坡地别墅：ROSE&GINGKOV ALLEYA HEA VEN OF FLOWERS AT THE FOOT OF SHESHAN MOUNTAIN坡地别墅托斯卡纳的悠远淳朴13年深耕，2300栋别墅作品积累，使龙湖拥有了异常丰富的坡地别墅建造经验。
龙湖滟澜山，充分应用龙湖坡地别墅经验，采用开挖与填土方式，专业竖向标高处理，用7.5米高差，不仅营造出韵律起伏曼妙的自然天际线，更将整个社区的生活氛围，带入托斯卡纳的悠远和淳朴之中。
会所配套：ROSE&GINGKOV ALLEYA HEA VEN OF FLOWERS AT THE FOOT OF SHESHAN MOUNTAIN会所配套优雅意大利风格乡村会所积龙湖滟澜山，精心打造有优雅意大利风格乡村会所。
上海龙湖滟澜山案例启示
情感共识，浪漫回归。
上海龙湖滟澜山——以浪漫的名义气势，围绕着浪漫开展一系列
的营销活动，打动客户，引起客户的共鸣。
2008.6
首推“上海·浪 漫复兴生活”的 主题，奠定营造 浪漫基调; 淮海中路洋房 里设置龙湖会所， 植入大品牌高端 活动，香格里拉 品鉴会
08.8~08.9
在首批1470余 组意向客户中 选出57户“龙 湖浪漫体验之 旅”两上京城， 三下渝州; 《上海浪漫地 图》浪漫油画 风格中的美丽 女郎
——以浪漫为名，老上海烂漫复兴系列活动强势拉动
活动：精致下午茶 主题：从明天起，做一个幸福的人；发呆，养花， 漫游地中海 内容：邀请著名女性心理学家张怡筠博士在滟澜山 会所露天草坪上畅谈着“幸福其实很简单”，度过一 个轻松愉快的滟澜午后。
浪漫与幸福
重庆浪漫之旅
时尚生活名流舞会
浪漫人群：以上海精英女性为目标客户，开展了一系列针对女性的活动
到了上海之后，最终演变为极具都市风格或东方神韵的“海派”；
上海人不会满足于平庸的日常生活本身，总是在追求世俗背后的浪 漫、实用背后的格调，不一定奢华，但一定是精致的；情感或许不
真诚，但一定是浪漫的。
上海人注重形象，注重包装，
注重外在的那层气质、品味和格调
龙湖滟澜山： 老上海的浪漫生活复兴，城市精神诉求下的生活倡导
关键举措4:浪漫园林，惊艳上海
——实景展示，精致园林细节，凸显浪漫本色
全上海唯一一个带有婚礼草坪设计的会所 地中海园林风格，浪漫的情怀无处不在：小天使花环、童话世界 般的入户门、手推花车、威尼斯小船…… 成熟园林细节展示：园林乔木全冠移植，四季园林系列……
启示1：将上ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ文化浓缩为浪漫此一点上
龙湖滟澜山热销分析
龙湖滟澜山热销分析2007 年 11 月，龙湖地产以 15.42 亿元的总价，楼板价 10700 元/平方米，创下上海郊 区地价之最的纪录拿下青浦区赵巷镇特色居住区 8 号地块，其楼板价创下了青浦区住宅楼 板价之最，经过龙湖地产一年多的精心打造，2008 年项目推出 2 个月就取得了不错的销售 业绩，自 11 月 9 日低调开盘，仅仅一个月的时间，小幅推盘 3 次，认购超过 100 套，销售 金额逾 3 亿元。
根据统计资料，11、12 月别墅类物业共实现销售整 1000 套，而龙湖实现 的 113 套销售佳绩，占到别墅市场总额的逾十分之一，创造了市场奇迹。
滟澜山的优异市 场表现，助推了龙湖地产在全国提前一月销售突破 100 亿。
一、项目基本信息 龙湖滟澜山位于赵巷特色居住区， 是佘山别墅区的新特色模板， 该板块是由政府统一规 划，以大型生态绿地、大型会所和水景休闲度假为主要特色的国际别墅区。
项目靠近沪青平 公路，只需要 15 分钟即可到虹桥机场，25 分钟可至虹桥古北地区。
楼盘名称 拿地时间 占地面积(m2) 规划建筑面积 (m2) 成交总价（万 元） 楼板价(元/m2) 开盘时间 楼盘档次 累计销售率 销售均价(元 /m2) 龙湖滟澜山 2007.11 144495.5 144495.5 154214 10673 2008.11 中档 //项目周边目前有 7 个别墅类项目成“7”字分布，其中以独栋别墅为主，除城邦别墅和 御宫艺墅项目为 07 年出让地块，其余 5 个项目地块主要集中在 2003 年出让，基本处于尾 房销售阶段。
从这些项目地块出让情况来看，楼板价较低。
此次项目以超过万元以上的楼板 价取得地块，无疑将增大项目的前期成本，提升项目的单价，在目前市场不景气的情况下， 增加项目的销售压力。
龙湖滟澜山项目开盘两个月就取得如此好的销售业绩， 与其在项目的 定位、产品和营销方面采取的成功策略有很多的关系。
龙湖上海龙湖滟澜山别墅的项目的案例分析40PPT
优点：
高附加值，客厅挑高 地下室附送面积达84-95平米；
缺点：
由于整体规划原因， 而使联排缺少了传统的中庭设计
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型：双拼262 ㎡
优点：
客厅挑空，高附加值 纵向拉伸了整个空间，使双拼有独栋的居住感；
缺点：楼层较高
由于双拼带有挑空，附有夹层、地下室及阁楼，导致楼层较高。 龙湖补缺措施：为客户准备了免费电梯。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
户型总结——
产品附加值优越，最大化利用套内使用空间。 规划布局紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
1、从户型中，我们可以发现，龙湖·滟澜山运用特别挑高处理，创造出大尺度的舒适效 果，而且拥有多处赠送空间，包括下沉式庭院、采光地下层、露台、阳台、阁楼等。 2、产品附加值优越，最大化利用套内使用空间，是龙湖为滟澜山所定制的；另外龙湖规 避了间距造成的影响，减少了公共集中绿地，而是较多采用入户花园和下沉式庭院来作为 业主的私家花园，这些“送”给购房者的私有空间，让客户愿意为之买单。
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 260—280
套数 356 80 46
比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
龙湖滟澜山成功模式解读
70/90地块打造高价别墅项目——龙湖滟澜山成功模式分析2007年11月，龙湖地产以15.42亿元的总价、10700元/平方米的楼板价拿下青浦区赵巷镇特色居住区8号地块，创下了上海郊区地价之最的纪录。
作为一幅70/90地块，其过万的楼板价远远超过当时青浦新城住宅7000元/平方米的普通住宅销售价格，而当时与龙湖地块容积率相似的合生朗廷园联排别墅的售价也仅仅12000元/平方米左右。
对于龙湖滟澜山项目而言，其开发上市面对着2道难关：高地价与规划难的矛盾尽管滟澜山项目地块高达10672元/平方米的楼板价对其销售价格提出了高要求，而其1.0的容积率和70/90政策的限制，又使其难以打造成为以双拼和独栋为主的高档别墅物业。
高地价对高售价的需要，与经济指标对产品档次和规划的局限，形成了明显的冲突，成为项目开发的难点。
低迷环境与高售价的矛盾08年全国房地产市场逐步陷入低迷状态，上海豪宅市场也出现了明显的成交量萎缩。
而滟澜山项目高昂的前期成本迫使项目必须以高价入市。
在整体市场不景气的情况下，无疑将大大增加项目的销售压力。
然而滟澜山项目做到了这一点，从产品开发到上市销售，实现了 1 大突破：突破规划限制提升产品价值通过产品创新和高附加值的户型设计，既突破了规划指标对于户型面积的制约，又提高了产品附加值，增加整体产品的竞争力?2009克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有克而瑞（中国）信息技术有限公司此外，滟澜山项目的成功还取决于3大要素：充分结合项目定位有效推广以精英女性为主攻对象，以“女性”、“浪漫”为主题，准确把握住女性的追求浪漫、童话的心理，有效针对目标客户，促进项目销售立体景观与浪漫细节结合弥补缺陷营造氛围充分发挥龙湖在造景上的特色，以及整体立面的精致打造，并通过采用不同入户方式及植被的选择，规避或弱化了由于容积率所造成的不足，并营造女性客户偏爱的浪漫氛围及时调价促进成交项目最初定价超出其产品档次，使得销售受阻，业绩低于预期。
【房地产】合富辉煌龙湖滟澜山启示录
第二阶段：跨区 域发展道路上联 手海外基金。
2007年3月，龙湖联手荷兰ING房地产投资基金以9.3亿元高 价竞得成都一幅113亩的地块，同时他们还联合参与了北京 昌平区北一幅土地的投标。此前，ING出资3500万美元取得 龙湖地产旗下重庆市第三中央商务区住宅项目49%的股权。 另外，土地也成为龙湖地产换取资金流通的重要筹码。
•有一次小区突然停电，业主林女士从 9层楼没有去过的消防通道走下来时， 发现楼梯扶手竟然干干净净，手上没
有沾一点灰尘，让这位业主惊叹不已。
为了这一点，龙湖物业的保洁员一年 365天都在打扫擦洗。
•龙湖·南苑的业主向红告诉记者， 2006年重庆大旱酷热，她和儿子 出门游泳时忘记了锁门，小区保 安在门口整整等了她4个小时。
某个地区市场低迷
运营体系及早报警与应对， 或地区内其它项目节奏调整
地区公司多业态平衡
全国多区域平衡
•
*
P•PT文档演模板Source:
Footnote
Source
【房地产】合富辉煌龙湖滟澜山启示 录
业务布局：住宅集中于中高端市场，目标客户集中于再改、豪宅客 户。
在每一个进入的城市成为NO.1或NO.2 集中中高端市场，在城市内进行多业态布局 可售物业数量维持在高水平并快速周转（尤其是在城市化的前期和
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【房地产】合富辉煌龙湖滟澜山启示 录
龙湖滟澜山（北京）
项目档案：
物业类型：别墅 建筑类别：联排 占地面积：240000平方米 建筑面积：108000平方米 容 积 率：0.67 绿 化 率：32% 装修状况：毛坯 总 户 数：共430栋 均 价：均价26000元/平方米
开盘时间：2007-09-01 入住时间：2009-03-01
地产海地产滟澜山别墅项目分析
地产海地产滟澜山别墅项目分析引言地产海地产滟澜山别墅项目是一项位于海滨地区的高端别墅开发项目。
本文将对该项目进行详细分析，包括项目概览、市场需求、竞争对手分析以及项目前景展望等方面。
项目概览地产海地产滟澜山别墅项目位于海滨地带，占地面积达到XX平方米。
该项目计划建造XX栋别墅，每栋别墅均为超豪华设计，配备现代化设施和周边配套服务，以满足高端客户对品质生活的需求。
该项目将提供不同户型的别墅，包括XX居室和XX居室，每栋别墅均拥有私人花园和停车位。
此外，项目还规划了社区会所、健身中心、游泳池等共享设施，为业主提供全方位的休闲娱乐体验。
市场需求该项目所在地区是一处旅游景点，吸引了大量游客和度假者。
随着消费升级和人们对高品质生活追求的增加，高端别墅的需求也逐渐增加。
据市场调查显示，该地区目前缺乏高端别墅项目，市场供需不平衡的情况十分明显。
此外，近年来，人们对健康、舒适和安全的生活环境越来越重视。
滟澜山别墅项目将通过独特的自然环境和高端的配套设施，满足高端客户对优质生活的追求，预计将受到广大消费者的欢迎。
竞争对手分析尽管该地区缺乏高端别墅项目，但有几个竞争对手在该地区的开发项目中占据较大市场份额。
下面将对几个主要竞争对手进行分析：1.竞争对手1：XX开发商该开发商在该地区已有多个高端别墅项目，以其品质和独特设计而闻名。
然而，他们的项目定价略高，不适合普通消费者。
滟澜山别墅项目通过灵活的定价策略，可吸引更多客户群体。
2.竞争对手2：XX开发商该开发商在该地区的别墅项目数量较多，但质量参差不齐。
滟澜山别墅项目通过高品质的设计和严格的施工标准，以及优质的售后服务，将树立高端别墅项目的行业标杆。
3.竞争对手3：XX开发商该开发商近期推出了一系列高端别墅项目，口碑较好。
然而，他们的项目主要集中在城市中心地区，无法满足客户对宜居环境的要求。
滟澜山别墅项目显著的自然环境和便捷的交通条件将成为该项目的竞争优势。
项目前景展望通过前期的市场调研和竞争对手分析，可以看出地产海地产滟澜山别墅项目具有良好的发展前景。
2008年龙湖滟澜山别墅项目整体营销策略
别墅价格的主要构成元素
价格构成
地段
园林
建筑
服务
居者
形态
花园
户型
结构
风格
• • • • •
地段——基础价值 园林——成本价值、时间价值、生命价值 建筑——即时价值 服务——成长价值 居者——决定价值
别墅价格的构成元素
价格构成
地段
①
形态
园林
③
建筑
⑤
服务
④
风格
居者
②
花园
户型
结构
重识滟澜山
• • • • • 地段——不可复制的别墅地段 居者——高度统一的同质客群 园林——首屈一指的成熟园林 服务——十年成就的服务口碑 建筑——高度差异的宜居空间
NO.4 营销核心策略
A. 差异区隔，绝对影响
– – – – 视觉系统 公关活动 销售道具 样板区
B. 户外领军，活动造势
– – – – 户外为推广主通路 定向路演 大客户策略 下渝州
C. 攘外安内，定向爆破
– 聚焦中央别墅区，建立红色根据地 – 诺曼底登陆——占领CBD、朝阳 公园城市公寓
项目网站表现
二、样板区氛围
——作战航母
视觉 Vision 触觉 Tactile 听觉 Hearing
直觉 Intuition
嗅觉 Smell
味觉 Taste
Follow Your Heart 用直觉感知滟澜山地道、纯粹的地中海风情
代表地中海风情的关键符号
薰衣草Lavender
普罗旺斯的天空蓝的通透明澈，空气像新鲜的冰镇柠檬水沁入 肺里，心底最深处如有清泉流过，直想歌啸。漫山遍野的薰衣 草让人狂喜不已，自行车上、牛头上、少女的裙边插满深紫浅 蓝的花束，整个山谷弥漫着熟透了的浓浓草香。
上海龙湖滟澜山西班牙组团规划的设计课件
紫香堤
托斯卡纳时光
朗月溪
波尔多往事
蔷薇谷
案例分析三——上海龙湖艳澜山
园林景观：
➢ 地中海园林风格，浪漫的情怀无处不在：小天使花环、 童话世界般的入户门、手推花车、威尼斯小船…… ➢ 园林造景细节方面，体现了开发商的功力和用心，也 可以使前来参观的客户在看到房子之前，就开始也变得 感性起来。
案例分析三——上海龙湖艳澜山
案例分析二——重庆十里蓝山
规划总平面：
规划理念 场地坡度很大，地势呈西低东高，
北低南高，南北向高差15~20米，东西 向高差约90米，中心以一东西向自然山 谷穿越场地，为典型的坡地用地。
托斯卡纳建筑就是意大利建筑的代 表，是最经典的山居建筑。项目在规划 设计上充分结合南山山麓原始自然坡地 的地形地貌、依山就势、因地制宜，利 用自然跌落的原生谷，引入独特的意大 利台地园景观，将项目打造为掩隐在南 山森林中的高尚住宅区。
双拼别墅
叠拼别墅
独栋别墅
总平面图
五星级酒店
案例分析一——千岛湖湖滨花园
规划特点：1、开放的空间布局，结合山体与水景，规划尽量做到“景观山水化”； 2、建筑呈点状和短线状布置，注重空间的通透性，将湖景引入小区内部； 3、建筑形态为南低北高，呈阶梯状布局，避免遮挡.
案例分析一——千岛湖湖滨花园
建筑风格 浪漫、休闲为主基调，现代风格和古典怀旧相结合； 与当地文脉景观相融合，体现地方特色； 采用坡屋顶形式，含蓄的色彩，简洁流畅的造型，大玻璃窗、大阳台的运用，
种，局部点缀特色树种。
案例分析二——重庆十里蓝山
项目位置：重庆市蓝山板块 占地面积： 410亩 总建筑面积：24万㎡ 容积率：花园洋房区1.2
别墅区0.5 整体风格：托斯卡纳山地别院 配套设施指标：
龙湖_上海龙湖滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
建筑风格——
意大利托斯卡纳风格
立面表现手法——
营造地中海度假别墅风格
整个社区以纯粹地中海风情为主题，红 瓦米墙，配合暖色系的外立面及天然石 材，充满艺术气息的红色拱形小窗，营 造地中海度假别墅风格
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
浓郁的地中海风情
三房二厅二卫 128m2
双拼
联排
叠加
龙湖·滟澜山 ——产品规划（户型）
产品类型——双拼、联排、叠加。 产品特点——1、为确保容积率，叠加小户型占产品比重极大。叠加户型双产证。
产品形态 叠加别墅 联排别墅 双拼别墅
户型面积 180
220—250 26比例 73.9% 16.6% 9.5%
联排, 双拼, 叠加别墅
西班牙/意大利托斯卡纳 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
所属版块 主力户型 车位比 上市日期 交房日期 目前进程
报价(元）
物业费(元/月/m2） 物业公司
青浦 赵巷 170 -280 ㎡ 五层叠加
1：1 2008年10月20日
2010年12月 2期在售（共2期） 独栋18000，联排10000-13000，小高层 6500-6800，高层5500，商铺8000 叠加3.8元 联排/双拼4.3元 重庆新龙湖物业服务有限公司
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
外立面手工铺装
礼聘海外高级工程师，采用纯手工方式完成部分别墅项目的外墙粉刷和文化石铺垫，并在每天的工作量上 予以严格控制，保证工匠的精力充沛和精细用心，从而保证实现外墙纹路的一致性。
龙湖·滟澜山 ——产品规划（建筑）
建筑造型与外立面采用西班牙、意大 利与托斯卡纳风格既独立又互相结合 的设计手法，浓郁的地中海风情比较 具有感召力，可以吸引客户迫切地希 望进入室内一览究竟。
上海别墅项目案例分析
青浦徐泾 观庭
松江泗泾 银湖别墅
松江新城 泰晤士小镇
松江佘山
白马花园
松江新桥
万科红郡
三林板块
万科燕南园
闵行板块
新浦江城
浦江板块
奉贤海湾 棕榈滩
万科蓝山
维诗凯亚
金桥碧云
曹路板块
世纪公园板块
御翠园
龙东大道板块
棕榈泉花园
绿宝园
周康板块
南汇航头
两河流域
别墅的类别
独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 叠拼别墅
营销诉求： 用数字争夺眼球 销售排行榜
价格策略 平价入市，跑量
09年6月双拼13000元/平方米
龙湖滟澜山（R=1）
双拼、联排、叠加 最优化产品
户型 叠加170平方米 联排220-256平方米 双拼290平方米
价格策略 叠加240-270万（1.5-1.6万/平方米） 联排450-600万（1.8-2万/平方米） 双拼800-900万（2.4万/ 平方米） 销量稳定，小幅涨价
90年代中后期：经济型别墅
由于中国经济抵御了亚洲金融风暴，经济一枝独秀，带动了居民收入的提高，加上日益完善的市政、 交通设施，吸引了众多国内外的投资者；锦秋加州花园为代表的联排等经济型别墅成为新的销售热点；
2002年：百花齐放
房地产市场再次迅猛发展，家用轿车普及率的提高，上海大市政建设的发展，新财富阶层、中产阶层、 白领阶层等市场的形成，别墅市场进入一个百花齐放的局面。开发规模化、开发区域范围扩大，别墅 种类增多，而中高档别墅成为开发的热点。西郊庄园、上海紫园的出现，把别墅总价从百万提升到了 千万，代表了上海在豪宅方面已经同世界同步，开始打造属于自己的富人区。
品质取胜
社区环境好 品质高
某地产_上海某地产滟澜山别墅项目案例分析_40PPT
龙湖·滟澜山 ——区块位置
大佘山板块，高品质别墅聚集区，别墅氛围浓厚。
◇ 区位——
青浦赵巷特色居住区（佘山板块）
佘山别墅圈 快速交通 （沪青平高速）
◇ 地块四至——
东至嘉松公路 南至规划道 西至崧塘河 北至淀浦河
◇ 与市区关系——
走沪青平高速直达市区： 距人民广场仅25公里； 距虹桥机场约15公里 沿嘉松中路南行便可到达佘山。
样板房示范区—— 慵懒、温馨、浪漫、独特
利用软装、细节，地下室、花园景观等营造慵懒、温馨、浪漫的风格。
新旧东西混搭，中西风格混搭，营造独特家居品味，简约而不简单。
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
美式田园风格——浓郁的世外田园生活气息，清新自然。
美式田园风格
美式田园风格
美式田园风格
龙湖·滟澜山 ——营销表现（样板房）
五大景观主轴
横向有滟澜渡、紫香堤、银杏道、蔷薇谷、朗月溪五条色彩鲜明的景观轴线装 点社区，缔造出幽静浪漫的原生悠居生活。
纵向有莱蒙湖印象、普罗旺斯之香、托斯卡纳时光、波尔多往事、克里特传说 五个特色小镇，还原出奇幻瑰丽的地中海梦幻度假生活。
五种风情小镇
龙湖·滟澜山 —— 景观规划
五层垂直绿化
第一层：高7-8米、胸径20公分以上的大乔木； 第二层：4-5米高的小乔木、大灌木； 第三层：2-3米高的灌木； 第四层：花卉、小灌木； 第五层：草坪、地被。
会所的室外广场为下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫 田园的感觉，二层设计婚礼草坪，迎合主攻的 女性浪漫心理。
龙湖·滟澜山 ——配套规划（会所）
会所沿袭龙湖一贯风格，可实现快速复制。
龙湖所有售楼处（未来的会所）只有五种标准，在风格、 立面等方面不允许随意改变。
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样板房分析
叠加别墅 上叠175㎡
二层大露台的设计，使到上叠（三层）的入户感觉，犹如 在地 面一层进入 树木的种植高度达到了二层，加之采用堆坡技术，弱化了 上叠过长的入户动线
样板房分析
五层主卧套附送面积达40平米
南北露台附送面积达40平米
建筑细节
建筑细节
建筑细节
建筑细节
销售价格
市调小结
作为高端别墅社区，滟澜山的栋距偏小，而且其叠加别墅均为2套80多平米的户型合并而成，叠加
别墅的业主将手持2张房产证。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
上海龙湖滟澜山的价格与区域周边其他别墅相比相对偏高，即有点“叠加卖联排价 联排卖独栋价” 的味道。究其原因，一方面，因为龙湖别墅品牌效应突出、产品品质好；另一方面，这与龙湖该块地 的楼面价高达10672元/平方米关系很大。 另外，沿河安全性和私密性、夏季滋生蚊虫等，也是业主购买时比较关心的问题。
样板房分析
叠加别墅 下叠175㎡
下叠整体采光不足，北入户效果较差，犹如进入地下室 通过二层走廊，进入下叠的二层北向次卧，入户感觉较差
样板房分析
在样板段中，下叠引导客户采用南向入户的方式，规避了北向采光不足的劣势 地下室附送面积达78平方米 南北都拥有功能间设置，同时卫生间还设有采光通风窗 地下一层拥有下沉式花园，加之室内的装修效果，使整体感觉较佳，所以现场 销讲基本都在地下一层进行。
15.9%
成交量
2 2 5
价格
28070
去化率
20.0%
25000 22698 22100 22057 16653 56.0% 14612 32.5%
40
9432
27.2%
3 5 34
116 176
19720 34677
56.9% 31 82
11月8日开盘至今，总销金额约2.6亿，共成交82套； 主力成交叠加产品，去化率也较高。
会所内采用标准的泳池比例，室内设计手法也比较精致。
会所实景
龙湖滟澜山项目会所，是上海目前为止唯一一个
带有婚礼草坪设计的会所。
售楼处实景
该项目售楼处空间较大、布局合理，装修风格与会所外立面和整个社区建筑风格一致。
园林景观
地中海园林风格，浪漫的情怀无处不在：小天使花环、童话世界 般的入户门、手推花车、威尼斯小船„„ 园林造景细节方面，体现了开发商的功力和用心，也可以使前来 参观的客户在看到房子之前，就开始也变得感性起来。
市调小结
思路清晰
龙湖认清自身产品，发挥出了产品的最高价值点； 整体建造成本约15000元/㎡，即叠加产品基本没有利润，主要盈利的是联排和 双拼产品； 充分发挥龙湖在造景上的特色，以及整体立面的精致打造，并通过采用不同入 户方式及植被的选择，规避或弱化了由于容积率所造成的不足；
扬长避短
产品制胜
高附加值的户型设计，精美的产品包装及样板房打造，加之浪漫的景观布置， 增加了整体产品的竞争力；
区域价格分析
合生朗廷
恒联名人世家
中海翡翠湖岸
龙湖 滟澜山 凯迪澳谰湾
佘山三号
区域版块
楼盘
容积率
物业 叠加
地上主力面积（㎡） 175 220-255 250-290 220-280 230-280 360-450
主力总价（万元） 310-380 500-800 800-1000 480-850 350-600 1500-2000
主题鲜明
以“女性”、“浪漫”为主题，准确的把握住女性的追求浪漫、童话的心理， 为项目销售起到了极大的促进作用。
THE END
滟澜渡
蔷薇谷
朗月溪
紫香堤
克里特传说
普罗旺斯之香
浪漫规划
企划宣传
龙湖滟澜山的广告已遍布上海，在晨报、晚报、租售、楼市等，还包括一些电视媒体，甚至是延伸到了机场； 从平面及楼书等的整体效果以“女性”为主题，着重打造女性向往的童话、婚礼、晚宴等浪漫场景。
企划宣传
会所实景
项目售楼处设置在会所内。 会所的室外场所为欧式风格的下沉式罗马广场，配之各色 鲜艳夺目的植物，在入口处即营造出一份浪漫田园的感觉；
双拼别墅 262㎡
样板房实景
联排B1户型：地上面积约246㎡，地下面积为100-140㎡。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层， 5.1米挑空大面宽客 厅，5.5米挑空家庭厅，层层套房270度近全景。 联排B2户型：地上面积约254㎡，地下面积为100-160㎡。赠送三重花园与露台，新颖八角亭形客厅设计，赠送层高约4米的阳光地下 层， 5.5米挑空家庭厅。 联排C户型：地上面积约219㎡，地下面积为84-95㎡。赠送三重花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，超大面宽客厅，4.2米挑 空，精神设计层层套房，赠送独立车位。
龙湖滟澜山 赵巷
1.0
联排 双拼
中海翡翠湖岸 凯迪澳谰湾 恒联名人世家
0.4 0.47 0.25
独立 双拼 独立
佘山
佘山三号
0.4
独立
230-260
630-1000
营销成绩
面积 ㎡
290 双拼 262 254 联排 246 219 上叠175 叠加 下叠175 总计
供应量
20
供应面积 ㎡
5525
面积配比
地理区位
该项目地理位置相对来说不具有优势，周边生活配套尚不完善。
龙湖滟澜山截取1.6公里自然黄金水岸，纵横规划出浪漫的 整体地块南北向狭长、东西较窄，车行道路排布在整个地块
紫香堤
莱蒙湖印象 波尔多往事 托斯卡纳时光
“五轴五镇”；
的最东面。因为东西向较窄，从而保证了消防车的可达范围， 从而节省了西侧的车行道，最大化的利用了东西向的间距。
样板房分析
90平米空间，龙湖的叠加一层设计了客厅及餐厅，整体空间拥有较高舒适性
由于下叠北向植物的种植，以及为了达到立面的效果采用的小窗设计，从而造成室内采光不足
样板房实景
叠加D2户型：地上面积约175㎡，地下附送储藏空间，可通过精装设计制造一层额外空间。专属电梯/景观楼梯， 多种入户方式，独立私家花园，赠送五层顶层，双露台情景套房，赠送独立车位。
[ 龙湖 滟澜山艺墅 ]
西班牙、托斯卡纳风格手工坡地别墅 层层挑空、精致户型，幽静浪漫原生悠居生活
写在前面
在楼市除了降价、救市没有其他新鲜话题之际，龙湖地产携滟澜山别墅，以铺天盖地的宣传攻势捕捉着 上海购房人的眼球，并且于11月15日开盘之后近期迅速去化80余套房源，在市场低迷的情况下取得了不错 的销售业绩。 该项目在产品规划和景观设计上面花费较多心思，实际效果也比较和谐理想，在上海市场具有一定的稀 缺性和借鉴性；客户定位准确，企划宣传也是思路清晰，以女性、童话、浪漫等元素为侧重点，对女性购房 者的心理拿捏把握到位，为后期销售工作起到了很好的促进作用。 以下内容为本人市调过程中拍摄的一些照片以及现场感觉，加之对后期搜集整理的一些资料进行了简要 的罗列和分析，以期向大家进行汇报分享、学习和讨论。
坡地建筑
采用挖土、引溪、屯坡、堆山等方式，在社区内整体塑造7-8米高差，使物业景观错落有致，充满变化和情趣。 步行其中，感觉很好；辅之以下沉式庭院、层次感较强的植被，弱化了客户对栋距过密等不利因素的在意程度。
立面风格
该项目双拼、联排、叠加产品的立面打造各不相同，外立面采用西班牙与托斯卡纳风格相结合的设计手法，浓郁 的地中海风情比较具有感召力，可以吸引客户比较迫切地希望进入室内一览究竟。
样板房实景
室内作为整个项目演绎浪漫的终端和重心，装修风格也延续着浪漫和温馨，规划布局 紧凑使用、讨巧且精致，尤其可以引起女性客户的购买冲动。
双拼A1户型：地上面积约290㎡，地下面积为112-121㎡，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重 花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层，新颖八角亭形客厅设计，客厅面宽较大，5.1米挑空。
样板房实景
双拼A2户型：地上面积约262㎡，地下面积为120-145㎡，后期设计可获得一个额外的夹层和露台空间。赠送三重 花园与露台，赠送层高约4米的阳光地下层， 5.1米挑空大面宽客厅，5.5米挑空家庭厅，层层套房270度近全景。
样板房分析
在客厅采用挑空的设计，纵向拉伸了整个空间 在挑空部分搭出的空间层高过低
项目概要
地理位置: 青浦赵巷嘉松中路6788弄
总建面: 容积率: 144500平方米 1.0 绿地率≧35%
平面规划：截取1.6公里自然黄金水岸，
纵横规划出浪漫“五轴五镇”
园林风格: 地中海园林风格 建筑风格：西班牙/意大利托斯卡纳 产品类型：双拼:23栋; 联体:20栋;叠加:89栋（规划730户） 投资商:上海龙湖置业有限公司 物业管理：重庆新龙湖物业服务有限公司 建筑设计: 美国百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司
联 排 户 型 样 板 房 实 景
C
样板房分析
联排别墅 219㎡
地下室附送面积达84-95平米 联排未采用传统的中庭设计
样板房分析
联排别墅 246㎡
客厅及二层北向家庭厅均采用双层挑空设计
样板房实景
叠加D1户型：地上面积约175㎡，地下面积为78㎡。赠送三重花园与露台，赠送层高约3.6米的阳光地下层，并设 有独立卫生间、配置全面，超大面宽客厅，南北观景空间。