无锡中山路商圈市场简析

典型商户
PRADA、MCM、BALLY
KAVON、E-LAND、VOLL IWC、和玉东方、罗宁珠宝 鼎泰丰、满记甜品、俏江南 Innisfree、lifes Garden 贝黎诗、莎蔓莉莎、美丽田园美容SPA CGX、LOVCAT、Blocco5 Eblin、CK、维多利亚的秘密 计量博士眼镜、aojo、OTO MLB、CHUMS、阿迪达斯 乾唐轩、DUX、JARLL Kingkow、第一站、Kidsland Ole 大众书局 C Health food、极草5X冬虫夏草 卡通乐乐园、儿童休息区 ——
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苏宁广场—业态占比
截止到9月30日开业当天，苏宁广场共引进商家121个，整体出租率接近100%；主营业态以零售和餐饮 为主，同时配备较大比例的生活配套服务，相较于恒隆广场更偏重于娱乐、体验等生活功能。
业态
餐饮 服饰 鞋包 时尚品牌 零售 美容保健 名表珠宝 运动休闲 其他 家电 儿童配套 生活配套
项目地址 建筑面积 所属商圈 商业类型 租售方式 开发商 无锡市崇安区人民路与新生路交汇处西南侧 32万方 其中购物中心10万方，五星酒店5.2万方；5A 甲级办公2.54万方，住宅6.4万方 中山路商圈 购物中心 自持+部分产权销售 无锡苏宁置业有限公司
项目北塔地上建筑 共68层，南塔地上 建筑共48层，商业 郡楼7层。
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恒隆广场—业态占比
截止于开业当天，恒隆广场整体出租率达95%，平均租金约13元/天·平；共吸引了236家商户进驻，其中 世界顶级品牌有24家；商场主营业态-时尚服装、餐饮美食和国际一线品牌的总占比接近62%。
分类
国际品牌
时尚服饰 名表珠宝 美食 化妆品 美容 鞋/包袋 精品内衣 生活·品味 运动·休闲 家居·礼品 童装·玩具 超市 书店 健康保健 其他 总计
项目效果图 7
恒隆广场—商业定位
无锡恒隆广场商业定位与上海恒隆、港汇广场相当，立意打造成世界品牌云集的顶级一站式购物体验中心。
市场定位：所在地最高档的购物中心，打造无锡市核心商业区 内最大的零售和商业地标。 功能定位：餐饮、商场、娱乐、办公、居住 。 业态定位：奢华、潮流、高端。 风格定位：简洁、明朗、动感、线条。 环境定位：在“浮游式”整体设计中，有机融入老建筑，采用 高科技手段尽量使用原有建筑构件，提升恒隆广场的文化内涵。
租金水平
特征 主力店 主力店 主力店 主力店 主力店 主力店 主力店 主力店
F7 F6 F5 F4 F3 F2 F1 B1
25% 19%
60%
40%
87%
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无锡中山路商圈市场简析
2013.11.10
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目录
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【商圈简介】 【发展历史】 【现状格局】
Part1 商圈概况
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商圈简介
中山路商圈位于无锡市解放路内环区域，南起南禅寺，北至胜利门；由市中心主要商业干道“三横一纵”即 县前街、人民路、学前街和中山路发展衍生而来，当前已经发展成为无锡市首席商贸中心区。
90年代初，由原东方红商场改 造而成的无锡商业大厦孤单经 营；直至1996年，日资商场 八佰伴、马来西亚的三阳百盛、 香港新世界百货相继进驻中山 路，同时一些沿街老字号商铺 也纷纷改头换面，站稳阵脚。 至此“商圈”概念才逐渐成形。
21世纪00年代：发展期
中山路商圈形成后，许多百货 商场、购物中心、快消品牌诸 如东方商厦、心族百货、花都 百货、好买得、优衣库等相继 出现；高速发展带来竞争空前， 许多商家在轮洗中消失，而最 具竞争力的八佰伴与商业大厦 也选在此时进行了扩建与调整。
部分品牌展示
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苏宁广场—业态分布
苏宁广场将最吸引人气的餐饮美食以及偏向于体验消费的生活配套贯穿了几乎所有的楼层，以强化各楼层的
聚客、留客能力，保证客流的稳定与均匀，同时也真正契合了项目偏重于休闲娱乐、体验消费的商业定位。
各楼层业态
餐饮 其他 儿童配套 时尚品牌 服饰 鞋包 家电 休闲·运动 美容·保健 生活配套 名表·珠宝
项目效果图 15
苏宁广场—商业定位
无锡苏宁广场整体定位年轻、时尚、科技，线上线下资源融合，满足城市多群体需求；立意打造一个集休 闲、娱乐、购物、餐饮、亲子、体验等功能于一体的全方位、全天候城市生活目的地。
苏宁广场融合购物中心、高档写字楼、高星级酒店、酒店式公 寓等功能，秉持“都市客厅·品质生活”理念用心造城，立意打 造城市新的地标性建筑； 苏宁广场购物中心定位于国际时尚空间，同时注入灵动空间的 商业体验，立意打造成一个为市民提供集休闲、娱乐、购物、 餐饮、交友等全方位、全天候生活于一体的目的地。
户之外，还吸引了苏州、常州、上海等周边数量庞大的客户群前来。 开 业 庆
典
现 场 人 气
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恒隆广场—经营现状
恒隆广场开业2月有余，目前商场经营步入正轨，但人气远未达到预期；精品服饰区平常人流稀少，周末
客群也以观光者居多；六楼餐饮区两大主力店泰鼎丰和俏江南尚处于装修状态，整体吸客能力欠缺。
商场正门 一楼入口 二楼服饰区
21世纪10年代：高峰期
随着中山路商圈的影响力日益 壮大，国内外商业大牌纷至沓 来：2010年，远东百货、英 武百货相继亮相；13年，恒隆 广场、苏宁广场两大购物中心 开业；在此之后，还有银辉广 场、云幅国际、茂业1号等数 个商业项目即将入市……
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现状格局
中山路目前汇集了上十个大型购物中心、百货商场及商业街区，整体商业定位从低端到高端系数囊括，其 中最近新开业的恒隆广场更是填补了目前无锡乃至整个江苏不少世界顶级品牌的空白。
部分楼层租户信息表
F6 F5
82%
9%
9%
楼层
业态 生活 配套 零售 零售 生活 配套 餐饮 餐饮 餐饮
商户 Ole‘超 市 Miu Miu Prolivon 莎蔓莉莎 西堤牛排 鹿港小镇 小辉哥
租金水平
特征
28%
34%
28%
7%
B1 F1 F2 F3
主力店 主力店 主力店 平均13 元/㎡·天 主力店 主力店 主力店 主力店
部分楼层租户信息表 楼层 B1 业态 生活 配套 零售 时尚 品牌 儿童 配套 餐饮 运动 休闲 餐饮 商户 LINCOS 优品超市 周大福 UR 奇乐儿 王品台塑 牛排 ADIDAS SC 外婆家
餐饮:负一 层15元/ 天·㎡、楼 上约5元/ 天·㎡；百 货以扣点 为主，合 约13-18元 /天·㎡`； 休闲娱乐 约：3-3.6 元/天·㎡
休息区 通道与扶梯 直达电梯
LED导向牌
指示牌 盥洗室
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恒隆广场—特色服务
除了营造极致舒适的购物环境外，恒隆购物广场还提供礼宾服务，具体内容包括：导购咨询、急救箱、失
物招领、针线包、电子引导、无线上网和童车/轮椅租借等7大项服务。
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恒隆广场—开业情况
9月16日恒隆购物中心正式开业，当天开店率约为已招租商户的八成；开业现场人气充足，除无锡本地客
F4
F3
57%
9%
25%
62%
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37% 33% 7% 10%
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恒隆广场—功能配套
恒隆购物广场功能配套极致追求“舒服”：环形人流动线、无盲区指示牌、每层4部自动扶梯和6部升降
客梯、五星级高档洗手间、宽阔敞亮的通道与休息区；总体上客户活动面积占到商场总面积的一半以上。
无锡恒隆广场总建37.57万方，分两期开发，其中一期26.27万方；本次开业的购物中心总建面约11.8万 方，一期还有两栋总建14.5万方的办公楼未推；二期包括商业、办公、酒店和公寓，具体业态配比未定。
项目地址 建筑面积 所属商圈 商业类型 租售方式 开发商 无锡市崇安区人民中路、健康路交叉口 26.27万方（一期） 其中购物中心11.8万方，办公14.5万方 中山路商圈 购物中心 自持 恒隆地产有限公司
数量
42 20 6 7 1 11 9 9 1 4 11
占比
34.71% 16.53% 4.96% 5.79% 0.83% 9.09% 7.44% 7.44% 0.83% 3.31% 9.09%
代表商户
赤坂亭、王子牛蛙、外婆家 A|X、AMASS、Honeys CONVERSE、VANS、REEBOK GIRDEAR、UR、H&M MONKI 屈臣氏 潮宏基、周大福、Swatch RAPIDO、NIKE360、图途 中糖烟酒、美罗家纺、同仁堂 苏宁EXPO超级店 红孩子、小鬼当佳、奇乐儿 优品超市、AGOGO量版KTV、 百丽宫影城
目前状态
2013.09.30日开业
苏宁广场坐位于中山路商圈核心，项目北至人民中路，西至图书馆 路，南至秦邦宪故居临崇宁路，东至新生路，项目由两幢高层建筑及郡楼 组成，最高建筑达328米，由国际专业建筑设计公司RTKL规划设计，南 塔地上共48层，北塔68层，商业郡楼7层，总建筑面积近32万㎡，容积 率为10，绿化率为26.12%。
项目由一幢7层高的商场和3 幢塔楼组合而成。3幢楼的高 度分别为250米、225米和 200米。
目前状态
2013.09.16日开业
无锡恒隆广场是恒隆广场在江苏首个商业项目，包括一期与二期， 两期项目总建筑面积达37.57万方，一期工程项目为商场和两幢办公楼， 总面积为26.27万平方米，2013年起分期落成。无锡恒隆广场二期包括 商业、办公楼、酒店及服务式寓所，总面积达到11.3万平方米。
2006年改建后的商业大厦
2013年开业的恒隆广场
20世纪80年代：萌发期
自20世纪40年代初，无锡中 山路得名以后，经过多次改造 与拓建，于1986年正式贯通 无锡南、北门，并逐渐成为一 些散集商业的集中地，典型商 家有三凤桥肉庄、王大生药店、 东方红商场和第一百货商店五 金大楼等。
20世纪90年代：成形期
首次进驻品牌一览
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恒隆广场—业态分布
恒隆广场业态丰富，各楼层业态穿插布局，最大程度上保证了各处的人流可达性，避免商业死角；1层重
点布局国际品牌，彰显档次；2-4层主营时尚服饰，引导人流；6层以中式餐饮为主，方便油烟排放。
各楼层业态
时尚服饰 家居·礼品 美容 美食 超市 精品内衣 化妆品 健康保健 运动·休闲 鞋/包袋 名表珠宝 儿童配套 生活·品位 国际品牌
商户数量
24
84 16 38 2 4 10 3 21 4 11 12 1 1 3 2 236
占比
10.17% 35.59% 6.78% 16.10% 0.85% 1.69% 4.24% 1.27% 8.90% 1.69% 4.66% 5.08% 0.42% 0.42% 1.27% 0.85% 100%
中高端
运营中 新开业 规划（建设中）
南禅寺商业街
低端
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目录
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【恒隆广场】 【苏宁广场】 【个案影响】
Part2 个案分析
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恒隆广场—基本资料
中山路商圈示意图 中山路沿线商业效果图
街 县 前
人
中 民
山 学
路
前 路
街
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发展历史
中山路商圈主要商业干道-中山路由原无锡直河沿街拓建而来，历经多年发展由原来的散集商业集中地逐 渐成为国内一流商业街，同时带动周边街区发展，合力形成无锡首屈一指的中心商业圈层。
88年原东方红商场改造成商业大厦
96年入驻中山路的日资商场八佰伴
茂业一百 远东百货 崇安天街 云蝠国际 商业大厦 银辉广场 苏宁广场 恒隆广场 三阳百盛 中端 八佰伴 中低端 高端
保利达商业
保利广场
中山路商圈各主要商业体定位状况
恒隆广场 八佰伴 商业大厦 苏宁广场 远东百货 银辉广场 三阳百盛 保利广场 崇安天街 南禅寺商业街 崇安寺地下商业街 大成巷步行街 站前商贸城 沿街散集商业等
周五 17:25
周五 17:25
周五 17:28
负一楼超市
六楼中餐区
六楼西餐区
周五 17:55
周五 17:45Βιβλιοθήκη Baidu
周五 17:44
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苏宁广场—基本资料
无锡苏宁广场总建面32万方，由南、北双塔高层建筑和商业郡楼共同组成，物业类型包括一个购物中心、 一座五星级酒店、5A甲级写字楼和豪宅公寓，目前购物中心已于2013年9月30日正式营业。