不动产交易计税规则

改制
征收
合并、分立
合并 分立
不征 不征
出售、置换
出售（与相关债权、负债和劳 动力一并转让）
置换（与相关债权、负债和劳 动力一并转让）
不征 不征
企业破产
征收
资产划转
行政事业单位资产划转
同一投资主体内部所属企业之 间划转
暂不征收 征收
个人独资——自然人
征收
经营主体转给 一人有限公司——自然人
征收
业主
个体工商户——业主 合伙企业——合伙人
暂不征收 暂不征收 暂不征收
征收 征收
征收
如无经济利益流入，暂不征收 征收 征收 征收
不征收 征收
暂不征收 征收
不征收 征收
不征收
暂不征收
财税[2018]57号
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—— 征收 —— 征收 征收 征收 征收 征收 征收
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——
说明
计税价格（含税）按照合同价和评估价熟高确 定 “应纳税额”为应补退税额或应预缴增值税。 对于销售方为个人的，应纳税额=应补退税 额；对于销售方为单位的，简易计税下的应纳 税额=不含税销售额*征收率=应预缴增值税 （在不考虑小规模30万免预缴的情况下）
免征
征收
免征
征收
免征
征收
免征
不征收
征收
征收
财税[2018]17号 财税[2012]82号
1. 财税[2003]183号：企业因改制签订的产权转移 书据免予贴花
土地增值税
先预征，后清算 先预征，后清算
个人所得税
—— ——
免征
（计税价格-应纳税额）*1%或（计税价格应纳税额-扣除额）*20%
差率累进/核定征收 计税收入： 一般计税：计税价格/1.09*3% 简易计税：（计税价格-应纳税额）*3%
不征收 征收
自然人——个人独资
征收
业主转给经营 自然人——一人有限公司
征收
主体 债权转股权后
业主——个体工商户 合伙人——合伙企业
不征收 征收
转移土地房屋
不征
权属（国务院
批准） 投资入股（房
地产企业不适
征收
用）
国家税务总局公告2011年第13号：纳税人
在资产重组过程中，通过合并、分立、出售
政策依据
、置换等方式，将全部或者部分实物资产以 及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转
让给其他单位和个人，不属于增值税的征税
范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税
契税
合同价*3%（个人住房优惠） 合同价*3%
印花税（产权转移书据）
个人：免征； 非个人：合同价*0.05% 合同价*0.05%
（计税价格-应纳税额）*3%（个人住房优惠） 免税
（计税价格-应纳税额）*3%
合同价*0.05%或（评估价-应纳税额）*0.05% （个人销售或购买免征）
债权人承受，免征；
非债权人承受，与原企业全部职工签订三年以上
合同，免征；
征收
非债权人承受，与原企业30%以上职工签订三年
以上合同，减半征收；
免征
征收（经县级以上人民政府及企业主管部门批准改 制的免征）
免征
征收（经县级以上人民政府及企业主管部门批准改 制的免征）
免征
征收
免征
征收
免征
征收
免征
征收
免征
征收
合同价*0.05或评估价/1.09*0.05%（一般计税）或 （评估价-应纳税额）*0.05%（简易计税）
计税依据按照合同价，同买卖 计税依据：0 遗赠方免印花税 受赠方按评估价格*0.05%计算。
评估价*3%（不享受个人住房优惠）
评估价格*0.05%
夫妻共有房屋分割为一方所有，属于共有权变 动，不征。 计税依据：0
大类 增量房
小类
住宅 非住宅 个人转让住宅给个人
个人转让住宅给单位
自行预征申报 自行预征申报
增值税
2年以上：免征 2年以下：计税价格/1.05*5%
买卖 继承 赠予
个人转让非住宅给个人 个人转让非住宅给单位
（计税价格-扣除金额）/1.05*5%
单位转让住宅给个人
单位转让住宅给单位 单位转让非住宅给个人 单位转让非住宅给单位
离婚析产
计税依据：0
夫妻财产约定（婚姻存续期
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间，产权从一方所有变共同所 有或另一方所有，或由共有变
计税依据：0
为一方所有或约定变更份额）
家庭共有人间的分析
计税依据：0
主要减免税
1. 销售取得的满2年（含）的住房免征 2.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产 、土地使用权免征 其他减免税： 1. 销售自建自用住宅免征 2. 按房改成本价、标准价出售住房免征
不征 1. 个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一 生活用房，取得的所得免征个人所得税。 2.以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双 方不征收个人所得税：“（一）房屋产权所 有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女 、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、 兄弟姐妹； （二）房屋产权所有人将房屋 产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义 务的抚养人或者赡养人； （三）房屋产权 所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承 人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
一般计税：计税价格/1.09*3% 简易计税：（计税价格-应纳税额）*3% （个人住房优惠）
一般计税：计税价格/1.09*3% 简易计税：（计税价格-应纳税额）*3%
计税依据按照合同价，同买卖 计税依据：0，不征
评估价*3%（不享受个人住房优惠）
合同价*0.05%或（评估价-应纳税额）*0.05%
合同价*0.05或评估价/1.09*0.05%（一般计税）或 （评估价-应纳税额）*0.05%（简易计税） （个人销售或购买免征）
计税依据按照合同价，同买卖
非应税范围
（计税价格-应纳税额）*2%或（计税价格应纳税额-扣除额）*20%
——
—— —— —— 计税依据按照合同价，差额20%/全额3% 不征
不征
非应税范围
不征
非应税范围
不征
非应税范围
不征
非应税范围
1. 个人销售住房暂免征收土地增值税 2. 对个人之间互换自有居住用房地产的， 经当地税务机关核实，可以免征土地增值 税
计税依据：0
计税依据按0
计税依据：0
计税依据：0，不征
计税依据：0
个人购买住房首套、第二套优惠
个人销售或购买住房免征印花税（继承、赠予、交 换、分割不属于销售或购买）
特殊性业务
免征
免征
免征
不征收
免征
不征收
征收
征收（经县级以上人民政府及企业主管部门批准改 制的免征）
征收
征收（经县级以上人民政府及企业主管部门批准改 制的免征）
拍卖 法定继承
一般预缴：计税价格/1.05*5% 简易预缴：（计税价格-扣除金额） /1.05*5%
计税依据按照合同价，同买卖 计税依据：0
非法定继承
免征
免征
赠予直系亲属或承担直接赡养 （配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、
义务人
孙子女、外孙子女、兄弟姐妹、对其承担直
接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人）