万科营销-万科集团营销节点设定与成果标准
万科集团公司营销战略
万 科
让建筑赞美生命
营销战略
组织架构
股东大会
董事会
监事会
财务审计 委员会
投资与决策 委员会 总经理
人事政策 委员会
审计室 总经理 办公室 资金 结算中心
企业策划部
股东大会
房地产开发 控股企业18家
投资 控股企业3家
其他 控股企业5家
万 科
让建筑赞美生命
s
公司定位明确，管理层的战略意识强； 良好的品牌优势； 整合相关资源的能力强大； 全国概念和市场化操作；
万 科
让建筑赞美生命
营销战略
网络营销
14个城市10亿元房源上网
根据万科发布的资料，被称为“万科V购”华南在线购房
中心已经在易居电商平台全面上线。万科在深圳、广州、 厦门、福州、长沙等华南14城共计10亿元的房源，将以在线专卖的 形式，实行全程网络销售。值得关注的是，万科推出的网购房源已经不是 “鸡肋产品”，从深圳公司上线的产品看，涉及旗下万科公园里、清林径、 双月湾等五大物业，涵盖了刚需类、改善类及度假类等全品类项目，最高优 惠达20余万元。 网络营销的理由：1、万科坚持快速销售，现金为王的策略；2、受调控影响， 万科的销售速度减慢。
营销战略
目标市场选择策略
•1、单一市场模式 •2、选择专业化模式
•3、市场专业化模式
•4、完全市场覆盖模式
万 科
让建筑赞美生命
营销战略
产品定位策略
•1、属性/利益定位 •2、价格/性能定位 •3、目标客户需求定位 •4、竞争者定位 •5、 复合定位
万 科
让建筑赞美生命
营销战略
品牌战略：
打造具有深度内涵产品 万科要做房地产行业的领跑者，要实现持续、高速、 稳定的增长，需要两个条件：一是资本的超常规扩张； 二是强大品牌的支撑。只有当品牌具备一定“资产”时，企业才 有可能保持长期的增长。 一个有着独特个性的企业品牌，能使企业及其产品在如林的竞争对手中脱颖而出，
万科商业街营销策划方案
销售 目标
销售准备期 （8.1-9.3 ）
释放商业认筹消息， 积累意向客户，确保 认筹日火爆势头（当 日认筹100个以上）
认筹阶（ 9.4-11.5）
•350个认筹号 •30%解筹成功率 •认购套数100 •解筹日实现 70%销售率
公开发售强销期 （11月6日-31日
）
尾盘阶段 （2004年12月）
万科商业街营销策划方案
四、总体价格策略
1．价格定位
合同成交价格均价（返租模式）： 14800元/平米
万科整体实收均价（含自营模式，扣除返租补贴）：
12000元/平米
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
2．付款方式设计
A：返租型
• 一次性付款，照定价照96折； • 按揭付款，照定价98折，办理6成10年按揭贷款。
原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分 的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺 位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。
原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的 销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
（二）客户投资抗性分析及应对策略
1．客户投资抗性分析
居新城 3．“七横十三纵”大交通价值：“大深圳”格局下龙-坂商业升级换
代，万科城“新城市商业中心”诞生 4．汽车时代“20+20”模式商圈效应：
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
• 5．新城市主义商业中心：集美食.购物.休闲.文教与一体，3万 m2浪漫风情商业中心，深圳首个西班牙异域风情商业街，深圳首 个“会员制集约化经营”国际美食坊
万科房地产营销策划书
万科房地产营销策划书第一部分：市场分析与定位一、市场概况房地产市场是一个竞争激烈且充满机遇的行业。
根据最新数据显示，中国房地产市场持续增长并呈现出多元化发展趋势。
随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，住房需求稳步增长，房地产行业依旧具备广阔的发展前景。
二、竞争分析目前，房地产市场竞争激烈，主要竞争对手包括其他房地产开发商和中介机构。
这些竞争对手在市场占有率、品牌知名度、开发项目质量等方面都有自身的优势。
因此，为了在市场中取得竞争优势，万科房地产需要制定切实可行的营销策略。
三、目标顾客群体万科房地产的目标顾客群体主要包括以下几个方面：1.年轻家庭：他们具备购买房产的实力，同时对居住环境、社区配套设施等要求较高。
2.投资客群：他们追求投资回报率，关注项目潜在增值空间和物业租金收益等。
3.改善性购房人群：他们有需求升级、改善居住环境的心理和实际需求。
第二部分：市场营销策略一、产品定位万科房地产以提供高品质的住宅和商业项目为目标，致力于打造舒适宜居的居住环境和具备商业价值的综合体项目。
通过精心规划和建设，满足不同客户群体的需求，实现产品的差异化定位。
二、市场推广策略1.品牌建设：通过加强品牌曝光度，提高品牌知名度，打造独具特色的品牌形象，并通过传媒宣传、社交媒体平台等渠道扩大品牌影响力。
2.宣传推广：采用多种宣传手段，如户外广告、电视广告、网络推广等，提升项目的知名度，吸引目标客户关注。
3.线上线下联动：通过线上渠道与线下实体展厅相结合，为客户提供全方位的信息咨询和购房体验，提高购房决策的便捷性和透明度。
三、销售策略1.销售网络拓展：通过与合作渠道建立稳固合作关系，扩大销售网络覆盖范围，确保项目销售数量和销售额的增长。
2.售前服务：为客户提供专业的咨询、解答和指导服务，帮助客户全面了解项目优势和购房流程，提升客户购房的信心和满意度。
3.售后服务：建立健全的售后服务体系，包括物管服务、维修保养等，为客户提供持续满意的居住体验，增强品牌美誉度和口碑效应。
万科营销策略大纲
万科营销策略大纲万科是中国房地产开发商中的领军企业之一，其经营范围涵盖了住宅、商业地产、写字楼等领域。
为了保持市场份额和吸引更多的潜在客户，万科需要制定一条有效的营销策略。
以下是一份潜在的万科营销策略大纲。
1.市场研究和分析在制定营销策略之前，万科应该先进行市场研究和分析。
这将包括对当前市场需求和趋势的了解，以及竞争对手的分析。
通过这些研究和分析，万科可以确定自身的竞争优势和目标客户群体。
2.品牌建设作为一个知名企业，万科需要继续加强其品牌建设，以增强消费者对其产品的认同感和忠诚度。
这可以通过广告、公关活动和赞助等手段来实现。
3.定制化营销策略针对不同的客户群体，万科可以制定定制化的营销策略。
例如，对于年轻人群体，可以与社交媒体和在线平台合作，通过创意的广告和互动活动吸引他们的关注。
对于中老年人群体，可以采用传统媒体和品牌合作进行宣传。
4.提供独特的产品和服务作为房地产开发商，万科应该提供独特的产品和服务，以吸引潜在客户。
这可以通过提供高品质的建筑设计和装修，以及豪华的生活设施和社区服务来实现。
5.销售渠道多样化万科可以通过多样化的销售渠道来增加销售。
这包括与地产经纪公司合作，开设实体销售中心和展示中心，以及通过线上平台销售。
6.关注顾客意见和反馈万科应该重视顾客的意见和反馈，并及时采取行动。
这可以通过建立客户服务中心和网络平台来实现，以及定期组织满意度调研和用户反馈活动。
7.社区参与与责任万科可以通过积极参与社区活动和社会责任项目来提高其形象和信誉度。
这可以包括资助教育项目、环保倡议和社区建设等。
8.员工培训与激励万科的员工是其营销策略成功实施的关键。
因此，万科应该投资在员工培训和激励上，以提高员工的专业素质和服务意识。
9.数据分析与市场预测万科应该将数据分析和市场预测作为制定营销策略的重要依据。
通过分析客户数据和市场趋势，万科可以更好地了解客户需求并预测未来的市场变化。
10.持续改进和创新最后，万科应该不断改进和创新其营销策略，以适应市场的变化和新的挑战。
万科房产项目营销策划方案
万科房产项目营销策划方案一、项目背景万科是中国房地产行业的领导者之一，拥有多个房地产项目，包括住宅、商业和办公楼等。
为了进一步巩固市场地位，达到销售目标，需要制定一套有效的营销策划方案。
二、市场分析1. 市场规模：根据最新的市场报告，房地产市场仍然保持着稳定增长的趋势，尤其是在一二线城市。
根据数据显示，该地区的总销售额预计将保持在高水平。
2. 客户需求：购房者对房产的需求主要分为自住需求和投资需求。
自住需求主要是对住房质量和生活环境的要求，而投资需求主要是关注房产的升值潜力。
3. 竞争对手分析：房地产市场竞争激烈，有许多其他房地产开发公司也在该地区推出自己的项目。
我们的主要竞争对手包括恒大地产、碧桂园和中国房地产等公司。
三、项目目标1. 销售目标：根据市场需求和竞争分析，制定今年的销售目标为总销售额达到XX亿元，并以此为基准。
2. 品牌推广目标：提升万科房产项目的品牌知名度和形象，增加客户的认可度和购买意愿。
3. 客户关系目标：建立长期稳定的客户关系，通过客户的口碑宣传和转介绍，增加项目的销售额。
四、营销策略为了达到以上的目标，我们制定了以下的营销策略：1. 产品定位：万科房产项目将定位为高品质、高附加值的住宅社区，并强调绿化环境、便利设施和生活配套。
2. 建立品牌形象：通过线上线下的广告宣传和品牌推广活动，建立万科房产项目的品牌形象，强调品质和卓越。
3. 多元化销售渠道：为了更好地满足客户的需求，我们将通过多种渠道销售房产，包括线上销售平台、线下销售中心和合作代理商。
4. 目标客户定位：根据市场调研，我们将重点针对优质客户群体进行宣传和推广，包括高净值人群、稳定收入群体和首次购房者。
5. 优惠政策和购房服务：为了提高购房者的购买意愿，我们将制定合适的优惠政策和购房服务，如定金返还、贷款办理和购房顾问等。
6. 社交媒体推广：在市场饱和的情况下，利用社交媒体平台进行精准定向推广，增加项目的曝光度和关注度。
万科房地产营销策划书
万科房地产营销策划书万科是中国知名的房地产开发商之一，拥有着多年的房地产开发经验和优秀的营销策划能力。
为了进一步提升房地产市场竞争力和销售业绩，万科需要制定一个有效的房地产营销策划书。
一、市场分析在制定营销策划书之前，我们需要进行市场分析，了解当前的房地产市场形势。
随着城市化进程的推进，人们对住房的需求不断增加，但市场竞争也变得更加激烈。
因此，我们需要针对不同的城市和区域进行细致的市场调研，了解目标客群的需求和偏好，以此为基础制定针对性的营销策略。
二、品牌定位品牌定位是房地产营销的核心，它直接关系到房地产产品的销售。
万科作为一个知名的房地产开发商，应当强调自己的品牌优势和特点。
我们可以通过在产品设计和开发过程中注重品质、环保、智能化等方面来体现万科的品牌理念。
此外，注重产品与客户之间的互动和关系建立，通过提供优质的售后服务，树立万科品牌的良好口碑。
三、产品设计在房地产营销策划中，产品设计是至关重要的一环。
我们需要在产品设计上做出创新和差异化，以吸引目标客户的关注。
通过整合设计、技术和功能，打造具有竞争力的房地产产品。
同时，我们需要注意产品的市场定位和价格策略，确保能够满足不同客户的需求。
四、营销渠道营销渠道选择是房地产营销策划的另一个重要方面。
万科可以通过多种渠道来推广和销售产品。
除了传统的销售渠道如售楼处和中介，还可以利用互联网和社交媒体等新兴渠道来拓展客户群体和提升品牌影响力。
同时，我们可以与合作伙伴建立良好的合作关系，通过共同推广来提升市场竞争力。
五、营销活动在制定营销策划书时，我们需要考虑各种营销活动来吸引目标客户的关注和参与。
可以组织丰富多样的展览、演讲会、主题活动等，以及针对不同客户群体的定制活动。
通过这些活动，万科可以提升品牌的知名度和美誉度，吸引更多客户的关注和购买。
六、售后服务良好的售后服务是提升房地产销售业绩的重要一环。
万科可以建立完善的售后服务体系，为客户提供全面的售后支持和保障。
万科集团销售指导书阶段操作指引及成果标准
万科集团销售指导书阶段操作指引及成果标准1．项目销售总体目标和分期销售目标（1）项目销售总体目标包括总体销售周期、销售面积、销售均价、销售金额和项目利润。
（2）项目销售分期及各期销售目标①项目销售分期。
包括各期销售区域、产品类型、主力户型。
②各期销售目标。
包括各期销售均价、销售周期、销售面积。
（3）项目当年销售目标项目当年销售目标。
包括该年度销售区域、产品类型、主力户型、销售均价、销售面积、销售金额。
2．确定首期入市时间和示范区要求（1）项目首期主要工程节点时间计划①首期主要工程时间节点。
包括：首期开工、首期达到预售条件。
②示范区主要工程时间节点。
包括示范区开工、示范区竣工、示范区达到开放条件。
（2）主要竞争项目关键销售节点预测及首期入市时间选择①主要竞争对手本年度关键销售节点预测。
包括：产品发布、排号认购、公开发售、现场开放、重大促销或公关活动等。
②确定首期入市时间。
（3）项目首期开盘条件要求①首期示范区范围。
图示表现首期销售大厅、销售流线、示范单位展示区及其他开盘计划展示的区域。
②首期示范单位展示条件要求。
包括：楼栋/组团、户型、效果、预算和完成时间等要求。
③销售大厅展示条件要求。
包括：功能分区、效果、预算和完成时间要求。
④首期开盘时配套条件。
包括：道路、公交、教育及其他配套条件要求。
3．确定项目销售关键节点时间表（1）项目首期开发关键节点时间计划项目设计、工程、报批报建关键节点的时间计划。
（2）项目营销节点时间计划项目营销节点时间计划。
包括从项目定位完成到公开发售的时间节点。
4．明确项目销售方式明确项目销售和代理销售的方式。
即明确发展商自己组建销售队伍销售或者选择中介公司代理销售，还是发展商和代理商联合销售等方式。
5．制定营销费用初步预算（1）项目总体及首期经济指标①项目总体销售金额②项目首期销售金额（2）项目总体及首期营销费用初步预算①预测营销费用占总体销售金额比例②估算总体营销费用及首期费用额度（3）编制首期《营销费用指导书》初稿根据首期销售任务，和首期营销费用初步预算，完成《营销费用指导书》初稿。
万科地产设计管理阶段实施方案设计成果标准
万科地产设计管理阶段实施方案设计成果标准清晨的阳光透过窗帘的缝隙，洒在了我的书桌上，伴随着一杯热咖啡的香气，我开始构思这个方案。
万科地产，一个响亮的名字，它的设计管理阶段实施方案设计成果标准，应该怎样去描绘呢？一、项目背景与目标我们要明确项目的背景和目标。
万科地产作为一个有着深厚历史底蕴的房地产企业，它的设计管理阶段实施方案设计成果标准，既要体现出企业的特色，又要符合市场需求。
这个方案的目标，就是为万科地产打造一套完善的设计管理流程，确保项目在设计阶段的成果达到预期。
1.1项目背景万科地产成立于1984年，是一家以房地产开发为主的大型企业。
在设计管理阶段，万科地产始终坚持以人为本，注重细节，追求卓越。
为了更好地提升设计品质，我们制定了这个方案。
1.2项目目标本项目旨在为万科地产设计管理阶段提供一套科学、合理、高效的实施方案，确保设计成果符合市场需求，提高项目品质。
二、设计管理阶段划分2.1概念设计概念设计阶段，主要是对项目进行初步规划，明确设计方向。
在这个阶段，设计成果标准如下：（1）明确项目定位和设计理念；（2）提出创新的设计思路；（3）绘制概念设计图；（4）编写设计说明。
2.2方案设计方案设计阶段，是对概念设计的深化和完善。
设计成果标准如下：（1）细化设计理念，形成方案设计；（2）绘制方案设计图，包括总图、平面图、立面图、剖面图等；（3）编写方案设计说明，阐述设计亮点；（4）提供项目预算。
2.3初步设计初步设计阶段，是对方案设计的进一步深化。
设计成果标准如下：（1）完善方案设计，形成初步设计；（2）绘制初步设计图，包括总图、平面图、立面图、剖面图等；（3）编写初步设计说明，阐述设计细节；（4）提供项目预算。
2.4施工图设计施工图设计阶段，是对初步设计的具体化。
设计成果标准如下：（1）根据初步设计，绘制施工图；（2）施工图应包括建筑、结构、设备、电气等专业图纸；（3）编写施工图说明，阐述施工要求；（4）提供项目预算。
万科营销策略方案
万科营销策略方案万科是中国房地产行业的领先企业之一，在市场竞争激烈的环境下，为了保持并扩大市场份额，万科需要制定有效的营销策略。
下面我将为您详细介绍万科的营销策略方案。
首先，万科将加强品牌建设。
品牌在房地产行业中起着重要的作用，越来越多的消费者选择购买品牌知名度高、信誉好的开发商的房产。
万科将通过广告、宣传片、电视节目冠名等方式提高其品牌知名度，打造卓越的品牌形象。
此外，万科还将加大在社交媒体平台的投放，通过与网红、明星等合作，提升品牌的影响力。
其次，万科将重视客户体验。
客户满意度是一个企业长期发展的关键因素，万科将不断提升产品质量和服务水平，力求为客户提供更高品质的居住环境和便捷的售后服务。
万科将加强与客户的沟通，倾听客户的需求和反馈，并及时采取措施改进不足之处。
再次，万科将注重差异化营销。
在竞争激烈的市场环境下，单一的产品和服务难以获得竞争优势。
万科将通过不断创新，开发出与众不同的产品线，满足不同客户群体的需求。
同时，万科还将积极与其他行业进行合作，开展跨界营销，提高企业的影响力和知名度。
此外，万科还将加强线上营销。
随着互联网的普及，越来越多的消费者通过网上购房。
万科将加大在线营销的力度，通过建设官方网站、手机APP，提供全方位的购房信息和线上购房服务。
同时，万科还将加强与电商平台的合作，利用电商平台的渠道和技术优势，扩大销售渠道和提升销售业绩。
最后，万科将加强市场调研和数据分析。
市场环境不断变化，万科将加强对市场的调研，了解客户需求和竞争对手的动态。
同时，万科还将加强对销售数据的分析，通过数据分析找出销售中存在的问题和不足之处，并及时采取措施改进，提高销售业绩。
综上所述，万科的营销策略方案包括加强品牌建设、重视客户体验、差异化营销、加强线上营销和加强市场调研和数据分析。
通过这些策略的实施，万科将进一步提高竞争力，保持并扩大市场份额。
万科全程策划营销方案标准
万科全程策划营销方案深圳万科----地产项目全程策划流程一、市场调研：1、前言 -- 本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2、市场分析（1） 当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2） 区域市场分析（销售价格、成交情况）3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势4、竞争个案项目调查与分析5、消费者分析：（1） 购买者地域分布；（2） 购买者动机（3） 功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4） 购买时机、季节性（5） 购买反应（价格、规划、地点等）（6） 购买频度6、 结论二、 项目环境调研1、 地块状况：（1） 位置（2） 面积（3） 地形（4） 地貌（5） 性质2、 地块本身的优劣势3、 地块周围景观 （前后左右，远近景，人文景观，综述）4、 环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5、 地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6、 公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）7、 地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、 项目投资分析1、 投资环境分析（1） 当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2） 房地产的政策法规（3） 目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2， 土地建筑功能选择（见下图表）3， 现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）4， 土地延展价值分析判断（十种因素）5， 成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率7， 同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一） 市场调查1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模与风格3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5 功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）（二）、 目标客户分析1、经济背景· 经济实力· 行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、（三）、 价格定位1 理论价格（达到销售目标）2 成交价格3 租金价格4 价格策略（四）、 入市时机、入市姿态（五）、 广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控（六）、 媒介策略1 媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算（七）、推广费用1 现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书等）3 媒介投放五、 概念设计1， 小区的规划布局和空间组织2， 小区容积率的敏感性分析3， 小区道路系统布局（人流、车流）4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等） 5， 小区建筑风格的形式及运用示意6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意7， 小区户型比例的搭配关系8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分9， 小区环境绿化概念原则10， 小区环艺小品主题风格确定及示意六、 识别系统（一）核心部分1， 名称2， 标志3， 标准色4， 标准字体（二） 运用部分1， 现场· 工地围板· 彩旗· 挂幅· 欢迎牌2， 营销中心· 形象墙· 门楣标牌· 指示牌· 展板规范· 胸卡· 工作牌· 台面标牌3， 工地办公室· 经理办公室· 工程部· 保安部· 财务部4， 功能标牌· 请勿吸烟· 防火、防电危险· 配电房· 火警119· 消防通道· 监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。
精编【房地产项目管理】房地产万科地产公司房地产项目营销节点操作指引及成果标准
【房地产项目管理】房地产万科地产公司房地产项目营销节点操作指引及成果标准xxxx年xx月xx日xxxxxxxx集团企业有限公司Please enter your company's name and contentv《万科地产公司房地产项目营销节点操作指引及成果标准》华南区域版总目录第一部分总则 (2)第二部分市场定位阶段……………………………………………………2-12 第三部分销售指导书阶段…………………………………………………13-20 第四部分广告提案阶段……………………………………………………21-28 第五部分推广主题和策略阶段……………………………………………29-32 第六部分市场推广方案阶段………………………………………………33-40 第七部分开盘阶段…………………………………………………………41-47第一部分总则1．01为统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，特制定本标准。
1．02本标准为华南区域版，万科集团华南区域各房地产项目营销均应按照本标准执行。
对本标准未涉及的部分，各项目可根据当地特点，酌情予以创新性选择。
如中介代理机构的选择和运用等。
1．03 本标准中将市场推广主题和策略和市场推广方案分开，分别作为节点之一。
意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础；引导各一线公司营销工作对该节点的重视。
1．04本标准是依据房地产营销理论和模型，且总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。
标准中提出的节点工时为参考时间，非关键路径时间，部分工作可根据实际工作情况同时开展。
1．05本标准遵循以下原则编制：营销和设计、成本相结合的原则；计划管理的原则；检查和反馈的原则；持续改进的原则。
1．06本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管营销业务的负责人。
1．07 本标准和准则解释权属万科集团企划部和华南区域中心营销部共同所有。
万科集团项目设计成果标准
万科集团项目设计成果标准－总则第一部分总则1。
1 为统一万科集团各房地产项目设计的标准，规范房地产项目设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本"的目的，特制定本标准.1.02万科集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。
对本标准未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。
1.03本标准是依据国家有关规范与标准，并总结万科集团以往房地产项目开发经验编制而成。
1.04本标准遵循以下原则编制：①设计与市场、成本相结合的原则;②管理和技术相结合的原则;③计划管理的原则；④检查与反馈的原则.1.05本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。
1.06 本标准与准则解释权属万科集团规划设计部。
目 录1. 项目基础资料 (4)1。
1 宗地自然条件 ……………………………………………………………4 1.2 宗地社会条件 ……………………………………………………………6 1.3 竞争楼盘 …………………………………………………………………8 2. 规划设计的可行性分析……………………………………………………12 3. 规划设计草案 (14)3.1 规划设计的初步概念 ……………………………………………………14 3.2 规划设计草案 ……………………………………………………………144. 《项目设计工作控制性计划》......................................................18 5。
范例 (19)1 项目基础资料1.1 宗地自然条件宗地自然条件表一 表1。
1.1填表人： 填写日期: 年 月 日本阶段工作重点□ 收集项目基础资料□ 完成规划设计草案及可行性分析 □ 完成《项目设计工作控制性计划》 □ 完成《项目可行性研报告－规划设计部分》第二部分 投资分析阶段成果标准说明：1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。
万科项目营销6大关键动作
万科项目营销6大关键动作为了统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，万科制定了项目营销节点操作指引及成果标准。
该标准依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。
、市场定位阶段操作指引及成果标准1.项目定位工作执行计划(1)项目定位工作小组①由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组②项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责③项目定位工作小组成立之后，第一时间知会区域中心，并上报集团企划部备案; 由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。
(2)定位工作总体方向和思路①定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人、集团/区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。
② 定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路③ 定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点④ 形成定位工作务虚会会议决议(3) 定位执行和审核计划① 根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行计划② 拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划说明2. 项目基础资料(1) 宗地区位与交通① 表现宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作, 要区域的交通情况。
② 表现宗地在片区范围内的位置，可在片区地图基础上制作, 要位置的交通情况。
(2) 宗地基本指标 宗地规划设计要点。
包括：总用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地 率、车位总数、限高要求、配套的名称与面积要求、退红线要求。
并说明与城市各主并说明与片区各主(3)环境及地表现状①宗地红线范围及四至环境。
包括：宗地红线图、四至现状照片及说明②宗地红线范围内地表现状。
包括：包括红线内现状照片、绿化植被、水面分布及说明。
(4)生活配套与大市政配套①宗地生活配套现状及未来规划情况。
包括：交通、教育、医疗、购物、文体、娱乐、银行、邮局等。
营销策略万科营销策划方案
营销策略万科营销策划方案第一部分：市场调研分析1.1 市场背景分析万科是中国房地产开发企业的行业领导者之一，拥有多项国内外知名项目和品牌。
然而，在竞争激烈的房地产市场中，万科面临着日益增长的竞争压力。
因此，为了保持竞争优势和进一步扩大市场份额，万科需要制定一套实用有效的营销策划方案。
1.2 目标市场分析根据市场调研，万科的目标市场主要包括两大群体：一是购房者，包括首次购房者、改善型购房者、投资型购房者等；二是企业客户，包括商业地产租赁客户和合作开发商等。
购房者是万科房地产项目的最终用户，而企业客户则是万科项目的合作伙伴。
1.3 竞争对手分析万科的竞争对手主要是其他大型房地产开发企业，如中国恒大、碧桂园等。
这些竞争对手与万科在项目质量、品牌声誉、客户基础等方面存在一定的竞争关系。
第二部分：营销策略制定2.1 品牌推广策略万科作为知名房地产品牌，应致力于提升品牌形象和认可度。
为此，建议采取以下品牌推广策略：（1）加强公关活动：通过参与行业展会、高端论坛等活动，提高品牌曝光度和影响力；（2）建立品牌口碑：通过客户满意度调研和好评宣传，增强品牌认可度；（3）打造品牌标志：设计独特的品牌标志，使其与万科品牌紧密相连。
2.2 目标市场营销策略（1）购房者市场：针对不同类型的购房者，采用差异化的市场营销策略。
对于首次购房者，提供合适的定价和购房方式；对于改善型购房者，提供升级改造服务；对于投资型购房者，提供租赁和管理服务等。
（2）企业客户市场：与商业地产租赁客户合作，提供优惠租金和专业服务；与合作开发商建立长期合作关系，共同开发房地产项目。
2.3 产品创新策略为了满足市场需求，提高产品竞争力，万科需要不断进行产品创新。
具体策略包括：（1）绿色环保：在新项目开发中，注重环境保护和可持续发展，推出符合绿色建筑标准的产品。
（2）智能科技：通过引入智能家居、人工智能等技术，提高产品的智能化水平，增加产品附加值。
（3）定制化服务：根据不同购房者的需求，提供个性化的定制化服务，增加产品竞争力。
万科房地产营销策划书
万科房地产营销策划书尊敬的阅读者：在这篇营销策划书中，我将为您介绍万科房地产营销的策略和计划。
本计划旨在帮助万科房地产公司进一步推广和销售他们的产品，增强市场竞争力，并提升品牌形象。
以下是我们的策划方案：一、市场分析1.1 宏观经济环境当前，房地产市场正在迅速发展。
由于城市化进程的推动和人民生活水平的提高，房地产需求持续增长。
然而，市场竞争激烈，消费者对产品质量、服务和价格的要求也在不断提高。
1.2 万科房地产的定位作为中国房地产行业的领军企业之一，万科房地产以高品质产品和卓越服务著称。
我们的目标是在市场上保持竞争优势，并满足不同消费者群体的需求。
二、目标市场2.1 目标客户群体我们的目标客户群体主要包括有稳定收入、追求高品质生活的中产阶级家庭和个人，以及房地产投资者。
2.2 客户需求与市场洞察针对不同客户群体的需求，我们认识到他们对住宅设施、社区环境、配套设施以及交通便捷性的关注程度不同。
我们需提供高品质、舒适、宜居的住宅产品，同时考虑购房者对购买房产的投资价值。
三、营销策略3.1 品牌建设我们将继续通过房地产博览会、户外广告和社交媒体等渠道，扩大品牌知名度。
此外，我们将通过提供卓越的客户服务、打造具有竞争力的产品和策划精彩的活动，进一步巩固品牌形象。
3.2 渠道扩张为了提高销售渠道的覆盖范围，我们计划与中介机构建立长期合作关系，并进一步拓展线上线下销售渠道。
同时，我们还将加强与金融机构和合作伙伴的合作，为客户提供更多的购房选择和融资支持。
3.3 产品创新我们将进一步优化产品结构，根据市场需求推出不同类型的产品，如高端公寓、城市综合体和文化地产等。
我们还将关注绿色和可持续发展的概念，为客户提供更健康、环境友好的住宅解决方案。
四、营销推广计划4.1 广告和宣传我们将加大对市场的广告和宣传力度，通过电视、广播、户外媒体以及互联网平台等渠道，传播产品的优势和品牌的价值。
4.2 线下活动我们计划举办一系列线下活动，如展览会、开放日、购房优惠等，以吸引潜在客户，并提供亲身体验。
万科楼盘的营销策划方案
万科楼盘的营销策划方案一、背景及目标万科作为中国知名的房地产开发企业，具有卓越的品牌影响力和业绩。
为了进一步提升自身的市场份额和品牌声誉，万科计划推出一系列楼盘，通过有效的营销策划来推广和销售。
1.1 背景介绍从事房地产行业多年，万科在市场竞争中积累了丰富的经验和资源，并建立了良好的品牌形象。
然而，随着产业结构的变革和市场环境的不断变化，万科需要制定新的营销策划方案，以应对激烈的竞争和不断变化的消费者需求。
1.2 目标设定基于市场调研和分析，万科楼盘营销策划的主要目标如下：- 提升品牌知名度：通过差异化营销策略和创新的推广方式，提高品牌知名度和认可度，树立万科楼盘的潜力和优势。
- 增加销售额：通过销售促进活动和优惠政策，吸引更多的潜在买家，并提高成交率，实现销售额和利润的增长。
- 建立长期客户关系：通过提供高品质的产品和优质的售后服务，建立稳定和长期的客户关系，以增强用户黏性和口碑传播效应。
二、市场分析2.1 市场概况目标市场的规模、结构和潜力是制定营销策划方案的核心。
通过市场调研和数据分析，万科楼盘的主要目标市场如下：- 一二线城市：由于城市化进程的加快和城市发展的需求，一二线城市是万科楼盘的主要销售和发展目标，因为这些地区有更高的购房需求和购买力。
-稳定收入人群：稳定收入人群是万科楼盘的主要购房人群，他们关注生活品质和居住环境，并有能力购买高品质的房产。
2.2 竞争分析在市场中，存在许多竞争对手。
了解竞争对手的优势和劣势是制定营销策划方案的重要依据。
市场竞争分析的主要内容如下：- 公司规模：万科作为中国最大的房地产开发企业之一，具有强大的资金实力和专业的开发经验，具备一定的竞争优势。
- 品牌影响力：万科品牌在市场上具有较强的知名度和影响力，能够吸引一定数量的潜在买家。
- 产品质量：万科楼盘一直以高品质和创新性的产品而著称。
但随着市场的竞争激烈化，产品质量的提升和创新变得更为迫切。
三、策略和推广活动3.1 差异化营销策略与竞争对手相比，差异化营销策略是万科楼盘在市场中脱颖而出的关键。
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万科营销-万科集团营销节点设定与成果标准万科集团营销节点设定与成果标准一、营销标准制定说明1、为统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，特制定本标准。
2、本标准为华南区域版，万科集团华南区域各房地产项目营销均应按照本标准执行。
对本标准未涉及的部分，各项目可根据当地特点，酌情予以创新性选择。
如中介代理机构的选择和运用等。
3、本标准中将市场推广主题和策略与市场推广方案分开，分别作为节点之一。
意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础；引导各一线公司营销工作对该节点的重视。
4、本标准是依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。
标准中提出的节点工时为参考时间，非关键路径时间，部分工作可根据实际工作情况同时开展。
5、本标准遵循以下原则编制：营销与设计、成本相结合的原则；计划管理的原则；检查与反馈的原则；持续改进的原则。
6、本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管营销业务的负责人。
7、本标准与准则解释权属万科集团企划部和华南区域中心营销部共同所有。
二、市场定位阶段操作指引及成果标准1．项目定位工作执行计划（1）项目定位工作小组①由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组；②项目定位工作小组由公司营销部第一负责人直接负责。
③项目定位工作小组成立之后，第一时间知会区域中心，并上报集团企划部备案；由集团企划部牵头组织或授权区域中心成立定位协助小组。
（2）定位工作总体方向和思路①定位工作小组召集项目定位工作务虚会，由公司领导、相关部门第一负责人、集团/区域中心定位协助小组及其他邀请人员参与。
②定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路③定位工作务虚会需要明确项目定位工作的主要工作节点④形成定位工作务虚会会议决议。
（3）定位执行和审核计划根据定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行计划拟定阶段性成果及最终成果的汇报、审核计划2．项目基础资料（详见设计基础资料）（1）宗地区位与交通①表现宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作，并说明与城市各主要区域的交通情况②表现宗地在片区范围内的位置，可在片区地图基础上制作，并说明与片区各主要位置的交通情况（2）宗地基本指标宗地规划设计要点。
包括：总用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、车位总数、限高要求、配套的名称与面积要求、退红线要求。
（3）环境及地表现状①宗地红线范围及四至环境。
包括：宗地红线图、四至现状照片及说明。
②宗地红线范围内地表现状。
包括：包括红线内现状照片、绿化植被、水面分布及说明。
（4）生活配套与大市政配套①宗地生活配套现状及未来规划情况。
包括：交通、教育、医疗、购物、文体、娱乐、银行、邮局等。
②宗地大市政配套现状及未来规划情况。
主要描述为施工与居住需求需要扩容与增加的情况。
3．宏观市场分析（1）宗地所在城市房地产发展主要脉络①政府对各片区的发展定位，可以在城市地图基础上表示，并说明。
②阐述片区的发展定位对城市房地产市场发展趋势产生的影响，及现阶段呈现的主要脉络。
③重点阐述宗地所处片区房地产市场发展趋势。
（2）3－5年城市房地产供求走势用图表形式表现城市3－5年宏观市场发展状况并作简要评述。
包括：GDP走势、人均可支配收入走势、商品住宅竣工量走势、商品住宅销售量走势、商品住宅价格走势。
（3）宗地所在片区房地产市场供求特征①综述片区房地产供应特征。
主要从以下几个方面描述：项目规模与开发总量、产品类型、主力户型、价格、消化量和销售周期等。
②综述片区房地产需求特征。
主要从以下几个方面描述：客户特征、需求偏好和价格承受能力等。
4．竞争调研（1）竞争项目产品信息①竞争项目规划信息。
包括：规模、容积率、开发主题及规划特点、绿化率、规划总户数、车位数等。
②竞争项目建筑及景观信息。
包括：住宅产品类型、主力户型、会所、商业、教育、其他配套设施面积及功能。
（竞争项目是指片区内或其他片区与本项目可能的目标客户存在相似性，可能与本项目产生竞争的代表性楼盘。
）（2）竞争项目客户特征客户基本特征该项目中客户认可的方面该项目中客户希望改进的方面（3）竞争项目价格及销售情况价格及价格走势消化量及销售周期（4）竞争市场集合特征综述竞争市场集合特征。
包括：产品特征、客户特征及销售特征。
（5）商业专题研究当社区商业配置面积等于或大于8000平米时，需要针对商业建议进行专项研究，形成商业专题报告。
5．典型楼盘调研（1）典型楼盘产品信息①典型楼盘规划信息。
包括：规模、容积率、开发主题及规划特点、绿化率、规划总户数、车位数等。
②典型楼盘建筑及景观信息。
包括：住宅产品类型、主力户型、单体指标、会所、商业、教育、其他配套设施面积及功能。
（典型楼盘是指当地市场上，在产品、成本、推广上对项目具有借鉴作用的楼盘）（2）典型楼盘客户特征客户基本特征该项目中客户认可的方面该项目中客户希望改进的方面（3）典型楼盘推广及销售特征价格及价格走势消化量及销售周期项目推广特征6．客户调研根据各项目实际，选择特定样本总体、确定调研方法和内容，调查以下客户信息：（1）客户基本特征①客户人口特征。
包括但不限于：年龄区间、家庭结构等。
②客户社会特征。
包括但不限于：文化程度、职业类型等。
③客户经济特征。
包括但不限于：家庭年收入等。
④客户目前居住状况。
包括但不限于：房屋性质、居住面积、交通出行方式等。
⑤客户其他特征。
包括但不限于：客户来源、置业目的等。
（2）客户置业偏好①客户购房关注点排序。
包括但不限于：价格、地段、周边环境、发展商品牌、社区园林、户型、朝向、生活配套、教育配套等客户购房关注点按照关注度进行排序（突出方面标明所占百分比）。
②客户关注点偏好。
包括：楼型偏好、户型及面积偏好、车位偏好、交楼标准偏好、商业、文体、会所、教育、交通、金融邮政、医疗卫生等配套偏好。
（3）客户置业价格承受能力统计客户购房均价、总价的承受能力7．协作完成《项目定位报告》（1）《项目定位报告格式》参见附件1：（2）本节点完成参考工时为40－60天。
8．市场反向论证（1）当概念设计或方案设计阶段，产品出现创新性突破可能，而且这种突破可能与原客户定位和产品建议存在明显差异时，同时该方案在设计指标、经济指标方面比原定位方案更优的情况下，由设计专业向集团企划部提出市场反向论证的申请。
（2）集团企划部召集原定位评审成员，研究决定是否进行市场反向论证。
如果会议决定维持原定位结论，则由集团企划部知会区域中心和一线公司按原定位和原方案继续。
（该环节工作也可以通过邮件形式进行）（3）如果会议决定对新方案进行市场论证，则由集团企划部组织或授权区域中心组成新方案论证协助小组，同时知会一线公司组成新方案论证工作小组，执行论证工作。
（4）集团企划部召集新方案市场论证评审会，对新方案的市场可行性进行评审。
三、销售指导书阶段操作指引及成果标准1．项目销售总体目标和分期销售目标（1）项目销售总体目标包括总体销售周期、销售面积、销售均价、销售金额和项目利润。
（2）项目销售分期及各期销售目标①项目销售分期。
包括各期销售区域、产品类型、主力户型。
②各期销售目标。
包括各期销售均价、销售周期、销售面积。
（3）项目当年销售目标项目当年销售目标。
包括该年度销售区域、产品类型、主力户型、销售均价、销售面积、销售金额。
2．确定首期入市时间和示范区要求（1）项目首期主要工程节点时间计划①首期主要工程时间节点。
包括：首期开工、首期达到预售条件。
②示范区主要工程时间节点。
包括示范区开工、示范区竣工、示范区达到开放条件。
（2）主要竞争项目关键销售节点预测及首期入市时间选择①主要竞争对手本年度关键销售节点预测。
包括：产品发布、排号认购、公开发售、现场开放、重大促销或公关活动等。
②确定首期入市时间。
（3）项目首期开盘条件要求①首期示范区范围。
图示表现首期销售大厅、销售流线、示范单位展示区及其他开盘计划展示的区域。
②首期示范单位展示条件要求。
包括：楼栋/组团、户型、效果、预算和完成时间等要求。
③销售大厅展示条件要求。
包括：功能分区、效果、预算和完成时间要求。
④首期开盘时配套条件。
包括：道路、公交、教育及其他配套条件要求。
3．确定项目销售关键节点时间表（1）项目首期开发关键节点时间计划项目设计、工程、报批报建关键节点的时间计划。
（2）项目营销节点时间计划项目营销节点时间计划。
包括从项目定位完成到公开发售的时间节点。
4．明确项目销售方式明确项目销售和代理销售的方式。
即明确发展商自己组建销售队伍销售或者选择中介公司代理销售，还是发展商和代理商联合销售等方式。
5．制定营销费用初步预算（1）项目总体及首期经济指标①项目总体销售金额②项目首期销售金额（2）项目总体及首期营销费用初步预算①预测营销费用占总体销售金额比例②估算总体营销费用及首期费用额度（3）编制首期《营销费用指导书》初稿根据首期销售任务，和首期营销费用初步预算，完成《营销费用指导书》初稿。
6．完成《项目销售指导书》（1）《项目销售指导书格式》参见附件2（2）本节点完成参考工时为30天。
四、广告提案阶段操作指引及成果标准1．《项目营销陈述》（1）项目开发主题及设计陈述①项目开发主题陈述。
总结项目定位阶段对开发主题的陈述。
②项目设计陈述。
总结方案阶段的设计陈述。
（2）项目竞争态势陈述①同细分市场竞争环境评述；②典型竞争项目竞争威胁评述。
（3）目标客户陈述①目标客户特征描述。
②总结目标客户的消费心理和价值偏好。
（4）形成《项目营销陈述》①项目利益点提炼，并按照排他性、比较优势性排序；②项目劣势描述，并按照固有劣势、比较劣势进行排序；③公司层面对该项目的产生的经济收益、社会影响力的期望；④综合以上描述，总结该项目方向性营销任务和实现手段。
并以关键词形式形成该项目的营销陈述。
2．《广告委托任务书》（1）产品基本描述（2）项目营销陈述（3）广告招标事项约定①招标说明及合作思路约定②回标及汇报时间要求③其他应注意事项（4）广告回标内容①项目推广主题及主题平面表现②项目案名、LOGO、广告语及平面表现③项目推广策略及媒体策略④项目小组组成及成员介绍⑤合作报价及合同文本3．广告发标和回标（1）广告发标通过广告任务书的形式向三家以上符合项目推广要求的广告公司进行广告代理业务招标。
（2）广告答疑会①在广告标书发出后3个工作日内组织有各广告公司参加的统一答疑会。
②在广告标书发出后18个工作日内组织各广告公司二次答疑会。
（3）广告回标①在规定时间内接受回标。
②检查回标质量，确定并约定提案时间和地点。
4．广告提案及评审（1）广告提案①组织由公司总经理参加的广告公司提案会议。