常州别墅市场分析报告

08年常州别墅市场实际推案总共万方，总供应套数为478套，套均面积在330平米/套；其主要集中在城南、城西区域，总共约占总供应量78%，而城南区域是别墅供应的最集中区域，占供应量的一半，城东区域无供应。

从区域供应比来看，城东：城南：城西：城北：城中分别占总比重的0：53：22：18：7，区域供应结构南北火热，东西不均；从08年目前的推案量来看，整体市场虽然受宏观经济影响较为明显，但总体而言，别墅市场受总价的影响，客户相对单一，受整体房地产市场影响较少，供应量处于较为稳定的水平。

至09年5月常州别墅市场供应状况比较平淡。除紫阳美地山庄外没有新案量入市。

08年1-12月常州别墅市场成交量在17万方。受整体宏观市场的影响，同比07年有明显下降。相对其他城市而言，常州别墅市场成交稳定度较高。

08年6月达全年成交最高的24267平方米，不难发现对于目前常州的别墅市场而言，别墅的热销期在年度中旬，暑期的推案档往往起到事半功倍的作用。

09年1月-5月常州别墅成交稳定且未见放大，受整体市场的影响，常州别墅市场还未明朗化。

08年1月-09年5月常州别墅成交量

5000

100001500020000250003000020

08

年

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10

月

11

月

12

月

20

09

年

1月

2月

3月

4月

5月

成交量

竞争将会愈演愈烈。

六、客源分析

针对本案客源的局限性及特殊性具体可以分析出以下几点： 区域的局限性；

高端收入者，属于金字塔顶端客群； 追求完美生活品质的置业专家； 对项目有前瞻性，认可度较高；

客源职业分类比例图(%)45%

15%

30%

10%

私营业主企业领导政府高官其它

A类35-45岁思想活跃、自主创业的的成功中年

B类45-50岁政府高层领导

C类50岁以上的老人。看中居住环境，手上比较有钱，以养老为目的的客群

七、重点个案点击

世茂香槟湖1期

项目位置：新北区太湖东路

开发商：常州世茂房地产开发有限公司

营销策划：自销

项目总建：150万㎡

规划用途：高层、小高层、别墅、写字楼、酒店公寓

主力面积：185-265㎡(联排)

平均价格：12000元/㎡

销售率：%（别墅）

开盘日期：交付日期：

【评述】：景观建筑，项目内有天然湖泊；较高档的社区项目；法式风格常州较少见；项目处在常州在发展的新北区新软件园，未来有

升值潜力；内部规划有一条新的商业街区，规划为新北区新的购物休闲新天地；顶级团队的组合，为客户带来更高的生活品质。现项目周边配套设施也不是很齐全；本案总建面积偏大，开发周期时间偏长，分多期开发，对交付业主生活品质保障性不高；产品偏多元化，不易于管理；交通相对不便利，公交站点距本案有一定距离。

九洲·豪廷苑

项目位置：武进区淹城南路、延政西路交界处。

开发商：常州九洲福星房地产开发有限公司

营销策划：联盛咨询

项目总建：18万㎡

规划用途：别墅、多层洋房

主力面积：400-500㎡

平均价格：6000-9000元/㎡（独栋别墅）

销售率：%

开盘日期：交付日期：

【评述】：项目共规划138套独栋别墅，别墅部分全部为独立别墅，简欧风格，比简约现代风格更能给客户以尊贵的体验，客户认知度较高。周边配套相对缺乏，环境较好，离武进区中心、区政府相对较近。本案内部规划有五星级酒店，本案主要客源来自武进区附近

的私企老板。年龄在40—50岁左右，主要是以自住为主，基本都为二次置业、三次置业甚至更多次置业；有一定量的市内政府机关领导等选购此处。

新城公馆

项目位置：湖塘花园街与长虹路交汇处。

开发商：新城房地产开发有限公司

营销策划：上海新联康

项目总建：万㎡

规划用途：高层、别墅、商业

主力面积：350-380㎡（联排）、510-650㎡（独栋）

平均价格：7000元/㎡（联排）

销售率：73%（联排）、独栋已全部去化

开盘日期：

交付日期：

【评述】：新城公馆长虹转盘的西南角，周边设施配套完善，紧邻武进区政府。3-5联排，西班牙风格海湾式布局。建有9000㎡私家

湖泊, 650米长私家湖岸线, 10米扬程私家喷泉，是一个超大规模的低密度高绿化率的住宅小区。户型方面：独立保姆房（地下室不赠送），独立车位、台阶步入式走廊、前庭、中庭、后庭，“泊提欧”露台花园（45㎡赠送）。

中央花园

项目位置：晋陵北路东，外环路南

开发商：中国百兴集团、江苏武房集团

营销策划：易居中国

项目总建：50万㎡

规划用途：高层、别墅、商业

主力面积：300㎡

平均价格：16000元/㎡

销售率：92%

开盘日期：

交付日期：

【评述】：整体规划占地约20万平方米、建筑总面积约50万平方米，园区内规划有27幢高层住宅，以及别墅区和商业街，是目前常州市区板块规模最大的项目。欧式简约风格，在休闲、娱乐、居家功能性方面都做的相当细致。三层五房、三车位的设计分割，唯一缺憾的是车库做在了一层，从而增加了有效面积。地下室方面集桑拿、健身、影视等娱乐为一体；下沉庭院弥补了其采光不足的产品特性；一层平面玄关进门直设迎宾花池，从而提升别墅整体的大气感

璞丽湾

项目位置：钟楼区西仓街35号

开发商：常州协成房地产发展有限公司

营销策划：中信经纪

项目总建：15万㎡

规划用途：高层、别墅、商业

主力面积：320-340㎡

平均价格：元/㎡

销售率：79%

开盘日期：