房源客源开发详解
二手房房客源开发培训
房客源开发目录：一、什么是房地产中介行业中的房客源开发二、房客源开发的目的三、房源开发的途径及方法四、客源开发途径五、房客源开发的意义授课重点：掌握房源的开发方式及途径作业：让经纪人用以上的开发方式在实际工作中进行开发。
一、什么是房地产中介行业中的房客源开发房地产中介行业中的客户开发是指房产经纪人通过各种方法、技巧和途径来挖掘和发现潜在的买房人和卖房人的一个过程。
是拥有资源的一种重要的手段，是促使经纪人逐步提升业绩的一种重要的方式。
WHAT：什么是房源？委托经纪人出售或出租的物业和业主。
房源具有时效性，有生命周期，好的房源应该及时制定营销计划，及时推荐给客户，及时发布房源广告信息。
房源信息：包括房源的外部信息，周遍环境，物业管理，地理位置，社区的人文环境，自然环境，和社区配套环境，内部信息：户型，面积，年代，装修，朝向，楼层，外观，权属及房住的个人情况，WHY：为什么要开发房源？中介行业比较重要的就是房源和客源，他是我们成交的前提与基础。
好比一个人的血液一样，如果没有房客源，那我们就无法生存。
相反如果有房客源，但是数量不够多，那么成交的机率也就不高，就向我们买东西一样，我们比较愿意去超市，因为那里的商品比较齐全。
小的商店是无法相比的。
如果我们要有好的成绩，所以要有大量的房客源这是非常重要的。
二、房客源开发的目的不断增加自己的房客源数量，形成有一定规模的基础，从中筛选出A 类房源和客户，以达到成交的目的。
三、WHERE房源开发的途径及方法开发的随意性，不受时间，地点，人物的限制，开发无处不在，无处不有1.电话登记，和进店登记2.媒介：传统媒介和电子媒介，报纸、网络，电视2、亲戚、朋友、同乡、同事的推荐；经常和以上人员联系，告诉他们你已经做房产中介行业，如果他们或他们周围的人如果有房产方面的需求，就和你联系。
3、新客户的一次开发；问他以前是否看过房子，如果有是什么样子的，什么地方的，问地方时不可太直接，要委婉的问。
房源及客源开发
•
视、是否有装修等
• 4、客户需要什么价格（总价和单价）的房子？
• 5、客户需要什么时候能搬入（最快和最晚）？
• 6、客户对房子的配套设施有什么要求？（商场、会所学校、餐饮、娱乐、运动
•
休闲场所）（必须具有的和应该有的、及最好是有的）
• 7、客户以什么方式进行付款（一次性或者按揭）？如果按揭，是（省、市）公
•
单；是否成为真正的买方或租方，取决于经纪人和客户本身。
三、客源管理的原则
对客源的获取、记录、储存、分析、利用的一系列活动。其内容由 客源开发、客源
分析、客源利用三部分内容组成。 1、有效原则： 有些相对模糊，必须进行有效的询问、区分、清楚的描述出较为准确
的需求信息。并要根据变化，及时调整更新，确保内容准确和有效。 2、合理使用原则：恰当的保存和分类；信息共享和客户跟进；保守客户隐私秘密，不
2）购买能力判断：判断心理接受能力、实际支付能力，结合收入、存款，家庭 支出其他生意投资支出等综合因素考虑
3）了解出资人：父母买给子女、子女买给父母的，出资人 的观点和意见至关重要； 4）了解收益人：收益人的个别或特别喜好也是促进成交的重要因素； 5）与客户的律师友好沟通：律师通常严禁细致，应学会与其的沟通能力和技巧，解决
二、房源开发的原则
• 1.及时性：获知房源后，必须及时对其进行核实、了解.力 争在最
•
短的时间内使之成为有效房源，并根据起变动性进行及
•
时的信息更新，保证其有效性。
• 2.持续性：房源是有时效的，只有持之以恒的“持续性”的开发，才
•
能保证充足的房源可以利用
• 3.集中性：针对某一区域、某一楼盘、某一类型的房源收集，保证
潜力，也对经纪人的业绩收入高低、事业成功与否起决定性 作要。
二手房源和客源的开发
开发的意义
开发是经纪人最重要的基本功之一，任何一个成功的经纪人也必定是开发的高手。你所需要的产品都需要你自己努力耕耘、挖掘，然后把它在销售出去。开发是服务客户、认识客户的开始；开发是业绩之母；开发是生钱的工作；开发可以带动成交、积累客户；开发可以拓展人脉，拥有较大的客户回馈量。开发也是主动出击，开发做的好业绩自然稳定。因此房地产经纪人工作首要重点是开拓人际关系及房源，人际关系广泛自然房源信息多。一名优秀的经纪人的高业绩一定取决于平时他所积累的丰富资源和人脉关系。
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房源和客源的开发
汇报人姓名
汇报日期
开发为业绩之母
STEP1
STEP2
STEP3
STEP4
资源是业绩之母，只有开发足够的房源和客源，我们才能获取成交的机会。
开发是一个循序渐进的过程，不要奢望一步登天或马上就会出现大量的业绩。客户和房源都是一点一点积累起来的。
4、转介绍开发客户
成交客户（一般是指在自己手上成交的客户，成交后自己建立客户档案，法定节日或生日的时候可以带去祝福。 潜在客户（指有房产需求的客户，我们带他去看过房子，不一定在我们手上成交的客户，也可以保持联系） 影响力客户（指有号召力的客户人脉很强，并且他说话是绝对有人响应的，一般指部门经理、公司老总等）
在配合展示板作业时，经纪人应做好工具准备，包括：名片、DM单、看房单等。
当客户对展示板上的房源驻足时，经纪人应主动询问客户的意向，并根据客户的询问要专业、有礼貌的回答，同时向客户递出名片，寻求客户的联系方式，以便于日后的跟踪和服务。
1、驻守开发
免费房产端口（土地公等网站）
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网络经纪人（付费端口）（安居客，搜房等）
跟客开发使用于带看中和社区开发
房源客源开发
进店客源接待
先听，再介绍 哪个地段 什么楼层 多大面积 承受价格 为什么购房 分期or全款
第一印象很重要，初次 见面要让客户感觉到我 们的热情及耐心
最短的时间内了解最多 的信息，
介绍公司收费标准及流 程
自行开发途径
贴条 社区门房物业开发（留下电话，经常联系） 网站开发（发帖时间，内容） 老客户介绍（老客户的维护）
内容
一：房客源接待、开发 二：跟进 三：客户的过滤分级
房源客源开发
房源客源开发分自行开发和店内接 待两个渠道，其中，自行开发是最重要 一个途径，其中包括：贴条 ,社区开发, 转介绍 ,网站开发 等等。
进店房源接待
接待一套房子，必须了解房子的几个情况： 小区，面积，楼层，价格（以房产证为主） 有无地下室（多大，是否包含在房价） 装修， 年代（建筑年代，装修时间及装修成本） 手续（房产证有没有过五年，产权人是谁） 车位 （是车库还是车位，是租的还是买的） 售房动机（为什么要卖房） 房屋的卖点及缺陷 （借缺陷打压价格，）
过滤ห้องสมุดไป่ตู้级
A类客户：结婚买房，给老人买房，孩子上学 B类客户：小房换大房，高楼层换低楼层，低
层换高层，旧房换新房 C类客户：用于投资
谢 谢！
房源跟进
每星期都要回访，最少一次 了解业主的最新价格，并压价 跟业主建立良好的关系 让业主记住你 给业主分析市场行情 让业主知道你把他的房子当成你的在卖
客源跟进
最少两天打一次电话 就算没有房子，也跟客户聊聊家常 房子不好找，再等等 分析市场行情及成交价 提高他的心理价位 对于带看完了的，一天打一次 逼死的客户永远比拖死的强
开发房客源的技巧及抢单分析PPT课件
一、开发房源的技巧
1、跟踪蹲点法 此方法是比较初级的开发房源的方法 优点：操作性简单 操作指南：在社区门口蹲点，看到有其他
中介人员看房，要产生职业敏感，观察他 们带看的房屋楼号，最后获得房东号码 注意：着装不要太显眼，在追踪时不要过 于紧凑，可以以邻里身份获取房东电话。
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2、电话登记法
此方法属于比较初级的开发房源的方法，优点： 操作性简单
案例分析：
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第四种：房东客户都很陌生
操作方法：碰到这种情况时，如果发现客户双方马上要签 订合同时，要注意千万不要太过于激进。第一步我们一定 要在第一时间先将房东缓一缓，抓住房东想多卖价格的心 理，告知有客户看过可以马上签约。接着必须假扮客户来 总部签约，取得房东的信任，不要停留在口头话术上。
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此方法属于比较有技巧的开发房源的方法， 必须有经验的经纪人才能实施
操作指南：当你发现一套房子很经典，你 可以与小区的物业内部人员或者水电表工 人联系，直接取得电话号码。
优点：隐蔽性高，成功率大 注意：必须做好人情维系关系，平常多多
聊天适当给点好处。
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6、物业资料交换法
此方法属于比较高级的开发房源的方法 操作指南：在获取物业资料时，有条件与其他装
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二、竞争签单技巧分析
前言：“外竞争签单”又称之为“抢单”， 这个概念是在市场竞争日趋白热化时代的 一种做单技能，通常指经纪人在得知其他 中介的客户与房东即将成交时，临时取得 客户房东的信任，促成客户双方在本司或 今后在本司成交的一种技能。只有熟练掌 握这种生存技能的南新人，才能在激烈的 市场中淘汰别人，为自己争得生存的空间。
最牛逼房产经纪人分享房客源开发的渠道和方法
房产中介完全依靠口碑和信誉,也许一个客户一辈子只会和你合作一次,怎么在一次合作中,把工作做到最好,这就需要你有足够的房源信息来源;刚开始慢慢来,口碑好了,生意自然好成功的步骤：开发房源和客源→将客户变成客户基础→不断扩大你的客户基础什么是客户基础客户基础就是有一批人,他们在任何时候只要有不动产方面的需求,就愿意使用你的服务;房源开发的主要渠道和方法：1、门店开发1中介连锁门店的经营模式注定了门店开发是最为普通的开发方式,同时相应的门店形象也成为影响门店开发的主要影响因素;2客户如果在门店外驻足停留,则经纪人或当日值班必须在10秒钟内,主动接待客户,递出名片,寻问客户的需求,并尽可能让客户进入店内;2、房展会开发1房展会由于人流量大,目标客户确定,所以往往是短时间内客户量最为集中的开发方式,更由于客户的需求明确,也往往带来的最终收益非常可观的开发方式；2由于房展会集中作业,所以对于经纪人来说,要求也非常高,不但是要求形象专业,经纪人的举止也无时无刻不代表着公司整体形象；3参加房展会的目的,第一是销售房源,第二是客户开发；4经纪人应熟记房展会的重点推荐房源,并根据客户的需求急迫程度,尽可能形成带看;5房展会期间的客户开发,不仅仅是在公司参展位置之前的开发,在整个房展会的现场和周边凡是允许的地方都是开发的地点；6经纪人也可以根据本商圈的经营特点,关注参展楼盘的情况,并利用机会了解相关信息,不仅是开发客户的机会同时也是掌握专业知识的良机；7房展会由于参展商很多,客户的共享程度也很高,所以在房展会期间和结束后,经纪人应及时主动联络客户,以期成为客户最为信赖的置业顾问；3、地毯式房源之开发a、一般地毯式攻击案源开发：这种方法可建议采用下述几种途径实施之：当开发完或销售完一户房源时,顺便拜访一下左右或上下的邻居,最好是该屋的左右或上下10家为限；拜访或继续与该房源所在的社区管理委员会或是邻里长保持联系；与房源附近杂货店建立成屋买卖收集关系;b、电话地毯式攻击案源之开发：此法系根据电话簿上的地址和电话,参考前述责任区的范围,逐家拨电话;对方若是不愿意接,则设法把中介人员自己的名字或公司的品牌清楚告知对方即可;若是对方愿意继续说话,则须把重点放在该中介人员本人愿与对方建立良好友谊,以及公司可提供之免费服务项目,例如房屋免费估价、房地产投资管道、等等,并且希望与对方保持联络,做其免费房地产顾问,切忌在此种电话中,直接问对方有无房子要卖,如果能先建立友谊,留下良好的印象,在第二次电话联络时,便可询问对方,是否房屋邻近亲朋好友有人欲卖,必须注意的是在展开对某地区的电话地毯式案源开发之前,必须先对该地区最近的成屋市场行情、交易动态、新建住宅与细部计划的修定等事项,有较清楚的了解方可进行更为顺利;4、报纸分类稿之开发据统计,在第一次销售过程中,只有20%～30%的房源会被卖出,其余未被销售者不论是屋主自售或销售公司过期房源,皆为开发对象,此第二波之开发占整个销售房源70%以上,通常由报纸开发人员获得委托;第二次委托销售之房源有如下特性：a屋主与上次委托的中介公司已无感情中介公司因无法销售,必然与之议价频频,且对房源本身尽其挑剔之能事;b屋主对上次委托之仲介公司毫无信心;c屋主对房源本身亦无信心;d再委托时,价格应不会再坚持;由以上分析可知,开发未出售出房源或已过期房源为成屋市场中极重要之课题,而此类房源之开发,应从报纸稿着手,所以报纸开发实为开发之重要途径,业务人员不可忽视不用5、同业开发1同商圈内其他公司门店的房源和客源;2同商圈内门店的报纸和网络,公司广告房源;3以客户名义咨询或者上门打探房源地址,上门拜访;4房东和客户委托到期或者委托给其他中介买卖的房屋也可以劝客户换换经纪人或公司,说不定有意想不到的效果;6、其他开发方式1贴条：小区内挂红布条或者小区公共栏中贴招贴来吸引客户;2陌生拜访：划定小区或者商圈范围,逐户拜访;3扫街：要有计划的进行,首先从同一条路、同一条巷、同一方向,由大区域渐缩小为小区域,同时必须随身携带笔记本,记下所有的有关记录,如果发现自售或现场有人的案子马上就应进行开发;4电话簿开发5信函开发6尾盘收集开发：联系开发商或建筑商,代理尾盘的销售．对他们而言,尾盘是鸡肋,食之无味,弃之可惜;7重点精耕楼盘蹲点；要长期、坚持不懈的经营,要对本商圈的具体情况了解透彻;1、成功率比较高,因为该开发方式把握了带看中的终端,对客户的针对性比较强;2、可加强同仁跟客户的面对面的沟通; 8开发商装修公司等的合作,双方的合作业务量不大但一般对于拿到名单等比较容易;注意：开发的沟通渠道：无论是什么样的开发方式,最终都是通过电话、面谈、信函等方式进行与客户的沟通,依此建立客户基础,为以后的作业做好基础工作;客源开发的主要渠道和方法：1、关系营销熟人、合作单位、团体等2、口碑营销服务营销3、商圈营销商圈粗耕、商圈精耕4、网络营销网络发布优质房源,吸引客户电话量5、自我营销名片、个人主页、文件夹、参加活动等6、店面营销门头、店面、房源墙、宣传栏等建立客户基础1关系营销熟人关系——我们可以通过对自己熟悉的人的开发来迅速建立客户基础;熟人范围：同族、同学、同事、同乡、专业人士、亲人、朋友等等2口碑营销口碑营销就是通过和现有的客户或顾客保持长期联系,建立忠诚关系,通过这些客户口碑宣传介绍其他客户的方法;口碑营销的关键是要与我们过去的和现有的客户们建立良好的关系;口碑营销是我们拓展业务、扩大客户基础的最关键的渠道;3商圈营销粗耕——商圈调查精耕——商圈占有房产经纪人商圈调查的主要内容：外环境区域性质、交通状况、地形特点、小区配套设施、小区外设施、竞争对手位置、内环境户型、朝向、楼层、装修、结构、通风、家具、采光、窗型及大小等等、居住人群上班族、老人;商圈精耕核心：绝对控制有效资源,大幅提高成交比例及佣金,从而全面提升业绩;商圈精耕的方式①行销活动：派单、陌生拜访、电话拜访、开发信、楼层贴、驻守、举牌、人员合作、社区活动②成交开发：同行橱窗、报纸开发、网络开发、蹲点竞争切记深耕就是生根;商圈精耕让回头客、潜在客户都会找您这个顾问,让您达到集客的功效,您好像管区的人一样关心他们,成为他们的职业顾问,自然业绩也将滚滚而来;有些业主为什么不和房产经纪人合作,你就要强调你的价值1、预先证明买方的资格2、熟悉市场形势3、保证随叫随到4、为房产作价5、提供专业的营销计划6、一人委托,千家服务,万人销售开发房客源是长期的过程积累,并要坚持维护;易房大师提醒您,9成房源来源于网络,购房者买房互联网也成为主要渠道,可以使用“易房大师”的房源采集功能来采集网络个人房源,并一键发布房源到网络上,吸引更多的客户;。
房源客户开发分析
培训目的
让新经纪人了解客户、房源开发 的重要性及其方法和技巧，为以 后工作打好基础，为第一个月开 单做充分准备。 帮助新经纪人建立工作信心，端 正心态，解答房源开发相关问题。
培训内容
一、房源及客户开发的重要性
成交
房源
客户
➢ 房源吸引客户 ➢ 优质房源是我们最终交易成功的基础 ➢ 拥有优质房源即抓住了交易的主动性 ➢ 了解石家庄房产市场和积累工作经验的
最直接方法 ➢ 第一个月经纪人开单的必要条件 ➢ 工作中最重要的内容之一
二、房源、客户开发的相关方法和技巧 房源开发的三种形式: A、目标市场营销法 B、人际关系法 C、客户介绍法
A、目标市场：选定某个市场部分，在这个市场中不断地 传达店面及个人的信息，从而建立客户基础。
1）派DM单 2）陌生拜访 3）网络、媒介资源 4）询问
c. 通过不动产经纪人出售其房产会得 到哪些好处？ 1). 专业 2). 快捷 3). 降风险 4). 省时 5). 省力 6). 省心
d. 你在哪里能够找到他们？ e. 拨打电话的理由有那些？ f. 解决客户疑虑
1)教育 2)解释 3)打消疑虑 4) 指出利益 5) 树立你的价值
成功获得委托
➢ 房源开发的相关技巧。
1）目标区域 2）开发时间 3）搭档配合 4）争取面谈 5）细节问题 6）形象谈吐 7）注意倾听 8）及时记录
自售房产业主(FSBO)
➢ 自售房产业主显然是有意出售房产，你 的任务是打消他们不愿意通过不动产公 司出售其房产的想法。 a. 业主出于什么原因想自售房产？ b. 他们对不动产经纪人可能会有什么样 的看法？
房源客户开发方法和技：
1、及时性 2、持续性 3、集中性
房客源开发知识点总结
房客源开发知识点总结一、市场分析和定位1. 对目标客群的了解在进行房客源开发之前，首先要对目标客群有一个全面的了解。
包括目标客群的年龄层、职业、收入水平、生活方式等方面的信息。
只有深入了解了目标客群，才能更好地开发房客资源。
2. 竞争对手分析在进行房客源开发之前，还要对竞争对手进行分析，了解他们的优势和劣势，找出自己的差异化优势，从而更好地定位自己的租客资源。
3. 潜在需求分析还要了解目标客群的潜在需求，包括他们对房屋的要求、对周边环境的要求等。
只有了解了潜在需求，才能有针对性地进行房客源开发。
二、网络营销技巧1. 网络推广在当前互联网时代，网络营销是非常重要的一环。
可以通过建立官方网站、在各大房产平台发布房源信息、利用社交媒体进行推广等途径，吸引更多的潜在租客资源。
2. 优质内容在进行网络推广的过程中，还要提供优质的内容，包括房屋的详细信息、实景图、VR看房等，将房屋的优势展现得淋漓尽致，并吸引更多的潜在客户。
3. 租客评价还可以利用租客的评价作为推广的杠杆。
如果之前的租客对自己的房源有好评，可以将这些好评发布在网站上，增加潜在客户的信任度。
三、合作联盟建立1. 与房产中介合作与房产中介进行合作，可以帮助自己更好地获取房客资源。
房产中介有着丰富的客户资源，可以通过与他们的合作，获取更多的客户。
2. 与企业合作可以与企业进行合作，为企业员工提供租房服务。
有些企业需要为员工提供住房，如果与这些企业进行合作，可以为自己开发一批固定的租客资源。
3. 与房产服务平台合作与一些房产服务平台进行合作，将自己的房源信息发布到这些平台上，可以扩大自己的租客资源。
四、口碑营销策略1. 优质的服务提供优质的服务是口碑营销的关键。
只有将租客的满意度做到最大化，才能通过口碑营销吸引更多的新客户。
2. 满意度调查可以定期进行满意度调查，了解租客对自己服务的满意度，及时发现问题并加以解决。
3. 定期回访可以通过定期回访，了解租客的需求和建议，不断改进自己的服务，提高租客的满意度。
《房源与客源》课件
品质与需求匹配
根据客户需求和房源特点，匹 配合适的房源。
谈判和协商
协商房价、交易条件等，使买 卖双方达成共识。
达成交易
成功促成买卖双方之间的房产 交易。
总结与展望
了解房源与客源的定义、种类和获取方法是成功的房地产专业人士的关键。通过合适的配对和良好的协 商能力，将实现更多成功的房产交易。
《房源与客源》PPT课件
通过本课件，我们将深入探讨房源与客源的重要性及其相互关系。为了增加 趣味，我们将使用丰富的布局和生动的图片。
房源与客源的定义
房源是指可供出售或出租的房地产物业，客源是指潜在的购房者或租房者。
房源的种类
1 住宅房源
2 商业房源
包括公寓、别墅、联排别墅等适合居住的 房源。
包括写字楼、商铺等适合商业活动的房源。
3 土地房源
4 工业房源
Байду номын сангаас
指尚未开发或准备用于建设的土地房源。
包括厂房、仓库等适合工业活动的房源。
房源的来源途径
经纪人
与专业房地产经纪人合作， 通过其渠道寻找房源。
网络平台
利用房地产网站和应用程序， 搜索/发布房源信息。
广告与宣传
在报纸、电视、海报等媒体 上发布房源广告。
客源的种类
1 个人购房者
计划购买自己住宅的个人。
3 租房者
寻找出租房屋的个人或家庭。
2 投资购房者
购买房产以投资为目的的个人或机构。
4 商业客户
寻找商业房源的企业或机构。
客源的获取方法
1
网络营销
运用网站、社交媒体等互联网工具吸引客源。
2
推荐和口碑
利用满意客户的推荐和良好口碑吸引新客源。
二手房培训--房源和客源开发
您好，某姐/先生，我是某公司（本公司之外的公司）某某，我同事说咱们家房子在卖，下午我有个客户想 看下房子，您看方便吗？
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房源和客源开发对人员的要求
业务员对交易流程的专业性
业务员的仪容仪表
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开发渠道所对应的方法
社区精耕、驻守
社区精耕的好处：收集房客源，建立良 好的物业关系，成为专家 社区精耕的心态：前期耐心投入、后期 轻松收获，长远经营者的心态，不可急 功近利，对社区业主尊重交心用情感 精耕对象及方法：草木皆兵（保安/保姆 /保洁/物业/业主/送水的送报的/社区看 门的阿姨大叔等） 候守的注意点： 抢占有利的位置，正装，准备好DM单， 在房源展板上写两套房源，用眼睛耳朵 捕着每一个信息、做有心人，不要在候 守时打闹，钥匙（准备好可看房源）
二手房培训课件
房源客源开发
目录页
CONTENTS PAGE
01 了解房源和客源开发的重要 性
02 掌握房源和客源开发的渠道
03 掌握房源和客源开发的方法
04 熟练的应用到业务中，获取更多 的房源
房源和客源开发的目的
得到房源和客源 开发最重要的动机
客源
求购者 求租者
房源
出售信息 出租信息
3
房源和客源开发的重要性
业务员对商圈的熟悉度
业务员对房源产品的熟记
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总结
1、房源和客源是一个公司生存的基础。 2、每一个经纪人都希望成为大浪淘沙中的胜者，那我们就必须提高自身能 力，去开发更多的房源客源，让这些资源发挥更大程度的价值，人员能力和 资源的相互推动，形成公司强有力的核心竞争力。 3、公司是否能够在市场中巩固自己的地位，就要靠每一位经纪人从基础做 起，而基础就是房源和客源的开发！！
房地产客源分析
引言概述：房地产客源分析是房地产行业中至关重要的一环。
了解目标客户的需求和行为习惯对于房地产开发商和中介公司来说至关重要。
通过客源分析，可以帮助房地产企业更好地制定销售策略、优化产品定位以及改进营销活动。
本文将从人口统计数据、经济发展、社会行为、消费习惯和市场调研等方面，对房地产客源进行详细分析，并提供实用建议。
正文内容：一、人口统计数据分析1.人口结构分析：通过分析人口的年龄、性别、教育水平等因素，了解不同人群的购房需求和消费能力。
2.人口流动分析：分析人口流动状况、迁入迁出比例，预测人口增长趋势，为开发商选择项目地点提供参考依据。
二、经济发展分析1.GDP增长：分析当地的经济增速和GDP增长情况，预测经济发展趋势，判断房地产市场的潜在需求。
2.城市化进程：了解城市化进程对房地产市场的影响，例如城市扩张带来的土地需求和住宅产业的发展状况。
三、社会行为分析1.婚姻状况：分析当地的婚姻率和离婚率等因素，了解家庭购房需求的变化和结构。
2.教育需求：分析教育资源分布、学校规模和教育投入水平，预测学区房需求的发展情况。
四、消费习惯分析1.家庭收入水平：通过人均收入、家庭收入分布等因素，了解不同收入阶层的购房能力和消费习惯。
2.消费观念：分析消费者对房地产产品的价值理念和购房动机，预测市场需求的变化趋势。
五、市场调研分析1.竞争对手分析：通过分析竞争对手的销售策略、定位和产品特点，找出市场差距和竞争优势。
2.潜在客户调研：通过问卷调查、座谈会等方式，了解潜在客户的需求、偏好和购房意愿，提供有针对性的产品和服务。
总结：通过对房地产客源的分析，我们可以更好地了解目标客户群体的需求和偏好。
房地产企业应该根据客源分析的结果，制定针对性的销售策略和产品定位，以满足客户的需求。
同时，市场调研和竞争对手分析也是保持竞争力的关键。
只有全面了解市场和客户，才能在激烈的房地产市场中取得成功。
中介公司房源与客源开发技巧
中介公司房源与客源开发技巧一、概述在中介公司中，房源开发和客源开发是至关重要的环节，关系到公司的业务能否成功开展。
本文将从房源开发和客源开发两个方面进行详细介绍，总结一些有效的技巧和方法。
二、房源开发技巧1. 多渠道获取房源•与房地产开发商建立良好关系，获取首发房源•与个人房东合作，签订委托协议获取二手房源•利用互联网平台发布信息，吸引房东主动联系2. 提升房源信息质量•定期对房源进行实地勘察，保证信息真实可靠•精细化房源描述，突出卖点和优势•拍摄高质量照片，展现房源的吸引力3. 建立良好的房东口碑•提供专业的房源评估和定价建议•及时向房东汇报房源的动态，赢得信任•细致周到的服务，提高房东的满意度三、客源开发技巧1. 定位目标客户群体•制定客户画像，明确目标客户的需求和喜好•利用大数据技术和市场调研方法，准确锁定目标客户•根据客户特点量身定制营销策略，提高转化率2. 拓展客户渠道•利用社交媒体平台，加强与客户的连接•参加线下活动，拓展人脉和客户资源•与其它中介公司合作，共享客户资源3. 提升客户体验•主动了解客户需求，快速响应和解决问题•建立健全的客户信息管理系统，提高客户满意度•提供专业的房产咨询和服务，赢得口碑和忠实客户四、总结房源和客源开发是中介公司日常经营中的关键环节，只有运用有效的技巧和方法，才能在竞争激烈的市场中立于不败之地。
通过不断优化房源和客户开发策略，提升服务质量，中介公司能够获得更多的业务机会和长期稳定的客户群体。
希望本文提供的技巧能够对中介公司的业务发展有所帮助。
以上是关于中介公司房源与客源开发技巧的详细介绍，希望对您有所启发。
如果需要进一步了解其他相关内容，请随时联系我们。
房产中介全面的开发客源的途径和方法
房产中介挖掘客源的途径和方法俗话说的好，得房源者得天下。
房源是房产中介公司的经济命脉，一家公司如果拥有全面而又优质的房源，一定不愁找不到客户。
然而，有的公司拥有了充足的房源，可是客户还是寥寥无几。
同时拥有了房客源，才可能达到成交的目的，公司才能有业绩。
那么，中介公司应该怎样去寻找有效的客源呢？下面易房大师就总结一下房产中介寻找客源的有效方法。
先简单介绍一下开发客源较常用的方法：1、店面在门店的房源墙或者宣传栏，写上最新的优质房源信息，吸引客户驻足。
2、打电话相信每家房产中介都有很多业主的电话，有的时候没客户就一个一个挨个打，说不定会有意向客户，就比别人抢占先机了。
3、驻守经纪人就去一些小区或是人流量多的地方发房源广告，说不定会遇到几个客户，这都是概率事件。
4、派单这也是最最基本的方法，其实效果也不是太好，重点它赢在投入比较低。
5、上门客每天驻守门店也会来客户，但不会太多，甚至一天也不会来一个，这样也是比较被动的方法。
如果你只想在门店驻守就想拥有很多客户是不可能的，必须要主动找客户，还要找很多别人想不到的方法。
最新的挖掘有效客源的方法：1、通过易房大师房源群发一键发布网络优质房源网络时代，消费者基本通过网络找房源，那么公司就要把门店的优质房源发布到网络上，通过易房大师房源群发就可以快捷的把房源一键发布到20多个网站上，能够让更多的客户看到。
在海量的房源信息中，你发布的房源会瞬间被埋没，通过易房大师的刷新功能，提高房源的曝光率，让客户率先看到你的房源，吸引更多客户来电。
2、通过易房全景易房全景，360度全景看房，消费者浏览你的房源信息时，可以清晰的看到房源的全貌，犹如实地看房，更能提高客户的信赖，获得更多客户来电自然不在话下。
3、利用易房大师中介微店移动互联网时代，公司怎能没有移动微网站。
易房大师中介微店就是为房产中介公司提供的一个面向手机用户的微营销服务平台。
把公司开在微信上，用更高效的方法挖掘精准客户。
二手房房客源开发培训资料
房客源开发目录：一、什么是房地产中介行业中的房客源开发二、房客源开发的目的三、房源开发的途径及方法四、客源开发途径五、房客源开发的意义授课重点：掌握房源的开发方式及途径作业：让经纪人用以上的开发方式在实际工作中进行开发。
一、什么是房地产中介行业中的房客源开发房地产中介行业中的客户开发是指房产经纪人通过各种方法、技巧和途径来挖掘和发现潜在的买房人和卖房人的一个过程。
是拥有资源的一种重要的手段，是促使经纪人逐步提升业绩的一种重要的方式。
WHAT：什么是房源？委托经纪人出售或出租的物业和业主。
房源具有时效性，有生命周期，好的房源应该及时制定营销计划，及时推荐给客户，及时发布房源广告信息。
房源信息：包括房源的外部信息，周遍环境，物业管理，地理位置，社区的人文环境，自然环境，和社区配套环境，内部信息：户型，面积，年代，装修，朝向，楼层，外观，权属及房住的个人情况，WHY：为什么要开发房源？中介行业比较重要的就是房源和客源，他是我们成交的前提与基础。
好比一个人的血液一样，如果没有房客源，那我们就无法生存。
相反如果有房客源，但是数量不够多，那么成交的机率也就不高，就向我们买东西一样，我们比较愿意去超市，因为那里的商品比较齐全。
小的商店是无法相比的。
如果我们要有好的成绩，所以要有大量的房客源这是非常重要的。
二、房客源开发的目的不断增加自己的房客源数量，形成有一定规模的基础，从中筛选出A 类房源和客户，以达到成交的目的。
三、WHERE房源开发的途径及方法开发的随意性，不受时间，地点，人物的限制，开发无处不在，无处不有1.电话登记，和进店登记2.媒介：传统媒介和电子媒介，报纸、网络，电视2、亲戚、朋友、同乡、同事的推荐；经常和以上人员联系，告诉他们你已经做房产中介行业，如果他们或他们周围的人如果有房产方面的需求，就和你联系。
3、新客户的一次开发；问他以前是否看过房子，如果有是什么样子的，什么地方的，问地方时不可太直接，要委婉的问。
房地产客源分析
五、客源分析1．目标消费群定位本案确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。
由消费群金字塔的结构也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调。
由于本项目为大盘属性，市场客户定位方面应尽可能扩大客源，故此，客源基本上以中等，中高等阶层客户为主，一网打尽式客户定位。
（一）客源区域：一级区域：新城区区内人士二级区域：新城区以外的其它区域及车程在1小时内的周边城镇。
（二）客源职业1.私营业主、个体经营者；2.本地政府公务员；3.企业高级管理人员；4.学校、医院、银行等企事业职工；5.本地效益较好的企业职工；6.富裕进城的农民。
（三）客源购房目的新增型：新婚或分家的购房，拆迁购房，外出务工返乡购房；改善型：改善原有住宅环境和居住层次的；工作型：因为工作原因来新城区的，为了工作方便的人群。
二、主力客源分析主力客源定位为私营业主、个体经营者；本地政府公务员；学校、医院、银行等企事业职工三大主力群体。
一期确定以公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力群体的购买，从而达到提升本案品质形象和顺利去化目的。
1、公务员阶层①．收入状况：公务员阶层在当地属于中高收入人群，年收入8-15万。
②．居住现状：目前公务员居住环境以单位自建经济适用房和定向公务员商品房为主，中心区域住宅客源定向公务员，住宅体量5万平方米左右，不对外发售，公务员购买享有政府补贴政策。
③．未来居住需求：25岁以下人群：一般是处于工作起步阶段，经济基础薄弱，购买商品房承受能力有限，这类人群大部分暂时没有考虑购买商品房，少数在父母经济支持的情况下考虑购买，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二室一厅，面积90平方米左右。
25－35岁人群：一般是事业处于发展和稳定阶段，在父母经济支持的情况下，打算购买商品房作婚房使用或从原父母家中分离，独自生活。
这类人群不全部是目前的需求者，但是很明显他们具有更强的购买力，是市场的潜在需求者，主力房型需求为二室两厅，面积90-120平方米。
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常见开发方法
工作日
• 中午12点左右 • 下午5点至7点左右
节假日
• 中午12点以后
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常见开发方法
集中
自
上
而
永久
明显
下
贴条不撕条等于白贴
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常见开发方法
镇定
假装
掩护
常见开发方法
Page 22
常见开发方法
➢每天晚上17：30-20：00 ➢周末节假日9：00-11：00 15：00-20：00
常见开发方法
某客户想要指定小区某某房源，直接拜 访业主，如何对业主说？
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常见开发方法
• 真实客户
• 价格合适肯定 购买
• 着急买
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常见开发方法
Page 30
常见开发方法
驻守地点的选择（主要以人流密集，业主、客户经常出入 的地方为主）
➢热闹的区域如小区路口，超市门口，小区门口； ➢小区附近的公交、地铁车站； ➢刚开盘或者刚交房的小区售楼处；
出售信息 —客源
使 用
你
能
发布
想 到
的
各
种
求租信息 —房源
出租信息 —客源
渠 道
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网络查询法
广告征集法
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常见开发方法
第一层
亲戚
你
亲戚 朋友 同事 老客户
朋友 同事 老客户
第二层
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常见开发方法
Page 8
常见开发方法
人际关系开发
商圈开发 （目标市场）
客户介绍法
广告查询法
网络查询法
广告征集法
Page 9
常见开发方法
商圈是指以店面为中心，• 少量、无信息：疑
似客户
与业主进行“沟通”
• 用词专业、熟练： 疑似中介
•不专业、不熟练： 疑似客户
实地验房或带看房
（假客户、有钥匙 房源）
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常见开发方法
Page 43
常见开发方法
有卖点
数量多
笋盘、有钥 匙
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常见开发方法
求购信息 —房源
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常见开发方法
人际关系开发
商圈开发 （目标市场）
客户介绍法
广告查询法
网络查询法
广告征集法
Page 40
常见开发方法
搜集信息
• 自租、自售 • 求租、求购
发布信息
• 出租、出售 • 求租、求购
博客
• 房产网附带 • 普通
业主论坛、 QQ群
• 房产网附带 • 普通
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常见开发方法
目录
开发的目的及理念 常见开发方法
Page 2
开发的定义及重要意义
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房地产基础知识
持续性——上月开发出下月的资源 有计划性——多种开发方式配合使用 多元化开发——多层面资源开发
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房源与客户的关系
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常见开发方法
人际关系开发
商圈开发 （目标市场）
客户介绍法
广告查询法
买变租
• 售房业主变 通买房
售变买
• 买房成交客 户变通出租 或继续出售
已买变租 或售
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常见开发方法
贴条
DM单 派发
陌生拜 访
驻守
获得业 主资料
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常见开发方法
写什么？如何编写（小条、信件）？
求租
求购
出租
出售
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常见开发方法
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常见开发方法
您好，我是xx公司xx店经纪人，现有一客户在IT公司上班，因 工作调动，急购一居，价格合适可马上购买，如果您有这方面 的打算请及时与我联系，联系电话：12345678901 您好，本人在IT公司上班，因工作调动，急购一居，价格合适 可马上购买，如果您有这方面的打算，请及时与我联系，联系 电话：12345678901
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-- --获得重复业务和推荐业务
常见开发方法
主动提出 介绍
建立亲密 的关系
优质的服务
扩大客户 基础
优质的 售后跟进
良好的印象 专业的形象
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常见开发方法
人际关系开发
商圈开发 （目标市场）
客户介绍法
广告查询法
网络查询法
广告征集法
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常见开发方法
➢关注并记录同行的核心商圈房源广告 ➢分析同行广告房源的质素和单位 ➢如何切盘
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DM单 名片
展板 桌、椅、伞
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常见开发方法
常见开发方法
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常见开发方法
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常见开发方法
人际关系开发
商圈开发 （目标市场）
客户介绍法
广告查询法
网络查询法
广告征集法
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-- --获得重复业务和推荐业务
常见开发方法
建立客户基础
----客户在任何时候，只要有需要就 愿意选择你的服务 （只有客户将你和房地 产相联系）。
小区门口、商场、超市、主干道十字路口、市 场、车站、新开盘小区售楼处等
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常见开发方法
熟练介绍DM单上每套房源 结合贴条、驻守使用 切客户
常见开发方法 什么是陌生拜访？
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常见开发方法
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常见开发方法
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一般陌生拜访 特定陌生拜访
傍晚（5：00 pm.----8：00 pm.） 双休日（10：00 am. ----6：00 pm.)
• 门店为圆心，4公里外为影响力商圈（小城市的范 围可以适当缩小）
• 影响力商圈顾客一般占门店成交额的10%以下
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常见开发方法
✓筛选公司现有主攻楼盘资源 ✓将主攻楼盘信息全部UPDATE
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常见开发方法
• 对租赁房源 要求比较高， 且可以承受 较高租金，
租变买
• 求购房源目 前市场没有
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门店
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房源开发
核心商圈 次要商圈
影响力商圈
房源开发
核心商圈
• 门店为圆心，门店周围1.5至2公里为核心商圈 • 核心商圈顾客一般占门店的成交额的55－70％
次要商圈
• 门店为圆心，门店周围2公里到4公里为次要商圈 • 次级商圈顾客一般占门店的成交额的15－25％
影响力商圈