房源客源开发详解
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小区门口、商场、超市、主干道十字路口、市 场、车站、新开盘小区售楼处等
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常见开发方法
熟练介绍DM单上每套房源 结合贴条、驻守使用 切客户
常见开发方法 什么是陌生拜访？
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常见开发方法
Page 26
常见开发方法
Page 27
一般陌生拜访 特定陌生百度文库访
傍晚（5：00 pm.----8：00 pm.） 双休日（10：00 am. ----6：00 pm.)
目录
开发的目的及理念 常见开发方法
Page 2
开发的定义及重要意义
Page 3
房地产基础知识
持续性——上月开发出下月的资源 有计划性——多种开发方式配合使用 多元化开发——多层面资源开发
Page 4
房源与客户的关系
Page 5
常见开发方法
人际关系开发
商圈开发 （目标市场）
客户介绍法
广告查询法
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常见开发方法
工作日
• 中午12点左右 • 下午5点至7点左右
节假日
• 中午12点以后
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常见开发方法
集中
自
上
而
永久
明显
下
贴条不撕条等于白贴
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常见开发方法
镇定
假装
掩护
常见开发方法
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常见开发方法
➢每天晚上17：30-20：00 ➢周末节假日9：00-11：00 15：00-20：00
Page 10
门店
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房源开发
核心商圈 次要商圈
影响力商圈
房源开发
核心商圈
• 门店为圆心，门店周围1.5至2公里为核心商圈 • 核心商圈顾客一般占门店的成交额的55－70％
次要商圈
• 门店为圆心，门店周围2公里到4公里为次要商圈 • 次级商圈顾客一般占门店的成交额的15－25％
影响力商圈
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DM单 名片
展板 桌、椅、伞
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常见开发方法
常见开发方法
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常见开发方法
Page 34
常见开发方法
人际关系开发
商圈开发 （目标市场）
客户介绍法
广告查询法
网络查询法
广告征集法
Page 35
-- --获得重复业务和推荐业务
常见开发方法
建立客户基础
----客户在任何时候，只要有需要就 愿意选择你的服务 （只有客户将你和房地 产相联系）。
网络查询法
广告征集法
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常见开发方法
第一层
亲戚
你
亲戚 朋友 同事 老客户
朋友 同事 老客户
第二层
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常见开发方法
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常见开发方法
人际关系开发
商圈开发 （目标市场）
客户介绍法
广告查询法
网络查询法
广告征集法
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常见开发方法
商圈是指以店面为中心，对外进行辐 射而形成的经营区域。
• 门店为圆心，4公里外为影响力商圈（小城市的范 围可以适当缩小）
• 影响力商圈顾客一般占门店成交额的10%以下
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常见开发方法
✓筛选公司现有主攻楼盘资源 ✓将主攻楼盘信息全部UPDATE
Page 13
常见开发方法
• 对租赁房源 要求比较高， 且可以承受 较高租金，
租变买
• 求购房源目 前市场没有
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常见开发方法
人际关系开发
商圈开发 （目标市场）
客户介绍法
广告查询法
网络查询法
广告征集法
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常见开发方法
搜集信息
• 自租、自售 • 求租、求购
发布信息
• 出租、出售 • 求租、求购
博客
• 房产网附带 • 普通
业主论坛、 QQ群
• 房产网附带 • 普通
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常见开发方法
百度“客户”电话
• 大量信息：中介 • 少量、无信息：疑
似客户
与业主进行“沟通”
• 用词专业、熟练： 疑似中介
• 不专业、不熟练： 疑似客户
实地验房或带看房
（假客户、有钥匙 房源）
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常见开发方法
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常见开发方法
有卖点
数量多
笋盘、有钥 匙
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常见开发方法
求购信息 —房源
出售信息 —客源
使 用
你
能
发布
想 到
的
各
种
求租信息 —房源
出租信息 —客源
渠 道
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常见开发方法
某客户想要指定小区某某房源，直接拜 访业主，如何对业主说？
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常见开发方法
• 真实客户
• 价格合适肯定 购买
• 着急买
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常见开发方法
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常见开发方法
驻守地点的选择（主要以人流密集，业主、客户经常出入 的地方为主）
➢热闹的区域如小区路口，超市门口，小区门口； ➢小区附近的公交、地铁车站； ➢刚开盘或者刚交房的小区售楼处；
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-- --获得重复业务和推荐业务
常见开发方法
主动提出 介绍
建立亲密 的关系
优质的服务
扩大客户 基础
优质的 售后跟进
良好的印象 专业的形象
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常见开发方法
人际关系开发
商圈开发 （目标市场）
客户介绍法
广告查询法
网络查询法
广告征集法
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常见开发方法
➢关注并记录同行的核心商圈房源广告 ➢分析同行广告房源的质素和单位 ➢如何切盘
买变租
• 售房业主变 通买房
售变买
• 买房成交客 户变通出租 或继续出售
已买变租 或售
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常见开发方法
贴条
DM单 派发
陌生拜 访
驻守
获得业 主资料
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常见开发方法
写什么？如何编写（小条、信件）？
求租
求购
出租
出售
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常见开发方法
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常见开发方法
您好，我是xx公司xx店经纪人，现有一客户在IT公司上班，因 工作调动，急购一居，价格合适可马上购买，如果您有这方面 的打算请及时与我联系，联系电话：12345678901 您好，本人在IT公司上班，因工作调动，急购一居，价格合适 可马上购买，如果您有这方面的打算，请及时与我联系，联系 电话：12345678901
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常见开发方法
熟练介绍DM单上每套房源 结合贴条、驻守使用 切客户
常见开发方法 什么是陌生拜访？
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常见开发方法
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一般陌生拜访 特定陌生百度文库访
傍晚（5：00 pm.----8：00 pm.） 双休日（10：00 am. ----6：00 pm.)
目录
开发的目的及理念 常见开发方法
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开发的定义及重要意义
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房地产基础知识
持续性——上月开发出下月的资源 有计划性——多种开发方式配合使用 多元化开发——多层面资源开发
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房源与客户的关系
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人际关系开发
商圈开发 （目标市场）
客户介绍法
广告查询法
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工作日
• 中午12点左右 • 下午5点至7点左右
节假日
• 中午12点以后
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集中
自
上
而
永久
明显
下
贴条不撕条等于白贴
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镇定
假装
掩护
常见开发方法
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常见开发方法
➢每天晚上17：30-20：00 ➢周末节假日9：00-11：00 15：00-20：00
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门店
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房源开发
核心商圈 次要商圈
影响力商圈
房源开发
核心商圈
• 门店为圆心，门店周围1.5至2公里为核心商圈 • 核心商圈顾客一般占门店的成交额的55－70％
次要商圈
• 门店为圆心，门店周围2公里到4公里为次要商圈 • 次级商圈顾客一般占门店的成交额的15－25％
影响力商圈
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DM单 名片
展板 桌、椅、伞
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常见开发方法
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人际关系开发
商圈开发 （目标市场）
客户介绍法
广告查询法
网络查询法
广告征集法
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-- --获得重复业务和推荐业务
常见开发方法
建立客户基础
----客户在任何时候，只要有需要就 愿意选择你的服务 （只有客户将你和房地 产相联系）。
网络查询法
广告征集法
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第一层
亲戚
你
亲戚 朋友 同事 老客户
朋友 同事 老客户
第二层
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人际关系开发
商圈开发 （目标市场）
客户介绍法
广告查询法
网络查询法
广告征集法
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常见开发方法
商圈是指以店面为中心，对外进行辐 射而形成的经营区域。
• 门店为圆心，4公里外为影响力商圈（小城市的范 围可以适当缩小）
• 影响力商圈顾客一般占门店成交额的10%以下
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常见开发方法
✓筛选公司现有主攻楼盘资源 ✓将主攻楼盘信息全部UPDATE
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常见开发方法
• 对租赁房源 要求比较高， 且可以承受 较高租金，
租变买
• 求购房源目 前市场没有
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人际关系开发
商圈开发 （目标市场）
客户介绍法
广告查询法
网络查询法
广告征集法
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搜集信息
• 自租、自售 • 求租、求购
发布信息
• 出租、出售 • 求租、求购
博客
• 房产网附带 • 普通
业主论坛、 QQ群
• 房产网附带 • 普通
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常见开发方法
百度“客户”电话
• 大量信息：中介 • 少量、无信息：疑
似客户
与业主进行“沟通”
• 用词专业、熟练： 疑似中介
• 不专业、不熟练： 疑似客户
实地验房或带看房
（假客户、有钥匙 房源）
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有卖点
数量多
笋盘、有钥 匙
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常见开发方法
求购信息 —房源
出售信息 —客源
使 用
你
能
发布
想 到
的
各
种
求租信息 —房源
出租信息 —客源
渠 道
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常见开发方法
某客户想要指定小区某某房源，直接拜 访业主，如何对业主说？
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• 真实客户
• 价格合适肯定 购买
• 着急买
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常见开发方法
驻守地点的选择（主要以人流密集，业主、客户经常出入 的地方为主）
➢热闹的区域如小区路口，超市门口，小区门口； ➢小区附近的公交、地铁车站； ➢刚开盘或者刚交房的小区售楼处；
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-- --获得重复业务和推荐业务
常见开发方法
主动提出 介绍
建立亲密 的关系
优质的服务
扩大客户 基础
优质的 售后跟进
良好的印象 专业的形象
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人际关系开发
商圈开发 （目标市场）
客户介绍法
广告查询法
网络查询法
广告征集法
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常见开发方法
➢关注并记录同行的核心商圈房源广告 ➢分析同行广告房源的质素和单位 ➢如何切盘
买变租
• 售房业主变 通买房
售变买
• 买房成交客 户变通出租 或继续出售
已买变租 或售
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常见开发方法
贴条
DM单 派发
陌生拜 访
驻守
获得业 主资料
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常见开发方法
写什么？如何编写（小条、信件）？
求租
求购
出租
出售
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常见开发方法
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常见开发方法
您好，我是xx公司xx店经纪人，现有一客户在IT公司上班，因 工作调动，急购一居，价格合适可马上购买，如果您有这方面 的打算请及时与我联系，联系电话：12345678901 您好，本人在IT公司上班，因工作调动，急购一居，价格合适 可马上购买，如果您有这方面的打算，请及时与我联系，联系 电话：12345678901