江苏省地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知

在线访谈——【江苏地税(徐州)】土地增值税清算相关政策解读

乐税智库文档政策解读策划乐税网在线访谈——【江苏地税（徐州）】土地增值税清算相关政策解读【标签】土地增值税政策,土地增值税清算【业务主题】税款征收【来源】[ 主持人]江苏省徐州地方税务局今天在地税网站举办关于“土地增值税清算相关政策解读”专题在线访谈栏目，此次访谈我们特别邀请了江苏省徐州地方税务局税政管理一处谢强副处长为嘉宾，他将就土地增值税清算相关政策进行解读，并就相关问题与网友进行在线交流，欢迎广大纳税人朋友积极参与。

谢强副处长，您好！[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]主持人好，各位网友大家好！[ 主持人]谢强副处长，能向大家简要介绍一下什么是土地增值税清算吗？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]好的。

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

[ 主持人]土地增值税清算单位是什么？根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

[ 主持人]谢强副处长，纳税人符合什么条件，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知-国税函[2004]938号

国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知（2004年8月2日国税函[2004]938号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了简化行政审批手续，进一步方便纳税人和加强税收管理，经研究，现对土地增值税纳税人定期进行纳税申报的问题做如下解释和规定：一、取消《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条第一款对土地增值税纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，定期进行纳税申报须经税务机关审核同意的规定。

二、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。

三、纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。

定期申报方式确定后，一年之内不得变更。

四、各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局应根据本通知精神，结合本地的实际情况，制定具体的操作办法，并告知土地增值税纳税人。

五、各地地方税务机关要加强土地增值税的宣传解释、纳税辅导及纳税检查等工作。

采取有效措施，做好土地增值税按次或定期申报纳税、预征和税款结算等征收管理工作。

六、本通知自2004年7月1日起执行。

——结束——。

苏地税规(2012)1号关于土地增值税有关业务问题的公告

苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特，三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。

但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。

（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。

江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地

江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部国家税务总局
关于土地增值税若干问题的通知
【法规类别】土地增值税
【发文字号】苏财税[2007]45号
【发布部门】江苏省财政厅江苏省地方税务局
【发布日期】2007.06.05
【实施日期】2007.06.05
【时效性】部分失效
【效力级别】地方规范性文件
【部分失效依据】江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告
江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的
通知
（苏财税[2007]45号）
各省辖市及常熟市财政局、地税局，苏州工业园区地税局，省地税局直属分局：现将《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）和《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）转发给你们，并补
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《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》的解读

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》的解读一、土地增值税清算土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。

如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。

如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。

有些项目（或者分期项目）开发周期较长（一般是指从项目立项起满5年），纳税人自行分期进行开发，如果以发改委（发改局、经发局）项目批准的整体项目（或者分期项目）为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。

因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

解读：《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

土地增值税苏地税规〔2012〕1号

我省土地增值税有关业务问题明确发布时间：2012年11月05日信息来源：江苏省地税局字体：【大中小】日前，江苏省地税局发布《关于土地增值税有关业务问题的公告》，对我省土地增值税有关业务问题进行了界定和明确。

该《公告》将于2012年10月1日起在全省范围内施行。

《公告》界定了土地增值税清算单位，进一步明确了土地增值税核算对象，确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产等类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

《公告》还对房地产转让收入的确认、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊及房地产开发成本、费用的扣除等内容进行了明确。

其中，售后返租的土地增值税政策尤其引人注意，其税务处理方法与营业税规定基本一致。

售后返租土地增值税政策的明确，使得营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持了一致性。

此外，如何判定“转让价格明显偏低”一直是困扰主管税务机关的难点问题，此前相关政策规定大多不具备可操作性。

此次《公告》在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，首次规定了“房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”这一可操作性较强的标准。

关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

江苏省地税局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

乐税智库文档财税法规策划乐税网江苏省地税局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【标签】清算管理,房地产开发项目,清算审核【颁布单位】江苏省地方税务局【文号】苏地税发﹝2009﹞72号【发文日期】2009-09-03【实施时间】2009-09-03【有效性】全文有效【税种】土地增值税各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属分局：为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中》及其实施细则、《》及华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国税收征收管理法其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》等有关规定，结合我省房地产开发经营业务的特点，制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。

土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。

第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

江苏地税公告2012年第1号-土地增值税有关业务问题

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。

对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。

如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。

对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。

国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知-国税发[2004]100号

国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知（国税发[2004]100号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：今年以来，针对国民经济发展中存在的一些行业、地区固定资产投资增长过快问题，党中央、国务院采取了多项宏观调控措施加以解决。

其中严格土地管理，制止乱占滥用土地，促进土地合理利用是一项重要内容。

为配合国家开展土地市场的治理整顿，发挥税收的调节作用，为国家经济发展大局服务，必须进一步加强城镇土地使用税和土地增值税的征收管理工作。

城镇土地使用税和土地增值税开征以来，征管工作总体情况是好的。

特别是去年全国地方税管理工作会议以后，在加强征管和组织收入等方面，各地做了大量工作，取得了一定成效，但仍存在一些问题。

主要是一些地方对小税种的征管不够重视，认为征收成本高，部门配合难度大，因而管理上比较粗放，一些地方还存在对减免税控制不严和越权减免税等问题；还有一些地方未能随着城镇的发展变化及时调整土地等级和土地使用税单位税额，致使收入规模长期偏低，未能有效地发挥土地使用税的作用。

为认真做好城镇土地使用税和土地增值税的征收管理工作，充分发挥其促进合理利用城镇土地、调节土地级差收入、提高土地使用效益的作用，现就进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作提出以下要求：一、要重视和加强城镇土地使用税和土地增值税的征收工作。

这两个税种收入规模小，征收难度大，但其在规范和引导土地市场健康、有序发展，贯彻国家产业政策方面具有积极的作用。

《318号文》国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知

国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知国税函[2008]318号各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：中华会计网校为进一步推进依法治税，规范税收执法秩序，提高土地增值税管理水平，2007年税务总局下发了《国家税务总局关于开展2007年税收执法检查和执法监察工作的通知》（国税发[2007]58号），对土地增值税执法检查工作进行了部署。

今年，税务总局将开始对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查，第一阶段在安徽、广东两地进行。

现就有关事项通知如下：一、督导检查内容（一）土地增值税清算工作部署情况。

是否及时转发税务总局关于土地增值税清算工作的相关文件，并对清算工作做出动员、部署。

（二）土地增值税的清算工作开展情况。

是否对当地房地产项目及符合土地增值税清算条件的项目进行了税源调查和统计，并在本地区范围内全面开展土地增值税的清算工作；清算工作中存在哪些问题。

（三）土地增值税清算王作完成情况。

是否积极推进土地增值税清算工作，完成清算的项目占符合清算要求的项目的比例是多少；是否对下阶段清算工作做出了部署和安排。

（四）土地增值税清算中的部门配合情况。

是否在清算工作中建立了与相关部门的信息共享机制和配合机制。

（五）中介机构在土地增值税清算中的参与情况。

引入中介机构参与纳税鉴证的地区，是否已对中介机构从事土地增值税清算鉴证工作提出了管理要求并进行了检查。

（六）上地增值税预征情况。

是否对房地产开发项目预征了土地增值税；是否区分不同类型的房地产项目设置预征率。

（七）二手房的土地增值税征收情况。

是否按照规定对应予征税的二手房转让征收了土地增值税。

（八）土地增值税日常管理情况。

是否建立健全了土地增值税的日常管理机制；是否落实了“先税后证”、“一窗式”征收等房地产税收一体化管理措施。

（九）是否有违法或越权减免土地增值税的情况。

（十）是否存在不按规定核定征收土地增值税的问题。

江苏省地方税务局关于下发《江苏省土地增值税清算管理办法》的通知

乐税智库文档财税法规策划乐税网江苏省地方税务局关于下发《江苏省土地增值税清算管理办法》的通知【标签】土地增值税清算管理,自行申请,委托中介机构代理【颁布单位】江苏省地方税务局【文号】苏地税发﹝2004﹞241号【发文日期】2004-12-31【实施时间】2005-01-01【有效性】全文有效【税种】土地增值税各省辖市及苏州工业园区地方税务局、常熟市地方税务局、省地方税务局直属分局、税务稽查局：现将《江苏省土地增值税清算管理办法》印发给你们，请遵照执行。

江苏省土地增值税清算管理办法第一条为了规范土地增值税的征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用对象为从事房地产开发且根据有关规定预缴土地增值税的纳税人。

第三条土地增值税的清算，由主管税务机关负责组织进行。

第四条符合下列条件之一的，可以进行清算： 1、纳税人开发的房地产项目全部竣工、销售完毕且能按照单位项目进行成本核算的； 2、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、主管税务机关认为有必要进行清算的。

第五条符合清算条件的纳税人，应按照主管税务机关的要求或主动提出书面申请，进行土地增值税清算，并报送以下证明资料： 1、土地使用权受让合同及支付出让金凭证； 2、项目设计任务书； 3、申请立项的有关文件及项目批准文件； 4、开发项目的预算、概算书； 5、土地使用权证书复印件； 6、预征土地增值税完税凭证复印件； 7、财务会计报表； 8、主管税务机关要求报送的其他资料；第六条纳税人可以自行申请土地增值税清算，也可以委托中介机构代理进行。

第七条主管税务机关应在接到纳税人的清算申请后十日内做出是否受理的决定。

对报送资料缺省的，应要求纳税人按规定补证；主管税务机关受理纳税人清算申请后，应在一个月内组织实施。

江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方...

江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中行政事业性收费和政府性基金归集方...
江苏省财政厅江苏省地方税务局关于明确土地增值税清算过程中
行政事业性收费和政府性基金归集方向的通知
发布时间：2011年04月18日信息来源：江苏省地方税务局
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苏地税函〔2011〕81号
各省辖市财政局、地税局，苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，常熟市地方税务局：
为规范土地增值税清算，现明确房地产开发过程中可能涉及的省级以上（含省级）行政事业性收费、政府性基金在土地增值税清算时的归集方向，请各地遵照执行。

行政事业性收费中的白蚁防治费为代收费用，其他收费的归集方向详见附件。

附件：行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览表
二○一一年四月八日
附件：
行政事业性收费和政府性基金在土地增值税清算时的归集方向一览
表。

江苏省地方税务局关于土增政策口径解答

江苏省地方税务局关于土地增值税政策口径解答（一）一、清算单位确认问题1、问：清算单位如何确定？房开企业自行分期的能否分期清算？答：根据《细则》第八条、国税发[2006]187号的规定，清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。

2、问：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，如何计算土地增值税？答：根据《细则》第八条、财税字[1995]48号第十三条的规定，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别计算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用《条例》第八条第一项的免税规定。

涉及普通标准住宅的房地产开发项目仍应以项目为单位进行清算。

二、普通标准住宅与普通住宅认定标准1、问：我省普通标准住宅的认定标准是什么？答：根据苏地税发[1995]103号、财税[2006]141号的规定，我省普通标准住宅，暂定为按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置房、落实私改房等。

2、问：普通住宅的认定标准是什么？答：根据财税[2006]21号的规定，“普通住宅”的认定，一律按各省人民政府根据国办发[2005]26号制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

三、扣除项目确认方面1、问：代收费用具体指什么？如何计征土地增值税？答：财税字[1995]48号第六条规定，代收费用，指的是县级以及县级以上人民政府明文规定要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用。

如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

土地增值税政策解读江苏苏州地方税务局

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同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费（以下简称 “土地成本”）。
但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地产占地面积占该项目房地产总规定
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转让房地产收入的定义
纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其它收入。（《条例》、《实施细则》）
货币收入，是指纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权而取得的现金，银行存款，支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券等有价证券。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
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异地安置开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属
于自行开发建造的，房屋价值按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
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6、清算时限
应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产的有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

江苏省地方税务局关于明确若干税款征收标准的公告-苏地税规[2013]2号

江苏省地方税务局关于明确若干税款征收标准的公告正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 江苏省地方税务局关于明确若干税款征收标准的公告（苏地税规〔2013〕2号）为了正确贯彻实施税法，促进税负公平，现对全省税款征收标准予以规范统一。

有关内容公告如下：一、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号）第二十条中核定营业额的成本利润率确定为：销售不动产的成本利润率为15%，其他应税行为的成本利润率为5%。

《江苏省地方税务局关于营业税若干征税问题的补充通知（一）》（苏地税发〔1995〕5号）第七条、《江苏省地方税务局关于我省苏州等市有关营业税价格中成本利润率的批复》（苏地税发〔1995〕140号）废止。

二、国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条中确认收入的成本利润率确定为15%。

三、《中华人民共和国资源税暂行条例实施细则》（财政部令第66号）第七条中计算组成计税价格的成本利润率确定为20%。

四、国家税务总局《企业所得税核定征收办法》（国税发〔2008〕30号）第八条中的应税所得率确定如下：行业应税所得率农、林、牧、渔业3%制造业5%批发和零售贸易业4%交通运输业7%建筑业8%饮食业8%娱乐业15%其他行业10%对“其他行业”中实际利润水平较高的部分行业，各省辖市地方税务局按规定进行相关测算并报省地方税务局审查同意后，可在《企业所得税核定征收办法》规定范围内另行确定具体的应税所得率。

《转发〈国家税务总局关于印发《企业所得税核定征收办法》（试行）的通知〉的通知》（苏地税发〔2008〕100号）第二条废止。

国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知-国税发[2010]53号

国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知制定机关国家税务总局公布日期2010.05.25施行日期2010.05.25文号国税发[2010]53号主题类别土地增值税效力等级部门规范性文件时效性现行有效正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。

各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。

各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。

要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。

还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。

江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知-苏地税发[2004]58号

江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知（苏地税发[2004]58号2004年3月29日）各省辖市及苏州工业园区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属征收局：按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定，省局下发了苏地税发[1996]063号文件，确定了我省土地增值税的预征率。

为进一步规范和加强土地增值税的征收管理，现就有关问题明确如下：一、预征范围除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均应按本通知规定实行预征。

普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。

普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。

转让商品房以外的其他房地产的行为，其土地增值税的征收仍按原规定执行。

二、预征的计税依据土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。

三、预征率的确定(一)普通住宅，按1%—1.5%的预征率实行预征。

个别地区，普通住宅的预征率需要调整的，在报经省局同意后，可适当上浮或下调，但最高浮动幅度不超过50%。

(二)对开发公司开发的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按2%—3%的预征率实行预征；(三)对房地产开发公司既开发建造普通住宅(适用预征率为1%—1.5%)，又开发建造其他类型商品房(适用预征率为2%—3%)的，其销售收入应分别核算，否则从高按2%—3%的预征率实行预征。

江苏省地方税务局关于下发《江苏省土地增值税清算管理办法》的通知

乐税智库文档财税法规策划乐税网江苏省地方税务局关于下发《江苏省土地增值税清算管理办法》的通知【标签】土地增值税清算管理,自行申请,委托中介机构代理【颁布单位】江苏省地方税务局【文号】苏地税发﹝2004﹞241号【发文日期】2004-12-31【实施时间】2005-01-01【有效性】全文有效【税种】土地增值税各省辖市及苏州工业园区地方税务局、常熟市地方税务局、省地方税务局直属分局、税务稽查局：现将《江苏省土地增值税清算管理办法》印发给你们，请遵照执行。

江苏省土地增值税清算管理办法第一条为了规范土地增值税的征收管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用对象为从事房地产开发且根据有关规定预缴土地增值税的纳税人。

第三条土地增值税的清算，由主管税务机关负责组织进行。

第四条符合下列条件之一的，可以进行清算： 1、纳税人开发的房地产项目全部竣工、销售完毕且能按照单位项目进行成本核算的； 2、纳税人整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3、主管税务机关认为有必要进行清算的。

第五条符合清算条件的纳税人，应按照主管税务机关的要求或主动提出书面申请，进行土地增值税清算，并报送以下证明资料： 1、土地使用权受让合同及支付出让金凭证； 2、项目设计任务书； 3、申请立项的有关文件及项目批准文件； 4、开发项目的预算、概算书； 5、土地使用权证书复印件； 6、预征土地增值税完税凭证复印件； 7、财务会计报表； 8、主管税务机关要求报送的其他资料；第六条纳税人可以自行申请土地增值税清算，也可以委托中介机构代理进行。

第七条主管税务机关应在接到纳税人的清算申请后十日内做出是否受理的决定。

对报送资料缺省的，应要求纳税人按规定补证；主管税务机关受理纳税人清算申请后，应在一个月内组织实施。

关于进一步加强土地增值税清算工作的通知

关于进⼀步加强⼟地增值税清算⼯作的通知关于进⼀步加强⼟地增值税清算⼯作的通知青地税发[2009]39号成⽂⽇期：⼆00九年三⽉五⽇市征收局，各分局、各市地税局：为进⼀步贯彻“全国财产⾏为税⼯作会议”和“全市地税局长会议”精神，落实市局李*诚局长提出的“年内完成应清算项⽬的⼟地增值税清算”⽬标任务，切实加强⼟地增值税清算⼯作，为完成全年收⼊任务和建⽴“强化预征、规范清算、科学核定、引⼊中介”的⼟地增值税征管模式奠定良好的基础，现就做好今年⼟地增值税清算⼯作提出以下意见：⼀、提⾼认识，加强领导，⼤⼒推进⼟地增值税清算⼯作2008年，根据国家税务总局的⼯作部署和要求，在总结基层局试点⼯作经验的基础上，市局制定了《房地产开发项⽬⼟地增值税清算管理暂⾏办法》，编写了《⼟地增值税清算⼯作⼿册》，同时全⾯部署并开展了⼟地增值税清算⼯作，加⼤了推进清算⼯作的⼒度，不仅提⾼了⼟地增值税的征管质效，初步建⽴了预征、清算、核定、鉴证相互衔接、互为补充的长效机制，⽽且促进了⼟地增值税收⼊⾼幅增长，在⼀定程度上消化了房地产业客观性减收因素的影响，为完成收⼊任务创造了有⼒的条件，取得了阶段性的成果，得到了总局和省局的肯定。

2008年⼟地增值税⼊库9.79亿元，增收3.81亿元，增长63.7%，增幅⾼于税收收⼊增幅50.6个百分点，其中⼟地增值税清算⼊库4.42亿元，占⼟地增值税收⼊总额的45.13%。

虽然⼟地增值税清算⼯作取得了积极的效果，但是与总局的要求，与尽快建⽴⼟地增值税长效机制的需要还有⼀定的差距，突出表现在应清算项⽬底数还不清、征管基础还不牢、清算进度还不快、清算质量还不⾼等。

今年是学习和实践科学发展观活动的⼀年，特别是在当前经济性和政策性双重减收压⼒下，组织收⼊任务更加繁重和艰巨。

在这种严峻的形势下，要求我们以“学习实践科学发展观活动年”为契机，⽴⾜⾃⾝，眼睛向内，攻坚克难，积极作为，挖潜⼒、堵漏洞、提质效、促增收，努⼒完成今年的收⼊任务，推动地税事业科学发展。