物业管理-物业租赁管理概述课件

合
(7)转租的规定
同
(8)变更和解除合同的条件
(9)违约责任
(10)当事人约定的其他条款
租赁双方的权利和义务
房
出租人的权利和义务
屋
租
承租人的权利和义务
赁
合
同
出 租
出租人的权利:
人
有按期收取租金的权利
的
有监督承租人按合同规定合理使用房
权
屋的权利
利
有依法收回出租房屋的权利
和
有向用户宣传、贯彻执行国家房管政
利 和
管的义务
义
有遵守有关国家政府法规和物业管理
务
规定的义务
租赁关系
租
租赁关系管理
户
物业租赁条件
管
房屋租赁登记备案制度
理
城市《房屋租赁证》
租户管理
租
赁
租赁关系即租赁契约关系，是指出租
关
者与承租者之间的经济合同关系
系
租赁关系管理:就是对租赁关系的各项活
租
动，所进行的组织、指导、监督和调节
赁
活动，藉以保证租赁关系的建立和正常
件
房屋和违章建筑房屋不得出租
能够确保在租赁期内使用的房屋，即已被证明即
将被拆迁的房屋不得出租
不得出租的几种房屋
未依法取得房屋所有权证书的
司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其
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物
他形式限制房地产权利的
业
共用房屋未取得共有人同意的
租
权属有争议的
赁
属于违法建筑的
条
不符合安全标准的
件
已抵押，未经抵押权人同意的
合
以房屋为租赁标的的协议，它是一种债权
同
合同
租赁合同的法律特征
房
双务合同
屋
租
有偿合同
赁
诺成合同
合 同
要式合同
继续性合同
房屋租赁合同基本条款的主要内容：
(1)甲乙双方的姓名或名称及住所
(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况
房
(3)租赁用途
屋
(4)租赁期限
租
(5)租金及支付方式
赁
(6)房屋的修缮责任
的
需求与服务的差异性
特
经营管理定位的现实性和超前性
点
物
业
经
一般配套服务类型：
营
最贴近日常生活的衣食行乐服务
管
理
商务服务类
服
务
文化、教育、卫生、体育类
的
经营中介服务
内
容
物
业
经
物业租赁
营
– 物业经营管理的主要项目
管
理
个性化服务
服
现代物业经营管理的一个发展方向
务
发
表现为特约服务需求不断增加
展
方
向
物
业
件
政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由 租赁双方协商议定租金和其他租赁条款
物业出租人必须具备的条件:
物
出租人是物业所有权人或受托管理人，
业
并持有房地产产权证或委托管理证件
租
出租人若为物业开发经营企业或物业管
赁
理公司，还必须持有工商行政管理机关
条
核发的营业执照
件
出租人对所出租的物业应具有管理的修
缮的能力
物业承租人必须具备的条件:
城镇居民承租者，必须具有物业属地常
物
住户口，暂住人口则必须持有有关机关 核发的暂住证
业
单位承租公房，必须具有区、县、市级
租
政府批准的证明；单位承租私房，必须
赁
事先报房地产行政机关或当地政府批准
条
承租人承担物业应以自住自用为主；
件
承租人必须具有民事行为能力 承租人必须具备合理使用房屋和支付租
金
房
房屋租金:即房屋租赁价格，是房屋
屋
承租人为取得一定期限内房屋的使
租
金
用权而付给房屋所有人的经济补偿
的
表现形式:是指承租人租用每平方米
概
可出租面积需按月或年支付的金额
念
房
屋 租 金 的
商
成 本 租 金
折旧费 维修费 管理费 投资利息 税金
品
五项 因素
类 型
市实
租 金 保险费
地租
八项
和
场际
利润
因素
的
原
保证租赁关系正常的原则
则
充分发挥房屋效用的原则
物业中介的涵义：
物
物业中介在真正意义上应称为房地产市
业
中
场中介，它是房地产市场运作的介质体
介
系，或者说是由专业中介人在国家法律、
代 理
政府规章以及行业自律组织规则框架下
所从事的一系列中间介引等活动的集合
和系统。
从以下三个层次来理解
物
业
狭义
微观层次 地产经纪
关
进行
系
管理工作内容:签订租赁契约、审核租赁
管
关系的变更与终止、办理停、退税手续
理
等
出租：城市公民、法人或其他组织对享有所
有权的房屋或国家授权管理和经营的房屋可
物
以依法出租
业
转租：承租人经出租人同意。可以依法将承
租
租的房屋转租
赁
遵守租赁政策：住宅用房的租赁，应当执行
条
国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁
加强交通建设管理，确保工程建设质 量。03: 15:5803 :15:5803:15Monday, October 26, 2020
安全在于心细，事故出在麻痹。20.10. 2620.10.2603:1 5:5803: 15:58October 26, 2020
踏实肯干，努力奋斗。2020年10月26日上午3 时15分 20.10.2 620.10.2 6
构
租租 金金
在商品租金基础上根据市场供
成
求关系形成
城
市
房
城市房租的计算原则
租
的
以租养房
计 算
按质论价
原
利益兼顾
则
及
调节供求
价
格
确
定
城
市
房
物业租赁价格的确定
租
的 计 算
步骤
租金基 数核定
等级计算法 项目基分计算法 结合计算法
原 则 及
确定租 金标准
租金标准= 租金基 数±增减调剂因素
价
格
确
定
城
市
物
传统理论对物业管理内容划分的三分法
业
经
公共服务
专项服务 特约服务
营
管
理 的
物业综合管理 物业经营管理
含
义
服务导向
市场导向
公共利益
企业利益
物
以市场化为导向，以谋求共同利
业
益最大化为目的，以满足业主及非业
经
营
主使用人的需求为目标的社会化、综
管
合化、经营性的服务与管理
理
的
概
念
范畴：
概
属于第三产业，并不专属于物业管
经
营
管
效益
理
经营 管理
物业
的
市场
原
则
物业租赁的地位
物业租赁的含义
物
业
物业租赁的特征
租
物业租赁的种类
赁
房屋租赁的原则
物业租赁的地位：
物业管理企业的主要业务之一
物
也是物业市场流通的重要方式之一
业
租
物业管理企业的重要收入来源
赁
物业管理企业通过经营出租物业，可
以获取长期、稳定的经济收入，提高
经营管理水平
1．物业经营管理的含义、 内容和原则
物业经营管理的含义
物业经营管理服务的内容
3．物业中介代理 物业中介的涵义 物业中介代理的主要内容
本
物业经营管理的原则
章
2．物业租赁
要
地位
点
物业租赁的含义 物业租赁的特征
物业租赁的种类
房屋租赁的原则
4．房屋租赁合同与租户 管理
租赁合同的法律特征
房屋租赁合同基本条款的 主要内容
不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的
有关法律、法规规定禁止出租的其他情形
房
凡进行房屋租赁的，须先向房屋所在地市、
屋
县房地产管理部门提出申请，办理登记备
租
案手续
赁
变更、终止租赁合同的，当事人也应当向
登
房屋所在地市、县人民政府房地产管理部
记
门登记备案
备
房屋租赁当事人在租赁合同签订后30日内，
案 制
租
任人
赁
租金的合理确定是物业租赁的核心问
题
房屋的租赁关系是一种经济的契约关 系
物 业
按物业用途
住宅租赁 非住宅租赁
租
按租赁房屋性质
公房租赁
赁
私房租赁
的
短期租赁
分
按物业租赁期限
长期租赁 无限期租赁
类
按承租人国籍
国内房屋租赁 涉外房屋租赁
房屋租赁的原则：
物
为承租者服务的原则
业
租
维护租赁房屋的原则
赁
提高经济效益的原则
中
介
代
广义
宏观层次 地产服务 泛义
理
相关领域 资产管理
物业中介代理工作性质:
委托－代理性质和契约性质
物
业
中
物业中介代理的主要内容
介
代
理
房
屋
租赁合同的法律特征
租
房屋租赁合同基本条款的主要内容
赁
合
租赁双方的权利和义务
同
房
租赁合同的法律特征：
屋
租
房屋租赁合同：是出租人与承租人签订的、
赁
用于明确租赁双方权利义务关系和责任，
人
屋的权利
的 权
有要求保障房屋安全的权利，对非人为的 房屋与设备损坏，有权要求出租人维修、 护养
利
出租房屋出售时，有优先购买权
和
有对物业管理状况进行监督、建议的权利
义
经出租人同意有转租获利的权利
务
承
承租人的义务:
租
有按期交纳租金的义务
人
有按约定用途使用房屋，不得私自转
的
租、转让他人的义务
权
有维护原有房屋，爱护使用，妥善保
念
理的工作范畴
理
解
物业管理企业可以充分利用其优势，
在细分市场上，开展多种经营服务
目的：
满足业主及非业主使用人的需求，提
概
高了他们的工作、生活质量
念
提高物业管理企业的经营效益和竞争
理 解
能力
是综合管理的补充
促进物业管理交易市场的健康发展
物 业
特点：
经
服务性
营
与综合管理服务的互补性
管 理
对物业区域条件和市场的依赖性
金的能力
出租房屋必须具备的条件:
经规划部门批准建设，并已向房地产行政管理机 关办理产权登记的房屋。产权和使用权不清，或
物
产权和使用权纠纷尚未处理完结的房屋不能出租
业
自管房单位和私房业主出租的必须是自住自用有
租
余的房屋，私房业主不得一方面出租私有房屋，
赁
另一方面又租用享受福利性租金的公房
条
结构安全，设备齐全，能够正常使用的房屋，险
物
在收回房屋的投资和利息方面，物业
业
的租赁是经过多次交换实现；而物业
租
的出售是通过一次交换
赁
在流通过程与消费过程的相互关系上，
物业租赁的流通过程与消费过程是互
相交叉、同步转变。物业出售中两者
是分离的
物业租赁的特征：
房屋租赁的标的是作为特定物的房屋
物 业
物业租赁让渡的是物业使用权而不是 所有权
租赁双方都必须是符合法律规定的责
房 租
商业物业租金计租方式
的
毛租金
计
算
净租金
原 则
百分比租金
及
价
格
确
定
案例： 2011年8月，某业主与王小姐签订了一份房屋租赁合同， 把自己的一套房子出租给她居住，租期为两年。合同 除了对租金及支付期限作了约定外，还约定物业管理 费由王小姐承担。前几天，该业主收到物业公司的催 款函，说已欠付近一年的物业管理费。为此业主投诉， 称租赁合同中已约定由房客交付物业费，物业公司不 应再向业主催缴物业管理费？
义
策和物业管理公约、管理规定等权利
务
出
出租人的义务:
租
有按照合同规定提供房屋给承租人使用
人
的义务
的
有保障承租人合法使用房屋的义务
权
保障承租人居住安全和房屋装修，设备
利
设施进行正常维修的义务
和
组织租户，依靠群众管好房屋，接受租
义
户监督，不断改进工作的义务
务
承
承租人的权利:
租
有按照租约所列的房屋规定的用途使用房
本章讲授
第十章 物业租赁管理
本章讲授：
物业经营管理的含义、内容和原 则
物业租赁 物业中介代理 房屋租赁合同 租户管理 房屋租金
本章的学习目的与要求
1．了解 租赁合同的法律特征 物业中介代理
2．掌握 物业经营活动的含义和内 物业租赁
3．重点掌握 房屋租赁合同基本条款的主要内容 租赁双方的权利和义务 房屋租金的构成 房屋租金的确定 房屋租金的计算方式
租赁双方的权利和义务
第10章完了！
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20. 10.2620.10.26Monday , October 26, 2020
人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。03:15:5803:15:5 803:151 0/26/2020 3:15:58 AM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 10.2603 :15:5803:15Oct -2026- Oct-20
持本办法下列条款规定的文件到市、县人 民政府房地产管理部门办理登记备案手续
度
房
申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件
屋
书面租赁合同
租
房屋所有权证件
赁
当事人的合法证件
登
城市人民政府规定的其他文件
记
出租共有房屋，还须提交其他共有人同意
备
出租的证明
案
出租委托代管房屋，还须提交委托人授权
制
的出租的证明
度
城市《房屋租赁证》
分析： 根据规定，物业管理公司按照其与业主签订的物业
管理服务合同提供物业管理服务后，有权按照合同向业 主收取约定的物业费。对业主来说，在接受了物业管理 公司提供的物业管理服务后，有义务按约定支付相应的 物业费。
在房屋出租期间，房东应将出租情况及时书面告知 物业公司。物业管理公司可根据房东和房客对物业费缴 付的具体约定向有关义务人收取物业费。
也就是说，若租赁合同约定由房客支付物业费，物业管 理公司可直接向房客收取，但业主要承担连带责任。若 租赁合同对物业费由谁支付没有约定或者约定由房东承 担的，物业费应当由房东承担。
根据以上分析，若王小姐不按约定缴物业费，物业 规律公司向业主收取物业费是有法律依据的，因为你要 承担连带责任。当然，在缴完欠付的物业费后，业主可 向王小姐追偿，并可追究她相应的违约责任。
物业租赁的含义：
通常意义的物业租赁指的是房屋租
物
赁。即房屋所有权人作为出租人将
业
其房屋出租给承租人使用，由承租
租
人向出租人支付租金的行为
赁
房屋租赁是房地产市场中的一种主
要交易形式之一
物业租赁是商品交换的一种形式， 其核心问题是租金问题
物业出租与出售的区别：
物业出售是所有权的转移与让渡；而
物业出租让渡的只是使用权
房屋租赁申请经市、县人民政府房地产 管理部门审查合格后，由该房地产管理 部门核发《房屋租赁证》
县人民政府所在地以外的建制镇的房屋 租赁申请，可由市、县人民政府房地产 管理部门委托的机构审查，并颁发《房 屋租赁证》
《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的 凭证
房屋租金的概念
房
屋
房屋租金的类型和构成
租
城市房租的计算原则及价格确定