一房地产和房地产价格
房地产价格
房地产价格房地产价格是指房地产市场上房产和地产的成交价格，由于房地产是房产与地产的综合一体，所以房地产价格包括两个部分：一部分是进行房屋建筑开发和土地开发所投入的劳动所形成的房产价值和土地价值；另一部分则来源于土地所有权的资本化价格。
一、房地产价格特征：1、土地价格不由生产成本决定：一般商品是劳动产品，其价格反映生产成本，从长期（或总体）上来看，其售价是由成本决定的。
但土地价格不一定含有生产成本因素，地价本质上不是劳动价值的货币表现，而是地租的资本化。
2、房地产的保值性与增值性：一般商品随着使用过程中的消耗磨损，其价值（或价格）逐渐减小，但房地产却具有保值性与增值性，其原因有三：一是随着社会与经济的发展、人口增长，对房地产的需求日益增加；二是房地产的供给受种种条件的限制；三是城市改造增加了房地产的效用。
房地产的保值性与增值性集中体现在土地上，土地具有永续性，其本身不存在折旧。
3、房地产价值的个别性：这一价格特征是由房地产的不可移动性、个别性等决定的。
这一特征表明房地产与一般商品不同，不能直接在交易市场上自动产生价格，其个别价格一般是随着交易的发生而单独形成的。
因此，交易主体间的个别因素容易对其价格产生一定影响，这在估价上必须予以考虑。
另外，房地产价格的个别性也要求房地产经纪人必须亲自实地勘察房产才能够较准确地判断房地产的市场价格。
4、房地产价格构成的复杂性：从房地产开发上来看，其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非常复杂。
5、房地产价格的多因素制约性：如前所述的各种因素。
6、房地产价格表现形式的多样性：房地产价格一般既可表现为交换代价的价格，同时也可表现为使用和收益代价的租金。
房地产价格所具有的这一双重表现形式的特征，是收益法成立的前提。
7、房地产价格与物权的密切相关性：由于房地产的地理位置不可移动，可以移动的只是有关该房地产的所有权、使用权及其他权益，所以房地产价格实质上是这些无形权益的价格。
房地产价格理论
房地产价格理论房地产价格理论是研究和解释房地产市场价格形成和波动的一种经济学理论。
在房地产市场中，房屋价格的变动受到多种因素的影响。
以下是常见的房地产价格理论：1. 供需理论：供需理论认为房地产价格取决于房屋供给和需求的相对关系。
当房屋供应过剩时，房地产价格可能下跌；而当需求超过供应时，房地产价格可能上涨。
因此，供需的平衡对于房地产市场的价格稳定非常重要。
2. 收入理论：收入理论认为个人的收入水平与他们购买力的大小有关，从而影响了房地产市场的需求。
当个人收入增加时，他们更有能力购买房屋，导致房地产价格上涨。
相反，当个人收入下降时，人们对购房的需求可能减少，房地产价格可能下跌。
3. 利率理论：利率理论认为利率水平对房地产市场价格具有重要影响。
一般来说，低利率会提高购房的成本效益，促使更多人选择购买房屋，从而推高房地产价格。
而高利率可能导致购房成本增加，影响购房需求，使价格下跌。
4. 地理位置理论：地理位置理论认为地理位置对房地产价格起着至关重要的作用。
地理位置优越、便利的房产往往更受欢迎，价格也更高。
例如，位于市中心或者附近有良好学校和交通设施的房屋往往价格较高，因为这些地理要素增加了居住的便利性和价值。
5. 市场心理理论：市场心理理论认为投资者和购房者的情绪和信心对房地产市场价格有着重要的影响。
当市场信心高涨时，人们更倾向于购买房屋，推动价格上涨。
相反，当市场情绪低迷时，人们可能不愿购买房屋，导致价格下跌。
需要注意的是，房地产市场价格的形成和波动是一个复杂的过程，受到多种因素的综合影响。
以上仅是一些常见的房地产价格理论，实际情况可能更加复杂。
在实际操作中，投资者和决策者需要对各种因素进行综合考虑，并结合市场情况作出准确的判断和决策。
房地产价格是一个广受关注的经济指标，它对整个经济体系的稳定和发展具有重要影响。
因此，了解和研究房地产价格的形成和波动机制是十分必要的。
除了前面提到的供需、收入、利率、地理位置和市场心理等因素之外，还有其他一些相关的理论可以帮助我们更好地理解房地产价格的变动。
房地产价格构成
第一节。
房地产价格的概念一、房地产价格的构成房地产价格是指在房屋建造、建设用地开发及经营过程中，凝结在房地产商品中的物化劳动和活劳动价值量的货币表现形式。
房产和地产的不可分割性决定了房地产价格是房产价格和地产价格的统一，地价蕴于房价之中，是房地产价格的重要组成部分。
房地产商品的价格由成本和利润两部分组成，用公式表示就是：商品房价格=成本+利润.房地产商品的价格还可以进一步分解为:商品房价格=商品房的综合造价+流通费用+利润+税金。
具体来说，房地产价格由以下几部分组成。
（一）生产成本1.土地征用费土地征用费是指开发经营单位按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的向被征地单位支付的各项费用的总和。
它主要包括土地补偿费（即有关地下、地上物的补偿费），征用市郊菜地的新菜地开发建设基金、安置补偿费、耕地占用税等。
2。
拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费是指开发经营单位拆除被拆迁人所有的房屋及地上附属物的补偿费,以及对被拆迁人安置所支付的安置费。
它包括搬迁费、周转房费、临时设施费、拆迁户临时过渡费等。
3。
勘察设计及前期工程费勘察设计及前期工程费用包括总体规划、设计、项目可行性研究、勘查、测绘以及“三通一平”过程中发生的一切生产性费用。
4。
房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费又称为主体工程费.它主要包括建筑安装工程施工图预算的费用和开发企业直接支付的应计入项目成本的工程费用.5。
住宅小区基础设施建设费这是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路工程,如供水、排水、排污、供电、供气、通信电缆、小区内道路等建设费用，以及环卫绿化设施费。
第七章房地产营销策略--定价策略房地产市场营销6.小区非营业性公共配套设施费住宅小区内为居民服务配套建设的各种非营业性公共配套设施的建设费,如居委会、派出所、托幼、小学、卫生站、消防、自行车棚、公厕等。
7。
管理费管理费是指组织开发项目的土地开发、房屋建设和房屋流通所发生的费用，主要包括管理人员的工资、办公费、差旅费、固定资产使用费、职工教育费、产品销售费、房屋售出前的维护管理费以及契约、合同公证、签证费等，还包括房产税、土地使用税、车船使用税等，收费标准是以上述1—6项之和为基数取一百分比，具体比例由市、县人民政府确定。
房地产与房地产价格(案例分析)
（一）行政因素
1．房地产制度 2．房地产价格政策 3．行政隶属 4．特殊政策 5．城市发展战略、规划 6．土地利用规划 7．税收 8．交通管制
第二章 房地产与房地产价格
（二）经济因素
1．发展 2．物价 3．收入 4. 利率 5. 汇率
第二章 房地产与房地产价格
（三）市场因素
1．市场需求 2．市场供给
补地价
11、某宗土地总面积1000㎡，容积率为3，对应的土 地价为450元/㎡，现允许将容积率增加到5。 试计算理论上应补地价的数额。
补地价＝1000 450/3（5 3） 3（0 万元）
22、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8， 楼面地价为700元/㎡，现按城市规划拟变更为商 业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。 试计算理论上应补地价的数额。
（四）人口 因素
1．数量 2．人口素质 3．家庭人口规模
第二章 房地产与房地产价格
（五）社会因素
1．政治安定状况 2．社会治安 3．房地产投机 4．城市化
第二章 房地产与房地产价格
（六）心理因素
1．心态 2．趣味 3．时尚风气 4．接近名家 5．吉祥号码、风水
第二章 房地产与房地产价格
（七）国际因素
复习思考题
5、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定 的付款方式可能有下列几种情况：
（1）约定在成交日期时一次付清； （2）约定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年
后再付40万元； （3）约定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押贷款
方式支付； （4）约定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年
10
1 0.005
02房地产价格
7.征用价值：是政府强制征用房地产时给予 的补偿金额。
十一、实际价格和名义价格
1.实际价格：是指在成交日期时一次 付清或折现为一次付清 的价格。
2.名义价格：是指在成交日期确定的 非一次性付清的价格。
十二、现房价格和期房价格
1.现房价格：是指以现状房地产（目前已建成的房地产） 为交易标的的价格。 2.期房价格：是指以未来房地产（目前尚未建成的房地 产）为交易标的的价格。
四、成交价格、市场价格、理论价格、公开 市场价值和评估价值
1.成交价格： 交易双方实际达成交易的价格。 ★成交价格可分为正常成交价格与 非正常成交价格。
★正常成交价格的形成条件：(7方面) ⑴公开市场； ⑵交易对象本身具有市场性； ⑶众多的买者和卖者 ； ⑷买者和卖者自愿交易； ⑸买者和卖者具有完全信息; ⑹理性经济行为； ⑺适当的期间完成交易。
1.土地价格:无建筑物的空地价格,简称地价。
2.建筑物价格:建筑物部分的价格,不含建筑 物所占用土地的价格。 3.房地价格:建筑物连同其占用的土地的价格， 简称房价。
对于同一宗房地产，一般有： 房地价格＝土地价格＋建筑物价格
八、总价格、单位价格和楼面地价 1.总价格: 某一宗或某一区域范围内的房地 产整体的价格。 2.单位价格:
商品（房地产）交换的量的关系 或比例，通常用货币来衡量。
二、投资价值和市场价值 1.投资价值: 某一房地产对于某个具体的投资 者的经济价值。--个人、主观评价 2.市场价值:
某一房地产对于典型投资者的经 济价值。--社会、客观评价
三、原始价值、账面价值和现时价值
1.原始价值: 资产在当初购置或建造时的价格或 发生的支出。--原值、原价 2.账面价值: 资产的原始价值扣去已提折旧后的 余额。--账面净值、折余价值 3.现时价值: 资产在现时（目前）市场上实际所 值的价格。--市值、市价
房地产经济人专业基础公式
得房率= 使用面积/ 建筑面积* 100%容积率= 总建筑面积/ 建筑用地面积（土地总面积）建筑密度= 建筑基底总面积/ 建筑用地面积* 100%楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率卖方净得价= 正常负担价- 卖方应缴纳的税费买方实付价= 正常负担价+ 买方应缴纳的税费卖方应缴纳的税费= 正常负担价* 卖方应缴纳的税费比率买方应缴纳的税费= 正常负担价* 买方应缴纳的税费比率正常负担价= 卖方净得价/（1 - 卖方应缴纳的税费比率）正常负担价= 买方净得价/（1 + 买方应缴纳的税费比率）期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿比较法：成交日一次性付清价格=首付款+（总价款一首付款）（1+月或年利率）贷款期限房地产价格评估的三种方法收益法：报酬资本化法i.收益期为有限年且净收益每年不变的公式V=AY[1−1(1+Y)n]ii.收益期为无限年且净收益每年不变的公式V=A Yiii.预知未来若干年后价格的公式P151V=∑A i(1+Y)i+t i=1V t (1+Y)t若净收益在未来t年内每年相同（为A），则上述公式变为：V=AY[1−1(1+Y)t]+V t(1+Y)tiv.报酬率的求取：报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。
报酬率为投资回报与所投入资本的比率。
求取方法有：累加法、市场提取法累加法：报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率市场提取法：➢在V=AY的情况下，是通过Y=AV来求取Y，即可将类似房地产的净收益与其价格的比率作为报酬率。
➢在V=AY [1−1(1+Y)n]的情况下，是通过AY[1−1(1+Y)n]−V=0来求取Y。
直接资本化法V=NOI RV —房地产价格NOI —房地产未来第一年的净收益R —资本化率成本法：基本公式：房地产价格= 房地产重新购建价格一房地产折旧测算建筑物折旧的年限法P160-161年限法中最主要的是直线法，是最简单的一种测算折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。
房地产价格的含义
一、房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价－货币或实物、无形资产和其他经济利益。
在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，但也可以用实物等非货币形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取技术、设备等。
从理论上讲，在供给量不变的情况下，需求量的增加会使房地产价格上升，需求量的减少会使房地产价格下降; 在需求量不变的情况下，供给量的增加会使房地产价格下降，而供给量的减少又会使房地产价格上升。
然而，在现实中，房地产价格受诸多因素影响，包括经济因素，政治因素，社会因素，国际因素等，。
综上，我国房地产价格受众多因素影响，与真实市场价格之间肯定有很大的偏差。
本文主要从经济角度论述影响房地产价格的因素。
二、主要影响因素影响一国房地产价格的经济因素主要有国内生产总值( GDP) 、一国物价水平、居民收入、利率、汇率、货币供应量等。
各个因素的具体分析如下:( 一) 国内生产总值( GDP)国内生产总值常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标，它不但可反映一个国家的经济表现，更可以反映一国的国力与财富。
GDP 的增长会带来一国经济的发展和人民生活水平的提高，生活水平的提高体现在各个方面，其中一个就是人们对改善性住房需求的增加，在住房供给不变的情况下，房地产价格的上升也是情理之中。
进入新世纪以来，中国经济进一步得到提高，人民的收入也在不断的增加，同时由于我国城市化水平的进展，对住房的需求不断增多，房地产事业得到了长足的发展，房地产价格进一步提高。
( 二) 物价水平物价水平是衡量一个国家经济发展水平和居民消费水平的一个重要指标，主要通过居民消费价格指数( CPI) 体现。
在现实生活中，房地产价格和物价水平是相互影响的: 房地产价格水平的提高会引起物价水平的提高，而物价水平的提高也会反作用于房地产价格水平，促使房地产价格水平的提高。
近年来，由于种种因素的影响，我国的物价水平持续上涨，CPI 居高不下，引发高通货膨胀的同时也必然带来房地产价格的进一步上涨。
房地产市场的房地产价格指数分析
房地产市场的房地产价格指数分析随着房地产市场的发展和经济的变化，房地产价格指数（House Price Index, HPI）成为评估房地产市场的重要指标之一。
本文将通过对房地产价格指数的分析，探讨其背后的原理、意义以及对房地产市场的影响。
一、房地产价格指数的定义与计算方法房地产价格指数是衡量房地产市场价格走势的指标，它反映了一定时间范围内房地产价格的变化情况。
计算房地产价格指数的方法通常采用加权平均数，即将各地区或各类别房地产价格按照一定比例进行加权计算，以得到一个总体的房地产价格指数。
二、房地产价格指数的意义与作用1. 提供市场价格走势参考：房地产价格指数能够提供市场价格走势的参考，帮助购房者、开发商以及政府等各方了解市场的行情，有助于做出合理的决策。
2. 衡量经济状况：房地产价格指数也可用作衡量经济状况的重要指标之一。
当房地产价格指数上升时，通常意味着经济繁荣，人民收入增加；相反，当房地产价格指数下降时，可能反映出经济衰退或者市场调整。
3. 评估投资风险：房地产价格指数可以帮助投资者评估投资风险。
通过对不同地区、不同类型房地产价格指数的比较，投资者可以了解不同市场的潜在风险与机会，并做出相应的资产配置决策。
三、房地产价格指数的影响因素1. 经济因素：宏观经济的状况对房地产价格指数有着重要影响。
经济增长、GDP、失业率、利率等因素均可对房地产价格指数产生影响。
2. 政策因素：政府相关政策的改变也会对房地产价格指数产生影响。
比如，购房补贴政策、土地供应政策等都可能会引起房地产价格指数的波动。
3. 区域差异：不同地区的房地产价格指数可能存在明显的差异。
这主要由于城市发展水平、人口流动、基础设施、社会资源等因素的差异所致。
四、房地产价格指数分析对市场的影响房地产价格指数的分析对市场参与者来说具有重要意义。
1. 政府对策：政府通过对房地产价格指数进行分析，可以了解市场的发展趋势，采取相应的宏观调控政策，以维护市场的稳定与健康发展。
房地产价格组成
房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分构成：
1） 土地费用
3）相关税费
税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。
3．影响房地产价格的因素
1）需求拉动是房地产价格上涨的直接因素。
房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。
①从消费需求来说，近年来随着中国城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及70年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。
2）成本推动是房地产价格上涨的内在动力
①近年来土地价格上涨较快并成为房地产价格的很大一部分，土地交易价格的涨幅持续高于同期房屋销售价格的涨幅。
②建安成本的上涨也较为明显。一方面建材等价格上涨带来了成本的增加；近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，建筑钢材、木材、混凝土产品的需求呈现出持续增长的趋势，其价格也呈现出不断上涨的趋势。另外，新建住宅品质的提升也带来成本增加。
4）投机的作用对房价上涨影响颇大
按照经济学的理论有效需求等于消费需求加上投机需求,消费需求是实实在在的需求,这种需求不会引发房地产泡沫,而投机需求的产生则为泡沫的产生提供了必条件. 投机需求的产生源于人们的非理性预期以及中国百姓的投资渠道缺乏。投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房产体系中最后一层是老百姓，也成了高房价的最后买单者。
③在商品房开发成本中，各种税费也占了不小的比重。税费繁多，税费种类交叉是房地产税费不合理的表现。这种表现的一个很重要的原因，是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。
房地产价格的概念与特征
房地产价格的概念与特征房地产价格是指房屋和土地的交易价值。
在房地产市场中，房地产价格是买卖双方达成协议的结果，反映了消费者对房屋和土地的需求以及市场供需关系的影响。
房地产价格的变动在经济中起着重要的作用，影响着房地产市场的活动和经济的运行。
房地产价格具有以下的特征：1. 市场供需影响：供需关系是决定房地产价格的重要因素之一。
如果需求大于供应，房地产价格往往上涨，反之则下跌。
供给和需求的变化会导致长期和短期价格波动。
2. 地理位置的重要性：房地产价格与地理位置是密切相关的。
位于市中心或繁华地区的房地产往往价格较高，而位于郊区或经济欠发达地区的房地产价格相对较低。
3. 商业周期的影响：房地产价格与经济周期密切相关。
在经济景气时期，投资者对房地产市场的信心增加，房地产价格往往上涨；而在经济衰退时期，房地产市场通常会受到影响，价格可能下跌。
4. 建筑质量和房屋状况：房地产价格还与房屋的建筑质量和状况有关。
较新、装修精良、居住环境好的房屋通常价格较高，而老旧、需要维修的房屋价格相对较低。
5. 政府政策干预：政府的政策和规定也会对房地产价格产生重要影响。
例如，政府可能采取调控措施来限制投资购房或改善住房供应，从而对房地产价格产生调节作用。
6. 地方和国际因素：房地产价格还受到地方和国际因素的影响。
在全球化的背景下，国际投资者的参与和国际资本流动对房地产价格产生重要影响。
总的来说，房地产价格是由市场供需、地理位置、经济周期、建筑质量、政府政策以及地方和国际因素共同作用的结果。
了解和掌握这些特征对于购房者、开发商、政府和投资者都具有重要意义，有助于预测房地产市场的趋势和进行有效的投资决策。
房地产价格是一个复杂的主题，涉及到许多因素和变量。
在这片文章中，我们将深入探讨房地产价格的相关特征和影响因素，以及它对个人和经济的重要性。
首先，房地产价格的特征之一是市场供需的影响。
供需关系是房地产市场决定价格的基本因素之一。
房地产价格影响因素
一房地产价格的构成房地产价格有两大组成部分，一是地产价格，二是房产价格，二者相互联系、相互影响、相互制约，共同形成一个有机的整体。
从构成来看，房地产价格～般包括土地开发费、房屋开发费、各种配套及税费、开发商利润等组成部分二房地产价格的特征房地产价格是由于房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者相互结合而产生的。
房地产是实物、权益、区位的综合体，具有不同于一般商品的特殊属性，因此其价格表现出不同于其他商品价格的显著特征。
其主要特征体现在：(1)房地产价格受区位的影响很大这是由房地产的位置固定性决定的，任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境(邻里及当地的社会经济)。
房地产不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场(城市房地产一般是以一个城市为一个市场)，其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。
(2)房地产价格实质上是房地产权益的价格由于房地产不可移动，在交易中可以转移的是其所有权、使用权或其他权益。
实物状况相同的房地产，权益状况可能干差万别，从而造成房地产价格的巨大差异。
(3)既有交换代价的价格，也有使用代价的租金房地产由于价值量大、寿命长久，具有买卖和租赁两种交易方式，买卖和租赁两个市场并存。
有些类型的房地产，如公寓、写字楼、旅馆等，租赁甚至是主要的经营方式。
房地产的价格与租金的关系，类似于资本的本金和利息的关系。
(4)房地产价格是在长期考虑下形成的因为房地产的价值量大，人们对其交易一般是谨慎的，并且由于房地产具有独一无二的特性，对影响其价格的质量、产权、物业管理等方面的情况在短时期内不易了解，因此房地产的交易价格难以在短期内达成。
(5)房地产价格通常是个别形成的容易受交易者的个别因素的影响房地产具有独一无二性，要了解其情况，必须到现场踏勘。
又由于其价值量大，相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者，所以其价格一般随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别因素如偏好、讨价还价能力、感情冲动等的影响。
房地产价格
第六章房地产价格
一、名词解释
1、房地产价格
2、房地产指数
3、房价收入比
4、租售比值
5、房地产价格评估
6、收益比较法
7、收益还原法
8、成本法
二、简答题
1、影响房地产价格的因素主要有哪些？
2、衡量房地产价格水平高低都有哪些重要指标？
3、何谓房地产价格评估？它的作用是什么？
4、房地产价格评估有哪几种主要方法？它们的评估原理和步骤有何不同？
三、思考题
金融创新会带来房地产泡沫么？
说明：在发端于美国的2007年次贷危机中，大规模房地产金融创新起到了决定性的作用。
这些创新大量来自于“两房”即房利美与房地美，他们专门运作由联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款。
将这些住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。
同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保。
当大量的住房贷款被做成新的金融产品在市场上出售时，其中一部分产品由于买房者收入水平低无法偿还贷款时，就会使得购买抵押贷款证券化产品的两房出现危机，这一危机又会传导到其他银行，再传导到实体经济而引发经济危机。
那么国内房地产方面的金融创新是否也会潜在的存在风险呢？房地产金融创新是如何影响需求与供给的呢，是否会推动价格的快速上涨，形成泡沫？如何对房地产领域的金融创新进行监管呢？。
房地产价格和价值
房地产价格的概念和形成条件 房地产价格的特征 房地产的供求与价格 房地产价值和价格的种类
一、房地产价格的概念
房地产价格是指在某个时点上为和平地取得他人 的房地产而获得相应权益所必须付出的代价—— 货币额、商品或其他有价物。
有三层含义：房地产价格随市场供求关系变化， 是某个时点状态下的价格；不同的房地产权益对 应于不同的价格；一般以货币形式支付但也可以 实物或劳务等其他形式支付。
➢ 正常成交价格的形成条件：
☺ 公开市场
☺ 交易对象本身具备市场性
☺ 众多的买者和卖者
☺ 买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿
☺ 理性的经济行为
☺ 买者和卖者都具有完全信息
☺ 适当的期间完成交易
➢ 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均 水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结 果。
➢ 理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预 期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件 下形成的价格。
或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一 定数量的货币、商品或其他有价物。 ➢ 就使用价值与交换价值而言，房地产估价是评估房 地产的交换价值，但是，使用价值影响着交换价值 的大小。
2、成交价格、市场价格、理论价格和评估 价值
➢ 成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交 易双方实际达成交易——买者同意付出、卖者同意 接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或 其他有价物。最高买价≥成交价≥最低卖价
晓市场行情 ☺ 交易双方有较充裕的时间进行交易 ☺ 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价
凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均 为非市场价值。
（1）快速变现价值
快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中“交易双 方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。他通 常低于市场价值。
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一、房地产的概念
房地产与房地产价格
（二）土地的概念
从房地产估价的角度看， 从房地产估价的角度看，土地是指地 球表层的陆地及其地上、 球表层的陆地及其地上、地下一定范围内 的空间。 的空间。 1、认识土地的层面 、 大气对流层 土壤 母质 母岩
位 置 环境 设 计 面 积 四 至 形 状 权利 地 质
房地产抵押：是指抵押人以其合法的房 房地产抵押：
地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务 履行担保的行为。债务人不履行债务时， 履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押 权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款 优先受偿。 优先受偿。
二、房地产的产权
房地产与房地产价格
房地产租赁：是指出租人按照约定将 房地产租赁：
房地产概念
+ + + 房地产 土地 建筑物
房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
土地的 空间价值
利 用 生 熟
地壳一定深度
一、房地产的概念
房地产与房地产价格
房地产概念
+ + + 房地产 土地 建筑物
我国目前主要有所有权、使用权、 我国目前主要有所有权、使用权、 租赁权、地役权、典权、抵押权。 租赁权、地役权、典权、抵押权。 2、土地利用的三大制约
二、房地产的产权
房地产与房地产价格
房地产转让： 房地产转让：是指房地产权利人通过买
卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移 给他人的行为。 给他人的行为。 如房地产作价入股、企业被收购、兼并、 如房地产作价入股、企业被收购、兼并、 交换、继承、遗赠等。 交换、继承、遗赠等。
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
类 型
2．按开发程度划分的类型 生地、毛地、熟地、 生地、毛地、熟地、 在建房地产、 在建房地产、竣工房地产 3、按是否产生收益划分的类型 收益性房地产 非收益性房地产 4．按经营使用方式划分的类型 出租型 出售型 营业型 自用型四类房地产
五、房地产价格
房地产与房地产价格
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权 利产生的抵押权、 利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行 登记，并依法确认房屋产权归属。 登记，并依法确认房屋产权归属。 包括：总登记、初始登记、转移登记、 包括：总登记、初始登记、转移登记、变更 登记、他项权利登记、 登记、他项权利登记、注销登记
三、房地产的特性
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
房 地 产 权 利 类 型
所有权 使用权 他项权
土地所有权 房屋所有权 国有土地使用权 集体土地使用权 房屋使用权 抵押权、地役权、 抵押权、地役权、 租赁权、空中权、 租赁权、空中权、 地下权、 地下权、地上权 抵押权、租赁权、 抵押权、租赁权、 典当权、 典当权、采光通风 权、安全权
①成交价格：房地产交易双方的实际达成 成交价格： 交易的价格 市场价格： ②市场价格：指某种房地产在市场上的一 成交价格围绕市场价格 平均水平价格， 般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价 一个良好的评估价=正常成交价 正常成交价=市场价 一个良好的评估价 正常成交价 市场价 格的抽象结果。 格的抽象结果。 上下波动， 上下波动，市场价格围 格 理论价格： ③理论价格：在合理的市场上交易应该实 绕理论价格上下波动 现的价格 评估价格： ④评估价格：估价人员对房地产客观合理 价格做出的一种估计， 价格做出的一种估计，推测或判断
+ + + 形成基础 价格特征 价格种类
从房地产估价的角度理解， 从房地产估价的角度理解，房地 产价格是和平地获得他人的房地产所 必须付出的代价——货币额、商品或 货币额、 必须付出的代价 货币额 其他有价物。 其他有价物。 （一）房地产价格的形成基础
1．有用性 2．稀缺性 3．有效需求
五、房地产价格
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
+ + + 形成基础 价格特征 价格种类
五、房地产价格
房地产与房地产价格 （三）房地产价值和价格的种类 ※ 1．根据形成基础不同的分类
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
+ + + 形成基础 价格特征 价格种类
市场价格 理论价格 评估价格 成交价格 公开市场价值
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
房地产交给承租人使用， 房地产交给承租人使用，承租人按照约定交 纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租 人的法律行为。 人的法律行为。 一类是土地使用权租赁，一类是房屋租赁。 一类是土地使用权租赁，一类是房屋租赁。
房地产产权登记：是指房地产行政主 房地产产权登记：
第一章房地产 估价理论与方 法
本课程内容提要
一、房地产估价的基本知识 二、房地产估价的方法
市场比较法 收益法 成本法 假设开发法 基准地价和路线价法
三、房地产估价报告的撰写 四、房地产估价其他方法及估价信 息系统简介
第一章 房地产与房地产价格
3
房地产估价
一、房地产的概念
（一）房地产的概念 房地产与房地产估价 指土地、建筑物及其他地上定着物， 指土地、建筑物及其他地上定着物， 包括实物和依托于实物上的权益。 包括实物和依托于实物上的权益 实物和依托于实物上的权益。
ห้องสมุดไป่ตู้
五、房地产价格
房地产与房地产价格
（二）房地产价格的特征 1.受区位的影响大 1.受区位的影响大 2.本质上是房地产权益的价格 2.本质上是房地产权益的价格 3.出售价格与出租价格并重 3.出售价格与出租价格并重 4.形成基础是长期和综合考虑的 4.形成基础是长期和综合考虑的 结果 5.房地产价格通常是个别形成的 房地产价格通常是个别形成的， 5.房地产价格通常是个别形成的， 容易受交易者的个别因素的影响
房地产概念
+ + + 房地产 土地 建筑物
装修
用途
产权
成新
设备、 设备、设施
房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
位置 面积 层数 高度 结构
二、房地产的产权
房地产与房地产价格 房地产的产权具有排他性的绝对权和完全 支配权。产权清晰、合法是房地产估价的基础 是房地产估价的基础， 支配权。产权清晰、合法是房地产估价的基础， 只有合法的产权才能评估出合理的价格。 只有合法的产权才能评估出合理的价格。
房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
—— ——土地使用管制： 政府的城市规则，如容积率 及建筑高度 ——土地权利设置 ——相邻关系
一、房地产的概念
房地产与房地产价格 （三）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、 建筑构配件和设备等组成的整体物， 建筑构配件和设备等组成的整体物，包括 房屋和构筑物两大类。 房屋和构筑物两大类。
房地产与房地产价格
特 性
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
不可移动性 个别性 长期使用性 昂贵性 增值保值性 相互影响性 易受政策影响性 1、按用途划分的类型 居住用房地产 工商用房地产 其他用途房地产
四、房地产的类型
四、房地产的类型
房地产与房地产价格
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
房地产与房地产价格
（二）房地产价格特征
与一般物价共同之处： 与一般物价共同之处： —都是价格 —都有波动 都是价格 都有波动 与一般物品价格的差异 —按质论价 按质论价
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
+ + + 形成基础 价格特征 价格种类
1．供求变化不同 2．生产成本不同 3．折旧不同 4．价格差异不同 5．市场性质不同 6．价格形成时间不同
房地产概念
+ + + 房地产 土地 建筑物
房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
实体 实物 质量 目前在我们国家， 目前在我们国家，房 功能 地产的权利主要有所
权 益
有权、使用权、租赁 有权、使用权、 抵押权、典权、 权、抵押权、典权、 地役权、空间利用权。 地役权、空间利用权。 包含 权利(rights) 权利(rights) 利益(interests) 利益 收益(benefits) 收益
五、房地产价格
房地产与房地产价格
2．根据不同用途的分类
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
+ + + 形成基础 价格特征 价格种类
租赁价 抵押价 典当价 征用价
买卖价 课税价 保险价
3．根据实物形态不同的分类 土地价格、 土地价格、建筑物价格和房地价格