一房地产和房地产价格

五、房地产价格
房地产与房地产价格
2．根据不同用途的分类
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
+ + + 形成基础 价格特征 价格种类
租赁价 抵押价 典当价 征用价
买卖价 课税价 保险价
3．根据实物形态不同的分类 土地价格、 土地价格、建筑物价格和房地价格
房地产抵押：是指抵押人以其合法的房 房地产抵押：
地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务 履行担保的行为。债务人不履行债务时， 履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押 权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款 优先受偿。 优先受偿。
二、房地产的产权
房地产与房地产价格
房地产租赁：是指出租人按照约定将 房地产租赁：
房地产与房地产价格
（二）房地产价格特征
与一般物价共同之处： 与一般物价共同之处： —都是价格 —都有波动 都是价格 都有波动 与一般物品价格的差异 —按质论价 按质论价
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
+ + + 形成基础 价格特征 价格种类
1．供求变化不同 2．生产成本不同 3．折旧不同 4．价格差异不同 5．市场性质不同 6．价格形成时间不同
房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
—— ——土地使用管制： 政府的城市规则，如容积率 及建筑高度 ——土地权利设置 ——相邻关系
一、房地产的概念
房地产与房地产价格 （三）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、 建筑构配件和设备等组成的整体物， 建筑构配件和设备等组成的整体物，包括 房屋和构筑物两大类。 房屋和构筑物两大类。
+ + + 形成基础 价格特征 价格种类
从房地产估价的角度理解， 从房地产估价的角度理解，房地 产价格是和平地获得他人的房地产所 必须付出的代价——货币额、商品或 货币额、 必须付出的代价 货币额 其他有价物。 其他有价物。 （一）房地产价格的形成基础
1．有用性 2．稀缺性 3．有效需求
五、房地产价格
第一章房地产 估价理论与方 法
本课程内容提要
一、房地产估价的基本知识 二、房地产估价的方法
市场比较法 收益法 成本法 假设开发法 基准地价和路线价法
三、房地产估价报告的撰写 四、房地产估价其他方法及估价信 息系统简介
第一章 房地产与房地产价格
3
房地产估价
一、房地产的概念
（一）房地产的概念 房地产与房地产估价 指土地、建筑物及其他地上定着物， 指土地、建筑物及其他地上定着物， 包括实物和依托于实物上的权益。 包括实物和依托于实物上的权益 实物和依托于实物上的权益。
房地产概念
+ + + 房地产 土地 建筑物
房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
实体 实物 质量 目前在我们国家， 目前在我们国家，房 功能 地产的权利主要有所
权 益
有权、使用权、租赁 有权、使用权、 抵押权、典权、 权、抵押权、典权、 地役权、空间利用权。 地役权、空间利用权。 包含 权利(rights) 权利(rights) 利益(interests) 利益 收益(benefits) 收益
二、房地产的产权
房地产与房地产价格
房地产转让： 房地产转让：是指房地产权利人通过买
卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移 给他人的行为。 给他人的行为。 如房地产作价入股、企业被收购、兼并、 如房地产作价入股、企业被收购、兼并、 交换、继承、遗赠等。 交换、继承、遗赠等。
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
+ + + 形成基础 价格特征 价格种类
五、房地产价格
房地产与房地产价格 （三）房地产价值和价格的种类 ※ 1．根据形成基础不同的分类
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
+ + + 形成基础 价格特征 价格种类
市场价格 理论价格 评估价格 成交价格 公开市场价值
类 型
2．按开发程度划分的类型 生地、毛地、熟地、 生地、毛地、熟地、 在建房地产、 在建房地产、竣工房地产 3、按是否产生收益划分的类型 收益性房地产 非收益性房地产 4．按经营使用方式划分的类型 出租型 出售型 营业型 自用型四类房地产
五、房地产价格
房地产与房地产价格
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
五、房地产价格
房地产与房地产价格
（二）房地产价格的特征 1.受区位的影响大 1.受区位的影响大 2.本质上是房地产权益的价格 2.本质上是房地产权益的价格 3.出售价格与出租价格并重 3.出售价格与出租价格并重 4.形成基础是长期和综合考虑的 4.形成基础是长期和综合考虑的 结果 5.房地产价格通常是个别形成的 房地产价格通常是个别形成的， 5.房地产价格通常是个别形成的， 容易受交易者的个别因素的影响
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
房 地 产 权 利 类 型
所有权 使用权 他项权
土地所有权 房屋所有权 国有土地使用权 集体土地使用权 房屋使用权 抵押权、地役权、 抵押权、地役权、 租赁权、空中权、 租赁权、空中权、 地下权、 地下权、地上权 抵押权、租赁权、 抵押权、租赁权、 典当权、 典当权、采光通风 权、安全权
管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权 利产生的抵押权、 利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行 登记，并依法确认房屋产权归属。 登记，并依法确认房屋产权归属。 包括：总登记、初始登记、转移登记、 包括：总登记、初始登记、转移登记、变更 登记、他项权利登记、 登记、他项权利登记、注销登记
三、房地产的特性
一、房地产的概念
房地产与房地产价格
（二）土地的概念
从房地产估价的角度看， 从房地产估价的角度看，土地是指地 球表层的陆地及其地上、 球表层的陆地及其地上、地下一定范围内 的空间。 的空间。 1、认识土地的层面 、 大气对流层 土壤 母质 母岩
位 置 环境 设 计 面 积 四 至 形 状 权利 地 质
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
房地产交给承租人使用， 房地产交给承租人使用，承租人按照约定交 纳租金并于合同终止时将房地产返还给出租 人的法律行为。 人的法律行为。 一类是土地使用权租赁，一类是房屋租赁。 一类是土地使用权租赁，一类是房屋租赁。
房地产产权登记：是指房地产行政主 房地产产权登记：
房地产概念
+ + + 房地产 土地 建筑物
房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
土地的 空间价值
利 用 生 熟
地壳一定深度
一、房地产的概念
房地产与房地产价格
房地产概念
+ + + 房地产 土地 建筑物
我国目前主要有所有权、使用权、 我国目前主要有所有权、使用权、 租赁权、地役权、典权、抵押权。 租赁权、地役权、典权、抵押权。 2、土地利用的三大制约
①成交价格：房地产交易双方的实际达成 成交价格： 交易的价格 市场价格： ②市场价格：指某种房地产在市场上的一 成交价格围绕市场价格 平均水平价格， 般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价 一个良好的评估价=正常成交价 正常成交价=市场价 一个良好的评估价 正常成交价 市场价 格的抽象结果。 格的抽象结果。 上下波动， 上下波动，市场价格围 格 理论价格： ③理论价格：在合理的市场上交易应该实 绕理论价格上下波动 现的价格 评估价格： ④评估价格：估价人员对房地产客观合理 价格做出的一种估计， 价格做出的一种估计，推测或判断
房地产与房地产价格
特 性
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
不可移动性 个别性 长期使用性 昂贵性 增值保值性 相互影响性 易受政策影响性 1、按用途划分的类型 居住用房地产 工商用房地产 其他用途房地产
四、房地产的类型
四、房地产的类型
房地产与房地产价格
房地产概念 房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
房地产概念
+ + + 房地产 土地 建筑物
装修
用途
产权
成新
设备、 设备、设施
房地产产权 房地产特性 房地产类型 房地产价格
位置 面积 Hale Waihona Puke Baidu数 高度 结构
二、房地产的产权
房地产与房地产价格 房地产的产权具有排他性的绝对权和完全 支配权。产权清晰、合法是房地产估价的基础 是房地产估价的基础， 支配权。产权清晰、合法是房地产估价的基础， 只有合法的产权才能评估出合理的价格。 只有合法的产权才能评估出合理的价格。