龙湖项目成本管理控制最新课件
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龙湖成本管理与房地产开发成本控制资料课件
供应链整合
整合供应链资源，降低采购成本，提高成本控制能力。
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竣工阶段成本控制
01
竣工阶段是房地产开发成本控制的收尾阶段，涉及工程结算和成本核算。
02
在此阶段，应注重工程结算审核和成本核算分析，为项目总结和后续项目提供 经验教训。
03
具体措施包括：严格审核工程结算，确保结算金额的准确性和合理性；进行成 本核算分析，总结项目成本控制经验和教训；建立项目资料档案，为后续项目 提供参考和借鉴。
设计阶段成本控制
01 设计阶段是房地产开发成本控制的关键环节，设 计方案的优劣直接影响项目的成本和效益。
02 在此阶段，应注重设计方案的经济合理性和技术 可行性，通过限额设计、价值工程等方法控制成 本。
02 具体措施包括：引入竞争机制，采用多方案比选 ；推行限额设计，按照估算控制概算；加强设计 变更管理，避免后期现场签证和额外费用。
02 制度建设
制定和完善成本管理制度，规范成本核算、控制 、分析等流程。
03 信息化管理
引入先进的成本管理软件，实现成本数据的实时 采集、处理和分析。
成本管理体系的核心理念
全员参与
鼓励全体员工参与成本管 理，形成全员成本控制意 识。
效益优先
在保证项目质量和进度的 前提下，追求成本效益最 大化。
动态管理
总结词
企业内部管理水平直接影响房地产开 发成本控制的效果，涉及组织架构、 流程优化和人员素质等方面。
详细描述
高效的组织架构、完善的流程制度和 较高的人员素质能够提高成本控制的 效果。企业应加强内部管理，通过制 度建设和人员培训，提升成本控制能 力。
龙湖房地产开发成本控制的
05
龙湖集团成本管理与控制讲义
动态成本： 是项目各个时期实施过程中体现的实际成本与预期 成本的控制结果
目标成本管理原则
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产 品目标
目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数; “算了再做” 而不是“做了再算”
成本管理未来的发展方向 重心前移
方案优化管理创新
内容
成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理 龙湖项目成本的控制 龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理
经营目标 /盈利指标
项目策划 销售定位
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
自身管理能力
成本
政策与市场环境
合作 资源
资金 来源
成本管理的宗旨与目标 宗旨：
价值工程
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，
并形成行业成本优势 。
目标： 建立目标成本管理为导向的成本管理体系
成本管理思路
新项目可研 规划设计
初
工
步
程
竣
设
实
工
计
施
阶
阶
阶
段
段
段
目
目
标 成
标 成
项 目
本( 执 行
本( 调 整
竣 工 成 本
版)
版)
动态及责任成本执行
目标成本编制程序
n 设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。 n 营销部制定产品定位及相对应的价格定位； n 成本部编制《项目**阶段目标成本》。
目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求 合理。 目标成本应具有一定的动态性。
龙湖的项目成本管理
项目的成本管理范围
l 以项目为管理对象 l 项目的完全直接成本测算分解 l 间接成本测算分摊
目标成本管理原则
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产 品目标
目标不是上限而是基准，目标的作用在于心中有数; “算了再做” 而不是“做了再算”
成本管理未来的发展方向 重心前移
方案优化管理创新
内容
成本的概念和目标成本的作用 龙湖项目成本的管理 龙湖项目成本的控制 龙湖的招投投标管理 龙湖的合同管理
经营目标 /盈利指标
项目策划 销售定位
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
自身管理能力
成本
政策与市场环境
合作 资源
资金 来源
成本管理的宗旨与目标 宗旨：
价值工程
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，
并形成行业成本优势 。
目标： 建立目标成本管理为导向的成本管理体系
成本管理思路
新项目可研 规划设计
初
工
步
程
竣
设
实
工
计
施
阶
阶
阶
段
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目
目
标 成
标 成
项 目
本( 执 行
本( 调 整
竣 工 成 本
版)
版)
动态及责任成本执行
目标成本编制程序
n 设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。 n 营销部制定产品定位及相对应的价格定位； n 成本部编制《项目**阶段目标成本》。
目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求 合理。 目标成本应具有一定的动态性。
龙湖的项目成本管理
项目的成本管理范围
l 以项目为管理对象 l 项目的完全直接成本测算分解 l 间接成本测算分摊
龙湖项目运营管理课件
市场化运作
龙湖项目采用市场化运作方式，通过与优秀 的房地产开发商、设计院、施工单位等合作 ，实现了项目的快速建设和高效运营。
02
项目计划与组织管理
项目计划制定
详细的项目分析
针对项目的特点，进行详细的项 目分析，包括项目背景、范围、 资源、环境等。
制定项目里程碑
为了更好地跟踪项目进度，需要 设定一些重要的项目里程碑。
安全培训
对项目成员进行安全培训，提 高成员的安全意识和技能。
安全检查
定期进行安全检查，发现和纠 正安全隐患。
安全事故处理
对发生的安全事故进行调查和 处理，总结经验教训。
安全与风险应对措施
预防措施
针对可能的风险和安全隐患，采取预防措施，如进行风险评估、 制定安全预案等。
减轻措施
在风险和安全隐患发生时，采取减轻措施，如启动应急预案、疏散 人员等。
质量与进度协调管理
优先级排序
在项目实施过程中，根据项目的 重要性和紧急程度，对任务进行
优先级排序。
资源优化
在项目资源有限的情况下，通过 优化资源配置，实现质量与进度
的协调。
风险管理
预测和识别项目中可能出现的风 险，制定相应的应对措施，确保
项目质量和进度不受影响。
04
项目风险与安全管理项目来自险管理07案例分析与实践操作
案例一：项目管理计划制定及执行案例
总结词
项目管理计划制定及执行案例是一个经典的案例，主要展示了项目管理计划制定和执行过程中的关键环节和常见 问题。
详细描述
本案例通过一个真实的房地产项目案例，介绍了项目管理计划制定的重要性和考虑因素，包括项目目标、范围、 资源、时间、质量等。同时，通过案例执行过程中的实际事件，展示了项目管理计划的有效执行和调整，以及应 对突发情况的能力。
龙湖项目成本管理控制21最新课件
序号
1
一级成本费项
二级成本费项 土地成本
2
前期费用
3
4
开发成本
5 6
配套设施费用 基础设施费用 园林景观工程费用 主体建安成本
7
工程相关费用
8
期间费用
9 10
销售费用
财务费用 管理费用
三级成本费项
土地价款、拆迁安置补偿等 勘察、设计费 报建费 三通一平费等 学校、幼儿园、会所等 水、电、气配套、道路 小区强弱 电、总平工程 软硬景、水电、小品等 建筑、安装、装饰工程 审计费 造价咨询费 监理费、定额外检测费 物业前期介入费、维修基金 营销设施建造费 其他销售费用 贷款利息等、税金 员工工资、福利等
龙湖项目成本管理的内容
以项目为管理对象 项目的完全直接开发成本测算分解 项目期间成本测算分摊
龙湖集团组织形式 集团公司
重庆公司
项 项项 目 目目 1 2N
成都公司
项项项 目目目 1 2N
北京公司
项项 项 目目 目 1 2N
N公司
项 目 N
龙湖项目管理组织形式
公司总经理
公司运营总监
设计研发部 工程管理部 成本管理部 营销部 计划财务部
计划财务
1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控
1、市场定位 2、体验区选址及标准 3、销售费用 （包括样板房景观体验区）管控
1、项目成本财务指标的管控 2、分摊成本的管控 3、总体资金计划的管控
龙湖目标成本管理三大工具 1、目标成本测算与分解 2、投资分析模型 3、历史成本数据库
目标成本管理有什么作用
目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不是“做了再算”
龙湖项目成本管理及控制共175页
龙湖项目成本管理及控制
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
36、“不可能”这个字(法语是一个字 )，只 在愚人 的字典 中找得 到。--拿 破仑。 37、不要生气要争气，不要看破要突 破，不 要嫉妒 要欣赏 ，不要 托延要 积极， 不要心 动要行 动。 38、勤奋，机会，乐观是成功的三要 素。(注 意：传 统观念 认为勤 奋和机 会是成 功的要 素，但 是经过 统计学 和成功 人士的 分析得 出，乐 观是成 功的第 三要素 。
39、没有不老的誓言，没有不变的承 诺，踏 上旅途 ，义无 反顾。 40、对时间的价值没有没有深切认识 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
龙湖项目成本管理控制最新课件
龙湖招标投标管理 龙湖的合同管理
a
3
内容
龙湖的项目成本管理 龙湖的项目成本控制
龙湖招标投标管理 龙湖的合同管理
a
4
问题： 成本是怎样形成的 成本是什么时候形成的
a
5
房地产主要成本费项
a
6
主要费项：
一、土地费用 二、前期费用 三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安） 四、开发间接费 五、营销费用 六、管理费 七、财务费用
软硬景、水电、小品等
建筑、安装、装饰工程
审计费
造价咨询费
监理费、定额外检测费
物业前期介入费、维修基金
营销设施建造费
其他销售费用
贷款利息等、税金
员工工资、福利等
8
a
9
建设部2000年9月18日发布
《房地产开发项目经济评价方法》
第四章第24条明确
“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、 前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程 费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财 务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他 费用以及不可预见费用等。”
公司总经理
公司运营总监
设计研发部 工程管理部 成本管理部
营销部
计划财务部
项目负责人
项目1
项目研发经理 研发专员
项目工程经理 项目成本经理 项目营销经理 项目财务经理
专业工程师 成本专员 营销顾问 财务专员
项
项
项
目
目
目
2
3
N
a
27
龙湖项目部主要职能
产品研发定位 施工组织和管控 成本测算和控制 营销策划和销售 客户管理品质保证
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3
内容
龙湖的项目成本管理 龙湖的项目成本控制
龙湖招标投标管理 龙湖的合同管理
a
4
问题： 成本是怎样形成的 成本是什么时候形成的
a
5
房地产主要成本费项
a
6
主要费项：
一、土地费用 二、前期费用 三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安） 四、开发间接费 五、营销费用 六、管理费 七、财务费用
软硬景、水电、小品等
建筑、安装、装饰工程
审计费
造价咨询费
监理费、定额外检测费
物业前期介入费、维修基金
营销设施建造费
其他销售费用
贷款利息等、税金
员工工资、福利等
8
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9
建设部2000年9月18日发布
《房地产开发项目经济评价方法》
第四章第24条明确
“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、 前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程 费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财 务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他 费用以及不可预见费用等。”
公司总经理
公司运营总监
设计研发部 工程管理部 成本管理部
营销部
计划财务部
项目负责人
项目1
项目研发经理 研发专员
项目工程经理 项目成本经理 项目营销经理 项目财务经理
专业工程师 成本专员 营销顾问 财务专员
项
项
项
目
目
目
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龙湖项目部主要职能
产品研发定位 施工组织和管控 成本测算和控制 营销策划和销售 客户管理品质保证
相关主题
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成本管理
1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控 3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造 价管理 5、资金计划汇总
工程管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证管控
1、市场定位 2、体验区选址及标准 3、销售费用 （包括样板房景观体验区）管控
成本管理部分制度流程体系
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记录表单
项目目标成本套表模板 动态成本报送套表 责任成本分解套表 责任成本月度评估表 成本月度分析报告模板 成本预警通知书 目标成本调整申报表 成本数据库模型 项目成本指标测算表 市场成本调研表 项目成本-盈利动态测算表 项目主要规划指标 项目产品建筑/品质标准表 项目设计限额要求及成本控制建议表 设计变更单/签证单 经济标评审分析表 计量支付表单 工程进度/材料供应计量与付款台帐 工程结算审批表 项目总包工程清算审批表 结算协议表
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序号
1
一级成本费项
二级成本费项 土地成本
2
前期费用
3
4 开发成本
5 6
配套设施费用
基础设施费用
园林景观工程费用 主体建安成本
7
工程相关费用
8
期间费用
9 10
销售费用
财务费用
管理费用
a
三级成本费项
土地价款、拆迁安置补偿等
勘察、设计费
报建费
三通一平费等
学校、幼儿园、会所等
水、电、气配套、道路
小区强弱 电、总平工程
公司总经理
公司运营总监
设计研发部 工程管理部 成本管理部
营销部
计划财务部
项目负责人
项目1
项目研发经理 研发专员
项目工程经理 项目成本经理 项目营销经理 项目财务经理
专业工程师 成本专员 营销顾问 财务专员
项
项
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目
目
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龙湖项目部主要职能
产品研发定位 施工组织和管控 成本测算和控制 营销策划和销售 客户管理品质保证
1、项目成本财务指标的管控
22 。。。。。。
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龙湖项目成本管理的内容
以项目为管理对象 项目的完全直接开发成本测算分解 项目期间成本测算分摊
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龙湖集团组织形式 集团公司
重庆公司
项 项项 目 目目 1 2N
成都公司
项项项 目目目 1 2N
北京公司
项项 项 目目 目 1 2N
N公司
项 目 N
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龙湖项目管理组织形式
龙湖招标投标管理 龙湖的合同管理
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内容
龙湖的项目成本管理 龙湖的项目成本控制
龙湖招标投标管理 龙湖的合同管理
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问题： 成本是怎样形成的 成本是什么时候形成的
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房地产主要成本费项
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6
主要费项：
一、土地费用 二、前期费用 三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体建安） 四、开发间接费 五、营销费用 六、管理费 七、财务费用
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目标成本管理有什么作用
目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不是“做了再算”
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目标成本管理原则
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的 产品目标
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成本管理未来的发展方向 管理重心前移
方案优化管理创新
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18
龙湖的成本管理
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19
成本管理的管理体系
成本管理部分管理制度 招标管理办法 合同管理办法 材料设备供应、核价管理办法 预结算编制审核办法 设计变更、签证管理办法 工程款支付管理办法 ……
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13
龙湖成本管理体系思路
新项目可研
规划设计
合约规划 与招标
施工管理
合同结算
准确测算
步步跟踪
事前定价
动态反馈
及时结算
数据分析与储存
成本管理工作的重心提前
准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算
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龙湖成本管理的目标
目标： 建立目标成本管理为导向的成本管理体系
龙湖成本管理的基本内容 ----合理确定成本与有效控制成本
成本 管理
作业指引
项目策划阶段成本规划指引 设计阶段成本控制指引 招标采购阶段成本控制指引 经济标书及评审指引 合同商务条款管理指引 动态成本信息归集指引 造价咨询单位管理指引 变更签证管理指引 预、结算编制管理指引 成本数据库编制指引 专业端口责任成本考核指引 成本部工作管理与考核指引 。。。。。。
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28
实行项目管理后公司和部门职能
公司 土地竞拍、资金保障、人力资源 部门 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理资源、知识沉淀； 集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作 培训项目需要的合格的经理和专员
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项目职能岗位
设计研发
项目成本管理职能
1、产品定位 2、产品建造标准 3、设计任务书 4、 设计优化产品成本控制 5、设计费管理
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影响房地产成本的主要因素
经营目标 /盈利指标
项目策划 销售定位
项目设计 /部品定位
项目开发节奏 /现场施工
自身管理能力
成本
政策与市场环境
合作 资源
资金 来源
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龙湖成本管理的目的
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龙湖成本管理的目的
成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益
----提升价值
价值工程
以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形 成行业成本优势 。
龙湖项目成本管理控制 与招投标、合同管理
主讲：周世艾
2012年5月21日
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1
讲师介绍
高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二 届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公 司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管 理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。
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内容
龙湖的项目成本管理 龙湖的项目成本控制
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龙湖成本管理体系
制度
流程
方法
工具
（工作指引、作业指导书）
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业务 模块
制度文件
目标成本管理办法
责任成本管理办法
动态成本管理细则
成本绩效考核制度
。。。。。
流程文件
目标成本编制与审批流程 责任成本分解与审批流程 动态成本信息报送流程 合同计量与结算流程 。。。。。。
成本模块： 制度流程与管理工具
软硬景、水电、小品等
建筑、安装、装饰工程
审计费
造价咨询费
监理费、定额外检测费
物业前期介入费、维修基金
营销设施建造费
其他销售费用
贷款利息等、税金
员工工资、福利等
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建设部2000年9月18日发布
《房地产开发项目经济评价方法》
第四章第24条明确
“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、 前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程 费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财 务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他 费用以及不可预见费用等。”