成本管理特点研究

某某地产成本管理特点研究

前言

某某地产自2006年成功IPO登陆中国证券市场后，其发展犹如脱缰之马，营业额从2006年的40亿到2007年的81亿，再到2008年的155亿，全国土地贮备达到近2500万平方米，三年完成了三级跳，迅速崛起成为中国房地产企业前三位。某某发展如此迅猛，当然和背后的中国某某集团息息相关，但卓越的战略能力、灵活的市场应变能力、专业的开发水平、优秀的产品品质、优秀的管理团队和健全的法人治理才是创造“三级跳”的最根本原因。某某的设计管理、工程管理、成本管理和营销管理体系是创造“三级跳”的基本保障。下面对某某地产成本管理体系中的特点进行分析和研究，希望能对其他企业的成本管理体系改善有所启发和帮助。

某某的成本管理体系中有几个鲜明特点，总结如下：针对建筑业“私营承包商”挂靠的行业特点积极采取应对措施；以国家规定的计价方式为基础，结合行业内承包商发包计价方式，保证承包商有一定的利润率前提下确定承包计价原则；对于成本管理和工程管理在招标方式、合同结构和物料供应方式之间的矛盾权衡，选择有利于工程管理的模式；尽量采用标准化设计图纸；不断完善制度化建设和创新。下面对以上特点逐一进行分析：

1.针对建筑业“私营承包商”挂靠的行业特点积极采取应对措施。

针对目前建筑行业基本由“私营承包商”挂靠有资质施工企业的行业特点，积极采取应对措施，主要如下：

(1)与具有一定数量设备和管理人员，业绩好、施工质量好、信誉好、配合好的“私营承包商”建立起战略合作关系，直接对这些“战略合作私营承包商”竞标和发包。

(2)为了实现这种发包方式，某某专门成立由某某控股的建筑施工企业（广州富利建筑安装工程有限公司，以下简称富利建安），经过几年的运作，目前已升级到了施工总承包一级资质。并将具有装修施工二级资质的广州市佳利装饰工程有限公司和广州某某数码科技有限公司纳入到富利建安公司。所有建安工程均通过邀请招标方式由富利建安做总包，再对“私营承包商”分包，由中标的“私营承包商”和富利建安签订分包合同。这种做法很类似于香港承建商的分判制。

(3)同样精装修工程基本由佳利装饰承接，直接对装修小“私营承包商”发包。智能化工程由某某数码承接，再直接对小“私营承包商”发包。

采取这些应对措施不仅有利于工程管理，也降低了工程投资：

成本管理上，省去了“私营承包商”挂靠费。以某某一年建安投资（包括精装修）约100亿、挂靠费率平均3%计，就省下约3亿元。该费用扣除富利建安公司运作管理费用外，应该还有较大节余。

建安工程和精装修工程均直接对“私营承包商”发包，避免了支付现在行业内普遍存在的围标费、转包费、超额利润（特别对于装修行业）等费用，对某某这样规模的开发企业，预计每年至少节省上亿元。

2.以国家规定的计价方式为基础，结合行业内承包商发包计价方式，保证承包商有一定的利润率前提下确定承包计价原则。

某某基本上不采用清单招标（单价包干方式或总价包干方式），而是采用定额计价方式。对比清单计价，若定额计价后总造价下浮率不大，定额计价可以看作是成本加酬金的计价方式。从这个角度分析，某某认为房地产行业利润率较高，赚取利润的关键点应该是规模效应、资金滚动和设计管理等其它因素，而不应该着眼于行业利润较低的建安工程承包商控制，所以某某对于建安工程承包商采取了相对较宽松的成本管理方式，也可认为是一种双赢管理。

某某的建安工程发包也采用内部竞标方式，但竞标方式很简单：将方案图或建筑平立剖图，以及承包范围提供给投标人，投标人只需报采用定额计价后的下浮率。报价后通常会再采用标后谈判的方法。定标原则一般要综合考虑报价、承包商实力信誉、承包商还可承接工程能力等多方面因素，最后确定中标人。

按以上计价方式，某某确定合同价款的方式又结合了行业内一些民营房地产商的做法，按每平米指标先签订暂定价，施工图出图后报预算审核后再对合同价款进行调整。

在物料采购供应方面，某某和其它房地产商一样，综合运用指定供应商、推荐品牌、和承包商自行采购几种方式。但在具体操作中强调与工程管理紧密结合紧密，要求综合权衡成本管理和工程管理的关系确定采购供应方法。下面会就这一点展开分析。

3.对于成本管理和工程管理在招标方式、合同结构和物料供应方式之间的矛盾权衡，选择有利于工程管理的模式。

上面已分析，某某对建安工程承包商采取相对宽松的成本管理方式，这种方式的整体思路就是有利于工程管理。所以对于成本管理和工程管理在招标方式、合同结构和物料供应方式之间的矛盾权衡，某某一般的选择是偏向工程管理，从以下几个管理实例可以看出某某的这种管理思路：

(1)基本上不等施工图完成出图就按上述的方式进行招标，按暂定价确定合同价款。对于项目尽早开工、尽早开售和回笼资金非常有利。

(2)对于造价较大的专业工程-铝门窗工程，没有采用业内通行的指定分包商方式，而由承包商推荐厂家和报价，某某对推荐厂家考察并认可后，和该厂家洽商价格，以洽商后的价格作为承包商与某某签订分包合同的最终价格。将如此重要的一项专业工程交给承包商分包，某某是从以下两个方面考虑的：工程质量责任界定清晰，完全由承包商负责。

工期责任界定清晰，也完全由承包商负责。

(3)对于住宅的水电安装工程，在没有完全确定装修样板间或只有建筑方案图的情况下，会采用和承包商洽商按平米包干价格的计价方法——当然这个计价方式中包含用量大或重要水电安装材料的推荐品牌。这种包干方式基本解决了以下两个问题：

工期、质量责任界定清晰。水电材料品种多，通常房地产开发商会对多种材料指定供货商和定价，使施工单位整体利润低，施工积极性低、配合差，经常以“业主指定的材料未按时供货”为借口阻碍工期。而某某只对同类产品指定若干品牌，由施工单位自行选择具体品牌并进行采购，不按期到货或工期滞后的责任全部属承包商，让工期责任与质量责任更分明。

减少水电施工过程中的小签证，加快施工进度。住宅房地产项目装修样板间确定过程中会有较多修改，而在样板间确定过程中水电安装施工已经开始，水电安装工程大包干情况下，面对某某的一些小修改，施工单位对签证就不会那么较劲了。