盛泽专业市场分析

本报告的编写的目的是从区域市场角度来分析综合性商业和专业市场的现状及未来趋势，从而为解决目前项目业态定位中的一些待定问题提供一些依据。

一、宏观分析（一）、现状—大势所趋1、涨幅稳步回落。

根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0．6和1．5个百分点。

2、销售面积下滑。

来自住房和城乡建设部的最新数据表明，今年1月至5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24．9％、20．9％，集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。

3、促销手段花样翻新。

打折销售，送家电、送轿车…，但高房价松动现象日益显现。

4、土地拍卖频现“流产”。

受信贷紧缩政策的影响，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，不少开发商开始正视大量拿地的风险，出现了数十宗土地流拍现象；说明：现状对于06年07年拿地的大部分开发商都将面临着相当大的资金压力和销售阻力。

（二）、市场前瞻—主流求稳1、政府主导的新闻导向，政府多次发话，要稳定房价；2、控制新开工项目！为房市供过于求的现状，地方政府开始严制新开工项目，缩减供给。

早日实现供需平衡；3、硬挺地价，紧缩土地供应，封杀房价下行空间；4、加快旧城改造，加大拆迁力度，通过拆迁释放刚性需求；5、各种建材等都大浮上涨，成本居高不下；说明：从这几个方面可以看到，政策层面和现实经济发展需求等因素将让地产市场稳步发展，走可持续性的发展。

二、区域分析（一）、中国·东方丝绸市场在盛泽这个区域市场搞房产开发，必须首先了解丝绸市场，目前盛泽的决大部分人口日常经营活动均以丝绸纺织有关，因此，这个市场的状况将决定着盛泽的经济运营态势，经济发展态势直接又决定了产业的发展和衍生出来的地产发展。

中国东方丝绸市场位于盛泽镇东南面的姚家坝桥西，市场仿照明清市集布局，回环相衔的道路两侧，1,200间店铺鳞次栉比，柜台和货架上摆放的丝绸多不胜数，令人目不暇接。

吴江人植桑、养蚕、缫丝、织绸可以追溯到西元前，历史上与杭州、苏州、湖州并称为中国四大绸都。

该市场建场近17年来累计销售突破1,000亿元人民币（港币930亿元)大关，成为内地丝绸化纤薄型织物的集散地和价格形成中心，先后荣获「全国百强市场」、「全国十大批发市场」和「江苏省购物放心市场」等称号。

目前入场经营者超过7,000人，场内设丝绸、化纤面料和原料等九个交易商区和三个分场，常年供应丝绸仿真丝面料、全棉、真丝、麻、化纤面料等和化纤原料两千多个花色品种，高、中、低档俱全。

新颖别致的面料、有着朦胧诗一样美学效果的薄型织物、朴实无华而又经得起磨洗的中厚面料等等，在这里均有出售，南来北往的顾客大都能找到合心意的货品。

政府提出：盛泽将打造成中国第一布市，目前整个盛泽的基础设施工作也部分已经开工建设；说明:中国东方丝绸市场作为全国性的四大绸都之一,产业性基地特征明显,东方丝绸市场经过这么多年的发展,已经辐射全国(全球),具备了一定的影响度,丝绸作为盛泽的绝对主导性产业经济,在盛泽发展的各个方面都起到决定性的作用.因此,行业的发展将在某种程度上决定了盛泽的发展。

（二）、行业发展对地产的影响去年到现在，国家对房地产的调控一直没放松，07年6次调息，上调存款准备金率，收紧银根，对第二套及以上住宅的贷款条件限制，导致全国的一线及二线便上的城市都处于一个观望期，持续走高的CPI也在一定程度上影响了老百姓的购买能力。

纺织及其相关产业是盛泽的支柱产业，是盛泽GDP 的主要来源，前些年的纺织的大好形式也是带动盛泽房地产崛起的一个重要因素：人民的腰包鼓起来了，生活水平高了，必要消费档次也会随之提高，那就要求更现代化的社区衍生，更高档次的生活配套和娱乐休闲消费产所的横空出世。

再加上政府的一些政策，新政府的的西移，市政配套的加速完善，也必然带动地产的发展。

07年下半年，作为纺织原料市场的盛泽的竞争越来越激烈，一方面是更多的商户涌入这一传统行业；另一方面就是人民币对美元的外汇升值，长期以来的出口顺差也就无从体现了。

而CPI的持续高升，原料的成本和设备成本及运营及保养的成本都在无形中提高，有的还需要提高人力资源的成本。

这些都导致了整个纺织市场的不景气。

中国纺织工业协会日前刚刚发布的最新统计数据显示，2007年1-11月，盛泽全行业有规模以上企业43309户。

其中，占31.48%的企业利润总额占全行业的89.19%，平均销售利润率达到8.43%；占企业总数7.01%的企业的利润总额占全行业的35.26%，平均利润率达到15.60%，比全行业平均利润率高292.95%，比自身去年同期销售利润率增加3.67个百分点；其余约占全行业2/3的企业，创造的利润不足全行业的10%。

专家表示，这一仅为8.43%的平均销售利润率，是纺织行业“黄金八年”以来的最低点。

从协会发布的数据分析，占全行业2/3甚至更多的企业，无论从从业比重还是资本比重(占全行业60%)，或消耗资源的比重(占全行业60%)都是可观的多数，但在宏观调控、自身瓶颈等诸多因素限制下，利润已成为这些纺企心中难言的伤痛。

2008下半年，我国纺织业发展外部环境更为艰难，纺织行业低毛利、竞争激烈的格局短期内不会改变。

这些对盛泽的总体发展有相当大的影响的：行业的不景气，也就表示着专业市场地产的风险比较高；消费能力的降低也必然影响消费型商业的营业额；而购买能力直接下降必然也会阻碍地产的投资。

因此，盛泽受到了地产政策、纺织行业发展趋势双重的压力，盛泽地产的发展之路注定将更加不平坦。

（三）、区域地产市场表一：2007年盛泽个案销售状况2007年表二：2008年盛泽个案销售预测情况2008年表三：2007年2008年个案销售面积估算说明07、08年推盘量估算表四07年销售统计表五08年推盘量统计分析说明：从上表看来，最明显的是2007年盛泽总体上个案表现都相当活跃，销售状况也比较良好，特别是财富中心、皇家领域等个案的强势推出，使得整个盛泽住宅市场品质得到全面提升，包括吴江日报在内的各大媒体充斥着大量的盛泽楼盘广告信息，房地产市场相当火爆， 2007年盛泽商住土地全年总出让面积37.57万平方米，如果以2.0的平均容积率来计算可建筑面积就达到70-80万方，很快地形成了盛泽“居住、商业、专业市场”三大类型的产品形态，集中的土地放量也为今后年的盛泽房地产市场蓄足了爆发之势。

盛泽商业方面总供应量约在150000平方米，现在可售面积约在110000平方米（金银岛20000平方米商业、10000平方米酒店式公寓，城市广场40000平方米商业、20000平方米写字楼6月底刚刚开始预约，预计9月开盘），相对总供应量和可售部分均不大，但是销售情况不甚理想。

衡悦广场可售商铺主要集中在2层以上，城市商业广场因内街和2层以上的接受度仍然很低，近期预订的客户不是很理想，只有金银岛，吸收了衡悦广场百润发的天然优势，而总体量也不是很大，加上个商铺面积集中在小面积，相对容易去化。

住宅方面，08年3月到现在，翡翠半岛在3月和4月各开过一次盘，财富中心在4月和翡翠半岛同时开盘，世贸中心在5月中旬开盘，其他的项目一直在不温不火的零售（去年开始在售）。

除了翡翠半岛2次开盘100套左右60-88平米的住宅基本售罄，世贸截止现在也只售出100套左右（占开盘量的45％），财富中心的开盘销售情况不是很乐观。

其他的项目其本上是处于疲软状态。

因此,08年的房产市场对于盛泽来讲也是受到了相当大的负面影响,商业住宅等商品房的销售速度与07年比明显放缓.三、项目的基础分析（一）、项目优劣势分析1、优势：从位置来看，短期：项目处于当前盛泽镇西的盛坛路与城市交通横轴线市场路交口，为盛泽房产开发热点区域，位置条件潜力足，未来可运作空间大。

长期：未来城镇中心西移，项目将处于新盛泽的核心商圈范围。

从项目交通条件来看，项目所在地交通道路宽阔，给运输贸易带来极大方便。

从项目自身来看，项目自身量体大，对第五代专业市场的形象塑造提供有利条件。

项目自身产品组合丰富，可塑性强，可以满足客户的多元化需求。

2、劣势：从周边环境来看，项目西侧属于尚未开发阶段，而东侧物业陈旧，商业氛围、居住氛围的塑造仍需依赖东侧市场。

市场路沿线近期商业推案量较大，潜在竞争激烈。

四、重点个案调研了解市场，分析市场东方广场国际纺织城国贸中心 城市广场金百盛家纺广场东盛步行街盛泽广场衡悦广场##国际丝绸广场财富中心（一）、专业性商业物业1、业态分类（纺织类及其衍生行业）主要划分为面料区、棉纺区、毛纺区、丝绸区、麻纺区、纱线区、纺织机械区、化纤；2、盛泽专业市场总体现状（1）、历史悠久、业内知名度高；（2）、品种齐全；（面料、家纺、服装辅配料、坯布）（3）、长期自发形成，经营稳固；3、商户的基本特征（1）、本地、来自全国各地，福建、浙江等；（2）、不少厂家直接入驻商区进行市场经营，整体实力较强；（3）、大多客户经营多年，对盛泽市场发展前景乐观；（4）、经营品种丰富、规模较大，已经形成明显的经营品种聚集效应；（5）、外来地区、市场商户日益增加；4、商铺类型（1）、临建铺位：未经政府正式规划的临时建筑；（2）、宅基地铺位：规划差，且不可以进行产权交易；（3）、产权铺位：经政府正式规划审批后建设的铺位，规划建设水平高，可以进行产权交易、抵押、转让。

（目前市场上主要的产品类型）5、专业市场发展特点（1）、依托产业基地和流通中心；（2）、交易集中、市场成交量大；6、个案调研◎益民大厦[地理位置]：市场路东侧（姚家坝）；[产品说明]：3-5层宾馆，1-2层纺织门面，内楼梯；路口位置较好，紧邻镇中心，连滨湖路、市场路、舜湖西路；单间门面开间5米，进深10米，上下两层面积在100-120平方米左右；[租金收益]：1-2层，07年调研租金10万/套左右每平方米每月65-70元。

◎东方丝绸精品商区[地理位置]：与市场路垂直沿市场路主干道；[产品说明]：1-3层每套都设有内楼梯，开间8米（两小间组成），进深10-12米，共计10幢，每幢16套，商区内道路宽在15米左右；层高：一层4.8米，二层3.2米左右；[07年售价]：目前已经售完，当时售价内侧商铺240-250平方米/套左右，192万/套；其中沿市场路少量临市场路商铺，四小间组成大套，12米左右开间，3层，400平方米/套左右，成交价接近500万左右（通过拍卖成交，可比性不大）；三间组成大套面积在340平方米/套左右，3层，成交价接近380万/套（通过拍卖成交，可比性不大）；[经营业态]：该商区以化纤类原料经营为主（业态上有一定限制性）；[解析说明]：1-3层均价在7800-8000元/平方米左右；目前现场实地查看表明，该商区由于是近期投入运营，很多商家是入行不久，因此维持门市经营日益紧张，停业的居多。