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吉林建筑大学房地产营销策划课程设计班级：房地产经营管理111班指导教师：李硕张国明设计时间： 2013.12.23-2014.01.03小组成员：王全坤刘金鑫王德友王蕊王佳娜目录第一章项目概况 ........................................... 错误！未定义书签。

1.1.1 项目名称.......................................... 错误！未定义书签。

1.1.2 项目地址情况...................................... 错误！未定义书签。

1.1.3 项目建设单位...................................... 错误！未定义书签。

1.1.4 开发项目主要建设内容.............................. 错误！未定义书签。

1.1.5 项目建设的必要性.................................. 错误！未定义书签。

1.1.6 项目建设的基础设施条件............................ 错误！未定义书签。

1.1.7 项目营销策划的依据................................ 错误！未定义书签。

第二章市场调查分析........................................ 错误！未定义书签。

2.1.1 长春市房地产市场现状分析.......................... 错误！未定义书签。

2.1.2 项目所在区域楼盘状况及竞争性物业发展状况.......... 错误！未定义书签。

第三章竞争市场分析........................................ 错误！未定义书签。

3.1.1万科二期.......................................... 错误！未定义书签。

3.1.2伟峰东樾.......................................... 错误！未定义书签。

第四章产品定位 ........................................... 错误！未定义书签。

4.1.1 产品定位的原则.................................... 错误！未定义书签。

4.1.2 项目定位.......................................... 错误！未定义书签。

4.1.3 项目功能定位...................................... 错误！未定义书签。

4.1.4 项目形象定位..................................... 错误！未定义书签。

4.1.5项目客户定位...................................... 错误！未定义书签。

第五章销售计划 ........................................... 错误！未定义书签。

5.1.1 销售方式.......................................... 错误！未定义书签。

5.2.1 销售价格.......................................... 错误！未定义书签。

5.2.2 财务费用及成本.................................... 错误！未定义书签。

第六章市场推广 ........................................... 错误！未定义书签。

6.1.1 项目营销策略...................................... 错误！未定义书签。

6.1.2 项目市场推广策略.................................. 错误！未定义书签。

6.1.3 销售执行策略及销售团体的构建：.................... 错误！未定义书签。

第七章项目总结 ........................................... 错误！未定义书签。

第一章项目概况1.1.1项目名称名士豪庭房地产开发项目1.1.2项目地址情况（1）项目地址：该项目位于长春市净月区北段，项目南邻临柳莺东路，东临长清公路.（2）地块的现状：名士豪庭项目主要进行了地产前期开发的大量准备工作，包括取得房地产开发资质、项目立项拆迁许可办理规划、前期实地测绘等。

（3）地块的周边环境：该项目位于净月，紧邻大学城，处在新城区与高校区交接处，既享受成熟地段，又享受浓郁的文化氛围，本项目周边板块中，现有居住项目建设时间较长，新开发项目很少；商业类型物业呈现由西向东发展成熟度和规模逐渐增强的特点，该区域己经形成了一个完善的商业圈，是涵盖多种商业类的综合性商业配套区域；区域客户素质很高，很多为各大学的教工和一些向往学院氛围的置业者，对本区域居住认可度很高，其购买力很强，为本项目提供稳定的客户群基础。

1.1.3项目建设单位○1项目建设单位名称：吉林建工集团○2项目建设单位简介：吉林建工集团，是一家专注于房地产开发、经营的专业开发企业，自成立以来，公司已在长春市开发了百余万平方米商品房屋，目前，公司的业务范围涉及了房地产开发、建筑材料销售、建筑工程施工、自营进出口业务、化工产品生产、销售、物业管理、贸易等领域。

1.1.4开发项目主要建设内容名士豪庭项目是集商业、住宅、公寓以及酒店等功能于一体，总建筑面积达12万平方米，其中商业2.8万平方米，酒店式公寓1.3万平方米，住宅6.7万平方米，公建面积1.2万平方米，总投资达3亿元人民币，整个工程分两期进行。

1.1.5项目建设的必要性近两年，长春城市发展已不仅仅局限在市中心，南部部落的发展规划、净月区的日渐成熟，长春房地产业发展前景更为广阔。

2011年，长春市房地产累计完成投资666.4亿元，同比增长22.8，增幅比去年提高了2.48个百分点，增长速度高出同期全社会投资增速9.22个百分点。

全年房地产投资额占全社会投资的比重为33.46，比上年提高2.36个百分点，房地产开发呈现出加速上升的走势。

1.1.6市政基础设施条件：供水、排水、弱电、煤气、通信、道路等市政基础设施能满足项目建设的要求。

1.1.7项目营销策划的依据：○1类似项目营销策划实例○2国家及长春市对房地产开发项目取费的规定○3房地产市场信息○4长春市投资环境资料○5潜在消费者调查资料○6长春市规划局批准的用地规划红线图及规划设计要点○7项目可行性研究报告○8有关法规、规范和标准。

第二章市场调查2.2.1长春市房地产市场状况分析房地产业经过“黄金十年”两位数的高速发展，到达一个高峰期。

自2011年开始，国家对房地产市场宏观调控，进行结构调整，“国八条”、限购、限价、限贷政策陆续出台，年内三次加息、六次上调存款准备金率，堪称史上最严厉的组合拳。

同时，国家提出加大保障性住房建设力度，解决住房困难家庭住房问题。

2011年，遏制投机投资性购房需求和大力建设保障性住房成为这一年房地产市场的主题。

2011年，长春市房地产开发投资高位运行，商品房施工量、开工量呈现增长势头。

房屋交易量持续萎缩，交易额增幅回落，体现了国家宏观调控政策对市场的作用，取得了预期效果。

由于长春市处于二三线城市，基数低、泡沫少，自住比例高，刚性需求占主力，房价始终在合理水平，受调控的影响将远小于一线主要城市。

虽然受到一定冲击，总体看，还是保持了平稳健康发展势头。

房地产开发投资额持续增长。

房地产开发投资完成666.4亿元，同比增长22.8%，其中：住宅开发投资472.7亿元，同比增长16.8%。

2011年长春市商品房施工量为3727.4万平方米，同比增长21%。

商品房新开工量为1799.6万平方米，同比增长62%。

随着开发投资的高速增长，新房、新建住房上市量刷新了历史高位。

2011年长春新上市楼盘107个，新房上市量为996.7万平方米，同比增长25.8%。

2011年新房登记销售套数为7.2万套；销售面积为706.2万平方米，同比下降14.7%；销售金额为428.6亿元，同比微长0.5%。

2011年整体商品住宅市场供求比为1.0.85。

2011年长春市商品住宅新增供应为525.77万平方米，同比增长45%，新增供应套数5.3万套。

成交面积为449.2万平方米，同比下降0.1%，成交套数4.6万套；销售金额为301.42亿元，同比上升12%，成交均价6710元/平方米，同比上升12.2%进入2012年，长春市继续执行限购政策，但从数据走向和市场态势来看，均价大幅度下降几率较小，房价涨跌主要从土地价格、建安成本和需求客户决定，而长春作为三线城市，刚性购房者占主流地位，城市轨道交通、商业地产、医院学校等配套设施均在快速发展期，城市未来仍存在较大的发展潜力。

1.2.2项目所在区域楼盘状况及竞争性物业发展情况该区域商业未成规模，整体氛围尚待改善，商业业态丰富但比较零散，没有主题，自发形成为主、中、低档次，项目周边人口主要由教师、单位职工、村民以及学生组成，流动人口众多，居住人口比较混杂，其中教师、单位职工收入水平高，消费能力强；村民收入水平低，消费档次要求不高；学生群体人数众多，消费欲望强烈。

第三章竞争市场分析3.1.1万科二期万科城二期开盘价格已经放出，起价报7188元/平方米。

首期推出2栋房源，均为高层，分别为19号楼和29号楼，面积为90-166平方米，产品为全装修交房。

与二期产品认筹的购房者，可享受1%的优惠。

万科城二期已经动工，正处于地基建设阶段，万科城二期预计2016年年中交房。

万科城由万科地产开发，以33层的高层住宅产品为主，均为全装修。

项目位于飞虹路与新城西街交会处附近，是净月西部新区的大型住宅社区，万科城二期产品位于万科城一期南侧，为22-35层高层产品。

万科城位于城市发展所向的泛南新城生态居住区核心，长春市政府70亿元打造的EBD生态商务区内，教育、医疗、商业等配套齐备。

3.1.2伟峰东樾所属商圈净月占地面积266000平方米建筑面积532000平方米容积率 1.38绿化率47%预售许可证长房售证(2013)第238号[产权年限70年物业管理公司吉林省伟峰物业服务有限公司停车位暂无资料交通状况伟峰东樾公交线路：103路（南关永春批发至新立城镇）在新工地下车步行20分钟左右即可到达、158路（第四章产品定位.4.1产品定位的原则○1引导社会消费潮流；○2具有创新和专业性；○3人性化服务1.4.2项目定位本项目毗邻文化教育氛围浓郁的高校区，高文化素质的人群云集，具有打造艺术地产的天时、地利、人和的优越条件，将原创、个性、艺术的产品奉献给市场，以获得鹤立鸡群的地位。