房产中介所涉法务概要

房产中介所涉法务概要

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目录：

1、开设房产经纪公司的注意事项

2、如何将中介聘请律师的费用让欠佣金一方承担

3、如何只在一个法院诉讼

4、实行电子版备案合同后，签订的黄本合同效力认定

5、在中介拟定的付款协议中约定的贷款比例高于银行规定，买方无法足额贷款而解约，中介能否收取佣金？

6、中介未查明抵押情况，最终导致合同无法履行，中介能否收取佣金？

7、买卖双方签约后解约，中介方能否收取佣金？

8、尚未购买售后产权的公房能否购买？中间有何风险？

9、未能按时付款但事先取得了卖方谅解，事后卖方能否以买方违约为由解除合同并追究买方的违约责任

1、开设房产经纪公司的注意事项

如何开设房产经纪公司无需我多说，但能知道一些注意事项并妥善处理，则可避免很多麻烦。

一、一定要与员工签订正式的劳动合同，否则可能会被要求支付双倍工资；

二、工资拟实行基本工资加绩效工资方式，这样可以最大限度的降低成本；

三、一定要为员工缴纳四金或两金（对外地员工），这样可以避免员工工伤给单位带来的巨大损失；

四、一定要有一个熟悉法律和经纪实务的专业人士负责签约，毕竟合同与文字和法律有着非常密切的关系，要知道省掉麻烦就相当于赚了许多钱。

2、如何将中介聘请律师的费用让欠佣方承担

每家中介公司都不可避免的会遇到客户拒付佣金的情形，如果只是让业务员催收，对方往往置之不理，到法院起诉，又因为没有专业人士处理，往往达不到预期效果，或者因为金额太小，聘请律师从经济上来说不合算，许多客户也了解公司的这种心理，所以肆无忌惮的赖账。我在这里推荐一种可行的办法，既可以威慑欠佣方，使其在做出拒付佣金的决定时考虑到可能承担的法律后果，又可在法院诉讼时，将律师费及其他相关费用转嫁到欠佣方。

具体操作方法是在居间协议或者佣金确认书中插入这样一个条款：

双方产生纠纷且经协商仍不能解决时，任何一方可起诉到人民法院，败诉方应负担另一方为此所支付的律师费、调查费及与此相关的所有费用。这一条款已在实践中使用，法院基本上都予以支持。这样开始操作，就相当于免费聘请了一位律师为你催收佣金了。

相关法条：

《合同法》第114条第一款：

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

3、如何选择只在一个法院诉讼

中介方在催收佣金起诉到法院时，受理案件的是欠佣方的户籍所在地法院。由于客户尤其是房东在卖房后往往会将户口迁出，中介这时不但要找到其户籍所在地，而且法院也往往要求中介提供被告的户籍资料，没有律师介入，

中介很难按要求提供所要的资料。起诉买方相对容易一些，但有时买方的户口不在本市，这时候更需要律师参与，有时甚至必须到外地法院起诉。可见，如果不预先设置好相关条款，中介公司有可能今天在金山，明天在苏州，后天在奉贤，到处参加庭审，这样不但在路上浪费了很多时间，人很辛苦，而且不容易与法官建立正常的工作关系，每次开庭都会遇到不同的法官，庭审结果更加不可预测。

基于以上原因，本律师建议，在居间协议或佣金确认书中放入一个管辖权条款，约定：

在产生纠纷且经协商仍不能解决时，双方选择在上海市闵行区人民法院（或其他离公司近的法院）解决相关纠纷。这样的话，公司催收佣金的案件就会集中在一个法院审理，经过一段时间，律师就会和法院及承办法官建立正常的工作关系，庭审的效果就会比较好。

相关法条：

《民事诉讼法》第25条规定：

合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

4、实行电子版备案合同后，签订黄本合同效力认定

案例：

2008年8月2日，A某（买方）经中介居间与B某（卖方）就闵行区莘松路某弄某号房屋签订了黄本买卖合同，买卖双方并决定以黄本合同内容为准，择日签订电子版买卖合同。A某于当日与中介签订佣金确认书，约定佣金金额为人民币100元，支付日期为

2008年8月30日前，经中介居间，买卖双方一旦签订合同，中介的居间任务即完成。由于买卖双方最终解约，A某未按约支付中介佣金，故中介于

2009年5月聘请律师诉至法院。

A认为，中介未促成用于过户的电子版合同的签订，无权收取佣金。

法院判决A支付佣金及律师费。

相关法条：

《合同法》第10条规定：

当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

《合同法》第426条规定：

居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。

律师点评：

买卖合同是双方就涉案房屋的价款、支付方式、过户等双方的权利义务所达成的协议，只要内容齐备，同样具有法律效力（即使自己打印的文本也同样具有法律效力，当然中介应尽量使用房地产交易中心提供的文本）。本案中，买卖双方经中介居间签订了黄本的房地产买卖合同，且协议约定中介促成双方签订合同，中介居间任务即完成。根据合同法第426条之规定，中介有权要求买卖双方支付佣金。

相关律师费的支付依据，根据相关法律规定，只有合同约定了或者法律规定了律师费的情形下才会判决一方支付律师费。在本案中，因为合同中已对律师费的负担做出了明确的约定，而且该约定并未违反法律的强制性规定，因此，该约定也是有效的，应予遵守。

中介居间技巧提示：