广州星河湾项目策划全案(精选)
广州星河湾半岛营销策划全案
组织星河湾半岛的高端客源
提升星河湾半岛产品之外的泛配套 最大化星河湾半岛无形资产
短期价值
制造话题，轰动市场，影响圈层
POINT2
营销如何制造持续沸点
解决三大问题
Point1：影响力
全面提升星河湾品牌影响力，打造核心差异性
Point2：传播力
有效提升项目知名度，渗透高端圈层传播
形象设计 贵族礼仪培训
酒类协会
豪华旅游定制 高尔夫球协会
成衣/鞋饰高级定制
『私爱文化汇』
艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
茶道协会 花道协会 歌剧
粤剧HOW C昆U剧LTURALIZE 如何文话化剧地生活
读书会
文化潮流信息
顶级厨艺协会
画廊
古典乐器
私藏品鉴会
琴棋书画协会
✓ 会籍终身制，不可转让；
✓ 会员数目恒定，体现这一圈层的尊崇地位， 有较强的不可复制性；
汇景新城亚太俱乐部
✓ 会员制：会员交纳8万元会籍费用，每 年1.2万元年费，年费可作年度消费使 用；
✓ 服务涵盖：商务及会议、餐饮、休闲娱 乐中心（会员免费，水疗除外）及儿童 俱乐部四大板块；
✓ 业主以外的人士均可缴费入会，分个人、 公司、家庭及外籍人士会籍；
中国富豪私人社交平台
星河汇
✓ 会员股份制私人俱乐部，会员缴纳50万会籍 费用，每年10万基本消费金，会员可享有俱 乐部经营分红收益；
✓ 会员服务涵盖方面广： • 星河基金会 • 企业商学院 • 顶级消费汇 • 私爱文汇 • 全能超级管家……； ✓ 会员经过严格的资格审核，以项目业主和社
会金字塔尖端的人群为主，纯粹的人群圈子， 并为会员打造顶级的生活和社交平台；
星河湾第三期推广执行方案
早已树立的品牌形象如何继续提升， 广被认知的产品“精华”，如何重新传播？
Blue Creation Ad. 蓝色创意
二、第三期推广执行
很显然，在今天激烈的竞争环境里，要形成差异性、 持续树立强势品牌，首先需要足够强的观点去引起关注， 这对于星河湾高层次的目标人群尤其重要。
Blue Creation Ad. 蓝色创意
二、第三期推广执行
产品命名
星河湾·尚品
尚品，是星河湾对品质尊崇的态度 尚品，是星河湾对自身品质的自信 尚品，是星河湾对市场发出的宣言 尚品，是星河湾对客户作出的承诺
Blue Creation Ad. 蓝色创意
二、第三期推广执行
广告回顾 一个追求品质、甚至有点“苛刻”的楼盘
Blue Creation Ad. 蓝色创意
二、第三期推广执行
广告回顾
经过这样的一个纪实片阶段，已经很好地将星河
湾的整体面貌展示在公众面前：一个追求品 质、甚至有点“苛刻”的楼盘。
也成功地在中国地产界占领了自己的一席之地。
Blue Creation Ad. 蓝色创意
二、第三期推广执行
产品分析
居星河湾最佳位置 建筑布局错落有致 每一户都有良好景观
二、第三期推广执行 第一阶段推广的统领
因为人，品质才有了意义。
Blue Creation Ad. 蓝色创意
二、第三期推广执行
本阶段的核心推广主题
星河湾品质论，以人本核心论为起兴。
品质，以人性为先导
Blue Creation Ad. 蓝色创意
二、第三期推广执行
产品卖点
人本利益点
多曲线
从机械到人性的回归
Blue Creation Ad. 蓝色创意
星河湾产品设计分析
多重观景的转角窗设计
宽阔的观景阳台
可入座的观景阳台 观景浴缸
功能间均设置观景阳台
四房：325平方米
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户型设计——广东星河湾
如何完善功能分区及动线设计
第一层为最私密的主人起居空间
第二层为次位生活及起居空间
第三层为公共的生活空间
第四层为配套及服务空间
四房：325平方米
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户型设计——广东星河湾
如何体现尊贵生活的设计元素
← 淋浴间的细节处理（外侧）
淋浴间的细节处理（内侧）→
厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）
卧室木地板“人”字形铺装方式 与众不同。
卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理， 不仅美观而且可增强安全性。
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123
面盆与石壁间的角线均用石材镶边， 边角打磨后还精心雕饰出纹理。
餐厅地面拼花
高差：在园区创造了36处高差，地形变化非常丰富；
星河湾园，相互围合的理念，实现了四大突破：
树：园林部门车行15万公里，引进了约百个品种、6700棵大树，秋冬两季1/3落叶，1/3彩叶， 1/3保持绿色；
水：北京星河湾有四大水系，并成功打造了内外两个大小循环，星河湾自建水厂，令园区环
谁说北京社区无园林
中心园林，营造出36个高差
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园林景观——树
北京星河湾开展北温带园林改造工程，把
园区的30万平方米土壤做了改良。
谁说北京社区无园林
秘鲁蜜棕
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园林景观——树
星河湾在全世界同纬度的国家寻找的树种
移植到北京，而且在周边建立苗圃。
谁说北京社区无园林
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园林景观——水
北京星河湾整体可养殖水域1.2万立方(不含
广州市星河湾5期星苑项目楼书文案
楼书文案封面：跨越品质的品位扉页：星河湾5期·星苑极致品位国际名邸Part1跨越，七年至臻完美的追求品位者，执着潜行。
巅峰之上，不为一时喧嚣所扰，让浮华散逸于身后。
从广州到北京,从品质到品位，不断跨越。
星河湾·星苑，为极少主义，达致完美品位。
永无止境，突破完美。
2001年，星河湾崛起于南中国；2002年，星河湾成为衡量好房子的标杆；2004年，星河湾·星座重新定义豪宅的标准；2005年，北京星河湾公开亮相，以其高品质震动京城。
……蝉联联合国环境规划署认可的“国际花园社区”金奖；中国詹天佑土木工程大奖；国家康居住宅示范工程；首都建设主管部门特别编著《解读广州星河湾》和《走进北京星河湾》；中国民族博物馆馆藏荣誉；……七年跨越，星河湾以舍得的气度、用心的执着和创新精神，坚持不懈地推进着中国人居理想的深入与升华。
2007年10月，星河湾全新五期星苑瞩目亮相，跨越品质的品位，开创品位地产新时代。
Part2在城市绝版区域，订制优越生活品位者，择位而享。
傲居广州中央居住区中心江堤地段，五大核心要素众星拱月，星河湾·星苑感受完美，享受尊贵，在城市绝版区域，订制优越生活。
中央生活的超然高度静享滨江线上超阔景观视野，1.83公里江堤与珠江成为生活中一道永不落幕的风景。
在星河湾，身处未来中央居住区的绝版区位，超越生活新高度。
站在全景观阳台前，整个雅致园林景观一览无遗，大片的绿色使人心情十分放松。
一侧是波澜不惊的江水，一侧是南中国中央居住区的繁华。
俯瞰优越，气定神闲。
1830米黄金江岸线7年前，这里还是一片滩涂。
如今，这里是星河湾1830米闻名遐迩的骑江木栈道。
外飘8米，免却了潮落时江面污物对岸边景观的破坏，拓宽了江边的景观大道，营造出了黄金江岸线的磅礴气势，使星河湾建筑与江景巧妙融合在一起。
星河湾致力于打造国际品位生活圈，社区的国际文化社交活动精彩纷呈。
自2001年至今，广州星河湾每年都在江边举行盛大的赏月晚会，竟成社区文化传统。
谈星河湾项目规划设计
第43卷第10期• 20 •2 0 1 7 年 4 月山西建筑SHANXI ARCHITECTUREVol . 43 No . 10 Apr . 2017文章编号：1009-6825 (2017) 10-0020-02谈星河湾项目规划设计朱云(山西省建筑设计研究院，山西太原030013)摘要：以星河湾4号园规划设计为背景，基于内外环境相结合、建筑功能与环境相结合、观赏性与实用性相结合、环境与人性化 相结合的原则，阐述了园区内建筑布局、竖向、道路、绿化等综合规划设计方法，打造出了星河湾独一无二的生活与消费空间。
关键词:小区，规划理念，绿化系统，建筑单体中图分类号:TU 984.12文献标识码:A 1项目背景太原市作为山西省政治、文化的中心，在不断扩大对内对外开放的同时，逐渐融人京津冀城镇群，在全国经济发展中承担起 了承东启西的支撑和承接作用。
尤其在全球金融危机的情况 下，太原更应该发挥区位优势，大力引进投资、鼓励建设、拉动内需。
星河湾集团于2000年，首次开发建设广州星河湾，至此星河 湾这个品牌在番禺的江畔绿洲诞生，并在国内取得了不菲的 成绩。
2009年星河湾集团在太原市委市政府的高度重视和大力支 持下进驻太原，投资建设太原星河湾小区，于2009年年末编制完 成并批复了《太原星河湾修建性详细规划》。
目前太原星河湾小 区的一期、二期已基本建设完成，其酒店会所也已投人运营。
太 原星河湾小区的建设为太原市的城市形象增添了一大亮点，已成 为滨河东路上的标志性景观。
2区域位置及周边关系太原星河湾小区的区域位置位于山西省太原市小店区，龙城南街以南，南环高速防护绿带以北，滨河东路以东，太茅路 以西。
规划区距离省政府约11.5 km ，距离市政府约11. 1 km ，距离 太原市火车站约10.9 km ,距离武宿机场约6. 5 km 。
规划区北侧 为已建成的太原星河湾小区,两侧紧邻汾河景观带，东侧为城市 公园，南侧为嘉杰村住宅小区。
广州星河湾商业业态规划定位建议书
广州星河湾商业部分商业业态初步建议广州经纬房产咨询有限公司二○○六年十月2目 录前 言 ............................................................................................4 1. 市场及区位概况分析 . (5)1.1. 广州星河湾区位简析 ............................................................................. 5 1.2. 周边人口密度分析 ................................................................................ 6 1.3. 本项目现有商业分布及经营情况 .............................................................. 7 1.4. 周边楼盘商业情况分析及启示 .. (8)1.4.1.洛溪新城 (8)1.4.2. 广州雅居乐 ............................................................................................................... 9 1.4.3. 锦绣香江 ................................................................................................................. 10 1.4.4. 丽江花园 ................................................................................................................. 11 1.5. 业主消费需求调查 ............................................................................... 12 1.5.1. 调查访问对象 ......................................................................................................... 12 1.5.2. 调查访问结果分析 ................................................................................................. 12 1.6. 项目优劣势分析 .................................................................................. 16 1.6.1. 自身优势 ................................................................................................................. 16 1.6.2. 现存劣势 ................................................................................................................. 16 1.6.3. 机会 ......................................................................................................................... 16 1.6.4. 威胁 . (16)2. 项目定位及业态规划建议 (17)2.1. 项目存在问题分析及解决建议 ................................................................ 17 2.2. 项目定位依据 . (19)2.2.1.考虑定位时需注意的因素 ...................................................................................... 19 2.2.2. 主要目标消费群的消费特性及消费力分析 .......................................................... 20 2.2.3. 整体商业可持续发展的路径与策略选择 .............................................................. 20 2.3. 项目主题定位建议 ............................................................................... 22 2.4. 业态规划建议 ..................................................................................... 24 2.4.1. 项目业态分布比例建议 .......................................................................................... 24 2.5. 业态具体布局建议 ............................................................................... 25 2.5.1. 商业街业态具体布局建议 ...................................................................................... 25 2.5.2. 会所商铺业态建议 ................................................................................................. 26 2.5.3. 五星级酒店群楼业态建议 ...................................................................................... 27 2.6. 业态控制建议—专铺专营 . (27)3. 硬件规划建议 (28)3.1. 外立面展示优化建议 ............................................................................ 28 3.2. 特色店面展示优化建议 ......................................................................... 29 3.3. 导视系统优化建议 . (30)4. 招商节点计划 (30)4.1. 时间节点安排 ..................................................................................... 30 4.2. 招商工作部署 . (31)35. 项目租金幅度提升预测.............................................................. 32 6. 具参考性区域商业项目调查 ....................................................... 32 7. 经纬团队实力展示 .................................................................... 32 附件一 . (33)4前 言非常感谢贵司对敝司工作的信任和支持，使敝司能有机会与贵司共同探讨本项目之工作。
房地产策划案例“星河湾”品牌
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•第一批劳斯莱斯的售价是395英磅，而现在的 劳斯莱斯却是价值25万； •凡高的作品，在他逝世之后十多年才被世人所 认同。
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•以精神定义品质
•品质观心 论
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房地产策划案例“星河湾”品牌
房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•真正的品质，具有永不过时的美感，可以世 代流传，谓之经典; •世界八大奇迹之一的金字塔，其建筑之美， 历经千年，在珍品汇粹的罗浮宫前仍毫不逊色。
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•时间拒绝一切浮华和虚假，沉淀下来的也只有 传世的品质； •曾经在地产界喧嚣一时的诸多“概念”，已经 灰飞烟灭，被市场抛弃。
房地产策划案例“星河湾”品牌
•品牌定位——我们打造了什么
•星河湾，是一个心情盛开的地 方
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•品牌定位——我们打造了什么
•是实实在在的好材料 •是可以流传的艺术 •是苛求造就的精品 •是心情盛开的地方
过硬的品质 经典的品质 执着的品质 赏心的品质
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——笛卡尔
房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•以时间定义品质
•品质沉淀 论
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•真正的品质，可以接受时间的考验，甚至 只有时间才能让它大器渐成，缔造完美; •极品佳酿，除以产地作区分外，无不以年 份作为品质的衡量标准。
房地产策划案例星河项目策略
房地产策划案例：星河项目策略1. 引言在当前日益竞争激烈的房地产市场中，房地产开发商需要制定有效的策略来吸引客户、提升销售业绩。
本文将以星河项目为例，探讨其策划案例，并介绍关键策略和措施，以满足市场需求并创造更高的价值。
2. 项目概述星河项目位于市中心的黄金地段，拥有优越的地理位置和便利的交通网络。
总占地面积100亩，计划建设多个住宅楼宇、商业中心和公共设施，旨在提供高品质的居住和商业环境。
3. 目标市场分析为了确保星河项目的成功，我们需要先进行目标市场的分析，以了解潜在客户的需求和偏好。
根据市场调研，我们将主要聚焦以下几个目标市场：3.1 高收入家庭高收入家庭通常对住宅品质有较高要求，追求高品质的生活环境和便利的社区设施。
他们更加注重社交圈子和社区氛围的建立，对于星河项目的高档住宅和配套设施将产生浓厚兴趣。
3.2 年轻专业人士年轻专业人士通常是年轻人群中的主力消费群体，他们注重个性和时尚，对于创新的居住体验和社交生活有较高的要求。
星河项目应考虑打造以社交和娱乐设施为核心的年轻化社区环境，吸引这一目标市场。
3.3 商务差旅人士商务差旅人士需要快速便捷的住宿和商务服务，星河项目可以打造一系列便利的商务服务设施，如会议中心、商务中心、高速互联网等，以满足这一目标市场的需求。
4. 关键策略基于目标市场分析，我们制定以下关键策略，以确保星河项目的市场竞争力和销售业绩：4.1 高品质的住宅产品星河项目应打造高品质的住宅产品，包括多样化的户型选择、现代化的空间设计和先进的建筑材料。
结合周边环境和市场需求，提供高性价比的住宅，吸引目标客户群体。
4.2 多样化的商业配套星河项目的商业中心应设计精心、形式多样，为居民提供便利的购物、餐饮和娱乐场所。
我们可以引入国际知名品牌和特色商户，创造独特的购物体验，吸引消费者和增加项目的商业价值。
4.3 社区建设和公共设施星河项目应注重社区建设和公共设施的规划，包括公园、健身房、游泳池、儿童活动中心等。
星河湾三大项目综合精粹集锦
园林规划建议>园区主入口规划建议2
人走中间，车行两边的园区进入方式 在主通道进入方式上改变人走两侧车走中间的以往设计，采用人走中间，车行 两边的进入方式，这样既可以保证完全人车分流的设计要求，又可以保证人与 车在整个园区无盲点的互不交叉，真正达到人性、安全、合理设计理念。
园区内部
车行道
人行道
灯饰均配以磨砂灯罩。 夜景照明系统带有磨砂玻璃灯罩的灯具，将不会对低层的住户造成光污染。
园林规划建议>园林细节处理规划建议1
应用异形井盖完善细部处理。 行道树和经修剪成型的灌木种植在斜坡绿地上，其下敷设部分市政管线，并且 管井盖可在顶部绿化隐蔽在灌木丛中，不仅扩大了绿化覆盖面积，而且使路边 绿化更具立体层次感。道路采用隐形排水，其上井盖经过精心设计和处理，既 防盗又平整。
园林规划建议>特色单元门园林造景建议
小桥流水的单元入户方式。 在进入单元门前，运用回廊、别致小桥、水面通路，形成景观独特且设计科学 的入户过程，每个单元都是通过木制栈桥进入大堂，如城堡一般给客户高贵不 凡的体验，同时符合传统的风水理论“细水长流，财源广进”满足了高端客户 的心理需求。
园林规划建议>库门前造景处理建议
园林规划建议>道路景观处理手法建议2
道路交叉口景观处理建议
街角处理创造丰富景观层次。主要道路的交叉口，四角有一定后退，建造形态 各异的景观喷水池，形成怡人的环境和园区景观的延伸。
园林规划建议>园林整体选材造景手法建议
以树木为主，草坪为辅，尽量减少草坪面积。 保证秋冬两季1/3 落叶，1/3彩叶，1/3绿色。园林景观中软绿化较多(水景、 植物等)，硬绿化较少(广场、铺地等)，在植物的选择上采用乔木、灌木、地 被植物及草皮相搭配的手法，且树多、花多、草少。据研究，相同面积的乔木 与草坪在吸收二氧化碳、释放氧气、蒸腾水汽量、蒸腾吸热量的生态值分别相 差26.2、24.5、22.3、31.2倍。不仅如此，草坪易种难养，维护费用大、用水 量大，大面积草坪不是理想选择。
房地产策划案例星河湾个案
1/3 王老师考察 工地并与黄
董谈开会谈 推广
黄董、梁
总、王老 师、云亮
1/5 省广提交广
告推广初稿， 并开会讨论
梁 总 、 省 认为省广的广告推
广 丁 邦 清 、广方案力度不够，
萧 虹 等 、 差异性不够，无法
工 作 室 云 跳出来，故提出调
亮
整意见。
四、顾问监理
3、工作能力：
●没有私心，建立公平、公正标准的能力； ●理论提升、表述能力； ●抓主要矛盾的能力； ●甄别事物的能力（可为 不可为）； ●人才等其他平台构件所需资源的整合能力。
1、市场评估
●核心结论： ﹡华南板块将是未来广州市的新城市中心,也是
未来广州房地产竞争的焦点,是广州未来最适合人 居住的区域；
﹡广州楼市新的行业标准正在树立； ﹡华南板块呼唤着新郊区住宅的出现，一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
1、市场评估
●为规划设计公司、景观设计公司工作明确方向， 并通过他们的工作将文字性的设想变为现实，在 这个过程中WY和贝尔高林公司起了重要作用。
四、顾问监理
1、主要工作：
●在前期的大势把握和理念、策略设计方面与 发展商取得共识后，进入顾问监理期；
●整合资源，推荐相关设计、物业管理机构及人 才； ●对规划设计、园林设计等进行评估、评审； ●营销、广告、物业管理等工作的推进。
策 项目定位
划
期
规划及开发构想
目标市场定位 功能定位 核心产品定位 价格定位 形象定位
首期启动策略
操
规划设计
作
企业运作
监
开发筹备
理
营销推广
期
物业管理
规划设计依据 配套及服务 项目经济分析