星河湾海怡半岛总结0912311(K改)
广州星河湾半岛营销策划全案
组织星河湾半岛的高端客源
提升星河湾半岛产品之外的泛配套 最大化星河湾半岛无形资产
短期价值
制造话题，轰动市场，影响圈层
POINT2
营销如何制造持续沸点
解决三大问题
Point1：影响力
全面提升星河湾品牌影响力，打造核心差异性
Point2：传播力
有效提升项目知名度，渗透高端圈层传播
形象设计 贵族礼仪培训
酒类协会
豪华旅游定制 高尔夫球协会
成衣/鞋饰高级定制
『私爱文化汇』
艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
茶道协会 花道协会 歌剧
粤剧HOW C昆U剧LTURALIZE 如何文话化剧地生活
读书会
文化潮流信息
顶级厨艺协会
画廊
古典乐器
私藏品鉴会
琴棋书画协会
✓ 会籍终身制，不可转让；
✓ 会员数目恒定，体现这一圈层的尊崇地位， 有较强的不可复制性；
汇景新城亚太俱乐部
✓ 会员制：会员交纳8万元会籍费用，每 年1.2万元年费，年费可作年度消费使 用；
✓ 服务涵盖：商务及会议、餐饮、休闲娱 乐中心（会员免费，水疗除外）及儿童 俱乐部四大板块；
✓ 业主以外的人士均可缴费入会，分个人、 公司、家庭及外籍人士会籍；
中国富豪私人社交平台
星河汇
✓ 会员股份制私人俱乐部，会员缴纳50万会籍 费用，每年10万基本消费金，会员可享有俱 乐部经营分红收益；
✓ 会员服务涵盖方面广： • 星河基金会 • 企业商学院 • 顶级消费汇 • 私爱文汇 • 全能超级管家……； ✓ 会员经过严格的资格审核，以项目业主和社
会金字塔尖端的人群为主，纯粹的人群圈子， 并为会员打造顶级的生活和社交平台；
广州星河湾地产案例分析(经典之作)
• 柏油路 与一般水泥公路相
比，星河湾的沥青路可
减少噪音 80% ,而且路 面不设沙井盖，避免了
其对景观的破坏，黑亮的颜色增加了与路旁绿化的对比度， 增加了道路的整体美感。
• 阳光车库 星河湾向住户提供半地下的阳光车库，阳光直接照进
车库内，让每一个车主在停车时也呼吸到透过绿树传来的 新鲜空气
区域分析
• 地理位置 在全国都享有声誉的华南板块
服务设施
• 文化休闲类 会所 位于1期住宅区,靠近城市干道,面
积3600平方米,配套中餐厅,西餐厅康体中心 等总体规模不大,且远离后期居住区,利用率 较低.
星பைடு நூலகம்湾每个组团配备全天候私家式泳池， 业主使用时无需花费
网球场
• 商业服务类 商业服务设施主要以商业街的形式存在,
的绿肺
`
• 各组团内的小路蜿蜒曲折，掩藏于花草树 丛当中，在此间散步更增添了一番趣味
• 运用世界专利宝墨园的“活”水技术，在 碧波荡漾的清水中放养了3万余尾五彩斑斓 的锦鲤
道路
• 组团间采取人车混行 • 组团内采取人车分行
车辆进入组团后，直接进 入地下车库，楼内电梯直通地 下，业主从设在车库内的电梯 入口直达住所，从而保证社区 内无车辆通行，完全是人们漫 步闲聊、孩子们任意玩耍的安全庭院。
绿化
• 十大水系 ：一江两河四湖六池 • 社区水景面积超过3万平方米 • 形成 46个水景和1830米长的骑江大道 • 园内道路无一是用水泥浇注而成。其山景、
石景、路径等均采用天然花岗石、大理石、 石英、麻石等名贵石材制成，营造出一种 天然、和谐的石韵
• 分为6个不同异域风情的分散花园 • 园林立体化，立面面积大于水平投影面积 • 占地110多亩的高尔夫球场，如同一个天然
王志刚工作室论星河湾战略历程79p
归零重启１９９９－２００３核心要素
王志纲工作室：策略顾问、推广主导； 姚嘉：WY设计公司、建筑设计： 许大珣：贝尔高林、环境设计概念 梁心如 ：番禺设计院，园林施工图设计 中建三局：工程总包 ……
归零重启１９９９－２００３核心要素
我们需要他把以往的成功在这里再来一次；首先得到的往 往是信心和方向感，这也很重要；
重新定位２００４－２００６重审目标
股东利益驱动：投入产出的合理性——如果没有高额单方 利润，品质地产模式就不成立
对手的飞速扩张带来的压力 “前三期，没什么钱赚呵！”
重新定位２００４－２００６再判市场
北京：全国，甚至世界的市场 中国富豪群的成长：居住品质需求与购买力的提升 土地交易变局与别墅用地短缺 “主要是考察对手垃圾到什么程度！”
岂止百亿那么简单
独特的产品模式 独特的营销与服务模式 独树一帜的企业品牌 上海、广州、太原三城高质量的土地储备 络绎不绝的各地政府与土地合作邀请 良好的融资平台
为什么是黄文仔与星河湾？
有什么样的老板， 就有什么样的企业
为什么是黄文仔？
他为什么要做中国地产界最懂产品的老板？ 十年来，他坚持了什么？改变了什么？ 他怎样打造一个与自己一样疯狂的企业队？ 多次风险巨大的决策，他为什么总是对的？ 他怎样为自己定位？ 他怎样算账？或他为什么“舍得”？
走原创路线，就别指望大腕； 依赖“神仙空降”或“外来和尚”创造奇迹，不过是缘木求
鱼； 找对人，关键在于学习能力与执行力 重要的是统一思想，点燃激情； 做什么？自己心中有数，
怎么做？要的只是执行和技术而已
归零重启１９９９－２００３核心要素
原有产业的稳定与新企业的重塑； 核心命脉部门的亲自掌控； 重大业务管理部门高管外聘； 用人前提：信我者来，跟我者用； 用人标准：理念共识、经验水准、执行到位； 用人条件：不拘一格，不算小账.
易居---上海星河湾总结
浦东星河湾项目工作总结2009.08星河湾，如何实现自己的价值？》……内容页码第一部分浦东星河湾介绍3第二部分星河湾热销解码77第三部分项目成销启示96黄文仔宏宇集团于2000年推出的“星河湾”，以“打造中国房地产劳斯莱斯”为旗帜，成为当时国内最受瞩目的房地产品牌之一，黄文仔也因此奠定了在业内的强势地位。
在制造“星河湾神话”的同时，与和记黄埔联手把海怡半岛打造成广州的“长岛”，成为顶级富豪的家园。
宏宇集团规模不小的土里储备也让投行加快了帮助其上市的步伐。
(摘自：胡润百富)公司背景介绍舍得用心创新2005年北京星河湾走向全国2000年广州星河湾立足广州2009年浦东星河湾面向世界星河湾产品介绍我们对星河湾项目进行层层分解：•社区•规划•建筑•景观•装修社区营造星河湾，给业主打造的不仅是单一区域的豪宅产品而是通过完整社区营造为业主提供高端的生活与社交平台！那么，星河湾如何打造社区整体感？》功能完善和城市意象手法是关键。
完善居住、生活、社交各个方面，打造星河湾社区五大要素商业街物业酒店教育会所》完整配套星河湾的完善之处在于：不仅有住宅街区、物业、商业街等生活要素，也包括学校等教育配套和会所社交配套，还拥有五星级酒店配套。
浦东星河湾商业街将以高端定制为主，引进具有悠久历史的国际顶级品牌及私属定制的贴身VIP服务。
通过顶级品牌入驻，进一步强化跨界营销以及生活方式、交流平台的塑造。
酒店会所教育物业商业街物业服务方面，浦东星河湾统一为酒店式管理，且引入“金钥匙”管理标准。
星河湾是第一个把金钥匙酒店服务引入住宅管理服务的房地产企业。
酒店会所教育物业商业街浦东星河湾在教育配套方面规划有小学、幼儿园，以“大社区、大教育”的理念，努力为业主孩子提供卓越教育，给孩子营造一个高尚的成长氛围。
广州星河湾配套有番禹执信中小学，灵格风国际幼儿园北京星河湾配套有星河实验小学，德福双语幼儿园酒店会所教育物业商业街会所分为两种：泛会所及四季会•泛会所分散于各个组团中，如底层大堂等交流空间•四季会为项目星级会所，包括中西餐厅、康体娱乐中心等星河湾项目配置有四季会会所，以国际顶级的品质标准，为高知、高贵、高雅的品质精英，打造独特、优雅的体验空间。
星河湾集团简介
星河湾集团介绍星河湾集团的前身“广州市宏宇集团股份有限公司”成立于1994年7月，1996年成为广州市第一家私营股份制企业集团。
星河湾集团是一家致力于营造高品质住宅、高品位生活平台的企业。
以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、建筑设计、物业管理、商业经营、生产制造以及教育事业等六大业务板块；旗下现有30余家子公司，现有员工超过5000人；始终秉承“舍得、用心、创新”的企业理念，努力成为受世人尊敬的企业。
公司自成立以来，始终坚持以产品品质为核心，并全程督控项目品质的企业经营管理模式；锤炼出一整套以高品质、精细化为特征，涵盖设计管理、质量控制和管理服务、多元协调的全程品质管理体系，培养了一支以品质追求为核心的高素质企业团队。
在房地产开发上，星河湾集团恪守品质信念，潜心执着于星河湾品质生活的营造，成为市场和业界认可并尊重的开发商。
集团属下的广州宏富房地产有限公司、广州番禺海怡房地产开发有限公司、上海浦东星河湾房地产开发有限公司、上海金色紫都房地产开发有限公司、北京富华园房地产开发有限公司、太原星河湾房地产开发有限公司、鄂尔多斯市星河湾房地产开发有限责任公司等七家房地产开发公司。
其中：【广州星河湾】位于广州市番禺区，占地面积1200亩，总建筑面积148万平方米，项目分八期建设，目前第六期已售罄，第七期“星河湾·盛荟”预计于2011年年中面市。
【北京星河湾】位于北京市朝阳区，占地面积511亩，总建筑面积60万平方米，目前项目整体销售已经进入尾声。
【浦东星河湾】位于上海市浦东区花木地块，占地面积约348亩，总建筑面积约50万平方米，第一期已售罄，第二期计划于2011年年中推出市场。
【上海星河湾】位于上海市闵行区，占地面积52.5万平方米，总建筑面积约100万平方米。
一期于2010年10月10日正式开盘。
【太原星河湾】位于太原市小店区，占地面积约1000亩，总建筑面积约200万平方米，已于2010年7月31日盛大开盘，以全实景体验形式对外销售。
星河湾开盘前推广策略
新闻策动（广州）
“云山珠水，最美的城市记忆”有奖征集
寻找两千年广州的记忆 民间寻找活动搜寻与云山 珠水有关的家族故事，图片，文物，纪念品，历 史文件等等，开盘时『云山珠水 城市记忆』展览
广告配合
8.29——星河湾世界之旅巡展启动！ 星河湾从广州走向世界！
广 告 配 合（内线）
星河湾正从世界归来
星河湾半岛越来越近了！
户外广告
风聚
——（9.15——9.23）
公关活动+广告配合
1、9.15“回归原点，感动世界——星河湾世界品牌之旅”荣归 2、9.15 福布斯全球华人经济（星河湾）论坛 3、 9.16 “顶级岛居生活订制计划”正式启动！ 4、 9.16—9.23 世界奢侈品牌生活体验正式启动！ 5、广告配合（星河湾欢迎全球华人回家！星河湾半岛的传说）
牌战略论坛”、“亚洲品牌盛典颁奖典礼”等主要活动基础上，组委 会特别邀请了亚洲影视演艺界明星、奥运会世界冠军莅临盛典，出席 第四届亚洲品牌小姐大赛总决赛、2009亚洲品牌代言人年会、蓝色海 岸·亚洲品牌领袖高尔夫友谊赛等系列活动，共同见证亚洲品牌荣耀 。
建议星河湾以会场形式赞助协办。
广告配合
8.29——星河湾世界之旅巡展启动！ 星河湾从广州走向世界！
欢迎全球华人 回家
公关活动
8.29（启动日）
“星河湾世界之旅” 启动仪式！ “海上丝绸之路申遗” 启动仪式！
公关活动
8.29——9.14 “欢迎全球华人回家”
星河湾世界之旅巡展
公关活动
亚洲品牌盛典
（欢迎全球华人回家！）
（2009.9.10—12）中国博鳌 在延续历届盛典“亚洲品牌500强新闻发布会”、“亚洲国际品
社区空间规划：星河湾半岛
导语社区作为城市居民主要的生活场所，承载着人们对物质和精神的双重需求，只有当二者同时得到满足，人们才能真正获得“诗意的栖居”。
在中国城市化浪潮中，大型风景园林建设已基本完成，景观设计正在朝向更精细、更巧妙、更导向社区日常生活的方向发展，而社区景观作为景观的分支就显得尤为瞩目。
其作为＂家＂的延伸，将业主的生活空间从室内延展到户外，同时改变了过去只单一追求室内装修的设计风向，重新定义了室内设计与室外景观的搭配融合。
中国人骨子里的园林情结可谓根深蒂固，无论是“桃李罗堂前”的自然野趣，还是“俯水枕石游鱼出”的精致巧妙，人们对园林景观有着特殊的情怀。
园林，作为中国流传千年的生活载体，它所包涵的诗意、礼制和境界，蕴藏着国人世代传承的家国情怀。
一方园林便是一个小世界，藏的是诗意栖居，循的是千年礼序。
星河湾半岛实景图以广州星河湾半岛为例，其打造的园林体系由园境、园侯、园道、园植、园趣和园艺组成，并针对每一个部分制定了星标准。
园境园境旨在实现“小桥流水人家”的江南意境和成就“全球同纬度最美园林”。
师法苏州园林造园技法，国画作为手稿为先，再进行园林设计施工，并聘请苏式工匠到各项目现场施工。
园林高度尊崇自然，避免尖锐的直角和直线，从路面到水景都是平滑的圆弧曲线，转角处饰面材料都是运用加工难度较大的弧形石材，力求曲折蜿蜒的灵动性。
此外，主动创造的场地高差也形成了自然起伏、高低有序的立体景观。
以国画为手稿的苏式园林设计园侯园侯的打造标准是形成微气候调节系统、温度平衡系统和水循环系统。
一是注重不同植被的种类以及整体的层次叠加效果。
树种多、花卉密、地被植物丰富，形成微气候调节系统，使植物释放更多的负离子，净化空气，让园林成为大氧吧。
二是选用固氮固磷功能的水生植物净化水质和涵养两栖生物。
通过水体的流动保持空气中的水离子比例，通过打造自然湿地景观从而形成温度平衡系统。
三是泳池水系、宅前水系、组团水系、区域分割水系等丰富的水系，以及观鱼池等水景均设置自然循环净化系统，保持水质清澈。
星河湾价值报告行业贡献篇(修改稿终稿)
星河湾价值报告（行业贡献篇）第1版从广州到北京——星河湾：王者无疆2004年9月18日，由北京市规划委员会、北京市城市建设综合开发办公室、北京城市规划学会共同编撰的《广州星河湾居住区——解读广州星河湾的规划设计建设和管理》一书进行首发仪式。
据了解，由一个政府部门专门编一本书去对一个楼盘进行推介，这在国内当属首次。
而且是一个地方政府部门去编书推广一个外地企业开发的外地楼盘。
2005年7月16日，北京市规划委员会、北京市城市建设综合开发办公室、北京城市规划学会共同编撰《走进北京星河湾》也进行了首发仪式。
而南北星河湾同为一家来自广州的房地产开发商——广州宏宇集团。
为什么一个政府部门会花这么达到精力去推广一个外地看起来和自己毫不相干的项目？为什么一个政府部门会两次专门撰书去推介同一个项目？星河湾到底有什么特别之处，南、北星河湾到底有什么异同？它能够突破疆域的限制吗？广州星河湾：一个心情盛开的地方得风气之先的深圳，一直起领着中国地产领头羊的角色，说起南派地产，业内人士也是首提深圳。
世纪之交的时候，因为华南板块的崛起，因为星河湾的横空出世，这种力量对比发生了微妙的变化。
华南板块的标杆也许，大家对当时的那个广告语还记忆犹新：中国楼市看华南，华南楼市看广东，广东楼市看华南，华南板块掀起你盖头来，广州出了一个星河湾。
1999年9月，一条从广州南跨珠江直通番禺南村的华南快速干线，造就了一个已经被载入中国房地产史册的“华南板块”，在其建成通车之后，8个地产大鳄，在这里圈下了少则近千亩，多则数千亩的住宅开发用地。
占地面积大是华南板块引人注目的一个重要原因，另一个重要原因是这些大盘的开发商或投资商皆是赫赫有名的：锦绣香江花园的投资商是全国家私企业的龙头老大香江集团；华南新城的开发商是开发骏景花园、帝景苑等多个大型楼盘的合生创展集团；星河湾的开发商老总被喻为广东企业界三棵不老的“长青树”；南国奥园的发展商金业集团一记“奥林匹克拳”打出番禺，征战南北……另外，华南板块的魅力还在于这些楼盘不仅素质高，而且在产品创新方面也有很多可圈可点之处，而这里面又尤以星河湾为甚。
(房地产管理)郊区大盘商业地产系列考察
郊区大盘商业地产系列考察之一：星河湾·海怡半岛和玖珑湖的“绿叶效应”对比分析【内容提要】郊区大盘有居住与度假两种不同的生活模式。
星河湾·海怡半岛和玖珑湖是这两种生活模式的典型代表。
本文对星河湾·海怡半岛及玖珑湖两个项目为例，对郊区大盘的综合配套开发进行初步研究，探索一些规律。
【关键字】郊区大盘生活模式综合配套郊区大盘的销售主体是住宅产品所有综合配套均是为住宅的销售服务的。
酒店、商业、教育、医疗等综合配套主要是向目标客户描述的是一种未来的生活方式。
许多郊区大盘的销售不好的问题还是出在综合配套不足，不能解决人们的长期居住问题，很多人房子买下来之后住了一段时间发现不舒服就放下了。
因此如果没有这些综合配套,就不能解决人们的长期居住问题，住宅也就失去了生活的价值。
“红花还需绿叶扶”，每个好的住宅项目都必须拥有完善的配套，才能最大的突显“红花”的价值，这就是“绿叶效应”。
综合配套的开发是住宅开发的一个重要内容，好的配套条件能够促进楼盘的销售，更对于今后楼盘品牌塑造起着重要作用。
10月30日，在公司的统一安排下，我参加了对星河湾·海怡半岛和玖珑湖两个项目的重点考察，仅从综合配套开发的角度，来分析这两个项目的特点，以此作为对郊区大盘的综合配套开发的初步研究，探索一些规律。
一、星河湾·海怡半岛1．项目概况星河湾海怡半岛位于广州番禺洛溪岛东端,属于广州近郊豪宅楼盘的典型代表。
在9月26日开盘当日便创造了10.9亿元的销售业绩，创下华南片区楼盘签约纪录，目前带豪华装修的销售单价为23000-25000元/平方米/月。
星河湾·海怡半岛地理区位图星河湾海怡半岛利用其2.4公里悠长的江景资源，营造出高尚的江畔文化社区，同时凭据楼盘所选用的尊贵建材、高超的建筑水平以及完善的建筑管理而形成的极致产品，星河湾海怡半岛的室内装修标准更超越了广州星河湾，成为“顶2002年，星河湾与省级名校执信中学精诚合作，由星河湾投资两亿元，创建出省一级标准的星河湾·番禺执信中学，设置小学、初中、高中三个教学阶段，可同时容纳3000名学生。
星河湾开盘前推广策略
“海上丝绸之路万 人申遗”启动！
“星河湾世界品牌 之旅”全球巡展
顶级岛居生活订制 计划”正式启动！
世界奢侈品牌生活 体验正式启动！
“云山珠水，最美的 城市记忆”有奖征
集 亚洲品牌盛典
福布斯全球华人经 济（星河湾）论坛
开盘前系列广告 稿炒作
开盘人气引爆
风 声 ——（——8.29日前）
媒体炒作+户外广告
阶段划分
8.13 8.15 8.20 风声
启动日
荣归日
公开发售
8.29 9.10 9.15、16 9.20 9.23 9.26
旋风
风聚
登陆
风声 旋风 风聚 登陆
——8.29前
8.29—9.15 9.16—9.23
星河湾世界品牌之 星河湾世界品牌之
旅”启动！
旅”凯旋荣归！
9.24—9.26
以北京、浦东星河 湾旺销炒作，为星 河湾半岛形象导入 做铺垫.
就星河湾获CNBC大奖 梁总访谈
中国第一个影响世界的 奢侈品品牌
星河湾再度代言中国品牌荣获CNBC大奖 获奖归来梁上燕访谈 思路： 这次的CNBC大奖,是对中国品牌走进世界奢侈品品牌之列的 一个国际认证.从而让世界认识
业主新闻
奇迹发生前的四十天
思路： 通过解读浦东星河湾公开发售前四十天的故事，从星河湾时间 到星河湾情绪，揭密奇迹是怎么发生的 ……… 从中看见星河湾的魅力和态度
发布范围：全球发布（覆盖巡展范围） 形式：中英文对照
新闻策动（广州）
8.29——世遗！广州岂能缺席！ 让世界再次发现广州
星河湾海怡半岛 海上丝绸之路万人申遗活动启动
新闻策动（广州）
9.14——邀请全球华人回家！
星河湾商业模式研究专题
星河湾不可复制
星河湾的不可复制，是针对其他房地产公司而言的。
当别的房地产公司还在努力的通过高价竞拍获取“天价地王”的时候，当别的地产公司 在以“卖白菜的方式卖房子”的时候，当别的地产公司以“快速滚动的方式开发房地产 的时候，星河湾却固守“品质”大旗，坚持“善待土地”，坚定的以“建造50年不过时 的房子”为己任。缔造了独具特色的“星河湾模式”。
各种各样设计稿都是改了又改，园林中间的各种树木更是调了又调，这些心思都只是为了给 业主带来一个更加美好的生活环境，给社会创造一个经典住宅小区 ✓ 营销：跨界营销和圈层营销的成功应用，是星河湾成功的重要保证之一。创新的将房子与奢 侈品结合，同时将成功人士、高尔夫球比赛、营销大师造访、官员参观等活动作为营销额重 要方式。
✓ 完成四周围墙、道路的改造和绿植
前
后
后
星河湾商业模式研究专题
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星河湾商业模式研究专题
星河湾理念之一：舍得
舍得种树和栽培园林
极端的重视小区园林及绿化建设。首先将在南方城市中才能见到的植物经过筛选、培
植，引入到北京寒冷的气候中，作为小区的园林栽培，
✓ 2003年，星河湾人开始在北京的项目附近搭建苗圃和暖棚。然后将经过细致挑选的南方观叶 地被植物跋山涉水地运至北京近东五环的暖棚，再移至住宅区。
育园林。用四年时间完成开盘销售。 ➢ 二年。07年至09年，上海星河湾实现开盘销售。 ➢ 一年。09年，星河湾公司同时运作4个城市5个楼盘，销售金额超过100亿元。
“慢”速：扩张的哲学
➢ 作为以“细腻精致”闻名的粤派地产商之一，星河湾确实将“慢工出细活”这一素养 发挥到了极致。
➢ 但是，星河湾的“慢”速是其企业发展战略的一个重要组成部分；由于慢且产品精细 ，所以对产品有了全面的把握和理解，在08年至09年迅速的扩张至5个楼盘，且销售 额突破100亿元。
001解读北京星河湾研究报告
广 州 星 河 湾 简 介
广州星河湾位于广州番禺，总占地约80万平方米，已 建设区域近50万平方米，建筑面积约达70万平方米，销售 套数为4000余套。星河湾以其建筑、环境、配套、服务等 各方面综合优越品质，在行业中树立了榜样。超越了产品 的质量层面，全面提升居住品质、生活品质及城市景观品 质，成为品质地产的领航者。接受全国各地的参观考察团 体数百个上万人次，获得国内外各种荣誉奖项四十多个。 通过自己的成功开发，星河湾有力地推动了所在区域的崛 起和发展，有力地推动了行业标准进步，打造了城市风景 线。
为邻里种树。一切都是兢兢业业，认认真真，追求完
美。
一
独 特 2、“用心”的做事方式和理想境界 用心在何处，用到多深，用到多细，直接决定产品的 而 最终品质。 恰 当 ●星河湾人敬畏并珍爱这片土地 的 ●立下“以用心的态度追求完美”的目标，不允许一寸土 地成为建筑垃圾的温床 企 业 ●注重“细节观”和“过程观”，可以说是无处没有设计， 精 无处不在用心打造 神
●强调以人为本的设计原则
●营造舒适宜人的人文环境，良好的人居环境。（促进
人与自然的亲和关系，自然开放的社区文化，亲切的 组团休闲空间，构建出亲密和睦的邻里关系） ●强调居住的均好性 ●采用人车分流设计。（以贯穿的社区主道路为车行干
道，车辆由主路直接进入地下车库，社区成为步行区）
二 有 特 色 和 突 破 的 规 划 设 计
广 州 星 河 湾 简 介
星河湾开发至今，一直采取强强联手、整体超越 的开发理念，与享誉中外的专业公司联手，构筑一个中 西合璧、博采众长的星河湾。星河湾从一期到三期，选 材到设计都无所不用其极，每一处细节都是看得见、摸
中海海怡半岛115+143设计
中海海怡半岛115+143设计（最新版）目录1.项目概述2.设计理念与目标3.设计特点4.项目实施与成果正文中海海怡半岛 115+143 设计是一款结合了创新理念和实用性的优秀设计。
在这个项目中，设计师力求打造一个宜居、环保、舒适的居住环境，以满足现代人对高品质生活的追求。
首先，项目概述如下：中海海怡半岛 115+143 设计是一个住宅小区项目，位于我国某沿海城市的黄金地段。
项目总占地面积约 115 亩，总建筑面积约 143 万平方米，规划户数约 1000 户。
项目周边配套设施齐全，交通便利，环境优美，具有较高的居住价值。
其次，设计理念与目标如下：设计师在项目设计过程中，充分考虑了人与自然、建筑与环境的关系，力求在保护生态环境的基础上，为人们提供宜居的住宅环境。
设计目标是打造一个具有生态性、舒适性、和谐性的高品质住宅小区。
再者，设计特点如下：1.绿色环保：项目采用了节能减排的设计理念，充分利用可再生能源，提高资源利用效率，降低环境污染。
2.人性化设计：设计师在户型设计上充分考虑了居住者的需求，注重空间布局的合理性，保证室内通风、采光效果，提高居住舒适度。
3.智能化配置：项目采用了先进的智能化系统，包括智能家居、智能安防等，为居民提供便捷、安全的居住环境。
4.社区文化建设：项目规划了丰富的公共空间，如公园、广场、运动场所等，为居民提供休闲娱乐场所，促进邻里交流，营造和谐社区氛围。
最后，项目实施与成果如下：项目于 2019 年正式启动，预计 2022 年完工。
在项目实施过程中，设计师与施工方紧密合作，确保设计理念得以有效实施。
项目建成后，将为该地区提供高品质的住宅环境，提升城市形象，促进区域经济发展。
深圳、广州两地踩盘
隔网布打印项目名称，体现细节。
以上两点均可在新项目借鉴，作为展示优势。
其他亮点：
服务人员着装考究：中央原著的保安服装选用黑色西装，稳重、大气；服
务人员服装为统一定制套裙，同样黑色为主，配以银色暗花马甲，美丽又不 失端庄；水吧的女服务生身着黑色燕尾服，十分具有特色。
五星级般的服务享受：合正聘请世邦魏理仕作为物业顾问，对服务人员进
行整体培训，各个细节要求标准化，体现五星级物管服务，简单的送水动作 都按标准分为若干个步骤，与高端的定位十分匹配。
案例分析四：合正汇一城
合正汇一城
——中国第一个光电营销中心
所谓的光电营销 中心，其实是用 灯泡覆盖了售楼 处的大部分内部 空间；
留给我们的印象
——慵懒的态度，不诚信的服务
得知是开发商踩盘，中原的置 业顾问态度立刻转变，基本不 予接待！
跑盘总结
案例分析一：星河湾海怡半岛
导视牌造型简单，立意深刻
售楼处周边的导视牌采用帆船造型， 寓意半岛边的生活同时又包含半岛 的异形在内，设计感强。
售楼处增加活动展示区，模型突出
全封闭式展柜，展示主题贵重物品，尊贵 刚强，并可重复使用。 建筑模型灯变化多样，自下而上的闪烁更加突出 楼体。
闪 烁 方 向
置业顾问谎称影音区未开放，与 物业人窗展示，光线 恰到好处，黑色背景色调更显高端气质
灯箱造型穿插 其中，体现较 强设计感
橱窗内精品分 类展示，尽显 都市缤纷
疑似树脂漆的地面平整、洁净并 伴有反光，体现品质感
The End
通往小区大门 的楼梯用鲜花 装饰，美化细 节。
铁艺大门花 型是项目 logo的异形 ，处处体现 设计风格。
两边型长条喷 水池，加强客 户的尊贵感
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迅速将“6小时40亿”放大到极致， 顺利升级为“星河湾品质感动中 国”，为下阶段“载誉上海、荣 归广州”作有效铺垫。
“求变、创新”的宣传推广
推广线
报纸广告：通过创新的版式设计树立项目高端形象 电视广告：生动展现项目岛居生活的与众不同 新闻炒作：补充报纸、电视没法详细解说的其他卖点
报纸广告
推广线
为使“岛居”效果更强化，大量采用“竖1/2异型”，这在广州没见过。 本着“求变创新”的思路，一切皆为“画不惊人誓不休”让路。
构建“番禺商核”
一反常规“产品卖点先行”的推广思路。纵观整个推广期，以“品牌、 地块、平台”为主线，如打造奢侈品一样塑造星河湾的软性价值，完 全没有对产品硬性卖点的详细描述。即使在大规模的“珠三角巡展”
中，连户型图等基本资料都不具备。
品牌叠加
推广线
星河湾：善于利用单个项目的标榜动态， 叠加整个品牌的“航空母舰”
成交金额达25亿元 80天签约超20亿元
蝉联广州10月、11月份签约金额冠军
这样的业绩如何创造？
2009年8月8日，浦东星河湾创造日销40亿元的世 界纪录后，我们迅速制定了我们的营销策略：
战略上：风起浦东，横扫南中国 战术上：（1）无孔不入，一网打尽
（2）连续组合拳，层出不穷
推广线：如卖奢侈品一般的宣传推广 公关线：高密度公关活动构筑高端价值平台 拓展线：横跨全国的大范围客户拓展 营销线：精准的定价与营销策略 销售线：一支创造纪录的团队 团队线：精诚团结，共创辉煌
地产专家：这个成绩不仅仅是中国纪录，也是世界纪录…… 今日地产：相当于7亿美金的业绩，即便印美钞连续开印也需8小时……
大范围——除选择如“广日、南都” 重点媒体外，还有大量杂志，范围涉及《云中 往来》、《盛世》、《领袖》、《观点中国》、《房地产导刊》、《今日地产》、《尊 品》、《胡润》、《财富生活》、《生活元素》等十数种，进行新闻策动及专访达54种， 面向全国甚至海外，各种参与炒作报类广州本地的已达9种，范围涉及广州日报、南方都 市报、羊城晚报、新快报、信息时报、21世纪、时代周报、南方日报、。
中国不泛地产大鳄，象万科、合生、中海……各集团旗下项目遍而全国。 若存在个别项目的闪亮点，也仅属所在地的行业标榜指标，而没有对其他地 区的其他项目产生深层次影响。
星河湾善于紧抓某地项目的优势，提取其中最适合的闪亮点，于异地中 大放“异”彩，推动异地项目的销售，从而达到令人吃惊的“三地四盘百亿” 奇迹！
—豪宅也可以这样做广告！
电视宣传片打破 常规，不强打项目信 息，而以成功男士、 贵妇和富家子弟三种 人的回家方式为主题， 引入帆船元素，幽默、 夸张地展示出项目三 面环江的核心价值， 令人印象深刻。
新闻炒作
推广线
1、大力发动“新闻角度”，紧抓舆论兴趣新闻点，以“旁观者探究”的角度去大 做项目的广告，真实感强，更鼓动各界的浓厚兴趣，为项目一炮而红赢得基础。
北京星河湾
作 用
国际CNBC大奖 于
浦东星河湾
作 用
蜚声国际，登陆上海 于
星河湾·海怡半岛 星河湾品质感动全国
国际性的星河湾
6小时销售40亿
上海荣耀，荣归广州
品牌叠加
推广线
浦东星河湾“6小时40亿销售业绩” 8月8日后在广州被迅速放大！ 大声势——引用名家，如金融界金岩石、巴曙松等名人，形象演绎“6小时40亿” 销售奇迹： 金岩石：星河湾，可以带着白手套参观的样板房……
推广线 如卖奢侈品一般的宣传推广
项目整体推广主线
浦东星河湾热卖、造势
南中国巡回分享之旅
推广线
中国星河湾 三地推介 大会
盛大开盘
浦
东
开
盘
8.8
8.31
- 响应浦东星河湾开盘及 热卖
- 铺垫星河湾“中国金三 角”形成的品牌价值
- 对半岛所在番禺区的
品 牌 打 9.3 造
地 块 打 造
9.10
-“不曾不再”首度
构”
岛的市场期待
成功借势上海40亿
推广线
借助浦东星河湾开盘单日热销40亿元、创世界纪录之势， 在南中国全面造势。
以“载誉世界，荣归广州”为主题，在广州营造出“如 今的星河湾已不再是8年前华南板块的星河湾了，而是中国 乃至世界的星河湾”之形象，大大拉升了品牌形象。
跳离产品的推广思路 传统推广：产品卖点占第一主导
第一周
第二周
第三周
第四周
推广线
第五周、9月25日：开盘稿。跨半版异型，在广州地产界历史上首 次出现，这一设计达到了吸引眼球的效果，报纸占到成交或来访 客户获知途径的一半以上。
电视广告
推广线
打破一般“奢华、圈层、意境”为主要手段的豪宅拍摄宣传手段，采用幽默、 夸张的“我有我的……”系列电视广告主题，短时间内街知巷闻，让全行领略到—
一场席卷南中国的风暴
——【星河湾·海怡半岛】分享
2009年9月26日 一个让合富辉煌和星河湾都非常荣耀日子 合富辉煌广州公司2009年销售破200亿！
星河湾2009年四盘销售额破百亿！
这些荣耀皆因：
【星河湾·海怡半岛】
开盘首日成交10.9亿元
创造广州豪宅单日成交最高纪录
截止12月31日： 【星河湾·海怡半岛】
登场，8年打造的
岛
- 标榜高端客户追
捧的星河湾，
城 市 价 值 9.17 打 造
产 品 打 造
9.26
-城央岛居杰作
- 强调品质感与
高端社交平台
平 台 打 9.30 造
“商核潜力”进行预热- 以“浦东星河湾” -献给世界的岛
-首届中国星河
销售奇迹，带出
- 包装广州是
湾大会节目“解
“星河湾”荣归半
“世界之城”
地块价值
平台价值
- 新闻角度手法
- 跳离仅宣传 标榜“高端客户大气场”，9天
以“古海上丝绸之路起源
高端公关活动铺垫，营造附加
地”为题并发动申遗活动， “社区价值平台”
独有地块价值，并富社会 - 以“珠三角+三地星河湾”大范
话题。
围推介，营造“全国抢购”的紧
- 依托火车新站，拉动政府， 迫感、受欢迎感。
推广线
大品牌价值
地块价值
产品价值
- 标榜规模化 - 标榜奖项 - 渗透产品卖点
- 标榜地块前景 - 渗透产品卖点
- 标榜项目优势 - 强化产品卖点
跳离产品的推广思路
“星河湾”：几乎不涉及产品卖点的整体推广
推广线
大品牌价值
- 新闻角度手法 - 标榜个盘异彩，“什么都
见过的国际大都会上海， 创造6小时40亿世界销售 纪录”，影衬品牌品质 - 标榜CNBC国际性大奖， 搭建国际星河湾