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邻里房屋漏水纠纷法律问题案例分析

篇一：物业管理邻里纠纷案例分析

物业管理中邻里纠纷案例分析

物业管理纠纷在物业管理服务中经常遇到和须妥善解决的问题。笔者在八年的

物业管理实践中解决、处理了不少物业管理纠纷和其他棘手的问题。最令我难

忘的是去年5月8日上午，业主李小姐亲临服务中心投诉：近期小区有许多业主、住户饲养了犬只、狼狗、公鸡、鹦鹉等宠物。平时这些宠物的主人没有管

束好它们，在小区内随意便溺，严重影响了小区的公共卫生；犬只、狼狗、公鸡、鹦鹉的啼叫经常热闹非凡，干扰和影响了其他业主的休息，揽得四邻不安。邻居们多次对他们提意见，收效甚微。他们照样我行我素，不听劝告，恣意饲

养宠物的行为乐此不疲。没有别的办法，李小姐只好联络多数业主联名写信要

求物业公司采取措施加以管理。首先，我认为李小姐投诉的问题属于物业相邻关系的纠纷。处理这类物业相邻关系纠纷的法律依据包括有：《中华人民共和

国民法通则》、《城市异产毗邻房屋管理规定》、《中华人民共和国环境噪声

污染防治法》等相关的法律法规。

鉴于上述的纠纷，按照法律法规，物业管理公司也只能提醒注意、劝阻，没有

执法权和不在正当防卫的范围之内。物业管理公司根本不可能强行制止或阻止

业主饲养宠物的行为，否则自己反倒会构成违法的行为。而且，笔者管理的物

业小区属于XX市区外的渡假别墅盘，是宠物的非限养区。业主们热衷于饲养宠物成为在市区限养的一种需求心理上的补偿。

随着现代社会的发展和人类文明的进步，居住安宁与生活环境

的保护，已经日益成为包括民法在内的一切法律的重要使命之一。业主住户虽

然有权在自己的住宅内饲养宠物，但应以不妨碍相邻他方的正常生活为限度，

否则就会违反社会公德，并侵犯了邻居的相邻权。当然，邻居也有容忍的义务，但容忍是有条件和有限度的，任何人都不能要求相邻人无限制、无原则的容忍，而自己却放任自流、为所欲为。《中华人民共和国民法通则》第83条规定：“不动产相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造

成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。” 《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第二条第2款规定：“本法所称环境噪声污染，是指所

产生的环境噪声超过国家规定的环境噪声排放标准，并干扰他人正常生活、工

作和学习的现象。”显然，根据以上法律法规的规定和住宅物业管理的有关规定，那些恣意饲养宠物令噪声扰民和宠物随意便溺的行为是禁为的违法行为。

而良好的社区环境需要业主和物业管理公司的共同努力，单靠任何一方都是无

法办到的。

我们服务中心（管理处）根据以上的法理依据和小区的实际情况，针对一些具

体细节问题，采取以下措施加以解决这类纠纷。

第一、用法规的手段来实施管理。服务中心重新修订了较为细致规范的《文明

饲养宠物管理规定》，在管理规定中，明确了业主的权利和义务，明确了物业

公司的职责，这是业主和管理公司产生管理关系的基础，双方都要共同遵守。

内容包括：饲养宠物不得妨碍、影响其他业主的正常生活和休息；所有宠物不

得在公共场所便溺，

影响公共卫生；宠物在户外活动时，必须有成人牵引陪护等。将这些管理规定

和相关法规在小区内公示宣传，让饲养宠物时需要约束的行为规范家喻户晓，

通过宣传教育争取得到广大业主、住户的认可与支持。

第二、向饲养宠物的业主晓之以理。组织有饲养宠物的业主、住户召开专题座

谈会，为宠物建立专用档案，加强对违规户的说服教育的劝导工作。使饲养宠

物的业主能够自觉管束好自己的宠物。否则，如小区有四户以上投诉该业主，

服务中心有权要求有关业主将宠物带离小区。在管理期间已成功劝喻两户业主，将被投诉的宠物迁离小区，避免了宠物继续骚扰其他业主的安宁。

第三、使饲养宠物的业主动之以情。在逢年过节或长假期期间，服务中心以爱

犬者的名义贴出一些告示，提醒养犬户管束好自己的宠物，这让不养宠物的住

户知道他们已经自律，并且知道对方也为自己着想了，其他业主心理上也就平

衡多了。同时，服务中心主动联系当地的卫生防疫部门，为养犬户的宠物提供

优惠价格注射预防狂犬病疫苗；为暂时没有狗绳的业主免费提供牵引的绳索；

为流浪狗只提供免费的短暂寄养等。这些便民的措施得到养犬户业主的欢迎和

肯定。

对于物业管理公司来说，出现这类纠纷问题，应该以教育调解的方式，用“法、理、情”的手段处理解决这类物业相邻关系的纠纷。不要动不动就找派出所或

其他政府部门干预，以免小事变大，影响管理者和用户之间的融洽关系，妨碍

以后管理工作的顺利开展。

篇二：房屋漏水纠纷如何处理

房屋漏水纠纷如何处理

一、解决的法律路径

房屋发生渗漏时，解决的思路为：查找分析渗漏的成因——确定法律关系——适用相关的法律规定————明确责任，这样，便能有针对性地适用法律寻求到正确的解决方法。

二、常见的房屋渗漏原因

1、开发商建房时因质量问题造成的；

2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成对楼下住户的侵害；

3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏；

4、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏。

不同的渗漏原因，形成不同的法律关系，这就影响到适用法律的选择和诉讼的路径。如果确定法律关系错误，就会导致确立案由和适用法律的错误，判决结果就会差之毫厘谬之千里。

三、不同的渗漏原因形成不同的法律关系。

针对上述常见的渗漏原因，可以形成以下相关法律关系：

1、开发商建房时因质量问题造成的渗漏，形成商品住宅质量纠纷法律关系。

2、楼上住户因装修房屋、改建管道、不当用水等造成的渗漏，形成财物损害的侵权法律关系。

3、楼下住户装修中对其楼顶造成损害而导致渗漏，形成相邻法律关系。

4、房屋使用久远造成防水材料自然老化而导致渗漏，也是形成相邻法律关系

5、共用设施、设备导致渗漏且已过保持期，则应适用物业管理纠纷法律关系。

四、不同的渗漏原因适用不同法律

1、对商品住宅质量纠纷法律的适用

《民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”

《建筑工程质量管理条例》第四十条第二款之规定：“屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。”