房地产估价第2次功课
2024年房地产估价师职业资格全国统一考试大纲—终稿(2021版)-房地产估价基础与实务要点提炼
（大纲2021）《房地产估价基础与实务》科目《房地产估价基础与实务》科目题型《房地产估价基础与实务》科目卷面满分 100 分，题型包含不定项选择题、综合分析题、计算题、问答题、指错题五种。
1. 不定项选择题（每题的多个备选答案中有 1 个或 1 个以上正确答案）；2. 综合分析题（每大题由若干个小题组成，其中的小题既有单选题，也有多选题）；3. 计算题（根据所给的材料内容，分步列出算式、计算过程）；4. 问答题（根据所给的材料内容，简明扼要回答相应问题）；5. 指错题（指出所给的估价报告中存在的错误）。
第一编房地产估价专业基础第一章房屋建筑知识相关考试要求1. 熟悉建筑分类；2. 熟悉建筑识图基础；3. 掌握房屋构造组成；4. 掌握房屋结构类型；11. 熟悉建筑材料；12. 熟悉建筑装饰装修的含义；13. 了解建筑装饰装修的风格和流派；14. 熟悉室外装饰装修；15. 熟悉室内装饰装修；16. 熟悉装饰装修防火设计技术；17. 掌握房屋面积种类；18. 掌握房地产图； 19. 掌握房屋面积测算。
第二章房地产开发经营过程考试要求 1. 熟悉房地产开发的基本概念；2. 熟悉房地产开发的一般程序；4. 熟悉投资机会选择；5. 熟悉投资决策分析；6. 掌握获取土地；8. 熟悉确定规划设计方案并获得规划许可；9. 熟悉工程建设招标；10. 熟悉开工申请与审批；12. 掌握质量管理； 13. 掌握进度管理； 14. 掌握成本管理；15. 熟悉合同管理；16. 熟悉安全管理；17. 熟悉竣工验收；22. 熟悉物业管理的内容；23. 熟悉收益性物业的运营费用与财务报告。
第三章房地产市场调查与分析考试要求 2. 熟悉房地产市场的含义；4. 熟悉房地产市场的要素；5. 掌握房地产市场的特点；6. 掌握房地产市场的分类；7. 熟悉房地产市场的结构；8. 掌握房地产市场的供给指标；9. 掌握房地产市场的需求指标；10. 掌握房地产市场的交易指标； 11. 熟悉房地产市场的监测与预警指标；13. 掌握市场调查的步骤；14. 熟悉对市场调查的分析与评估；15. 熟悉房地产市场分析的概念与作用；16. 掌握房地产市场分析的内容；17. 熟悉市场分析的手段与方法；18. 熟悉房地产市场分析报告。
资产评估平时作业2及答案
平时作业二第四章房地产价格评估1、术语解释（1）地产答：即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。
（2）房地产答：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
（3）不动产答：是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。
建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。
（4）基准地价答：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。
（5）标定地价答：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
（6）楼面地价答：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。
2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
房屋建筑物 c.企业资产 d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。
a. 地理位置和交通条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。
a. 加和法b. 积算法c. 类比法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。
（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。
a. 合同工期协商工期 d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。
（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。
中级经济师-房地产、第八章房地产估价(二)
3.市场状况调整（交易日期调整）市场状况调整：将可比实例在其成交日期时的价格调整到在价值时点时的价格。
这种对可比实例成交价格进行的调整，也称为交易日期调整。
通常是采用价格指数或价格变动率进行市场状况调整。
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。
其中：采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×错误!未找到引用源。
=可比实例在价值时点的价格采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点时的环比价格指数=可比实例在价值时点的价格（从“下一期”开始，到“价值时点”结束）房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。
其中，采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为：（“平均每月比上月”）可比实例在价值时点的价格=可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率）期数采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为：（“平均每月”）可比实例在价值时点的价格=可比实例在其成交日期的价格×（1±价格变动率×期数）4.房地产状况调整房地产状况调整:是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。
房地产状况调整分为:区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。
可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象状况下的价格可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在估价对象状况下的价格（五）求取估价对象价值有5个可比实例，经过各种修正和调整之后，就会得到5个价值。
需要将它们综合成一个价值，作为比较法的测算结果。
综合的方法主要有平均数、中位数、众数三种。
《房地产评估》教学大纲
《房地产评估》教学大纲一、课程基本信息中文名称：房地产估价英文名称：Realestatevaluation课程编码：121IlOB课程类别：专业必修课总学时：64学时(理论学时50；讨论习题学时14)总学分：4学分适用专业：资产评估专业先修课程：房地产开发与经营开课系部：经济管理系二、课程的性质与任务《房地产估价》是公共事业管理专业的一门重要的专业必修课程，也是获取国家注册房地产估价师的必修课程。
该课程是在中国建立土地有偿使用制度和房地产市场发展的宏观背景下，为适应市场经济发展和对房地产及土地进行合理有效管理而建立起来的。
课程主要研究房地产市场价格在房地产开发经营过程中和交易、抵押、税收、征收等过程中的变化规律，来科学地确定房地产价值的一门学科。
《房地产估价》课程理论联系实际，既有相关理论又有具体案例，全面阐述房地产估价机制及原理。
主要讲授房地产估价的基础理论、房地产估价的基本方法和程序。
通过理论讲解与案例分析相合、基础方法讲解与方法应用中存在问题分析讨论相结合的授课方式，使学生充分理解掌握房地产估价理论与基本方法：通过项目模拟，使学生将所学知识进行综合应用，熟悉房地产估价的主要程序，增加团队合作的意识的能力，最终能够综合应用房地产估价基础知识进行估价业务中的数据调查与测算。
学完本门课程使学生能正确认识房地产估价在专业方向中的地位及职业方向中的作用，掌握房地产估价的基础知识，并能够应用所学知识协助房地产估价师进行基础工作。
三、课程教学基本要求(2018-12-04)第H^一章专项房地产估价(201872-04)第十章案例分析(2018-12-04)第九章房地产估价程序及报告(2018-12-04)第八章地价评估(2018-12-04)第七章假设开发法及其运用(2018-12-04)第六章成本法及其运用四、有关教学环节的要求1.本课程主要采用课堂讲授为主，结合课堂讨论和案例分析进行教学;2.引导学生利用文献资料与相关数据了解房地产市场；指导学生对房地产估价的理论方法应用方面的文献进行阅读与分析讨论，促进理论的深入理解，并鼓励学生进行创新;3.指导学生阅读一定量的房地产估价报告并学习其写作技巧和规范;4.分组进行文献阅读收获讨论与总结、案例的分析与目标任务的完成，增强团队合作的意识;5.本课程采用期末笔试、综合估价模拟及平时考核相结合的全面考核方式，以便真实地反映学生成绩。
房地产估价师《理论与方法》讲义2
成本法总结
对成本法的内容进行归纳总结可知：成本法的典型估价对象是现有建筑物与土地综合体的房地产(即旧的房地)，其价值等于房地重新购建价格减去建筑物折旧，或者土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格减去建筑物折旧。
其中，房地重新购建价格一般是模拟房地产开发过程，根据房地产价格构成，采用成本法求取;也可以先分别求取土地重新购建价格和建筑物重新购建价格，然后将两者相加来求取。
土地重新购建价格分为重新购置价格和重新开发成本。
土地重新购置价格一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法求取;土地重新开发成本一般是采用成本法求取。
建筑物重新购建价格分为重建价格和重置价格，一般的建筑物适用重置价格，有特殊保护价值的建筑物适用重建价格。
求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费，采用的方法主要有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧，求取的方法主要有年限法、市场提取法和分解法。
房地产知识重点第2部分估价程序
房地产知识重点第2部分估价程序一、获取估价业务：方法有被动接受、主动争取和自有自估三种。
二、受理估价委托及明确估价基本事项。
1、明确估价目的。
估价目的应由委托人提出。
下列财产不得抵押：⑴土地所有权；⑵耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权；⑶学校、幼儿园、医院等以公益为目的的公益设施等；⑷所有权、使用权不明或有争议的财产；⑸依法被查封、扣押、监管的财产；⑹其他。
2、明确估价对象。
估价对象应包括明确估价对象的实体状况、权益状况和区位状况。
估价对象及其内容和范围应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。
3、明确估价时点。
估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。
4、签订书面委托合同。
三、拟定估价作业方案。
主要包括以下内容：⑴拟采用的估价技术路线和估价方法；⑵拟调查搜集的资料及其来源渠道；⑶预计所需的时间、人力、经费；⑷拟定作业步骤和作业进度。
四、搜集估价所需资料。
主要有：⑴对房地产价格有普遍影响的资料；⑵对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；⑶类似房地产的交易、成本、收益实例资料；⑷反映估价对象状况的资料。
如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行估价，则需要搜集可供出租的面积、租金水平、空置率及运营费用等；如某块土地拟选用假设开发法进行估价，则需要搜集规划限定的用途、建筑高度、容积率、规划设计方案、拟开发费用等。
搜集资料的途径有：⑴委托人提供；⑵实地查勘；⑶到政府有关部门查阅；⑷询问有关当事人、咨询公司等。
五、实地查勘估价对象。
形成“实地查勘记录”，并签名、注明查勘日期。
六、选定估价方法计算。
七、确定估价结果。
检查估价结果出现差异的方法：按照从低级错误到高级错误的顺序进行检查。
⑴计算过程是否有误；⑵基础数据是否准确；⑶参数选取是否合理；⑷公式选用是否恰当；⑸所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑹是否符合估价原则。
特别强调：估价中的每一个数字都要有来源依据。
房产评估师考试《房地产估价案例与分析》习笔记-第二部分教材重点知识的梳理
第二部分 教材重点知识的梳理第一部分 房地产估价报告的构成第二部分 不同类型房地产估价重点知识第三部分 不同目的房地产估价重点知识第一部分 房地产估价报告的构成一、房地产估价报告的构成要素一份完整的估价报告应包括以下8项内容：1.封面；2.致估价委托人函；3.目录；4.估价师声明；5.估价假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。
二、房地产估价报告的写作（一）封面的写作（7项）房地产估价报告的封面应写明以下内容：1.估价报告名称2.估价报告编号3.估价项目名称4.估价委托人5.房地产估价机构6.注册房地产估价师7.估价报告出具日期（二）致估价委托人函的写作（估价报告的一个摘要）应包括以下内容：（1）致委托人函（标题）（2）致函对象：（为估价委托人的全称）（3）致函正文：（说明估价对象、估价目的、价值时点、价值类型、估价方法和估价结果＋特别提示）（4）致函落款：（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签字或盖章）（5）致函日期：（估价报告出具日期）（三）目录（四）估价师声明1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
4.注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。
注册房地产估价师声明应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名，不得以个人印章代替签名，非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。
（五）估价假设和限制条件1.一般假设2.未定事项假设3.背离事实假设4.不相一致假设5.依据不足假设6.估价报告使用限制估价假设和限制条件应说明下列内容：1.一般假设，应说明对估价所依据的估价委托人提供的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，对其安全的合理假定等。
房地产估价第二版课程设计 (2)
房地产估价第二版课程设计
一、课程简介
本课程主要介绍房地产估价的相关知识，包括房地产估价的基本原理、方法和流程，以及估价过程中需要考虑的各种因素。
本课程旨在帮助学生全面了解房地产估价的理论和实践，培养学生的估价能力，为其日后从事房地产估价相关工作打下基础。
二、课程目标
1.理解房地产估价的基本原理和方法，掌握不同估价方法的适用范围。
2.熟悉估价过程中需要考虑的各种因素，如市场环境、地区特点、建筑
质量等。
3.掌握常见的房地产估价软件和工具的使用方法。
4.培养学生的实际操作能力，能够独立完成简单的房地产估价任务。
三、课程安排
第一周：房地产估价原理
•市场环境对房地产估价的影响
•房地产估价的基本定义和原理
•房地产估价的种类和适用范围
第二周：房地产估价方法
•直接比较法
•收益法
•成本法
第三周：房地产估价流程
•估价前期准备
•估价数据收集
•估价方法选择
•估价结果分析
第四周：房地产估价工具
•常见的房地产估价软件和工具的介绍
•如何选择和使用房地产估价软件和工具
第五周：房地产估价实践
•实际案例分析
•学生进行房地产估价实践任务，指导老师提供实时的辅导和解惑
四、成绩评定
1.平时表现：参加课堂讨论、作业完成情况等。
（占比30%）
2.期末考试：考查学生对本课程内容的掌握程度。
（占比70%）
五、参考资料
1.《房地产估价学》（李明主编）
2.《房地产估价实务》（陈三五主编）
3.《房地产估价法规、标准及估价应用》（邱文峰等著）。
房地产估价师考试各科目学习技窍
房地产估价师考试各科目学习技窍房地产估价师考试各科目学习技窍掌握好的学习技巧，可以让复习效果更加显著，下面店铺带来房地产估价师考试各科目的学习技窍，希望能对大家有帮助，最后预祝各位考生取得理想的成绩!“凡事预则立，不预则废”。
从一报名的那天开始，制定一个完整的学习计划，每门课准备学几遍、每天学多少页，制订好的学习计划，就雷打不动，贵在坚持。
所有的高手都是从一报名的那天开始就全力以赴，到了最后临考的日子反而都是养精蓄锐，保存体力、放平心态的。
以下是四门课的学习方法，每个人根据自己的基础、时间、精力、文化程度自己制定，总的方针如下：第一科《房地产基本制度与政策》和《房地产估价相关知识》：看书+做题(7：3)，七成的看书、三成的做历年真题及配套习题，死记硬背的多。
要多下功夫，这是一门打开书一看全会，一合上书全忘的课程。
因为基本制度与相关知识的分值为60：40，而且相关知识四成的分数分布在判断题里，判断题又是倒扣分值型，所以建议大家：学精60分的基本制度、学粗40分的相关知识，尤其在判断题里出现相关知识的内容占的比例会在50%-60%，谨慎性原则，不会的一定放弃。
总之这一科：确保“抓住该得的分，不丢不该丢的分。
”第二科《房地产开发经营与管理》和第三科《房地产估价理论与方法》：此两科结合起来学，因为《房地产开发经营与管理》中的资金时间价值一章与《房地产估价理论与方法》权益法一章，有很多公式是一样的.，内容有所雷同，所以结合起来学这二科，会事半功倍。
看书+做题(5：5)“五成的看书+五成的做题”。
必要的时候可以搞一定的题海战术。
(不能全看书、也不能全做题，以书为蓝本，以例题为核心，先搞懂、搞精例题，围绕着例题辐射做一些习题，提高准确性、加快做题速度。
)另外，走上考场的时候多打印几份准考证做为草稿纸用。
因为这是国家级执业考试，考场纪律很严，不让携带任何纸张和储存功能的计算器，每人只发一张小草稿纸，大量的计算根本不够用，所以建议大家多打印几张准考证，准考证的背面就可以充当草稿纸。
房地产评估 ( 第2次 )
第2次作业一、多项选择题（本大题共90分，共 30 小题，每小题 3 分）1. 供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为（）A. 供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加B. 供给增加大于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加C. 供给减少小于需求减少时，均衡价格上升，均衡交易量增加D. 供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量增加2. 预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为（）。
A. 估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格B. 估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格C. 估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格D. 估价时点为未来，估价对象为现实状况下的价格3. 市场法的原理和技术也可用于下列参数的求取，如（）。
A. 成本费用B. 空置率C. 资本化率D. 开发经营周期4. 可用作交易日期修正的方法有（）。
A. 价格指数法B. 长期趋势法C. 价格变动率法D. 经验值法5. 假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法，两者的主要区别是( )A. 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格B. 假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格C. 成本法不需要计算开发成本和管理费用D. 假设开发法需要计算建筑物折旧6. 运用长期趋势法评估房地产的价格，基本要求是（）。
A. 有估价对象或类似房地产的较长期的历史价格资料B. 所掌握的历史资料真实、可靠C. 必须是从行政职能部门取得相关历史资料D. 各期价格资料必须连续，不可间断7. 成本估价法可作为以下（）估价的首选方法。
A. 写字楼B. 商场C. 经济适用住房D. 学校用房8. 以下那些说法是正确的( )A. 两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，其价值可能有很大不同；B. 两宗权利状况相同的房地产，如果实物状况不同，其价值可能有很大不同；C. 两宗实物和权利状况相同的房地产，其价值相同；D. 房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。
房地产评估复习提纲下篇
《房地产评估》课程复习提纲第二篇1、收益法的别名为、、、，采用收益法评估出的价格称为。
2、收益法的理论依据除地租理论之外，还有经济学的。
3、收益法是建立在观念上的。
4、收益法适用于的价格评估。
有收益性的房产如：出租型房地产、商业经营型以及生产型房产；没有收益性的房产如：政府办公楼、学校、医院、寺庙、公园等。
5、潜在毛收入、有效毛收入、运营费用和净收益都应按统计。
6、收益法应用的关键和难点是和。
7、收益法的计算公式：（二）（三）（四）（七）8、收入存在客观收入和实际收入，那么房地产估价采用。
9、计算以客观收入为基础的有效毛收入时，应具备的条件。
10、会计算某房地产的净收益，如课本108页例题。
11、除特殊情况外，运用收益法估价，应该采用作为依据。
12、资本化率实质上是一种。
13、资本化率的高低取决于。
14、同等环境下，土地的资本化率建筑物资本化率。
15、什么是复合投资收益率法？115页例题。
16、综合资本化率的计算公式。
117页公式。
17、掌握117页收益法应用举例。
18、市场比较法，又称、、、、。
由市场比较法估价得到的价格，称为。
19、类似房地产的含义。
20、市场比较法的理论依据，是。
21、市场比较法的限制条件是什么？22、比较实例的选择应满足的要求。
23、市场比较法中因素修正都包含哪些方面的内容。
24、通过交易情况修正，可将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格，若以正常交易情况为基准，如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的价格，则分母 100，反之，则 100。
25、掌握134页例题。
26、成本法又称为、，用成本法评估得到的房地产价格叫做。
27、成本法估价中所依据的成本应该是开发或建造类似房地产的，而不是估价对象房地产的。
28、了解成本法的适用范围以及一般步骤。
29、取得土地的费用包括、、。
30、土地使用权出让金或地价款，由各城市土地主管部门测算确定，根据分别确定。
31、生地、毛地和熟地的区别。
两点法估价
两点法估价是一种常用的房地产估价方法，它通过分析两个关键因素来评估房地产的价值。
以下是两点法估价的基本步骤和要点：步骤一：确定估价对象在特定条件下的价值首先，估价师需要确定估价对象的具体条件和所处的环境，包括地段、交通、配套设施、环境质量等。
这些因素都会对房地产的价值产生影响。
接下来，估价师需要确定估价对象与参照物（已确定价值的类似房地产）之间的差异，这些差异可能是由市场供需、政策法规、经济环境等因素引起的。
步骤二：分析两个关键因素在两点法估价中，两个关键因素是估价对象与参照物的个别因素以及它们之间的市场差异。
个别因素是指特定房地产的独特性质，如地段、建筑风格、设施、保养状况等。
市场差异是指市场上同类房地产之间的差异，这种差异通常是由市场供需和政策法规等因素引起的。
要点一：考虑市场供需因素市场供需是影响房地产价值的重要因素。
在两点法估价中，估价师需要分析市场供需状况，包括同类房地产的供应量和需求量，以及价格水平。
这些信息可以帮助估价师确定房地产的市场价值。
要点二：考虑政策法规因素政策法规对房地产价值也有重要影响。
在两点法估价中，估价师需要了解当地的政策法规，包括土地使用、建筑规范、税收政策等，这些因素可能会影响房地产的价值。
要点三：利用专业知识和经验两点法估价需要估价师具备丰富的专业知识和经验。
估价师需要了解房地产市场、政策法规、经济环境等方面的知识，以便准确地评估房地产的价值。
同时，估价师还需要具备良好的分析能力和判断力，以便在分析市场差异和市场供需时做出正确的决策。
总之，两点法估价是一种有效的房地产估价方法，通过分析两个关键因素和相关因素，可以帮助估价师准确地评估房地产的价值。
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内容:
运用市场比较法评估某宗房地产时，若选择的比较案例房地产价格为每平方米500元，对应使用年限为30年，而待估房地产使用年限为20年。
设房地产还原利率为10%，则年期修正后的房地产价格约为()元/m2 。
A、450
B、500
C、550
D、600
学员答案:A
本题得分:5
题号:6 题型:多选题（请在复选框中打勾，在以下几个选项中选择正确答案，答案可以是多个）本题分数:4
内容:
区域状况比较修正的内容包括()修正。
A、繁华程度
B、临街状况
C、周围环境
D、容积率
E、使用年限
学员答案:ABC
本题得分:4
题号:7 题型:多选题（请在复选框中打勾，在以下几个选项中选择正确答案，答案可以是多个）本题分数:5
内容:
市场比较法因素修正中，一般设估价对象( )的条件指数为100%。
A、交易情况
B、交易日期
C、区域因素
D、个别因素
学员答案:ACD
本题得分:5
题号:8 题型:多选题（请在复选框中打勾，在以下几个选项中选择正确答案，答案可以是多个）本题分数:4
内容:
下列哪种房地产最适用成本法估价（）。
A、学校
B、公园
C、商场
D、普通商品住宅
学员答案:AB
本题得分:4
题号:9 题型:判断题本题分数:3
内容:
依目前的材料价格和人工费用，采用新的设计标准和新建筑物材料，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本称重建成本。
1、错
2、对
学员答案:1
本题得分:3
题号:10 题型:判断题本题分数:3
内容:
重置价格在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一幢与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
1、错
2、对
学员答案:1
本题得分:3
题号:11 题型:单选题（请在以下几个选项中选择唯一正确答案）本题分数:3
内容:
建筑物残值是指()。
A、建筑物现值
B、建筑物的年折旧额
C、建筑物在不能使用时尚能回收的价值
D、建筑物折旧总额
学员答案:C
本题得分:3
题号:12 题型:单选题（请在以下几个选项中选择唯一正确答案）本题分数:5
内容:
设某建筑物规定的耐用年限为60年，其所占用的土地使用权的年限为50年，则其定额折旧率为( )。
A、1/40
B、1/50
C、1/60
D、1/70
学员答案:B
本题得分:5
题号:13 题型:判断题本题分数:4
内容:
成本法中土地取得费的计息期应为整个开发期。
1、错
2、对
学员答案:2
本题得分:4
题号:14 题型:判断题本题分数:3
内容:
采用收益还原法估得的试算价格称积算价格。
1、错
2、对
学员答案:1
本题得分:3
题号:15 题型:单选题（请在以下几个选项中选择唯一正确答案）本题分数:3
内容:
用收益还原法进行房地产估价时，所用的收益是（）。
A、实际收益
B、平均收益
C、最高收益
D、客观收益
学员答案:D
本题得分:3
题号:16 题型:单选题（请在以下几个选项中选择唯一正确答案）本题分数:5
内容:
某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为()。
A、4858
B、5200
C、2700
D、6264
学员答案:B
本题得分:5
题号:17 题型:单选题（请在以下几个选项中选择唯一正确答案）本题分数:3
内容:
资本化率又称（）。
A、利息率
B、收益率
C、回报率
D、还原利率
学员答案:D
题号:18 题型:单选题（请在以下几个选项中选择唯一正确答案）本题分数:4
内容:
若要用收益还原法评估不动产价格，应选用（）对房地产纯收益进行还原而求取。
A、综合资本化率
B、建筑物资本化率
C、土地资本化率
D、房地产资本化率
学员答案:A
本题得分:4
题号:19 题型:多选题（请在复选框中打勾，在以下几个选项中选择正确答案，答案可以是多个）本题分数:3
内容:
资本化率有()三种。
A、土地资本化率
B、建筑物资本化率
C、利息率
D、综合资本化率
学员答案:ABD
本题得分:3
题号:20 题型:判断题本题分数:3
内容:
假设开发法是从消费者的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费用。
1、错
2、对
学员答案:1
本题得分:3
题号:21 题型:单选题（请在以下几个选项中选择唯一正确答案）本题分数:3
内容:
假设开发法不适用于评估（）。
A、具有潜在开发价值的土地价格
B、不具有潜在开发价值的土地价格
C、现有新旧房地产中的土地价格
D、地上有写字楼的土地价格
学员答案:B
本题得分:3
题号:22 题型:单选题（请在以下几个选项中选择唯一正确答案）本题分数:3
内容:
假设开发法评估中，在选择最佳的土地使用方式中，最重要的是选择最佳的( )。
B、覆盖率
C、土地用途
D、建筑高度
学员答案:C
本题得分:3
题号:23 题型:单选题（请在以下几个选项中选择唯一正确答案）本题分数:5
内容:
现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为1000万元，按纯居住用途的估价结果为800万元。
该宗土地的评估价值应为（）。
A、800万元
B、1000万元
C、1800万元
D、800-1000万元
学员答案:D
本题得分:5
题号:24 题型:多选题（请在复选框中打勾，在以下几个选项中选择正确答案，答案可以是多个）本题分数:3
内容:
地价体系的主要成分是（）。
A、交易底价
B、标定地价
C、成交价格
D、基准地价
学员答案:BD
本题得分:3
题号:25 题型:判断题本题分数:2
内容:
地价体系内最关键的参照指标是标定地价。
1、错
2、对
学员答案:1
本题得分:2
题号:26 题型:多选题（请在复选框中打勾，在以下几个选项中选择正确答案，答案可以是多个）本题分数:3
内容:
我国的地价体系包括()。
A、基准地价
C、交易底价
D、成交地价
学员答案:ABCD
本题得分:3
题号:27 题型:判断题本题分数:3
内容:
对同一房地产进行评估，一般要求应用估价方法不少于两种。
1、错
2、对
学员答案:2
本题得分:3
题号:28 题型:单选题（请在以下几个选项中选择唯一正确答案）本题分数:3
内容:
估价时点是指()。
A、估价日期
B、合同签订日
C、估价基准日
D、估价报告交付日
学员答案:C
本题得分:3
题号:29 题型:多选题（请在复选框中打勾，在以下几个选项中选择正确答案，答案可以是多个）本题分数:4
内容:
评估结果为比较价格的主要是有（）方法。
A、市场比较法
B、路线价法
C、成本法
D、基准地价修正法
学员答案:ABD
本题得分:4。