中海地产项目盈利测算表

不可预见费
(2+3)项 税前成本
之和的 发展费用-销售税金
2.0%
129 20,154 20,154
三
税前成本
小计
四
税前利润
（已交营业税） 所得税 土地增值税
销售收入-发展费用 税前利润的 可扣除项 增值额 25.00%
(1) 0
4,600 元/㎡ 2,800 元/㎡ 3,400 元/㎡ 2,800 元/㎡ 2,800 元/㎡ 400 元/㎡ 600 元/㎡
平米人防费用）
105,000 万元
1,967 万元/亩 11,333 元/㎡
5.55% 1.0%
1,184 213 1,398
4
销售费用
销售费用 小计 管理费
销售收入的
按照每年500万元分摊估算 含项目全部投资利息
112 945 1,057
5
间接费用
利息 小计
4,762 元/㎡ 6,274 元/㎡
6
193,952
105,000 1,765 3,150 109,915 1,294 235 1,529 39,931 938 8,500 4,706 1,602 353 56,029 13,152 2,370 15,522 1,000 8,441 9,441 1,517 180,800 180,800 43,026 10,446 232,839 4,140 1.78% 30.00%
0 0
0 0 190,545
0 698 22,232
0 6,235 198,528
139 1,309 23,029
1,242 11,688 205,640
六 七 八
审定：
税后成本 税后利润 总成本利润率
发展费用+税项 销售收入-税后成本 税后利润/税前成本
21,338
(1) 0.00%
(5)
2,095 11. 可售物业面积 1.1 小高层住宅（18F） 1.2 商业（1F） 1.2 高层住宅（25F毛坯） 1.4 配套设施2 2. 配套设施 2.1 社区管理用房 2.2 其他配套设施 3. 地下室面积
117,646 ㎡ 92,646 ㎡ 89,297 ㎡ 82,930 ㎡ 6,367 ㎡ 0 ㎡ 0 ㎡ 3,349 ㎡ 2,000 ㎡ 1,349 ㎡ 25,000 ㎡
11,758 198 353 12,309 110
含白蚁防治费、散装水泥费、墙改基金等
1
土地费用 土地契税 小计 勘察设计费
2
前期费用
工程报建费 小计 可售面积建安费 不可售面积建安费 地下工程建安费
20 171 4,472 105 952 527 179 40 6,274
3
建安费
区内市政配套费 室外工程费 工程管理费 小计 营业税及附加
21,819
11,758 198 353 12,309 110 20 171 4,472 105 952 527 179 40 6,274 1,592 287 1,878 112 945 1,057 129 20,227 20,227 6,859 1,524
194,839
105,000 1,765 3,150 109,915 1,294 235 1,529 39,931 938 8,500 4,706 1,602 353
（含营业税、教育附加费和城建维护费）
总车位数 其中：地下车位数
625 个 625 个
56,029 土地出让底价 14,213 折合每亩地价 2,561 折合楼面地价（容积率面积） 16,774 1,000 8,441 总建面单方建安费 9,441 可售建面单方建安费 1,151 180,626 180,626 61,249 小高层住宅地上建安费（18F精装） 13,612 商业地上建安费（按1F裙房、毛坯考虑） 233,424 地下工程建安费（地下1层，含桩基，考虑入200元/
21,534
11,758 198 353 12,309 110 20 171 4,472 105 952 527 179 40 6,274 1,350 243 1,593 112 945 1,057 129 20,184 20,184 2,793 698
192,294
105,000 1,765 3,150 109,915 1,294 235 1,529 39,931 938 8,500 4,706 1,602 353 56,029 12,056 2,172 14,229 1,000 8,441 9,441 1,151 180,237 180,237 24,938 6,235 231,268 (14,036) -6.07% 0.00%
销售总收入
小高层住宅（18F精装） 一 商业（1F毛坯） 车位收入 二 （元/㎡） （万元/个） （元/㎡）
21,338
19,700 25,000
190,541
163,372 15,919 11,250
24,327
22,000 35,000 20
217,232
182,446 22,286 12,500
26,538
24,000 38,000
236,978
199,032 24,196 13,750
28,678
26,000 40,000 24
256,088
215,618 25,470 15,000
总用地面积 实际出让用地面积
46,149 ㎡ 35,589 ㎡
18
21,338
22
21,720
11,758 198 353 12,309 110 20 171 4,472 105 952 527 179 40 6,274 1,473 265 1,738 112 945 1,057 129 20,247 20,247 4,818 1,170
18,704
3,509 17.33%
31,338
4,573 22.61%
40,837
注：本项目发展周期： 2
制表：
年
附件4.
XX市XX区XX路地块成本及盈利分析预测表
编制单位：南京中海地产有限公司 盈亏平衡点 序号 内 容 计算公式 单位成本 （元/㎡） 总额 (万元) 0.90 保守预测 单位成本 （元/㎡） 总额 (万元) 0.95 1.05 客观预测 单位成本 （元/㎡） 总额 (万元) 单位成本 （元/㎡） 1.10 乐观预测 总额 (万元) 说 明 编制时间 ：2012-03-23
发展费用
土地出让金 市政规费 大市政配套费 土地出让金 上述费用之和 3%
190,545
105,000 1,765 3,150 109,915 1,294 235 1,529 39,931 938 8,500 4,706 1,602 353 56,029 10,575 1,905 12,480 1,000 8,441 9,441 1,151 179,970 179,970 (5) 0 229,786 (39,246) -17.08% 0.00%
22,664 社区管理用房建安费（按裙房、毛坯考虑） 9.71% 其他配套设施建安费（按裙房、毛坯考虑） 30.00% 区内市政配套费（按总建筑面积计算） 761 2,286 24,105 6,799 室外工程费（按室外面积计算） 20,412 215,250
五
税项
增殖比例 适用税率 增值税缴纳额 小计