房地产投资信托基金

房地产投资信托基金

通过REITs融资的优势

REITs国际运行模式的比较

房地产投资信托进展意义

我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。

再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，能够避免单一融通体系下银行有关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳固。

REITs与国内通常意义上的房地产信托有很大的差别

第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国、香港要求把所得利润的95%分配给投资者；国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前通常在3%-9%左右。

第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或者经营团队进行投资运营；国内的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或者部分或者局部参与项目公司运作获取回报。

第六，国内的房地产信托概念较为宽泛，能够是REITs模式，也能够是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。

我国建立REITs的进展政策建议

1、加快有关政策与法律法规制定

2、加快房地产信托专门人才的培养

4、建立信托企业信用制度

房地产信托的定义

房地产信托的进展

房地产信托的性质

房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：

房地产信托的基本条件

资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，要紧来源有：

房地产信托的种类

根据资金投向的不一致，REIT可分为三类：

房地产信托的运作流程

房地产信托的运作流程基本上能够分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托与房地产资产信托的区别，由于各自的国情不一致，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。

1、美国模式

（5）当所有文件备齐后即能够向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约。

2、日本模式

其运作流程为：

（1）房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；

（6）信托银行也能够将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。

房地产信托的作用

第四，REITs的产品周期通常在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；国内的房地产信托计划产品周期较短，通常为1-3年。

房地产信托面临的要紧问题

一、风险操纵问题

房地产信托的要紧风险来自于：

(1)赔偿风险。央行公布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的缺失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信

托公司不负责运营过程中发生的风险。

信托公司在操纵信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段，通常依靠于银行后续资金介入，或者由银行资金替代而顺利退出，或者在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出，能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此，房产信托在我国当前环境下，务必与银行紧密配合，单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大，在信托公司做出投资(或者贷款)决策时，难以把握这些潜在影响因素，因此，信托公司的决策总是存在一定的风险，无法规避。

二、流淌性问题

三、法律框架的搭建问题

四、税收问题