PPP-上海闵行区莘庄站体复合城天荟TOD项目案例分享

PPP项目成功案例择抄

上海闵行区莘庄站体复合城天荟TOD项目

中国轨道交通与城市综合体建设虽然尚处在起步期，但已经演变

成当前城市建设与发展的一个重要趋势，随着城镇化进程的加快、人

口密度的不断提高，以各类交通枢纽为载体的TOD模式（公共交通导向型发展模式）日益受重视，而新鸿基地产和上实城开联合开发的莘

庄站体复合城天荟TODTOWN被认为是上海第一个真正意义上的TOD项目，其建于上海闵行区莘庄地铁站上盖，总建筑面积达50万

平方米，将地铁、高铁、公交等集于一身。

设计师：项目设计长达8年之久

日前，商报记者采访了负责这一项目设计的吕元祥建筑师事务所（RLP）的张文政董事，首次揭开了整个项目的设计细节、技术难点

和最新进展。商报记者获悉，RLP把TODTOWN构想成一个迷你城市，整个项目分三期开发，其中，一期为住宅，已于去年6月开始建设，有望于明年三季度结构封顶并推向市场。

资料显示，莘庄地铁上盖地块坐落于（横跨）地铁1号线莘庄站

的南、北广场，整幅地块是由宝城路、梅陇西路、莘朱路、江南苑用

地界线、广贤路、众贤路、水清路（西股）、沪闵路、水清路（东股）及莘建东路所围合的区域，土地用途为“市政、公共服务、商业、办公、居住”综合开发用地。2010年9月29日，由新鸿基地产、上海城开、上海闵行城投三方组建的联合体竞得地块。

如今，商报记者从负责这一项目设计的吕元祥建筑师事务所获悉，这一综合交通枢纽项目的名字为莘庄站体复合城天荟TODTOWN，是建于上海闵行区莘庄地铁站上盖的超大型综合发展项目，总建筑面积

达50万平方米。“其实我们和莘庄项目的缘分由来已久。”张文政笑着告诉商报记者说，“早在2007年，这一地块项目尚未出让的时候，闵行区政府就已经委托我们对这个项目进行前期规划。到后来，这一

地块正式招标出让，被新鸿基地产和上实城开等联手拿下之后，开发

商又重新委托我们对这个项目进行规划设计。可以说，到今天，针对

这个项目的设计，我们已经研究8年之久了。”

在张文政的描述中，设计师把TODTOWN构想成一个迷你城市，内含各式商业、住宅楼群，包括高低层住宅、两幢酒店式公寓、高低

层商住两用楼宇、25层高的办公楼、五星级酒店、大型购物中心（当中还附设IMAX电影院和溜冰场），同时还有各种公共设施，如空中

花园、博物馆、休闲娱乐中心、城市管理处、身份证登记中心和幼儿

园等。

“设计方案通过上盖开发将原本被铁路割裂的两边联系起来，设

计的南北大道将项目自然地分成各具特色的两个区域。西部是繁忙的

车站与商业零售设施及酒店组成的"活力中心"：东部是"安宁港湾"，主要包括了住宅大楼和两个公园。在"活力中心"中，楼高6层的大型购

物中心将长达650米，坐落于铁路与公交枢纽之上，外立面设计捕捉

了生机勃勃的城市动态，以多条粗线条编成拱状，充满现代感。而原

来的南北广场则得以重塑，转化成绿色休闲空间。购物中心中央的花

园也将使得建筑体量变轻，让使用者体验截然不同的室内外景观。”

今后，作为上海莘庄主要的交通枢纽，TODTOWN将直接连接铁路站和上盖物业，而交通联运则有利于管理高密度发展项目的交通流量，进而减少依赖私家车、舒缓道路拥挤的问题。他接着表示：“还

有特别设计的平台和绿化空间，鼓励住户步行，在自我平衡的综合体

社区中，协同家居、工作与玩乐。事务所通过这个项目为中国内地TOD综合发展树立典范，为今后类似开发项目积累宝贵经验。”

商报记者了解到，TODTOWN已于去年6月进行了开工仪式，整个项目共分三期完成，其中，一期为住宅，已于去年6月开始建设，

有望于明年三季度结构封顶并推向市场；二期为商业办公及酒店项目，于去年11月开始建设；“大三期”位于北广场，包括地铁、铁路、北广场交通设施及其他基础设施等，是技术难题最多的，目前还在进行

前期准备。而整个项目预计将在2021年竣工。

上海首个：迄今难度最高的TOD项目

据介绍，TODTOWN被认为是上海第一个真正意义上的TOD项目，其在“交通”和“上盖物业”的类型上较为丰富，建成后的莘庄

交通枢纽不仅将接入轨道交通1号线、5号线、17号线（原规划）和众多公交线路，还将为沪杭高铁和金山铁路设站。尤其是项目大三期

的上盖平台建设，在现有的莘庄地铁站、铁路和步行天桥上方将建设

一个大平台，再在这个平台之上建设商业设施和住宅项目，因此存在

着较大的技术难题。

张文政也坦然向商报记者表示：“莘庄站体复合城天荟TODTOWN是我们事务所遇到的目前为止难度最高的项目了，且没有

之一。”从他的描述中，商报记者了解到，TODTOWN项目的难点主要体现在三个方面。

“第一是用地条件相当困难，主要体现在地块的零碎和不规则，

中间更是穿插着轨道交通的轨行区域，加上地块边界形状复杂，局部

地块的进深过小，而且在整个开发过程中还要维持轨道交通的持续运

行等。这些因素都会直接反映到设计当中，需要考虑的各种因素比一

个普通用地条件的开发项目要多几倍，”张文政进一步指出，“第二，这是内地几个首次真正的铁路上盖开发，将城市交通和城市功能置于

铁路上空，这需要创新和突破许多现有的城市管理和建筑规范。比如

需要让消防车开到建筑平台上，这一点在现有消防规范中是空白的；

比如民用部分与市政交通部分的建设审批程序不同步等。为此，在设

计过程中，我们需要不断与市政管理或建筑管理部门进行密切沟通，

为项目寻找到合理合法的解决方案。”

此外，商报记者获悉，这一项目本身将城市综合体的功能叠加在

轨道交通枢纽功能之上，两种不同的建筑功能之间的协同，以及建造

过程的协同都需要创新。交通枢纽功能重在安全快速地运送和疏散人口；城市综合体的功能则要求吸引人流、物流促进繁荣的物业经营。

这样一来，由此所带来的空间开放与运营安全的关系、车流人流引导

的问题，以及物业分期开发与公共交通连续运营的关系等，都给项目

设计提出了不小的挑战。

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