房地产抵押估价法定优先受偿款项查询单
关于法定优先受偿款的说明
关于法定优先受偿款的说明
重庆市xx房地产土地资产评估有限责任公司：
本公司（或本人）对委托贵公司评估的资产（详见委托评估明细表或产权证明）有关法定优先受偿款作如下说明，并承诺以下说明是真实准确的并愿意承担由此可能带来的相关法律责任。
一、关于应付工程款
截止评估基准日年月日，修建委估资产尚欠施工单位应付工程款万元。
其明细如下：
１、；
２、；
３、。
二、关于已抵押贷款情况
截止评估基准日年月日，以委估资产作为抵押物向银行贷款情况为：银行支行贷款万元、银行
支行贷款万元。
三、其他优先受偿款
除上述法定优先受偿款项外，我公司还有法定优先受偿款万元。
四、本次评估是用于本公司（或本人）向银行申请（新增贷款、转贷）。
委托方盖章：债权人（施工单位、金融机构等）盖章：
委托方法定代表人或授权人签字：（债权人不能盖章的由委托方说明原因）。
他项权利及其他特殊情况的说明
一、房地产他项权利状况的描述《还有法定优先受偿款的扣除》（1）抵押情况说明根据《上海市房地产登记册（登记簿）摘录资料》复印件记载，估价对象于价值时点已设置抵押状况信息、未设置权利限制状况信息、未设置租赁状况信息。
抵押状况：抵押权人：上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行；登记证明号：嘉201413011923债权数额：5000000元期限从2014-3-26至2019-3-25（2）租赁情况说明根据《上海市房地产登记册（登记簿）摘录资料》复印件记载，估价对象于价值时点未设置抵押状况信息、未设置权利限制状况信息、已设置租赁状况信息。
租赁状况：出租人：严美萍承租人：上海绍鑫房地产经纪有限公司第十四分公司登记证明号：2003000008租赁期限：2002-10-16至2004-10-15止二、未入户查勘的假设2、因客观原因，注册房地产估价师未能进入估价对象内部进行实地查勘，故本次估价结果未考虑估价对象内部固定装修对估价对象房地产价值的影响。
三、入户查勘，但未考虑装修价值的假设2、未考虑估价对象内部固定装修对估价对象房地产价值的影响。
四、权利人与估价委托人不一致的假。
<估价报告的使用限制后>5、估价委托人以估价对象用于抵押须征得房地产权利人的书面同意。
五、如有产调的话，则该假设删掉。
经与金融机构确认，在办理本次抵押、转让时必须先还清原有贷款，故本次估价中房地产法定优先受偿款设定为0元。
在此提请报告使用者充分注意。
经与委托人确认，本次估价为二手房买卖的抵押贷款评估，在办理本次抵押、转让时必须先还清原有贷款，故本次估价中房地产法定优先受偿款设定为0元。
在此提请报告使用者充分注意。
（交行对私二手房买卖中加这段话）六、如果有内景的话，建筑物基本状况应这样描述估价对象房型为二室一厅一卫，室内装修情况：客厅、卧室地面铺设木板，墙面刷涂料；卫生间墙面贴面砖、地面铺设地砖。
七、无法调阅产调（当告知估价对象正在办理抵押登记无法调取产调时，以下面这句话代替产调说明）经我司工作人员至房地产交易登记中心查询，由于估价对象交易手续正在办理过程中，他项信息冻结无法调阅,故本次估价结果暂未考虑估价对象抵押等法定优先受偿款。
房 地 产 抵 押 清 单范本
抵押权人（盖章）
编号：
年 月至
年月
平方米 平方米 平方米
法定代表人 或者授权代理人
年月日
法定代表人 或者授权代理人
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年月 日
本清单经（合同名称） 备注：
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第
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抵押人（全称）：
抵押权人（全称）：
抵押物名称 产权人 座落
房产证号 房产建造日期
房产用途 房产建筑面积 本次房产抵押面积
抵押、出租情况 房地产评估价值
抵押人（盖章）
房地产抵押清单
平方米 平方米
建设用地使用权证号 建设用地使用权类型
使用权年限 建设用地使用权用途
土地使用权面积 其中建筑占地面积 本次建设用地使用权
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ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
房地产抵押估价指导意见
《房地产抵押估价指导意见》(全文)第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。
第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。
第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
点的市场价本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。
第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。
第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
新国标有关房地产抵押估价规定
新国标有关房地产抵押估价规定对房地产抵押估价业务的理解：常规业务，量大面广，持续不断，相对容易，竞争激烈，潜在风险大。
对房地产抵押估价的理解：借出去的钱需要连本带息收回，抵押是第二道防线，本质上是借款人无力偿还时，能将抵押物变现偿还。
抵押估价应遵循谨慎原则，即要求在影响估价对象价值的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值偏高的一面的原则。
因此，抵押估价在理论上要求低估，但现实中却普遍高估。
抵押估价业务仍需巩固、深化和拓展：从贷款人看：银行、担保公司、典当行、其他贷款人。
从借款人看：个人住房贷款、房地产开发贷款、土地储备贷款、其他贷款。
从抵押贷款环节看：抵押贷款前估价、抵押贷款后重估、抵押物处置估价。
从业务内容看：抵押估价，抵押贷款项目管理、借款项目可行性、借款人资信。
对抵押估价业务的可能影响：估价委托人变化的影响：对估价业务量、估价收费、估价质量、估价结果的影响。
大数据时代、信息化、自动估价系统、批量估价的影响。
成套住宅表格式电子估价报告的影响。
国家标准《房地产估价基本术语标准》中的相关术语：3.0.10 抵押价值估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
3.0.11 抵押净值抵押价值减去实现抵押权的费用和税金后的价值。
3.0.12 法定优先受偿款假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。
相关说明：严格从市场价值的内涵来衡量，未设立法定优先受偿权下的价值不是市场价值，因为它应是遵循谨慎原则评估出的价值，但除此之外的条件与市场价值相同。
法定优先受偿款是假定在价值时点实现抵押权时，已存在的且法律、行政法规规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括实现抵押权的费用和税金。
对新颁布的房地产抵押估价指导意见的理解（二）
②已抵押担保的数额，若委托⼈提供的产权证上没有标注，是否还需要估价师⾃⾏向房管部门查询?在本地还好，如果估价对象地处外地，那估价师的尽职调查⼯作将有更⼤难度。
③若⼟地出让⾦、交易税费，应补缴政府费⽤等也在法定优先受偿权范畴之内，则估价师的尽职调查⼯作深度、⼴度、难度都将更⼤，⽽且调查所得数据不⼀定准确，将影响估价结论的准确性。
2．对可⽐实例进⾏实地查勘的困难。
就⽬前情况⽽⾔，估价所采⽤的可⽐实例的来源⼤多为估价⼈员⾃物业中介等处⾃⾏调查⽽来或是由房地产管理部门公布的市场交易案例，《意见》要求对可⽐实例“进⾏必要的实地查勘”，到底必要到什么程度?要进⼊可⽐实例房屋内部⼏乎不可能，甚⾄所在⼩区如果封闭式管理，也很难进⼊，那么最多只能了解到物业所处地理位置，对其内部状况、景观等不得⽽知。
3．《意见》中规定：“房地产估价⾏业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选⽤，不选⽤的，应当在估价报告中说明理由。
”就⽬前情况，这些参数应该还没有公布，⼤多是由估价师根据执业经验⾃⾏制定，也给⼈为调节评估值带来了操作空间，从促进抵押估价业务的健康发展⽅向来说，有关⾏业组织应该将其尽快公布。
4．《意见》中规定：“房地产抵押估价报告应当包括包括估价对象的变现能⼒分析”。
这种分析应该是定性的还是定量的?如果是需要进⾏定量的分析，则数据的不确定性、费⽤项⽬的不完整性都是存在的问题。
因为涉及抵押权实现⽽需对抵押物进⾏变现的情况，⼏乎都需要经过司法途径，涉及诉讼费⽤主要有案件受理费和申请执⾏费，另外还有执⾏中的实际⽀出费⽤，包括⼈民法院执⾏⼈员异地执⾏本案时按照国家有关规定标准⽀出的差旅费⽤，有⼈民法院或⼈民法院委托其他单位或个⼈进⾏的与本案有关的勘验、鉴定、评估、拍卖、仓储、保管、运输等实际⽀出费⽤。
另外，诉讼费⽤还包括抵押权⼈⽀出的律师费⽤等。
这些费⽤和其他变现时应缴交的各种税费等是估价⼈员难以估算清楚的。
房产评估师考试《房地产估价案例与分析》学习笔记-第四部分各种题型的串讲
第四部分 各种题型的串讲1.问答题的重点：（1）估价四大方法的技术路线选择及应用：一是选用的方法；二是估价前提、价格内涵、估价范围；三是价格形成的过程；资料应收集哪些、参数如何选择及处理、技术路线、注意事项等；四是估价工作中有哪些错误或不当之处？具体如下：1）收益法主要考有效毛收入如何测算、各类用房收益测算的技术路线？合同租金如何处理？租金差异原因？如何处理租金差异？净收益测算中的错误？收益法测算思路中存在哪些错误？2）比较法案例能否作为可比实例？为什么？选定可比实例后，应对可比实例成交价格进行哪些处理？如何对可比实例成交价格进行租赁状况调整？3）成本法主要考估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？测算中采用的建筑面积应为多少？确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？4）假设开发法假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（2）估价的相关事项：估价目的、估价对象范围、价值时点、价值内涵、估价原则、房地产的价值标准与估价目的之间的关系、复核估价如何确定价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？复核估价的估价目的和价值定义、原估价报告超出使用期限如何处理、补充哪些外部作业工作、做出哪些具体调整等。
（3）抵押估价、拍卖变卖估价、征收估价、损害赔偿估价的估价路线、参数处理、估价依据等，具体如下：1）抵押估价：变现能力分析中重点分析说明哪些问题？出售和抵押对比考题：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？抵押和征收估价的对比考题：估价对象房屋范围分别包括哪些？造成抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？和四大方法结合的考题，如假设开发法评估在建工程的抵押价值应注意哪些问题？2）拍卖变卖估价：估价机构书面回复的致函对象是谁？价格差异的主要原因有哪些？鉴证性估价还是咨询性估价？3）征收估价：征收房屋用途、面积的确定，租赁合同的处理，室内装饰装修如何补偿？结果差异原因？征收土地用途的确定、政府收购土地变成熟地需要再投入的费用？熟地出让，土地用途的确定和方法的选用。
法定优先受偿权利调查表
3、土地使用权担保情况：
4、其他法定优先受偿款的情况：
土地使用权人：
（公章或手印）
填表时间
年 月 日
房屋所有权人：
（公章或手印）
填表时间
2012年月日
法定优先受偿权利调查表
估 价 机 构
武汉国佳不动产评估有限公司
土地使用Байду номын сангаас人
土地坐落
《建设用地规划许可证》证号
《国有土地使用证》证号
估价目的
为确定土地使用权抵押贷款额度及办理土地抵押贷款手续提供价值参考
估价时点
2012年 月 日
法
定
优
先
受
偿
款
权
利
情
况
1、土地使用权租赁情况：
法定优先受偿权利调查表
估价机 构
武汉国佳房地资产评估有限公司
房屋所有权人
房地产坐落
《房屋所有权证》证号
《国有土地使用证》证号
估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据
估价时点
2012年月日
法
定
优
先
受
偿
款
权
利
情
况
1、房地产租赁情况：
2、房地产抵押情况：
3、房地产担保情况：
4、其他法定优先受偿款的情况：
关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知
关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知作者:罗润国律师房产法律（建设部）2006-4-17 【手机看文章】关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房[2006]8号各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委），中国人民银行各分行、营业管理部、各省会（自治区首府）城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行：为了加强房地产抵押估价管理，防范房地产信贷风险，维护房地产抵押当事人的合法权益，根据有关法律法规，现就有关问题通知如下：一、房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案，完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统，为公众提供便捷的查询服务。
房屋权属档案和有关原始凭证的查阅，按照《城市房地产权属档案管理办法》的有关规定办理。
二、商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。
房地产抵押价值由抵押当事人协商议定，或者由房地产估价机构进行评估。
房地产抵押价值由抵押当事人协商议定的，应当向房地产管理部门提供确定房地产抵押价值的书面协议；由房地产估价机构评估的，应当向房地产管理部门提供房地产抵押估价报告。
房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值，不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值。
三、房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。
估价费用由委托人承担。
四、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照公正、公开、透明的原则，择优决定。
商业银行内部对房地产抵押价值进行审核的人员，应当具备房地产估价专业知识和技能，不得参与信贷决策。
房地产估价机构的选用办法由商业银行制定。
五、商业银行及其工作人员不得以任何形式向房地产估价机构收取中间业务费、业务协作费、回扣以及具有类似性质的不合理或非法费用。
在建工程房地产抵押价值评估
房地产抵押估价报告项目名称xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产抵押价值评估委托人：xxx房地产开发公司估价机构：XX房地产土地评估有限公司注册房地产估价师：xxx xxx估价作业日期：2010年2月10日—2010年2月25日估价报告编号：x估字（2010）第10020xx号委托估价方函xxx房地产开发有限公司：受贵方委托，我公司对位于xx号xx块地B4、B5楼商业、综合（办公）用途在建工程房地产进行了估价，为金融机构确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。
我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用适宜的估价方法，在认真查阅现有资料的基础上，通过对影响房地产价格因素的综合分析，经过测算并结合估价经验，运用假设开发法和成本法确定估价对象规划建筑总面积74217、17平方米（地上建筑面积39063、80平方米，地下建筑面积32096、74平方米，封闭空间56、72平方米，室外楼梯29、91平方米），在估价时点2010年2月10日的抵押价值为人民币柒亿贰仟壹佰贰拾壹万圆整￥721，210，000元。
其中：地上建筑物价值：人民币壹亿捌仟叁佰壹拾捌万圆整￥183，180，000元；土地使用权价值：人民币伍亿叁仟捌佰零叁万圆整￥538，030，000元。
xx房地产土地评估有限公司法定代表人：xxx二〇一〇年二月二十五日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及相关法律法规进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、2010年2月10日xxx和xxx已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘，6、没有人对笨估价报告提供了重要专业帮助。
房地产抵押评估指导意见
房地产抵押评估指导意见中华人民共和国建设部中国人民银行中国银行业监督管理委员会二○○六年一月十三日第一条为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。
第二条本意见适用于各类房地产抵押估价活动。
第三条本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
第四条房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
第五条房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。
第六条房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。
第七条从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。
第八条委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。
房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。
第九条房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。
第十条房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。
估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
房地产估价中的法定优先受偿权问题
况下 ， 金融 机 构 作 为房 地产 抵 押 权 人 ， 已经 享有 法 定 优 先 受 偿权 利 ， 是 这 种权 利 受 到 一 些 限 制 ， 但 就其 范
围来 说仅 限于抵 押 物 ， 就其 优先 的层 次来 说也 仅仅 相 对 于其 他普通 债权 人 。尚有 一些 物权 和债 权优 先 于抵
于 破产 债权 ， 当金 融机 构 拥有 抵 押权 的抵押 物 已被变
卖 并 用 于支 付 破 产 费用 或破 产 企业 所 欠 职 工 工 资和 劳 动 保 险 费用 、 欠税 款 时 ， 融机 构 即丧 失 了对 于 所 金 抵押 物 的法 定 优先 受 偿权 利 ， 能和 其他 普通 债 权人 只
的影 响。 又如 抵押 房地 产在 实现 抵押 权 时一 般 都经过
还抵 押 权 人债 权 本 息 及 支 付 违 约 金 …… 抵 押 房 地产 处 分 时发 生 的拍 卖 费、 估 费 、 缴 的税 费 及 转 让 时 评 欠
发 生 的税 费显 然属 于法 定优 先受 偿权 利 。 至于 处分抵
理应 认 定为 处分 抵押 房地 产 的 费用 。
２ 如 果 抵 押 人 破产 ， 定优 先 受 偿 权 利 就 更 多 ． 法 了， 据 《 业 破 产 法》 三 十 四 条规 定 ： 列破 产 费 根 企 第 下
相对 于 其 他债 权 人 对特 定 的财 物 享 有 优 先 获 得 受偿
及。
３ 各类房地产抵押估价都应当根据 《 ． 担保法》 第 四十 七条 规定 ， 除预计 应支 付 的处 分抵 押房 地产 的 扣 费用和抵押房地产应缴纳 的税款后确定房地产 的抵
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维普资讯
房地产估价现场勘察表
房地产估价现场勘察表 Revised as of 23 November 2020
住宅房地产实地查看记录表
以详细记录。
此表必须归入报告档
案内。
产权人(签字)：领看人(签字)：第三方证人(签字)：查看人(签字)：估价师(签字)：
产权人地址及联系方式：查看日期：
工业性房地产实地查看记录表
以详细记录。
此表必须归入报告档
案内。
产权人(签字)：领看人(签字)：第三方证人(签字)：查看人(签字)：估价师(签字)：
产权人地址及联系方式：查看日期：
以详细记录。
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案内。
产权人(签字)：领看人(签字)：第三方证人(签字)：查看人(签字)：估价师(签字)：
产权人地址及联系方式：查看日期：
以详细记录。
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产权人(签字)：领看人(签字)：第三方证人(签字)：查看人(签字)：估价师(签字)：
产权人地址及联系方式：查看日期：。
房地产抵押估价法定优先受偿权利查询单
房地产抵押估价法定优先受偿权利查询单
房地产抵押估价法定优先受偿权利查询单
房地产抵押估价法定优先受偿权利查询单
：
根据建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会颁发的《房地产抵押估价指导意见》之规定，现对贵单位委托的抵押估价对象法定优先受偿权利进行查询。
《房地产抵押估价法定优先受偿权利查询单》将作为房地产抵押估价报告的附件，其真实性将直接影响估价结果的客观合理性。
希望贵单位如实填写下表，并对其真实性负责。
名称查询项目座落法定用途法定优先受偿项目建筑面积金额㎡土地面积㎡
优先受偿权利人名称
（签字/盖章）
（签字/盖章）
（签字/盖章）
备注：
房地产抵押估价法定优先受偿权利查询单若存在法定优先受偿项目，请顺序填写，并提交优先受偿权利人签字、盖章;若没有，请填写“无” ；若无法提供，请填写“放弃” 。
填写单位
（盖章）
填写人 ***有限公司年月日。
房地产抵押估价如何正确测算法定优先受偿款
房地产抵押估价如何正确测算法定优先受偿款
郑载鹤
【期刊名称】《房地产评估》
【年(卷),期】2007(000)006
【摘要】我们在房地产估价工作中经常遇到法定优先受偿款问题，尤其是为银行做房地产抵押估价时此类问题显得非常重要。
近期，建设部、中国人民银行，中国银行业监督管理委员会三部门联合制定了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》和《房地产抵押估价指导意见》。
它的出台对当前及未来我国房地产估价行业的发展具有重大而深远的意义。
【总页数】2页(P25,30)
【作者】郑载鹤
【作者单位】吉林信达房地产估价有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】F832.45
【相关文献】
1.建筑工程价款优先受偿权若干问题探讨--兼评《关于建设工程款优先受偿权问题的批复》 [J], 戴佛明;刘佐
2.“法定优先受偿权”一二 [J], 丁新潮;廖凡幼
3.房地产估价中的法定优先受偿权问题 [J], 丁新潮;廖凡幼
4.抵押优先受偿权的法定例外情形及风险应对 [J], 向华
5.建设工程款优先受偿权在破产程序中的法律适用问题 [J], 刘兴科
因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
房地产抵押估价法定优先受偿权利调查表
房地产抵押估价法定优先受偿权利调查表
说明：
1、本表根据建设部、中国人民银行、中国银监会《关于规范与信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》有关规定制定，委托人应如实填写，并对填写内容负责。
2、本表调查的法定优先受偿权利，指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人欠承包人的建筑工程款、已抵押或担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，一般指相对与拟抵押房地产的。
3、如果同时有多个抵押物，并存在法定优先受偿权利时，一般分宗分别填写本表。
4、根据是否存在法定优先受偿款，请委托人先在“□有□无”选项上打√选择，然后在对应栏目内填写和盖章。
制表人：***公司。
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房地产抵押估价法定优先受偿款项查询单
______ *公司_____________ :
根据原建设部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会颁布的《房地产抵押估价指导意见》之规定，现对贵公司委托的抵押估价对象法定优先受偿权利进行查询。
《房地产抵押估价法定优先受偿款项查询单》将作为房地产抵押估价报告的附件，其真实性将直接影响估价结果的客观合理性。
希望贵公司如实填写下表，并对其真实性负责。
**评估公司
年月曰
《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
针对此项规定，以下问题是我们应当注意和研究的。
一、法定优先受偿权利的含义法定优先受偿权利是指依据法律规定，某债权人相对于其他债权人对特定的财物享有优先获得受偿的权利。
涉及抵押、质押、留置等担保行为时，抵押权人、质权人、留置权人均享有法定优先受偿权。
一般情况下，金融机构作为房地产抵押权人，已经享有法定优先受偿权利，但是这种权利受到一些限制，就其范围来说仅限于抵押物，就其优先的层次来说也仅仅相对于其他普通债权人。
尚有一些物权和债权优先于抵押权人所享有的优先受偿权利，这就是我们要研究的对房地产抵押价值有不利影响的法定优先受偿权利。
二、优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利
法定优先受偿权利除了《房地产抵押估价指导意见》明确的发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额之外，还包括以下一些方面。
1．《担保法》第四十七条规定，处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：(1)支付处分抵押房地产的费用；(2)扣除抵押房地产应缴纳的税款；(3)偿还抵押权人债权本息及支付违约金……抵押房地产处分时
发生的拍卖费、评估费、欠缴的税费及转让时发生的税费显然属
于法定优先受偿权利。
至于处分抵押房地产的费用包不包括诉讼费用、委托房屋中介变卖时应支付的代理费等，有关规定不甚明确，但我们认为应
当包括。
因为法院一般直接从抵押房地产拍卖价款中扣缴诉讼费，而无须败诉方 (抵押人 )另行支付诉讼费 (败诉方实际也不会另行支付诉讼费)，金融机构实际收回的价款显然已经减少了一部分；中介代理费与拍卖费具有相同的性质，且一般不会同时发生，理应认定为处分抵押房地产的费用。
2．如果抵押人破产，法定优先受偿权利就更多了，根据《企业破产法》第三十四条规定：下列破产费用，应当从破产财产中优先拨付：(1)破产财产的管理、变卖和分配所需要的费用，包括聘任工作人员的费用；
(2)破产案件的诉讼费用； (3)为债权人的共同利益而在破产程序中支付的其他费用。
第三十七条规定：破产财产优先拨付破产费用后，按照下列顺序清偿： (1)破产企业所欠职工工资和劳动保险费用； (2)破产企业所欠税款；(3)破产债权。
金融机构贷款属于破产债权，当金融机构拥有抵押权的抵押物已被变卖并用于支付破产费用或破产企业所欠职工工资
和劳动保险费用、所欠税款时，金融机构即丧失了对于抵押物的法定优先受偿权利，只能和其他普通债权人一起参与破产企业剩余资产的分配。
3．尚有一些非法定优先受偿权利也应当引起注意。
如抵押人在抵押前将房地产长期出租，并一次性收取租金的，抵押权人即使实现抵押权，也不能获得租期有效期内的收益，对房地产抵押价值会产生不利的影响。
又如抵押房地产在实现抵押权时一般都经过一个交涉、查封和诉讼的过程，有的甚至长达数年，这其中往往发生欠交水电费、物业管理费等情况，这些费用虽然不是法定优先受偿权利，但也会对房地产抵押价值产生不利的影响。
三、针对法定优先受偿权利，估价师应当怎么做虽然优先于房地产
抵押权的法定优先受偿权利有上述种种，但是房地产抵押估价中并不需要
全部涉及。
首先，涉及企业破产的法定优先受偿权利无须考虑，因为如果已经预见到在房地产抵押贷款存续期间贷款企业可能破产，金融机构也不可能向其发放贷款；同时企业破产是企业整体经营状况不良的结果，而考察企业整体经营状况是金融机构的责任，并非房地产估价师的责任。
其次，一般只有土地和在建工程抵押才有发包人拖欠承包人的建筑工程价款的可能存在。
已建成房地产在普通购房者办理了房地产证后，即不受开发商所欠债务的追索。
房地产估价师要做的是：
1．认真审查委托人提供的情况和资料，并进行必要的核实，特别是土地使用权出让合同和房地产证要争取核对原件。
要结合土地使用权出让合同或房地产证上的记载，或者他项权利证书上的记载（各地规定不一），对抵押房地产是否已经进行了抵押和抵押金额作出披露，进而确定房地产估价对象的抵押价值。
2．对土地和在建工程抵押估价，应要求委托方提供发包人
拖欠承包人的建筑工程价款情况，并在估价报告中加以披露，进而确定房地产估价对象的抵押价值
3．各类房地产抵押估价都应当根据《担保法》第四十七条规定，扣除预计应支付的处分抵押房地产的费用和抵押房地产应缴纳的税款后确定房地产的抵押价值。
在深圳房地产抵押估价现实中，只有农业银行要求额外扣除抵押房地产拍卖费用，其它银行仅要求扣除预计抵押房地产转让时发生的税费。
4．房地产抵押估价报告要对估价对象涉及的法定优先受偿权利状况收集情况加以披露，对委托方是否提供有关情况和估价师是否收集到有关情况作出声明，并对所确定的估价对象抵押价值加以限制和说明。
房地产抵押估价是房地产估价机构主要的业务内容。
《房地产抵押估价指导意见》对房地产抵押价值作出了明确的定义。
虽然我们认为房地产抵押价值实际上应当是房地产在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值，或者说是房地产作为抵押物在抵押市场上被债权人共同认可的价值，说的更直白一点，就是银行打折后实际发放贷款的数额。
但是考虑到金融机构的实际需求，同时为降低风险，我们只需按照《房地产抵押估价指导意见》对估价对象涉及的法定优先受偿权利状况做收集、披露工作，并对所确定的估价对象抵押价值加以限制和说明就可以了。