商业地产招商专业知识[1]

聚客能力；租金回报远高 于主力店；在营业时间、 管理成本、经营灵活性等 方面比主力店占有优势
饰品、服饰、 化妆品等
购物中心盈利最多的部分； 可丰富购物中心的功能； 个性品牌能聚集各类客源
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百货商店 代表品牌
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新世界
天虹百货
商业地产招商专业知识[1]
商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产 如 shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地 产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其 经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为 投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项 目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规 模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、 商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。
经营定位 时尚生活方式缔造者
发展状况
2008年01月2007年10月
四川绵阳店开业;
江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月 成商集团完成股权分 置改革;
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天虹百货
天虹百货
品牌特点 集 团：中国一航 成立时间：1984年 经营方式：中外合资 全国分布：33家直营商场及1家特许经营商场。 荣 誉：连续7年中国零售百强 经营模式、理念 模 式：“百货+超市+X 天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠 天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅” 发展状况 “深圳市信誉好商店” “中国零售百强企业” “中国连锁百强企业” “广东连锁商业最佳门店” 全国首家在线支付网上购物商城 04年销售额25亿元人民币
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上海九海百盛百货业态布局
6F
文化用品、音像制品、大小 家电、工艺礼品、家居.
5F 游戏广场、美食小吃；
2-4F
化妆品、男女休闲装、时装、 包袋、运动用品、内衣
1F
皮具、国际化妆品、麦当劳、 意大利休闲餐厅 银行；
-1F 平价超市
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茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三角、 长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙头2005 年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团
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二、商业组合和业态规划
I.wenku.baidu.com商业规划
1、需要遵循的原则 满足和符合市场定位； 实现商业人流的有效流动； 实现商业展示价值的最大化； 实现商业设施的有效性；
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2、需要研究的主要问题
总体布局 （商业建筑布局及与其他设施的互动） 商业动线（人流、物流、车流） 商铺展示及分割 垂直交通体系 公共空间的设计及效果（外立面、出入口、中庭、促销广场等） 后勤设施的规划及布局（物流通道、卸货区域、卫生间）
在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及 现在新兴的shoppingmall三种业态。
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1.1商业地产与住宅地产的区别
商业地产与住宅的前期规划有很大差异。住宅是要卖的， 主要考虑地块卖给什么样的人，后期营销中也注重针对它的客户。 大卖场(SHOPPINGMALL)规划非常复杂，前期需要很多论证， 考察国内外大量SHOPPINGMALL。设计做好再招商，先招主力 店，找平均在两万平方米以上的商家，基本是开发商主动联系的。 主力店确定之后，再招小专卖店，通过各种形式的广告让经销商 到销售现场来谈。主力店是SHOPPINGMALL最关键的因素，如 果其有一定的品牌就能够形成一定的客流量。
社区型：餐饮／娱乐≥50%
生活服务店较多
商务区: 餐饮／娱乐≥30%
不同发展阶段的购物中心有不同的业态比例
案例1：上海新天地 餐饮娱乐
服装零售
案例2：东方新天地 展厅
服装零售
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三、商业业态分析
业态种类
购物中心 百货商店
便利店
仓储店
零售购物型
专业店
专卖店
超市
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购物中心
功能组合：集购物、 餐饮、娱乐、休闲、运 动、旅游、游乐于一体。 一些大型的购物中心甚 至包含了酒店和办公的 功能。
黄金比例：最佳功能 比例是零售、餐饮、娱 乐为52：18：30
业态组合：主力店、 次主力店、独立店。 “主力店是恒星，围绕 主力店周边运行是小行 星般的次主力店、品牌 店”。
商业地产招商专业知识
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2020/11/8
商业地产招商专业知识[1]
目录
一、商业地产概况 二、商业规划和业态组合 三、商业业态分析 四、市场各业态抽成情况分析
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一、 什么是商业地产
商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、 主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类 商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房 地产产品。
百盛
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品牌特点 百货店连锁营运商 发展定位:“高档奢侈品” 发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚 百货
顾客定位 中高收入阶层 发展状况 目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快 速扩张至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。
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百盛案例 上海九海百盛
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商业地产招商专业知识[1]
1.2商业地产购物中心定位的区分和界定
从购物中心的市场定位，可以从城市的商业发展趋势、项目的立
； 地条件、区位环境特征、潜在消费者概况、商户评价等几个方面来加
以区分和界定
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1.3商业地产购物中心的定位条件
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类型 主力店
次主力店 品牌店
业态
效用
高端百货、大 型超市、家居、 建材等
有利影响：集客能力；品 牌效应；带动作用；广告 效应；长期租约
不利影响：
租期很长，物业的后期处 置要受限制；主力店的租 金非常低；常带有排他性 协议；与整体的磨合难度 大，需防范法律风险
知名餐饮店、 影剧院、大型 书店或游乐场 所
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II. 业态组合
1、要遵循的原则
满足和符合市场定位 实现业态的协调和互动 平衡项目的收益 实现项目在品牌、人流吸引力、商业价值及租金收益等多方面的 综合效益最大化；
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2、要遵循的原则
不同类型定位的购物中心有不同的业态比例