2018华南理工房地产金融模拟试题
房地产金融练习题和答案
房地产金融练习题+答案第一部分.练习题第一章绪论一、单项选择题(每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
)1.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（ D ）。
A. 回收期长B. 风险性C. 运行的地域性D. 保值增值性2.土地的需求不断上升，而供给却有刚性，这一特点决定房地产资金的( C )。
A.回收期长B.运行的地域性C.保值增值性D.风险性3.房地产金融市场的主体构成要素包括居民、企业、金融机构和（B）。
A.中介公司B.政府C.监管机构D.行业协会4.我国目前已形成以( D )为主的房地产金融体系。
A．投资公司B．证券公司C．政府主管部门D．各商业银行房地产信贷部5.( B )是房地产金融的主要内容。
A．房地产销售贷款B．房地产抵押贷款C．房地产租售贷款D．房地产租赁贷款6.由于房屋附着于土地上不能移动，比如上海的房地产需求就不能用武汉的项目去满足，因而房地产项目具有（A）。
A.地域性B.非竞争性C.非流动性D.盈利性7.某一房地产价格水平的高低，主要取决于（C ）。
A.本地区房地产的供求状况B.全国房地产的供求状况C.本地区本类房地产的供求状况D.本类房地产的供求状况8.房地产的( B )，决定了所形成的产品只能就地出售和经营，因而具有明显的地域性。
A.单件性B.不可移动性C.使用的长期性D.资金占用量大9.一般情况下所有的人都需要房地产金融提供服务。
这表现为房地产金融的（ D ）。
A.安全性B. 长期性C. 政策性D. 广泛性10.房地产金融市场中货币市场的融资工具是( B )。
A.长期贷款B.短期贷款C.股票D.长期债券11.房地产金融市场的客体要素为( C )。
A.中介公司B.政府C.资金D.房地产企业二、多项选择题(每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分。
)1.房地产的形态有（ABC ）：A、土地B建筑物C 房地合一D附着物E 定着物2.开发性房地产金融服务，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是房地产的（AB）。
华南理工-房地产经营与管理随堂练习
答题：Tn对•匚错•（已提交）
参考答案：2
第三章房地产企业
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
当前页有10题，你已做10题，已提交10题，其中答对10题。
1.房地产企业是依法设立，以（）为目的，从事房地产开发和经营的具有企业 法人资格的经济实体。
1.根据不同标准，房地产开发可以分为（）
A按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；
B按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房 地产消费及使用经营。
C按开发的内容不同，可以分为外延式开发和内涵式开发
D按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国 经营等；
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答题：T•对.「错.（已提交）
参考答案："
问题解析：
10.经营管理学派将经营看成是管理学的一部分。（）
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答题：「厂对•金错•（已提交）
参考答案：X
问题解析：
11.土地转让是指土地使用者将土地所有权再转移的行为。（）
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答题：F_对.F错•（已提交）
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答题：AC"两A.厂B.FC.□D.罔E.匚F.（已提交）
参考答案：ACE
11.从决策的定义可看出，构成决策问题的基本条件包括（）
A资料齐全
B有明确的目标
C有两个以上可供选择比较的方案
D有评价方案优劣的标准
E有真实地反映客观实际的数据资料
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答题：BCDErA. B.PC.寂D.嵌E.厂F.>>（已提交） 参考答案：BCDE
房地产金融试题及答案
一、香港房地产发展成功的原因1.高地价政策2.政府控制土地开发3.活跃的房地产投资企业4.稳定的税费以及完善法律制度等二、房地产证券化的特征1基础资产的法律形式是合同权利2、参与者众多，法律关系复杂3、独特的融资模式4、安全系数高5、证券品种多样化，适合于投资6、政策性强三、除了商业银行贷款外，房地产开发商还有哪些融资渠道？1.大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。
有关监管部门应该适当放松对房地产上市公司的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量的小规模闲散资金。
2.将保险资金引入住宅融资市场。
保险资金比较稳定、数额巨大，比较适合投资于住宅产业的开发，有利于提高投资规模。
3.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。
4.积极发展住房公积金贷款。
可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。
（划线部分为关键词，答出即可得分）四、什么是房地产信托有何作用？房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。
作用1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。
2. 利用房地产信托的社会理财只能，提高经济效益，促进房地产业的发展。
3.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，客观上起到了融通房地产资金的作用。
4.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。
五、房地产抵押：指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先受偿。
六、由于国家在购房户籍的限制，一些非当地人士通过公司或者是自己临时注册一个公司，以公司的名义来买房，你来谈谈对这种钻空子的购房方式的看法，分析它做隐藏的风险？答案：面对“京十五条”中严厉的限购门槛，借公司名义买房“曲线救国”，此种方法不仅交易成本高，而且所购房产依然无法记入个人名下。
《房地产金融学》试卷A及参考答案
《房地产金融学》试卷A及参考答案文章标题：《房地产金融学》试卷A一、选择题（每题2分，共30分）1、关于房地产金融学的描述，以下哪项是错误的？ A. 它是一门研究房地产金融市场运行规律的科学 B. 它的研究对象包括房地产抵押贷款、房地产证券化等 C. 它与金融学的主要区别在于，它更加注重房地产市场与金融市场的相互影响 D. 它的主要研究内容包括房地产市场周期性波动、房地产价格决定等2、下列哪一项不是影响房地产价格的因素？ A. 人口因素 B. 经济因素 C. 政治因素 D. 技术因素3、关于住房公积金，以下哪项陈述是正确的？ A. 它是一种强制性的住房储蓄计划 B. 所有雇员都必须参加 C. 它的利率由政府确定D. 它的贷款上限是由借款人的信用评级决定的4、某人在购房时，如果选择使用住房公积金贷款，以下哪种说法是正确的？ A. 他的贷款利率将低于市场利率 B. 他的贷款额度将高于市场利率 C. 他必须同时支付首付和利息 D. 他只能选择30年的贷款期限5、关于反向抵押贷款，以下哪项陈述是错误的？ A. 它允许老年人将其房产抵押获取流动资金 B. 它是一种非传统的融资方式 C. 它可以在不影响老年人居住权的情况下释放房产的价值 D. 它的贷款额度通常高于传统的抵押贷款二、简答题（每题5分，共25分）6、请简述房地产金融市场的主要功能。
61、请简述我国住房公积金制度的主要特点。
611、请简述房地产抵押贷款的运作流程。
6111、请简述房地产投资信托基金（REITs）的主要优势。
61111、请简述反向抵押贷款与传统的抵押贷款的主要区别。
三、论述题（每题15分，共30分）11、请论述房地产市场周期性波动的主要影响因素及其对房地产金融市场的影响。
111、请从房地产金融学的角度分析我国当前房价上涨的原因并提出政策建议。
四、分析题（每题20分，共40分）13、请运用房地产金融学的相关知识，分析我国房地产市场存在的问题及其解决措施。
房地产金融题目及答案
选择题由于贷款的现实性和凭物性特点，使贷款回收的（b）大大提高。
从而特激励了银行贷款的积极性。
a 流动性 b安全性 c增值性 d重要性简答题1、住房抵押贷款证劵化的运作程序是怎样的？答：1、确定证劵化资产2、设立特殊目的机构3、发起人将信贷资产出售给SPV4、信用增级5、信用评级6、证劵销售7、SPV获得证劵发行收入，向原始权益人支付购买价格8、实施资产管理9、按期还本付息，并聘用机构付费2、试述房地产抵押贷款的主要作用？提高居民购房能力，促进住房的商品化和自有化；增强房地产开发企业的实力，加速房地产业的发展发挥储蓄的能力，优化居民消费结构，推动经济健康运行确保贷款安全，提高贷款效益，促进房地产金融的发展增强了对街借款人的风险约束。
3、办理房产抵押贷款需要的资料？1.房产证 .2.产权人及配偶的身份证 .3.产权人及配偶的户口本 .4.产权人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明) .5.借款人及配偶的身份证.6.借款人及配偶的户口本 .7.借款人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明) .8.借款人及配偶的收入证明及银行流水.4、我国房地产金融市场健康稳定发展的对策？1：完善房地产金融体系2：拓宽投资渠道3：创新房地产金融产品4：完善金融环境，加强监管。
5：政府要加强调控，建立公平，公正，透明市场。
6：建立多种形式的金融机构5、简述房地产金融市场的特点？答：房地产金融市场的特点是：（一）资金需求量大，融资数额高。
（二）房地产信贷资金流动过程中期限结构不对称。
（三）证券化的需求迫切。
（四）房地产金融业务专业性强，成本高，收益好。
（五）受政府宏观调控政策影响大。
（六）担保方式多元化。
6、简述房地产信贷的基本概念，内容及特性？答：房地产信贷是以商业银行为主体的房地产金融机构针对房地产开发，经营，消费活动开展的信贷业务。
房地产信贷资金的主要来源是住宅基金存款和储蓄贷款，目前我国开展的房地产信贷业务的内容主要包括：开办住宅建设基金专项存款业务，推广个人住宅储蓄存贷款业务；支持和促进住宅建设产业化；把住宅信贷纳入国家宏观信贷计划等。
华南理工_房地产经营与管理随堂练习题
本次练习有18题，你已做18题，已提交18题，其中答对15题。
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对10题。
方法。
（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：√
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：√
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。
（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：√
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。
（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：×
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对9题。
其中股票融资的优点在于房地产企业不需用所支付的融资成本为零。
（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：×
本次练习有9题，你已做9题，已提交9题，其中答对7题。
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：×
本次练习有10题，你已做10题，已提交10题，其中答对10题。
本次练习有6题，你已做6题，已提交6题，其中答对6题。
《房地产金融与投资概论》练习题3-5(答案)
《房地产金融与投资概论》练习题3-5（答案）一、填空1、固定利率抵押贷款的偿付一般可分为等额本金还款方式和等额本息还款方式。
2、住宅抵押贷款的风险主要有以下四类：第—类是坏帐风险，第二类是利率风险，第三类是提前付款风险，第四类是其他风险。
如贷款或投资的流动性或市场可售性。
3、可调利率抵押贷款是指定期地根据某种市场利率指数对贷款利率进行调整的抵押贷款方式。
4、在固定利率抵押贷款中，贷款人承担全部的利率风险；在可调利率抵押贷款中，根据所选择的利率指数的特点和利率调整的频率，部分利率风险将向借款人转移。
5、可调利率抵押贷款的核心思想是通过定期调整抵押贷款利率达到向借款人转移一部分利率风险的目的。
6、在可调利率抵押贷款中最主要的变量是市场利率指数、调整间隔、可调利率抵押贷款的初始利率、利率边际、综合利率、利率波动上限和下限、还款额波动幅度、负分期付款等。
7、住房抵押贷款证券化与通常的资产面临的风险是相似的。
不过，这类证券面对的突出风险在于利率风险（市场风险）、提前支付风险和信用风险（违约风险）。
8、利率风险也称为市场风险，是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或者证券持有者所遭受损失的风险。
这是住房抵押贷款证券化交易中最难以规避的。
9、提前支付风险，指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款的余额导致了现金流量的不稳定和再投资现象的风险。
这是住房抵押贷款面临的主要风险。
10、信用风险也叫违约风险，是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成损失的可能性。
住房抵押贷款的证券化的信用风险是指借款人在按照合同偿还本金和利息方面出现了违约的风险，主要包括了有关债券人不支付、不按时支付，或者是支付时间与资产买方的债务到期和支付的时间不一致所产生的风险。
作为金融活动中最为基本的风险类型。
二、选择题1、影响抵押贷款利率的因素（ ABC ）。
A.预期的真实利率B.预期的通货膨胀率C.贷款风险D. 利率风险２、可调利率抵押贷款的付款方式主要有（ ABC ）。
(仅供参考)16-18华南理工大学金融431真题
华南理工大学
2018年攻读硕士学位研究生入学考试试卷
（试卷上做答无效，请在答题纸上做答，试后本卷必须与答题纸一同交回）
科目名称：金融学综合
适用专业：金融(专硕)
华南理工大学
2017年攻读硕士学位研究生入学考试试卷
（试卷上做答无效，请在答题纸上做答，试后本卷必须与答题纸一同交回）
科目名称：金融学综合
适用专业：金融（专硕）
华南理工大学
2016年攻读硕士学位研究生入学考试试卷
（试卷上做答无效，请在答题纸上做答，试后本卷必须与答题纸一同交回）
科目名称：金融学综合
适用专业：金融(专硕)。
华南理工_房地产经营与管理随堂练习题
第一章绪论1•根据不同标准，房地产开发可以分为（）A按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；B按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。
C按开发的容不同，可以分为外延式开发和涵式开发D按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；答题：A. B. C. D. （已提交）参考答案：C2. 房地产经营，按经营规模和经营方式划分，可以分为（）A单项开发和综合开发B地产经营和房产经营C房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营D专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等答题：A. B. C. D. （已提交）参考答案：D3. 在我国地产的经营只能是（）A使用权B所有权C收益权D经营权答题：A. B. C. D. （已提交）参考答案：A4. 房地产开发与经营的特点是什么？（）A房地产开发与经营难度较大B房地产开发与经营风险较大C房地产开发与经营政策性强D房地产开发与经营所需资金量小E房地产开发与经营风险较小答题：A. B. C. D. >> （已提交）参考答案：ABC5. 简述房地产开发与经营的程序和容（）答：A投资机会选择B项目定位C前期工作D建设阶段E租售阶段答题：A. B. C. D. E. F. （已提交）参考答案：ABCDE6. 按经营规模和经营方式划分，房地产经营可以分为（）A专项经营B综合经营C集团经营D独家经营E跨国经营等；答题：A. B. C. D. E. F. （已提交）参考答案：ABCE7. 房地产经济活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。
（）答题：对•错.（已提交）参考答案：“问题解析：8. 开发是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。
房地产金融参考题目.doc
房地产金融参考题目Q1中国房地产价格与外国房地产相比，是高还是低？（国老师说）偏高，一方面，外国房地产价格已经经历了与低房价快速升高，再下降的时期，现在在比较平稳的位置，另一方面，由于金融危机的影响，抑制着房价的上涨。
中国的房价正处于快速上升阶段，处在高位。
现在在外国买一栋300平方米的别墅，花费很低，但不适合买，因为外国房子需要交高额的物业稅。
（网友说）不可比，理由（一）人口密度决定土地稀缺性，进而影响房价高低（二）城市化进程决定了人们对房地产需求的大小（三）投资渠道的多样性直接关联房市的投机性（四）社会保障制度的完善与否同样关联着人们的炒房行为（五）房地产作为支柱产业,有利于加速工业化和城市化进程Q2试比较现在房地产和股票的投资政策？ \假设你现在有一套100万的房子，是持有，还是卖掉, 怎么投资？房价经历了近十年的高涨，现在处于高位，股市则处在低迷状态，根据“资产涨久必跌，跌就必涨”的经济学原理，房价将在未来近期内下跌，而股市不会再跌很多，并且将会涨。
假设我有100万的房子，现在应该卖掉并全部投于股市，带股票涨到200万时，房价假设下跌到50万一套, 此时，全额卖掉股票并买房子，将买到4套房子。
Q3是怎样通过房地产来调节贫富差距？这次房地产的下调将是中国社会财富的第二次洗牌，房地产下调，富人手中拥有的房子资产将会缩水，减值，有利于调节贫富差距。
而针对房地产的政策，政府可以采用征房地产稅，加息等手段。
Q4什么是对冲？对冲的三种方式？对冲指为避免损失而购买投资，虽然存在风险，通过对冲，仍可以获利。
美元一一资产（鄂尔多斯，“羊煤土气”），美元一一日元，美元一一黄金（现在的现实）。
【举例】Q5黄金十年前价格很低，为什么现在价格很高？（1）其和美元是对冲的，美元在近十年中走势很弱，黄金价格相应走高（2）另外，黄金也是一种商品，受供需因素的影响，黄金开采量减少，过去几十年里黄金没有大型金矿发现。
虽然不少国家的央行都存有大量黄金储备，但现在都不太乐意出售Q6为什么私人房地产商不敢把房价定的很高？私人房地产商手中的资金数量有限，来源方式有限，在盖好房后，需要尽快出售房屋还回流资金，填补空缺。
华南理工_房地产经营与管理随堂练习题
本次练习有18题，你已做18题，已提交18题，其中答对15题。
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对10题。
方法。
（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：√
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：√
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。
（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：√
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。
（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：×
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对9题。
其中股票融资的优点在于房地产企业不需用所支付的融资成本为零。
（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：×
本次练习有9题，你已做9题，已提交9题，其中答对7题。
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：×
本次练习有10题，你已做10题，已提交10题，其中答对10题。
本次练习有6题，你已做6题，已提交6题，其中答对6题。
华南理工房地产金融随堂练习
第一章绪论1.(单选题)由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（）。
A.回收期长B.风险性C.运行的地域性D.保值增值性参考答案：D2.(单选题)由于房屋附着于土地上不能移动，广州的房地产需求就不能用上海的房地产项目去满足，因而房地产项目具有（）。
A.区域性B.非竞争性C.非流动性D.盈利性参考答案：A3.(单选题)某一目标房地产价格水平的高低，主要取决于（）。
A.本地区房地产的供求状况B.全国房地产的供求状况C.本地区同类房地产的供求状况D.全国同类房地产的供求状况参考答案：C4.(单选题)建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态，起源于（）。
A.美国B.英国C.新加坡D.中国参考答案：B5.(单选题)（）是房地产金融的主要内容。
A．房地产销售贷款B．房地产抵押贷款C．房地产租售贷款D．房地产租赁贷款参考答案：B6.(多选题)房地产业是综合性非常突出的产业群，其主要特点包括：（）A.房地产业投资大、借款多、周期长B.房地产受区域因素影响较大C.房地产具有投资和消费的双重性D.房地产受国家政策与城市规划影响参考答案：ABCD7.(多选题)一般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（）特征。
A完善的法律体系和市场结构B丰富的市场产品和大规模的交易C较低的贷款利率D高效的市场效率和严格的风险管理参考答案：ABD8.(判断题)房地产由于其位置的固定性和不可移动性特点，在经济学上又被称为不动产。
（）答题：对.错.（已提交）参考答案：√9.(判断题)作为住宅的房地产满足人们的居住需求，仅具有消费属性。
（）答题：对.错.（已提交）参考答案：×10.(判断题)住宅合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。
（）答题：对.错.（已提交）参考答案：√11.(判断题)目前，我国调控房地产业的措施以法律手段、税收政策为主，并辅以一定的行政命令。
（）答题：对.错.（已提交）参考答案：×12.(判断题)房地产业越发达，利用自有资金开发建设的能力越强，对银行业的依赖性越低。
华南理工房地产经营与管理随堂练习
A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.......本次练习有18题，你已做18题，已提交18题，其中答对15题。
A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.......本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C. D. E. ......本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对10题。
A. B. C.A. B. C.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.. . . . .11.直截了当头脑风暴法指专家群体决策尽可能激发制造性，产生尽可能多的设想的方法。
〔〕答题：. 错. 〔已提交〕参考答案：√本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C. D. E.A. B. C......答题：. 错. 〔已提交〕参考答案：√本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C. D. E.A. B. C......本，对样本进行调查，然后依照调查结果推断出总体情形的调查方法。
〔〕答题：. 错. 〔已提交〕参考答案：√本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
A. B. C.A. B. C.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E. .....出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。
华南理工大学房地产经营与管理随堂练习
（）
答题：对. 错. （已提交）参考答案：√
的方法。
（）
答题：对. 错. （已提交）参考答案：√
（）
答题：对. 错. （已提交）参考答案：√
样本，对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。
（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：√
找出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。
（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：×
其中股票融资的优点在于房地产企业不需用所支付的融资成本为零。
（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：×
问题解析：
随堂练习提交截止时间：2016-06-15 23:59:59
当前页有9题，你已做9题，已提交9题，其中答对9题。
（）
答题：对. 错. （已提交）。
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一、单项选择题（在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的）9. 房屋拍卖所得的清偿顺序是（ B ）：环境保护评价属于房地产开发项目评估的（ B ）阶段的内容。
A 借款人评估 B. 项目建设条件评估 C. 市场评估 D. 投资估算与筹资评价 我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要组成部分，属于A. 商业性住房金融 B ．福利性住房金融 C. 政策性住房金融 D ．保障性住房金融1. 我国现阶段房地产信用的最主要形式是（C ）。
A. 商业信用B. 国家信用C.银行信用D. 民间个人信用2. 由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升， 这一点决定了房地产资金具有（ D ）。
A. 回收期长B. 风险性C. 运行的地域性D. 保值增值性3. 债务人无法足额偿还债务，即使执行担保，也 肯定造成 较大损失 ，这种贷款的风险程度是（A 次级B 可疑C 关注D 损失4. 某一目标房地产价格水平的高低，主要取决于（ ）。
A. 本地区房地产的供求状况B. 全国房地产的供求状况C. 本地区同类房地产的供求状况D. 全国同类房地产的供求状况5. 通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于（ ）。
A. 应付利息B. 贷款额度C. 股票价值D. 市场价格6. 我国个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率 ）。
A.自法定利率调整的次月 1 日起调整 B .自法定利率调整的当月起调整C.从次年1月1日起按新的利率调整 D .维持合同利率，无需调整7. 在房地产抵押贷款业务中，如果购房者首付比例增加， 贷款比例降低，则（ ）。
A. 放贷者风险变小B. 放贷者风险增加C. 放贷者风险不变D. 不影响借款人的积极性8. 在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属（ ） ，但未经 （ ） 同意，不得变卖抵押品。
A A.抵押人，抵押权人①支付处分抵押房屋的费用，②扣除抵押房屋应承担的税款，③偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，剩余金额返还抵押人，⑤若拍卖所得不足支付前三项费用，抵押权人向抵押人追偿。
B ①②③④⑤10. 房地产开发信贷过程中的借款人分析，可以衡量房地产企业获利能力的指标是（ D ）。
A. 资产负债率B. 流动比率C.速动比率D.销售利润率11.12.13. 住房公积金的管理机构是 （ D） ，这样既保证了住房公积金的运用安全，又可实现合理增值。
4. 与银行其他信贷品种不同，个人住房贷款具有（ ABCD ）特点：14. 收入还原法的基本假设是： （ A ）18. 进行房屋投保时，被保险房屋的价值 （ D ）。
19. 判断保险事故与保险标的损失之间的因果关系，从而确定保险赔偿责任的基本原则是保险中的（）出售给特设机构（SPM ，再由该机构在资本市场出售住房抵押担保证券的融资过程。
二、多项选择题（每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，多选、少选、错选均无分）2. 根据《城市房地产抵押管理办法》， 不得 设定抵押的财产有 （ ABDB. 抵押人所有的机器、 交通运输工具和其他财产C. 列入文物保护的建筑物和有纪念意义 的其他建筑物D. 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产A.中国人民银行B.省、市人民政府建设行政主管部门C.住房公积金管理委员会D •住房公积金管理中心A.由保险机构认定B •根据市场价值确定 C.根据购买时价值确定 D ．由专业评估机构经评估确定A.最大诚信原则B.保险利益原则C.补偿原则D. 近因原则A.房地产股票B. 抵押贷款债务C. 房地产D. 抵押贷款债权1. 一般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（ABCD ）特征。
A. 完善的法律体系B. 完善的市场结构C. 丰富的市场产品和大规模的交易D. 高效的市场效率和严格的风险管理3. 抵押人进行二次抵押的原因为：（ABCDA. 取得低利率贷款B.减少月还款额C. 改善贷款状况D. 减少贷款成本A. 资产价值等于所有未来收入的现值B. 资产价值等于所有未来收入的终值C. 资产价值等于未来租金收入的现值D. 资产价值等于未来所有净营业收入。
15. 如果有一个房地产投资项目是可行的，则该项目未来的收益率必须大于或等于（ ）。
A. 期望收益率B. 内部收益率C. 营业率D. 保本占用率16. 有一房主向甲保险公司投保该房屋火灾保险，保险金额是 80 万元， 其房屋价值为 250 万元。
若发生火灾事故，被保险人最多能得到 （ D同日向乙保险公司投保该房屋火灾保险，保险金额为） 万元损失赔偿。
180 万元，A ．80B ． 180C ． 260D ． 25017. 个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确 （ D ） 为保险的第一受益人。
A.抵押权人B ．商业银行 C.贷款委托人 D ．住房公积金贷款委托人）。
20. 住房抵押贷款证券化是银行将其持有的（ ）。
A. 已依法公告列入拆迁范围的房地产A. 是银行主要消费信贷品种B. 必须设立担保C. 基础是抵押权D. 业务具政策性且成本较高、效益较好5. 借款人申请房地产开发贷款的资格审查要求证照齐全、资信条件好，其中的证照主要有（ABCD ）。
A. 建设用地规划许可证B. 建设工程规划许可证C.国有土地使用权证 D .建设工程开工证6. 以下说法正确的是（ ABCD ）。
A. 净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值。
B. 净营业收入是判断债务偿还能力的标准之一C. 净营业收入也被称为还债前收入D.应税收入=净营业收入-折旧-利息7. 影响盈利水平的因素主要包括（ABCD ）。
A. 购买价格B. 未来现金流C. 融资可能性及融资期限D. 税负8. 我国的住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，归职工个人所有，并具有（ ACD ）的特点。
A. 专用性B. 福利性C.强制性D.政策性9. 从严格意义上来说，房地产保险可按保险对象划分为( BCD ）。
A.房地产价值保险 B ．房地产人身保险 C .房地产责任保险 D .房地产财产保险10. 美国房地产抵押贷款二级市场三大重要机构是（ABDMae)A. 房利美( Fannie Mae)B. 房地美( Freddie Mac)C. 联邦住宅贷款银行系统（ FHLB）D. 政府全国抵押协会（ Ginnie三、判断题（以下陈述中，将正确的？，错误的X ）1.2.3.4.5. 6 . 7.房地产由于其位置的固定性和不可移动性特点，在经济学上又被称为不动产。
（房地产业越发达，利用自有资金开发建设的能力越强，对银行业的依赖性越低。
（房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产。
（X ）借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为担保贷款。
（X 还贷常数是月还款额与总借款额的比值。
（ X ）可调利率抵押贷款的利率是根据物价指数定期调整的贷款方式。
（ X）我国商业银行允许借款人提前偿还全部贷款余额，但不允许部分提前偿还。
（X 家庭年收入指家庭全体成员的工资、奖金及其他合法收入。
其高低能说明家庭负债状况，也能间接地说明还债能力。
（房地产开发贷款项目评估中遵循的三性原则是，贷款的效益性、安全性、流动性。
（VV)X)8.9.10. 收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体。
（V)四、论述题1. 分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。
存在问题：1. 房地产金融市场的资金来源单一。
住房公积金制度还很不完善，金融机构利用储蓄等方式筹集的资金存在着居民短期储蓄和抵押贷款长期期限不匹配的问题，容易导致非周期性系统性风险。
2. 房地产贷款具有过渡性，抵押贷款的类型、还款方式较为单一。
3 .4 .5 .6 . 房地产金融市场不完善，抵押贷款保险机构参与少，担保机构几乎没有，房地产金融市场中介服务也有待改善。
房地产金融市场的法律体系有待完善，有关法律主要是《担保法》，其他配套法律尚待制订和完善。
商业银行的经营机制有待转变，个人信誉评级机构和对抵押贷款发放后的追踪、监督机制亟需逐步建立和完善。
商业银行违规放贷现象时有发生，既有商业银行个别职员道德水平不高，为开发商违规放贷现象，也有一些商业银行为了市场份额和追逐短期利益，有组织的违规放贷现象。
解决思路:1 . 房地产开发的预先介入机制。
房地产信贷从可行性研究开始介入，制定科学的可行性研究报告是房地产开发成功的保证，也是成功借贷的保证。
2 . 全程管理机制。
房地产贷款的期限较长，住房抵押贷款期限内借款人的收入和工作情况可能出现波动，房屋的不当使用等行为可能降低房屋价值，从而增加贷款回收的风险，所以应推行贷款发放经手人责任制，付起贷款全程管理责任。
3 . 科学决策机制。
住房抵押贷款期限长，涉及面广，需要引入更多房地产管理、土地管理、科学决策机制。
MBA和保险方面的专业人才加入，形成4 .5 . 呆坏账预警处理机制。
运用科学的呆坏账评估方法，对可能存在的呆坏账问题及时追踪，适时披露。
建立科学决策的方法和指标。
制定适应市场经济决策的新方法和指标体系，如个人诚信评估方法、科学确定安全贷款额的方法和指标、呆坏账评估和预警方法、调整房贷比例及利率的指标等。
2.试述我国住房公积金制度的发展现状及面临的问题。
现状:1 .2 .3 .4 . 住房公积金归集进一步加强。
调整了使用方向，住房公积金的使用得到调整和改善。
住房公积金管理工作逐步规范。
初步建立了住房公积金监督体系。
问题：我国公积金制度还不完善，管理不够科学，资金增值手段有限，公积金立法层次不高，其强制性、义务性缺乏法律依据。
尤其突出表现在以下几个方面：1 . 住房公积金运行的效率问题：低存低贷的利率政策不合理，导致住房公积金使用效率低下；个人住房贷款比例偏低；住房公积金的用途受限；住房公积金归集工作有待加强。
2 . 需要完善住房公积金风险防范机制：住房公积金管理中心是公积金资金的经营运作主体，那么资金运作的风险理应由住房公积金管理中心来承担。
但按现行政策，住房公积金管理中心可能难担其责。
住房公积金管理中心是一个不以盈利为目的的事业单位，无自有资本，不是金融机构，不具备风险承担能力。
住房公积金管理中心并不是一个完全自主决策的机构，住房公积金政策等都不是住房公积金管理中心所决定的，它只是一个管理运作机构。
3 . 管理制度有待规范：住房公积金的监督流于形式。
多年来，住房公积金实行“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的管理机制。
住房公积金管理委员会作为公积金管理的决策机构，实际上是一个虚设的机构，委员多为政府官员，即使2002年新条例出台后，管委会的成员增加了工会代表、职工代表和专家代表的席位，但由于一些人员的法律观念比较淡薄，总把广大储户缴存的公积金，当作“准”政府资金在支配使用，不可避免地导致挤占、截留、挪用公积金的现象屡屡发生。