上海浦东星河湾高端客户研究

25岁以下 0.46% 0.46% 0.46% 0.46% 0.46% 0.92% 0.46% —
—
0.46% 0.92% —
—
—
26至30岁 0.92% 0.46% 0.46% 0.46% —
—
0.46% 0.46% 1.38% 1.83% —
—
—
—
31至35岁 1.83% 0.46% 1.83% 0.46% 1.38% 2.29% 1.38% 1.38% 1.83% 0.46% 1.38% 0.46% —
2
四川
0.86% —
— 0.43% —
—
—
—
—
— 0.43% — 0.43% —
—
外籍
0.43% 2.59% 2.16% 2.59% 1.72% 0.43% 0.43% 0.43% 0.86% 1.72% 0.86% 0.43% 0.86% — 0.43% 1
浙江
2.59% 4.31% 1.29% 4.31% 3.45% 1.72% 1.72% 1.29% 0.43% 3.02% 1.29% 0.86% 0.43% —
学习改变命运,知 识创造未来
星河湾认购客户来源与楼层交叉
整体来看，成交的楼层以2-9楼为主，高楼层成交量较少，26-30岁的青年客户对10-12层 的房源接受度相对其他客户稍高一点。
星河湾认购客户年龄与楼层交叉表
年龄
2F
3F
5F
6F
7F
8F
9F 10F 11F 12F 15F 16F 17F 18F 总计
— 0.86% —
— 0.43% — 1.29% 0.43% —
—
—
—
江西
— 0.43% 0.86% 0.43% 0.43% — 0.43% —
— 0.43% 0.43% —
—
—
—
陕西
— 0.43% — 0.86% —
—
—
—
—
—
— 0.43% — 0.43% —
上海
2.59% 3.45% 2.59% 5.60% 2.16% 1.72% 0.43% 0.86% 0.86% 1.72% 2.16% 0.43% — 0.86% —
厅三卫 厅三卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅五卫 厅五卫
B2
B1
B5
B3
B4
A8
A7
A6
A5
A4
A3
A2
A1
特A
年龄 219㎡ 220㎡ 240㎡ 245㎡ 245㎡ 281㎡ 283㎡ 289㎡ 291㎡ 300㎡ 316㎡ 486㎡ 528㎡ 592㎡ 总计
—1
36至40岁 3.67% 2.75% 2.29% 2.29% 2.75% 2.29% 2.29% 2.29% 1.38% 0.46% 2.29% 1.38% 1.38% 0.46% 2
41至45岁 0.92% 2.29% 1.83% 3.67% 2.75% 1.83% 2.29% 2.29% 1.83% 3.21% 0.92% 2.75% 0.46% 0.46% 2
1000万以下
1001-1200万 1201-1500万 1501-2000万 2001-3000万 3000万以上
总计
0.43% 0.43% — — — — — — — — 0.86%
1.72%
0.86%
0.86%
—
0.43%
2.16%
1.72%
1.72%
0.43%
—
0.86%
2.16%
1.29%
出生地 219㎡ 220㎡ 240㎡ 245㎡ 245㎡ 281㎡ 283㎡ 289㎡ 291㎡ 300㎡ 316㎡ 486㎡ 528㎡ 592㎡ 592㎡ 总计
安徽
0.43% 1.72% —
—
— 0.86% —
—
—
— 0.86% — 0.43% —
—
北京
0.43% 0.86% 0.86% 0.86% 0.43% — 0.43% 0.43% —
学习改变命运,知 识创造未来
星河湾意向客户楼层偏好及去化率
6F及3F意向集中度最高。从认购结果来看，底层尚有少数房型被认购，而顶层几乎没卖 去。
星河湾意向楼层集中度
星河湾各楼层去化率
学习改变命运,知 识创造未来
星河湾认购客户置业总价及套数
1001-1200万总价段房源认购比例最高，其次是1201-1500万元，共占总认购套数的2/3 右。2000万以上的高价房源不到认购套数的10%。超过90%的客户认购一套房，仍有3% 客户认购了3套及以上房屋。
星河湾意向购房客户来源分布
星河湾实际认购客户来源分布
学习改变命运,知 识创造未来
星河湾认购客户来源细分
上海本地的认购客户主要来自浦东新区，其次是杨浦、虹口和静安等中心城区。另外，认 购客户的另一大军浙江人的来源地分布也很集中，一半以上来自温州，其次是台州。
星河湾上海认购客户来源分布
星河湾浙江认购客户来源分布
学习改变命运,知 识创造未来
星河湾认购客户年龄与房型交叉
认购客户以36-45岁的中年客户为主，该年龄段客户对B1\B3\B5三个户型偏好度较高。 户型的客户也以上述年龄段客户为主，但特A户型主要被51-55岁的客户认购。
星河湾认购客户年龄与房型交叉表
三房三 三房三 四房三 四房三 四房三 四房三 四房三 四房三 四房三 四房三 四房三 五房三 五房四 五房四
25岁以
下
0.92% 0.46% —
0.46% 0.46% 0.46% —
0.92% 0.46% 0.92% —
—
—
—
26至30
岁
0.92% 1.38% 0.46% 0.92% 0.46% 0.46% —
0.46% —
0.92% 0.46% —
—
—
31至35
岁
1.83% 3.67% 1.38% 2.29% 2.75% —
三房三 三房三 四房三 四房三 四房三 四房三 四房三 四房三 四房三 四房三 四房三 五房三 五房四 五房四 五房四
厅三卫 厅三卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅四卫 厅五卫 厅五卫 厅五卫
B2
B1
B5
B3
B4
A8
A7
A6
A5
A4
A3
A2
A1
特A 特A1
0.46% 0.46% 0.46% 0.46% 0.92% 0.46% —
—
1
36至40
岁
2.75% 5.05% 3.21% 1.83% 2.29% 1.38% 1.38% 0.92% 0.92% 2.75% 4.13% 0.46% 0.92% —
2
41至45
岁
1.38% 3.21% 3.21% 6.88% 0.92% 1.83% 0.92% 1.38% 0.46% 2.29% 2.29% 1.83% 0.46% 0.46% 2
—
—
1.72%
—
0.43%
—
—
1.29%
0.43%
0.43%
—
—
2.16%
0.43%
2.16%
—
—
1.29%
1.29%
0.86%
—
—
0.86%
0.43%
—
0.43%
0.43%
9.48%
学习改变命运,知 识创造未来
星河湾认购客户来源与购买力交叉
浙江和外籍客户的购买力较高，除上海、外籍、浙江外，其他省市的客户几乎很少有认购 2000万以上的高总价房源。
星河湾认购客户来源与购买力交叉表
出生地 安徽 北京 广东 河南 黑龙江 江苏 江西 陕西 上海 四川 外籍 浙江
总计
学习改变命运,知 识创造未来
0.46% —
0.46% —
0.46% —
—
—
—
—
—
总计
8.26% 9.17% 8.26% 9.63% 9.17% 8.72% 10.09% 7.80% 6.88% 6.88% 6.88% 5.05% 2.29% 0.92% 100
学习改变命运,知
识创造未来
星河湾认购客户年龄与楼层交叉
在所有认购的客户中，年龄在26-30岁之间的年轻客户倾向于选择中高楼层，年龄在51岁之间的中老年客户倾向于选择中低楼层。
上海浦东星河湾高端客 户研究
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
星河湾高端客户研究方法
1
下定客户数据分析
根据案场提供的一 手资料，获得客户 身份证号码、房型 、面积、楼层和总 价，其他特征资料 缺失
历时：0.5天
2
银行业务员深访
—
—
总计 10.55% 16.06% 10.09% 15.14% 8.26% 4.59% 3.21% 4.13% 2.75% 8.72% 9.63% 2.75% 2.29% 1.83% 10
学习改变命运,知
识创造未来
星河湾认购客户年龄与房型交叉
在所有认购的客户中，年龄在51-55岁之间的客户对房型的偏好特别明显，主要倾向于特 A户型。
— 1.72% 0.43% —
—
—
广东
— 0.86% 1.29% 0.43% 0.43% —
—
— 0.86% — 0.43% —
—
—
—
河南
0.86% 0.43% 0.43% —
—
—
—
—
— 0.43% —
—
—
—
—
黑龙江 0.43% 0.86% 0.43% —
—
—
— 0.43% —
—
—
—
—
—
—
江苏
0.86% 0.86% —
学习改变命运,知 识创造未来
星河湾意向客户与认购客户面积偏好
意向客户最偏好230-245 ㎡面积段的房屋，其次是230 ㎡以下较小的户型，331 ㎡及以上 的超大户型需求度仅为5%；实际认购客户对311-330 ㎡的偏好比意向客户低11个百分点 其他面积段的偏好与意向客户较相似 。
星河湾意向客户面积偏好
星河湾认购客户置业总价
星河湾认购客户置业套数分析
学习改变命运,知 识创造未来
星河湾认购客户来源与房型交叉
总的来说，上海和外籍客户相对较偏好B类户型。在所有户型中，B1和B3户型受到上海和 浙江客户的喜爱，而A户型主要是外籍和浙江客户认购，特A户型的认购客户主要是外籍 户。
星河湾认购客户来源与房型交叉表
46至50
岁
2.29% 2.29% 1.38% 1.38% 0.92% —
—
—
—
—
0.46% —
0.92% —
51至55
岁
—
—
0.46% 0.92% —
0.46% 0.46% —
0.46% 1.38% 0.46% —
—
1.38%
56岁以
上
0.46% —
—
0.46% 0.46% —
—
—
—
—
0.92% —
星河湾意向面积段集中度
星河湾各面积段去化率
学习改变命运,知 识创造未来
星河湾意向客户与认购客户楼层偏好
四成以上的意向客户较偏好6楼，2楼也吸引了20%左右的意向客户。从认购结果来看，楼 层越高，认购比例越低。6-9层是大部分认购客户的热门选择楼层。
星河湾意向购房客户楼层偏好
星河湾实际认购客户楼层偏好
—2
总计wenku.baidu.com
9.48% 16.81% 9.91% 15.52% 9.48% 4.74% 3.45% 3.88% 3.02% 8.62% 8.62% 2.59% 2.16% 1.29% 0.43% 10
学习改变命运,知
识创造未来
星河湾认购客户来源与房型交叉
在所有认购的客户中，广东省的高端客户对A5户型格外青睐，其次，特A和B5户型受到 籍和广东省高端客户的垂青也比较明显。
星河湾实际认购客户面积偏好
学习改变命运,知 识创造未来
星河湾意向客户面积偏好及去化率
从开盘前期意向需求看，311-330 ㎡房型意向最集中，集中度达1.50，同时230-245 ㎡房 型的意向集中度居第二，达1.01。从实际认购情况看，330 ㎡以下房型的去化率均在70% 80%左右，而331 ㎡以上大户型去化率较低，仅有21.5%。
中国银行、江苏银行 信贷员访问，2组 了解 客户资产、资信 、置业经历、所属行业 等特征 历时：0.5天
3
报告撰写
将所有研究成 果总结汇总，形 成最终报告
历时：0.5天
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
星河湾意向客户与认购客户年龄
星河湾实际认购客户年龄集中在36-45岁之间，占56%，低于意向客户同年龄段比例2个百 分点；而35岁以下客户实际认购比例则高出6个百分点，整体客群年龄分布呈现年轻化的 趋势。46-50岁客户比例也较意向客户下降4个百分点。
46至50岁 0.46% 0.46% 1.38% 1.38% 1.38% 0.46% 2.29% 0.46% —
—
0.46% 0.46% 0.46% —
51至55岁 — 1.38% —
0.46% 0.46% 0.46% 0.92% 0.46% 0.46% 0.46% 0.92% —
—
—
56岁以上 — 0.92% —
星河湾意向购房客户年龄分布
星河湾实际认购客户年龄分布
学习改变命运,知 识创造未来
星河湾意向客户与认购客户来源
星河湾实际认购客户来源比意向客户更广泛。认购客户以浙江人和上海人为主，占47%； 江浙一带客户的实际认购比例较意向比例下降9个百分点，其中江苏人只占到4%。广州人 在意向客户比例中高达23%，实际认购比例却只有4%。