某地块可行性报告及项目建议书

某地块可行性报告及项目建议书

XX地块

可行性报告及项目定位

中山市花园项目策划部

前言

目录

一、市场篇

二、项目概况

三、项目SWOT分析

四、定位篇

一、市场篇

1、环XX房地产概述

根据项目地理位置及初步客户来源，环XX房地产包括XX本地房地产以及与其紧密相关的顺德容桂房地产。

XX房地产概述

A、起步晚，虽发展较快，房地产仍不够成熟

XX镇作为中山的边陲小镇，地域狭小，房地产的发展在中山并不抢眼。随着近年XX镇城镇性质特色小家电基地的确立，工业强镇模式的推动，促使全镇经济飞速发展，以及和北部近临的佛山已经确立起“珠三角西岸一极”战略地位等多种有利条件的推动，XX房地产发展环境得到较大地改善，较快速地发展。由原仅老牌楼盘丽景花园、逸湖半岛的原始房产，演变成多家楼盘的多方面竞争开发。

B、楼盘自主聚集，工业掺和其中；品牌开发商进驻，促进发展

纵向来看，目前在售的几个大型楼盘都集中在XX南部，即105国道和东阜公路所围合成的“冂”内（如下图），XX镇政府位于此区内，为规划的镇中心区及永益居住片区，配套和设施相对成熟，XX大桥直通小榄车站仅5分钟车程，相对临近小榄镇，是此批楼盘地理位置卖点之一。而我项目450亩及250亩地块所处的XX镇北部现暂没有任何在售楼盘。

横向来看，由于105国道旁东西方向工业的零散分布，自主形成国道

西方向为工业集中区，国道东方向为楼盘聚集区，但其中楼盘聚集区参杂零散的工业厂房，居住环境受到一定影响。

2007年年底，佛山地产大鳄佛奥地产正式进驻XX，圈地360亩，从而一定程度促进XX房地产的发展。

容桂房地产概述

A、容桂房地产荣登顺德之首，外来知名开发商的进驻促使发展迅速

根据顺德商品房交易信息网发布的最新一期成交信息，容桂的房产日成交量位于10镇之首。容桂致力打造的宜商宜居魅力小城已成型，随着知

名开发商的进驻，容桂房地产商界已被注入崭新的开发理念，外来“大鳄”的进驻，促使容桂的产品结构更加完整，产品档次的提升、城市配套建设的完善，也使容桂的高端需求逐步集中且不外流，进一步提升了容桂房地产业的整体水平。

B、本地发展商得天独厚，实力不容忽视

本地发展商除受知名开发商进驻促使发展外，以本土优势先拔头筹，凭着对本土地理环境与人文风情的了解，不少本土开发商在“大鳄”进驻前就抢得了桥头堡。地产界的最核心价值就是地段，如本土开发商宏泰来就是凭借对容桂的长期了解，把握住了最核心的地段——广珠轻轨沿线，成功打造生活便利社区，有效促进销售。

C、本地及知名进驻开发商形成火爆楼市，房价的升值随之而来

随着本地发展商及知名进驻发展商的开发，逐渐成熟，竞争日趋激烈，形成火爆楼市，在此大环境下，轻轨容桂站的即将完工，眉蕉河的美化改造工程以及打造容桂中心商圈等利好因素愈发明显，促使容桂发展目标定位的宜商宜居魅力小城逐渐成熟，估计不久的将来，不断走好的楼市必将促使房价的顺其飙升。

2、环XX部分楼盘情况

XX楼盘情况

A、物业类型较全，小高层为主流

逸湖半岛佛奥xx花园东御世家金凤湾畔穗茵庭

在佛奥xx 花园调查中发现，其13层以上至18层的单位销售非常不理想，验证了乡镇楼盘开发定律：高层水土不服。老牌发展商逸湖半岛及东御世家等多数发展商，都做小高层规划和多层规划产品，估计是把握住XX 当地居住习惯。

B 、楼盘定位差异大，面市产品多样，整体以大单位户型为主

东凤镇在售楼盘户型比例

四房23%

三房37%

二房17%

一房6%

别墅6%

复式

1%

五房10%

一房二房三房四房五房复式

别墅

高层，18层，20%； 小高层，12层，80% 高层，18-24层，75%；别墅，20%；小高层，5-10层，5%

小高层，11层，90%；多层，6层，10% 小高层，12层，100%

小高层，11层，70%；多层，6层，30%

楼盘 逸湖半岛 佛奥xx 花园 东御世家 金凤湾畔 穗茵庭 合计 一房 30 0 0 0 120 150 二房 128 0 20 97 208 453 三房

310

140

150

168

230

998

四房158 210 40 165 42 615

五房92 150 0 20 0 262

复式28 0 0 0 0 28

别墅0 150 0 0 0 150

合计746 650 210 450 600 2656 从图表看出，三房和四房是XX房地产市场户型规划的主流产品，两

种产品比例之和高达60%，这说明目前XX房地产市场发展逐渐向中大户型

转变，以大五房、复式、别墅为主的享受消费型占到17%，市场定位有向

高端客户看好的趋势。以一房和公寓为代表的小户型，在工业区周边尚有

一定市场（以上统计的户型比例数据来源于五个楼盘的部分数据，供做参考）。

C、佛山“大鳄”佛奥地产楼价飙高，整体推售策略较单一

楼盘逸湖半岛佛奥xx花园东御世家金凤湾畔穗茵庭

均价比较3600元/㎡4200元/㎡3300元/㎡3600元/㎡3300元/㎡①佛山“大鳄”佛奥地产xx花园楼盘售价渐渐拉近与周边的小榄、古镇楼

盘价格的距离；

②在各楼盘推售策略中，主要宣传推广以开盘活动和常规户外广告投放为

主，推售策略较为单一，销售较为冷清。

D、外来客户群构成主要成交客源

调查中反映，小榄、佛山客户群受房价洼地效应影响，部分选择在XX

置业，估计为经济能力较差的靠近XX的打工一族，两地置业者约占整体50%左右，XX本镇居民占到30%，外来其它置业者约占20%。外来客户构成