上海拆迁政策汇总

、一般补偿形式
1）私房补偿：
被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，补
房屋上的补偿（房产证）+人头上的补偿（按户口）
（被拆除房屋的房地产市场单价＋价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积
被拆迁人未与房屋承租人协议解除租赁关系的：拆迁人应当对被拆迁人实

2）公房补偿：补偿对象为同住人（人头上的补偿）。同住人的认定以户口为依据，参照上

3）享受过住房政策性补助和拆迁安置的，基于人头上的补偿不能拿到。
、补偿继承问题
1）公房：不存在继承的问题。承租人去世后，由其同住人继续使用，同住人的认定一般

2）私房：依《继承法》发生法定继承。如果另一半也不在，则子女可以等额继承。房屋

、“数砖头+套型保底”
+套型保底”即居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础，增
适用范围为本市中心城区（含浦东新区）的新启动的旧
由市住房

A、试点项目拆迁范围内的被拆迁入、房屋承租人，按照下列公式计算被拆除居住房屋
可以选择货币补偿，也可以选择就近安置和异地安置。试点区应积极筹措安
，供被拆迁居民选择。
被拆除居住房屋价值补偿计算公式如下：
拆迁私有居住房屋，公式为：
=评估价格+套型面积补贴+价格补贴。
（二）拆迁执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋和拆迁执行政府规定租金标准
公式为：
被拆除居住房屋价值补偿=评估价格×80％+套型面积补贴+价格补贴
评估价格＝被拆除房屋房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积。被拆除房屋的房
按基地评估均价计算。基地评估均价，即房屋拆迁
被拆除房屋的平均房地产市场评估单价，由评估公司按照被拆迁基地已评估

套型面积补贴=评估均价×补贴面积。被拆除房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非
适用套型面积补贴。套型面积补贴按照满足被拆除房屋基本使用功能
以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户（也就是以
。套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15平方米（补贴标准由试
。
价格补贴=评估均价×补贴系数×被拆除房屋的建筑面积。补贴系数标准由试点区人民

、拆迁补偿安置后，仍不能解决实际居住的，按以下办法增加货币补贴，保障被拆迁

（被拆迁家庭应安置人口×人均22平

异地配套商品房单价是指，以市属配套商品房平均单价为基准，具体由动迁新政各试点

被拆迁家庭的应安置人口是指，按照本市住房保障的条件和标准认定，将“他处有房”
日，有异议的，由区住房保障机构在10个工作日内进行核查和公布。

人均22平方米建筑面积，是指按照 《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（简称“111
）的相关规定计算所得 （旧里建筑面积为居住面积的1.54系数，从一、二、三类地段
100%建筑面积，因此，按廉租标准人均居住面积7平方
22平方米）。


、安置方式
在居住房屋拆迁实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上，增加本区域

、动迁应安置人口认定标准（享受过安置补偿或政策优惠的，就不能作为应安置人口认定，
）
标准一 ：
截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无
，且居住在被拆迁房屋的人员，可以认

标准二 ：
截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口未满一年，在本市无其
，居住在被拆迁房屋，且符合下列特殊情

（一）拆迁范围内应安置人口的未成年子女；
（二）因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户

（三）因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的；
（四）海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的；
（五）本市居民因应征入伍、出国（境）而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；
（六）本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围


标准三 ：
房屋拆迁许可证核发之日，不具有拆迁范围内的本市常住户口，在本市无其他住房（或
，且符合下列特殊情形之一的人员，可以认定为被拆

（一）有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口；
（二）户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人
；
（三）因应征入伍而注销户口的人员；
（四）因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；
（五）户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之



、按政策回沪（插队落户、之内、冤家错案平反，刑满释放等）但户籍尚在办理过程

、拆迁期间，因出生报入户口的。
、上海城市房屋拆迁面积认定
2001）673号文《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>
12条房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权
以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面
1981

承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，
租用公房凭证记载的是居住面积的，按规定的换算


、补偿对象
农村宅基地使用证或者建房批准文件计户

，拆迁补偿安

、被拆除房屋的用途和建筑面积

被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，
征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新
被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以由拆迁当事人协商议定。
拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。
超过批准期限的临时建筑，以及征用土地公告后擅自进行房屋及其附属物新

、拆迁居住房屋补偿
1）征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制撤销的，被拆迁人可以选择货币补

前款规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新＋同区域新

房屋建安重置价（房屋重置价格）是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时
简单说，建造同样的房屋需要多少钱再算上折
被拆除房屋建安重置单价结合成新，由建设单位委托具有市房地资源局核准的房屋拆
同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用

2）征地拆迁居住房屋，被征地的村或者村民小组建制不撤销的，应当按下列规定对未转

（一）具备易地建房条件的区域，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中

（二）不具备易地建房条件的区域，可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同

本条第一款第一项规定的货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成
×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位

被拆迁人申请宅基地新建房屋的审批程序，按照国家和本市农村住房建设的有关规定执

3）拆迁居住房屋，还应当补偿拆迁人搬家补助费、设备迁移费、过渡期内的临时安置补

4）拆除居住房屋附属的棚舍以及其他地上构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的

5）征地农业人口安置补助费、青苗补偿费和土地补偿费，按照国家和本市有关规定执行。
、拆迁非居住房屋补偿
1）拆迁非居住房屋实行货币补偿。
拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企
被拆迁人的货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相

相应的土地使用权取得费用，由建设单位

2）还应当补偿被拆迁人下列费用：
（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；
（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

3）除了以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住
非居住房屋，以及其他地上构筑物的补偿，按照本市有关国家建设征地的财物补

4）征地农业人口安置补助费、青苗补偿费和土地补偿费，按照国家和本市有关规定执行。

、全家移民加拿大，拿到了绿卡。但最近，在上海的一套承租公房要动迁了，承租人是我，

你虽然获得了绿卡，但只是获得了移民资格或永久居住权，并没有加入加拿大的

其次，你是公房承租房的承租人，有对公房的使用权。该承租房动迁，拆迁人只能与你
，你是当然的被安置补偿对象。新生效的《国有土地上房屋
第二十五条规定：“ 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿
补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周
”
但由于你的家人户籍不在被拆迁房屋内，他们是否能作为安置补偿对象，要看其是否符
在本市无其他住房（或者虽然本市有其他住房，但
，且符合下列特殊情形之一：
1）有本市常住户口的未成年人。
2）户口从被拆迁房屋迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就

3）因应征入伍而注销户口的人员。
4）因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员。
5）户口不在本市的人员，已结婚且实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日

、王先生问：他家房屋为私房，有3本产证，权利人分别为父亲、他自己及弟弟。父亲早


《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（2001上海市人民政府令第111号发布）第三条
被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。第五十四条第一款规定，拆迁人给予被拆迁人
安置房屋归被拆迁人所有。据此，王先生、王先生的父亲、弟弟作为产权人，
因此，对王先生享有产权部分的房屋进行安置所获得
对现由王先生母亲居住的房屋部分，产权证上记载的权利人为
现其父亲在拆迁前去世，未留
因此，该房屋中属于其父亲的部分应当作为遗产进行法定继承，由其母亲和四个子女
对该部分房产动迁所获得的补偿也应属上述五人共有。对该部分遗产的分割一般
当然，继承人也可协议约定分割比例。由于王先生母亲年事已高，且一人生活，
照顾未成年、无生活来源或对被继承人尽义务较多的继承人的原则，可对

因该部分院子的原权利人为其父亲，因此，该部分也应当作为遗产由其母亲和四
鉴于在王先生父亲去世后，该部分土地的费用均由其母亲一人支付，因此

、刘小姐咨询道：她为知青子女， 2001年左右回沪，户口报入其舅舅家中，但其实际并
2010年底，舅舅与拆
4人，但其中并未包括刘小姐。刘小姐认为，自己是因被拆迁房屋面积较小无法居住，

因系争房屋居住困难在外租房居住，他处
[2004]3号《上海市高级

人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民
第五条规定，在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛
他处也未取得福利性房屋的，也视为同住人，有权对公
据此，刘小姐应被认定为该被拆迁房屋的同住人，有

、2002年3月19日，许先生在其原居住的浦东新区一楼靠马路的产权房内开了家饮食店。
5月20日，许先生为该饮食店办理了个体工商户营业执照、税务登记、卫生许可等，

2001）673号文《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>
13条第4项“原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住
可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居
可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，
未经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非
。许先生所开的饮食店虽然办理了营业执照，但因未将
故对许先生的饮食店不能按照非居性质的店铺予以拆迁补

、静安区的刘女士原一家三口居住在承租公房一楼的统客，1990年初刘女士儿子结婚后，
儿媳居住，自己和丈夫将承租公房原高度为1.1米的阁楼私自改建成
米的阁楼居住，阁楼登记在租赁卡上但未记载面积，现该承租公房将要拆迁，刘女士询

2001）673号文《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>
12条房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权
以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面
1981

承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，
租用公房凭证记载的是居住面积的，按规定的换算
（具体见本报11月12日A14版）。
2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的，用于居住并已计算收取租金的阁
1．2米至1．7米的部分，按照实际居住面积的一半及规定的换算系数计算建筑
1．7米以上的部分，按照实际居住面积及规定的换算系数计算建筑面积。其他情形
不计算建筑面积。故刘女士的被拆迁房屋面积应以其租赁卡上登记统客的使用面积
而对于该户阁楼
但因未支付房租且是私自改建至1.8米不能予以认定为拆迁面积进行补偿安置。
、遗产房如果没有户口的是否只能拿平方钱？
+人头”的标准补偿，砖头主要以拆迁房屋的建筑面积计算，基于

、上海申请经适房，会不会和/动迁安置补偿有冲突？对此，市房地局明确表示：经适房政

15平

旧房综合改造和经济适用房。根据目前的旧改政策，动拆迁补偿按
也就是说，动迁时，住房困难的居民都已享受了住房保障托
如果今后碰到动


、上海动迁房免房产税需酌情
对居民家庭因房屋征收或拆迁而购买

或取得的住房，酌情暂免征收房产税。住房超出国
按规定计算确定房产税征免面积。但同样是
每个当事人情况又不尽相同，最好事先到当地房地产交易中心咨询清楚，不要随便

、产权房内开店，遇拆迁是否能按店面算补偿？
2002年3月19日，许先生在其原居住的浦东新区一楼靠马路的产权房内开了家
5月20日，许先生为该饮食店办理了个体工商户营业执照、税务登记、卫生

2001）673号文《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>
13条第4项“原始设计为居住房屋，经市或区（县）房地局批准居住
可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居
可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，
未经市或区（县）房地局批准居住房屋改变为非
。许先生所开的饮食店虽然办理了营业执照，但因未将
故对许先生的饮食店不能按照非居性质的店铺予以拆迁补

、知青子女回沪遇到拆迁问题
2001年左右回沪，户口报入其舅舅家中，但其实际并未在
2010年底，舅舅与拆迁公
该房屋共获得货币安置款两百余万元。该房屋共安置4

因系争房屋居住困难在外租房居住，他处
[2004]3号《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民
第五条规定，在被拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛
他处也未取得福利性房屋的，也视为同住人，有权对公
据此，刘小姐应被认定为该被拆迁房屋的同住人，有

、私房房产证有3本，且其中一个户主已过世，拆迁补偿如何分配？
3本产证，权利人分别为父亲、他自己及弟弟。父亲早年去
王先生除弟弟外，还有两个姐姐已结婚，在夫家居住。现王先生房

另，该房屋外有一个院子——有土地使用权证，记载的权利人也是其父亲；父亲去世后，
但该部分土地的费用每年都由其母亲一人支付，这部分动迁款又该如何分

《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》（2001上海市人民政府令第111号发布）第三条
被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。第五十四条第一款规定，拆迁人给予被拆迁人
安置房屋归被拆迁人所有。据此，王先生、王先生的父亲、弟弟作为产权人，
因此，对王先生享有产权部分的房屋进行安置所获得
对现由王先生母亲居住的房屋部分，产权证上记载的权利人为
现其父亲在拆迁前去世，未留
因此，该房屋中属于其父亲的部分应当作为遗产进行法定继承，由其母亲和四个子女
对该部分房产动迁所获得的补偿也应属上述五人共有。对该部分遗产的分割一般
当然，继承人也可协议约定分割比例。由于王先生母亲年事已高，且一人生活，
照顾未成年、无生活来源或对被继承人尽义务较

多的继承人的原则，可对

因该部分院子的原权利人为其父亲，因此，该部分也应当作为遗产由其母亲和四
鉴于在王先生父亲去世后，该部分土地的费用均由其母亲一人支付，因此

、从政策上讲，享受过拆迁安置的，不能再次作为应安置人口认定，不能享受人头上的

、动迁房什么时候能拿房产证？
2个月就可以拿了。
、动迁房未领产证，现准备办产证可以在产证上写别人的名字吗？