成都南府街项目产品定位思路

户型及面积选择：
房型 面积段
总价控制 套
数
比
1室2厅 45-50㎡
25万以内 45 %
2室2厅 60㎡左右 30万左右 15 %
2室2厅 70㎡左右 35万左右 40 %
户型变化控制
4种以内 3 种以内
4种以内
商业物业建议：
对于本案商业建议：
前期规划要科学，充分考虑人流、车流、物流动线，并进行客观、可行的业态定 位，并实施招商工作。
形态建议：
一楼临街底商：采用双面开门形式，使得底层商铺进深短，面积小，，有利商业 价值最大化。商铺开间不低于4米。
二楼“泛商业物业”，层高尽量做到5.2米。采用局部架空，局部商业空间，构 建泛商业空间概念，增设露台，提升二楼商业价值，并且为楼栋客户提供一个“空 中会所” 。 同时，将生态园林大堂设在二楼，克意引导人流动线，再增加二楼商业附加值。 预设烟道，为铺面增值打下基础。
通过“巧妙”的技术和建筑创新，实现项目多重附加值，拔升项目形象， 并通过实效的营销包装，使项目快速在市场形成聚焦，达成销售目标。
形象定位
处在CBD与成都滨江旅游休闲 文化圈中需要什么样的建筑?
对他们而言，建筑的价值感不应该仅 仅表现在物质层面 更重要的是精神层面的价值与内涵是 否与内心文化相认同
竞争楼盘的面积定位
典型中小户型主要产品面积比较分析
400
354
350
300
250
244
200
161
150
100
50
18
21
0
35
46
80
95
102
35
46
80
95
102 合计
18套 354套 244套 161套 21套 798套
锦江印象
300 264
250
200
150
100 66
50
0
63
79
41
土地属性
配套 设施
交通 条件
环境景 观条件
土地属性因子 文脉属性
教育配套 商业配套 医疗配套 公共交通便利性 私家车交通便利 性 交通拥堵 交通噪音 可视景观
距离景观区距离
属性描述 历史底蕴浓厚、人文气息浓郁、原住民民风淳朴。 毗邻盐道街中学、龙江路小学、信息学院、川音、川大、华西医科大等， 教育配套完善。 因处在盐市口商圈、春熙路商圈、青石桥的联接处生活配套非常完善。 华西医大、七医院等医疗设施 城市公共交通多达20余条；规划中地铁1号线距本项目举步之遥。 出行非常方便：朝阳路的改造完成，红星路的城市快速干道构成项目出行的 交通体系。 基本无拥堵状况，如高峰期从人民南路进出会出现拥堵状况 无噪音影响。 10层以上姚望府南河滨江公园、小区内部景观
中地锦尚
中地房产
4900元/m2
未开盘
银唐国际寓所 四川南府锦置业公司
7万平方米 28层
4900元/m2
2005年8月
锦江印象 鑫城立方生活
四川蜀府房屋建设开发有 限公司
四川煌鑫房地产公司
近6万平方米 1.2万平方米
31层 9层
4900元/m2 5800元/m2(精装)
2005年9月2日 2005年12月19日
项目定位
项目主题风格
主题形象及发展理念
城市之心 全功能 宅院高层
具有以下基本特征：
——城市的 ——现代的 ——明朗的
项目档次定位：
城市之心人文宅院高层电梯公寓社区
产品建议：
1楼底商，2楼为“带露台的泛商业空间”
3楼以上为多功能住宅
户型配比建议：
楼型建议
——高层电梯公寓
户型设计原则：舒适性原则，以25万、35万元总价的2房作为本案主力 户型。
34
10
5
88
110
122
229
63 79 88 110 122 229 合 计
66 264 41 34 10套 5套 420
套套套套
套
凯莱国际寓所
典型中小户型主要产品面积比较 分析
350 315
300
250
200
150
126
124
100
50
34
0 62
62
79
79
88
88
120
120
131
34套 126套 315套 124套 1套
于其它区域，共交易454套，紧随其后是城东、城南，分别交易442套和
341 套。
以上数据来自：成都市房产管理局
二、截止06年5月底各环域对比住宅供给量
注：从上图来看，二环路以内的供应量较小，特别是内环线至一环区域，可
售面积为137030.92平方米；二环—三环路的可售楼盘套数最多，为15893套，而
以上数据来自：广聚兴调研中心提供
c) 环线价格
环线 一环以内 一、二环之间 二、三环之间
楼盘均价范围（元 / ㎡）
环线均价（元 / ㎡）
样本数量
3800--6200 3500--6000 2900--5600
4780
17
4385
16
3877
43
二、三环之间电梯公寓的供应最为充足，从环线价格来看，该区 域的价格也是最低的，平均每平方米比相邻的二环内低近 500 元， 能满足更多购房者的需求； 一、二环之间与一环以内的价格差距已经越来越小，个别项目在 均价上甚至有高过一环内项目的现象，在一定层面上是城市外延， 市中心范围扩张的市场表现。
转让的年限及税收政策、发展商开发本金的持有率等做了较为详尽的说明。该文件的出台将加剧市场供 给的惨烈竞争，要求发展商在产品层面上必须创新，形成产品差异，来面对未来的同致化市场
数据链接:
一、截止06年5月底各方位住宅供给量
注：市中心的可售楼盘套数最低，为857套，而城南的可售楼盘套
数最多，为10943套，其次是城东和城西。交易方面，城西的交易总量高
一配套、统一建设、统一管理的方式大力建设城市化居住区。“两线”即：一是以东大街为主的商业地
产发展线。二是以滨河风光带为主的旅游休闲经济发展线。
二、06年政府建设规划部门在政策上对房屋建筑类型从报建审批上进行引导，已经停止在 三环以内批准修建多层物业 ，这将预示着城市将向高密度的电梯公寓时代发展。
三、06年6月1日实施的国务院37号文《转发建设部等部门关于调整住房供应结构 稳定住房价格意见的通知》，在消费者银行贷款首付比例、面积供给段强制限定、对投资型住宅
上河新城
中铁二局
6万平方米 18层
4600元/m2
2005年9月14日
摩卡 筑
成都上普置地有限公司 7万平方米 18层
5100元/m2
东渡时代凯悦 成都东渡房地产开发有限 近8万平方米 42层 6000元/m2(精装） 2004年12月26日 公司
价格观点:
在综合以上项目的定位观点的同时,我们又根据对该区域 及周边项目辐射区在售楼盘中与“南府街”类似项目进行 的调研，反复比较，运用市场比较法(产品因素除外)通过 对位置、交通、区域配套、环境等影响房地产价值的主要 因素进行系数调整后，来确定本项目定位销售均价为:
CBD与 成都滨江旅游休闲文化圈等待什么样的建筑
——五大人居观念
【自然】 【和谐】 【人文】 【地脉】 【鉴赏】
看看区域内的同行在倡导什么
粼江峰阁
中海·格林威治
凯莱国际寓所
摩卡·筑
国际化品质住宅
城市中心全景观人文住宅 享受始终如一的国际寓所
风尚摩登人文小宅
鉴赏 地脉、人文 自然、鉴赏 人文、鉴赏
天平房地产有限公司
“南府街”项目产品定位思路
目录 市场环境 市场分析 项目定位 规划建议 形象定位
市场环境
政策链接:
一、锦江区“七区两线”规划。“七区”即：（１）以盐市口、春熙路商圈和大慈寺、水井
坊商业旅游区为主的中央商业区；（２）以督院街、合江亭片区为主的总部商务区；（３）以一环路和 二环路之间区域为商业副中心发展区；（４）以二环路和三环路区域为高尚住宅文化区；（５）以锦江 工业开发区为主，配套工业园区为辅的工业集中发展区；（６）以城市通风口区域为主的生态观光发展 区；（７）以机关东移为主的东部副中心起步区。按照适度超前和可持续发展的原则，结合片区实际， 在通风口规划非建设用地以内按照红砂村模式，引导农民对现有院落进行改造提升，形成具有川西民居 风格的都市院落，或采取适度集中居住的方式，腾出土地引进主题公园，市场化运作项目，带动通风口 土地利用和促进农民增收；在通风口以外规划的建设用地区域按照统一规划、统一供地、统一标准、统
电梯公寓自身抗性
公摊高 物业管理费用高 建筑成本高，售价较高 对电梯安全性、可能停电的顾虑 运行费用高，未来电梯维修与更换费用的问题
我们的解决方法和建议
每款户型公摊必须控制在15％以内，建议采用无机房电梯。 在购买电梯时，尽量将电梯的保修期限延长（成都目前有楼盘电梯 保修期为50年）。 电梯大堂、轿厢、电梯厅的设计建议：大堂和轿厢注重材质、体现 品质感和档次；标准层电梯厅一定注意把握尺度、层高，并注意光 线的充分、柔和。 1～5层可能按多层销售，1～5层楼梯间要做特别装饰，6F以上基本 装修即可。 电梯公寓外立面色彩明朗、现代，与周边建筑建筑形成反差和对比。 通过对集中式中庭园林的营造，建筑错落有致的摆放，赋予电梯公 寓以多层的感觉。
物业名称
发展商
总建筑面积 层数
均价
开盘时间
财富中心BOX 联华房产 汉高实业 19万平方米 30层 6900元/m2(精装) 2005年7月8日
凯莱国际寓所
中粮集团
5万平方米 21层
5100元/m2
2006年5月27日
建川黉门公馆 建川集团 中铁八局 7万平方米 24层 5300元/m2(精装) 2005年6月8日
以上数据来自：广聚兴调研中心提供
市场分析
人南商务区
项目辐射区
读懂地块
宗地位置： 本项目位于城中心府南河内 锦江区南府街２－２６号, 北临朝阳路，南接滨江中路， 东靠红星路，西与青石桥花
鸟市场紧邻，区位优势明显．
该宗地处于青石桥与督院街 片区并与规划中的滨江风光 休闲旅游带、成都市中央商 务区、文化博览区，政府行 政区与商业购物中心举步之 遥，闹中有静,地段优越， 社区成熟、配套完善、人文 气息浓郁、居民素质优良， 治安情况良好。
三环路外的区域和上月相比其供应量变化不大，可售套数为6966套，环比增长了
6%；可售面积为908853.56平方米，环比增长了4%。
以上数据来自：成都市房产管理局
三、 电梯公寓价格分布特征——主力在3500-4500 元 / ㎡之间
注： 06年电梯公寓价格基本呈正弦分布，以 3500-4500 元 / ㎡价格区间的产品 供应最为充足，分别占到数量的 60.5% 和总供应体量的 57.5% ，价位在 40004500 元 / ㎡的比重也不小，占到总供应体量的 17 % ； 从供应楼盘的数量上来看，以 3500-4000 元 / ㎡的价格为分水岭，越往两边供应 数量越少。
项目红线外约1000米
城市 角色
产业发展趋势 历史接受
政府打造的CBD区与滨河风光带为主的旅游休闲经济发展线之间 受历史形象影响，该板块形象、档次定位较高。
细分客户土地属性结论
从细分客户土地属性的需求出发，该项目目标客 户选择的顺序为：
注重自我享受的社会新贵（新贵一族、小资群体、单身贵族） 注重家庭的望子成龙家庭 （中产阶层/白领人群） 彰显地位、依恋故地的成功之家
时尚简洁的立面。居家与商 务的完美统一。
外挂玻璃盒子 不对称的开孔， 空中花园、 休闲灰空间 功能与立面的统一。
空间创新：
户型创新：主力户型控制在80平方米以下。 通过建筑设计，确保绝大多数房屋都拥有超大空中花园（露台）休闲或 接待的空间，更为销售提供了有力的产品支撑。
关于景观
通过变化丰富的景观高差处理，达 成立体化景观效果，弥补项目空间 狭小的缺陷。 （应考虑残障人士步道）
规划建议
规划是人、城市与自然的平衡体
建筑与城市的关系
▪城市的典型符号：高架桥、 摩天大楼共同构建时尚都市 的景观序列。 ▪建筑立面应充分考虑与城市、 区域建筑的关系，并树立项 目形象。
建筑与周边的关系
采取措施，弱化周边陈旧建筑对楼 盘形象的负面影响。 栽种植物，如竹子或高大乔木。
立面风格建议
5000元/㎡
1 131
合计
600套
350
332套
300
250
200
150
100
50
0
57
57㎡
332套
102套
68套
102套
43
43㎡ 102套
1源自文库套
41
33
34
41㎡ 33㎡ 34㎡ 合计
17套 68套 103套 612套
银唐国际花园
阳光365
电梯公寓抗性及解决办法
情感、感观抗性
传统居住习惯的抗性 电梯公寓公共空间亲和力和人性化程度低的抗性 成都电梯公寓空中城市景观狼藉的抗性
成都人等待什么—— 一个融会时尚与传统，自然与休闲的居所
产品对接
五大人居观念与产品卖点融合
【自然】 【和谐】 【人文】 【地脉】 【鉴赏】
城市中央的回归自然之作 顺地缘顺人缘的和谐社区 成都传统休闲文化精髓宅第 成都中心的绝佳繁华地段 现代演绎传统的完美建筑
关于价格的认识
看看目前我们竞争对手的价格表现