2019年杭州写字楼市场研究报告
写字楼分析报告
写字楼分析报告第一篇：写字楼分析报告杭州写字楼分析一，黄龙商圈：主要调查的是甲级（按照个人意愿来定位）的华门嘉华国际商务中心，绿城黄龙世纪广场；乙级的黄龙恒励大厦，中田大厦，世贸中心；丙级的求是大厦，国际花园写字楼。
1,按照调查的几个来看，这一区块的租金价格在1.8-6.0元/平方米/天之间。
物业费从3.0-20元/平方米/月不等。
车位400-800元/个/月之间，由于黄龙这一区块写字楼都比较新，所以一般的车位供应还是比较的充足。
得房率在65﹪-75﹪之间。
这一区域贸易，房产类企业居多。
2,（1）华门嘉华国际商务中心，个人定义为是甲级的，是因为，华门嘉华国际商务中心进门的大厅就是很具有现代化——落地玻璃，中庭，遮阳网，灯具，无一不体现现代的，高贵的气息。
还有其电梯，坐上去速度快，总共有八部，FUJITEC（富士达）的六部和KONE（通力）的全透明两部。
楼层总共有17层，第18层是个屋顶花园，公园式的风景很好。
周边的交通情况，生态环境又很好。
总建筑面积5万多方，主力面积200-300m2。
（2）绿城黄龙世纪广场内的电梯是东西各两部OTIS，速度也还可以。
还有进去的一些人员服务态度很好。
（3）乙级的黄龙恒励大厦，大厅进入是电子感应门，半透明，有沙发供休息。
电梯是三菱的六部。
层高2.8-2.9米左右。
办公区分两个区，东面A-C区和西面D-I区，东面走廊全部是落地玻璃窗，走廊较宽，有椅子供休息。
整个楼体是四分之三的原形设计，所以中间是空的，中间有个游泳池。
另外的外面有草皮绿化。
三楼西面的顶上也有绿化。
售价13000元/平方米左右。
（4）中田大厦，电控门进去后还有一层拉门，过了拉门后才进入大厅，大厅较气派，挑高8米左右。
，一角有卫生间，有绿化，北面为农行，还有公用电话，较人性化的设计。
西面和东面都是全明玻璃窗，采光好。
整个楼的设计较规则，中间电梯和四边办公室。
电梯是原装进口日立四部中间，还有一部在东边（货梯）。
2019年杭州房地产市场的研究的报告46PPT-PPT精选文档
（约15000 －20250亩），总建筑面积2000—2700万平方米，约19.84－26.79万套，其中套
型建筑面积小于90平方米的住房约15.55－21万套。
二、城市 1、城市GDP走势
2000 年以来，杭州全市生产总值始终 保持两位数的速度增长，全市经济表现出
2000—2008 年（ 1-9月）杭州 GDP走势
为2019年1月—2019年12月。 ⑵、城市住房现状： 至2019年年底，杭州市区居民人均住房建筑面积已达28.78平方米 ⑶、城市住房需求预计：根据杭州市的城市规划、经济、人口发展现状与规划，预计规 划期内，杭州市预计年住宅建筑面积需求量（不包括暂住人口）约为500─650万平方米，与 目前每年商品房竣工面积基本相符。其中，政府每年将安排保障性住房（含廉租住房、经济 适用住房、限价商品房、经济租赁房和危旧房改善工程）约150─200万平方米，市场对普通 商品住宅的年需求量约350─450万平方米。 ⑷、住房建设总量目标：规划期内住房建设套数共约31.13－38.08万套，其中套型建筑 面积小于90平方米的住房约26.84－32.29万套，约占85%。 ⑸、 保障性住房建设目标：规划期内，新供应政府保障性住房用地总量约312万平方米， 具备开工条件的建筑面积约739万平方米，约11.29万套，套型建筑面积均小于90平方米。 ⑹、 普通商品房建设目标：在规划期内，总出让商品住宅用地约1000－1350万平方米
65岁以上, 10.81%
0-14岁, 13.02%
及以上人口比重上升了0.31个百分点。
15-64岁, 76.17%
二、城市 4、城市产业结构
产业结构不断改善和优化 全市第一产业实现增加值167.57亿元，增 长2.6%；第二产业增加值2059.15亿元，增长 14.4%；第三产业增加值1877.17已元，增长 16.1%。三次产业的比例由上年的4.5：50.4： 45.1调整为4.1：50.2：45.7。 以“项目推进年活动”为抓手，着力调整 投资结构。全市完成全社会固定资产投资 1684.13亿元，其中限额以上固定资产投资 1583.78亿元，均增长15.3%。从产业投向来 看，三次产业的投资比例为0.1：33.4：66.5。
杭州写字楼出租现状调查
杭州写字楼出租现状调查1杭州写字楼或供过于求就目前杭州商业房地产来讲，不管是钱江新城还是城西、下沙、滨江、城北，都有很多的优势，这些项目前景很好的，但是困难都是特别大的。
在2010年起至2013年，钱江新城将有高达111万平方米的写字楼新增供应量，占到杭州写字楼市场的半壁江山，金融类企业即将成为主力客群。
供应量的大增无疑也将带来严峻的考验，目前空置率已达两到三成的钱江新城，未来或将进一步高升。
2未来三年杭州写字楼将现爆发式增长近九成新增供应量集中在钱江新城杭州的写字楼市场目前大致分为四个片区：黄龙片区、武林片区、庆春片区和钱江新城片区。
后面将要新增的片区有古荡片区、申花片区、城北东新-华丰片区。
作为高端商务中心的黄龙片区，集聚了杭州目前较高端的一些写字楼项目，比如世贸丽晶城欧美中心、嘉华国际、公元大厦等，体量比较大，9个项目的面积有33万平方米。
武林片区是传统的商业商务中心，有14个项目，面积也有约33万平方米，和黄龙片区各占了眼下杭州写字楼市场三分之一的天下。
庆春片区几乎是自发形成，集聚了大量的银行、保险、证券等金融机构。
古荡片区、申花片区、城北东新-华丰片区也是几个新的热点区块，这几个区块规划的商业项目总体也超过了40万方，虽然政府也配备了地铁等相应的规划！就新近崛起的钱江新城片区有大量的写字楼项目，有8－10个五星级酒店，以及多个诸如万象城的零售商业综合体项目，是未来杭州的区域中心。
这一块也有好几个星级酒店和零售商业巨头，只是有一点不同的是，在这几个区块内，大部分的商业都是用国有企业或者是大型财团持股，自己持有，拿出来卖的也有一部分。
就拿一个钱江新城来说，此前杭州在将近8年的时间里累积了110万平方米的写字楼体量，未来三年这一数据将再翻一倍不止，继续增加120万平方米。
而从今年起至2013年，杭州写字楼的新增供应量将主要集中在钱江新城，占87％。
届时钱江新城片区的供应量将占到总量的49％，黄龙、武林和庆春片区则各占到16％、15％和11％，形成四强竞争的局面。
精品文案-2019年杭州钱江新城写字楼市场专题研究-PPT精选文档-PPT文档资料
萧山行政板块
0.8-1.5 10,000-20,000
钱江新城将成就杭州写字楼的霸主地位
所属板块 钱江新城板块 黄龙板块 武林板块 庆春/凤起板块 城站板块 文教板块 口碑指数 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★ ★★ 区域指数 ★★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ 产品指数 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★★ 发展指数 ★★★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★
七片：行政办公区、金融 办公区、商务办公区、商 贸会展区、文化休闲区、 富春江路 商业娱乐综合区和滨江休 闲旅游憩区七个片区；
两带：同时两条模型绿带 穿插与各片区。
本报告是严格保密的。
区域交通组织：完善的三级交通线路结构
区域道路框架：两横九纵，富春江路、钱江路、新安江路、灵江路、曹娥江路、椒江路、 望江路、庆春路、浦江路、奉化江路和衢江路
50
2.1
至今年上半年写字楼的存量达历史新高,而去化量无明显 上升趋势，未来写字楼市场供大于求。
本报告是严格保密的。
Part. 1 杭州写字楼市场概述
Part. 2
钱江新城规划
Part. 3 钱江新城写字楼现状
Part. 4
总结
本报告是严格保密的。
钱江新城建设背景：打造杭州中央商务区,构筑大都市新中 心,增强中心城市综合竞争力,巩固和提升我市在长江三角 洲南翼中心城市的地位。
黄龙板块 武林板块 庆春/凤起板块 城站板块 文教板块
文教板块
黄龙板块
武林板块
庆春/凤起板块
钱江新城
随着城市的扩张，在 传统商圈外正在形成 新的写字楼集中区域， 主要包括：
2019年杭州市场年报20200115
• 2017年7月12日：溢价率达到70%封顶，竞配自持比例；自持面积比例达到 100%，竞配养老面积（取消溢价率50%现房销售的要求）
“双限”地块利润率降低
• 2018年2月25日：溢价率达到50%封顶，竞配自持比例（封顶溢价率由70%下降 至50%）
• 2019年2月28日：溢价率达到30%封顶，竞配自持比例（封顶溢价率进一步下调） • 2019年6月29日：出让文件中限制了未来商品住宅的毛坯最高均价、毛坯最高单
地铁万科·天空之城
地铁站：五常站 地铁线：5号线 物业类型：商住 体量：78.2万方
中城汇MIDTOWN
地铁站：会展中心站 地铁线：10号线 物业类型：商住 体量：16万方
万科姑娘桥TOD项目
地铁站：姑娘桥站 地铁线：5号线 物业类型：商住 体量：23.2万方
编号
地块名称
性质
萧政储出 [2019]33号
27000 越秀西海岸
临政储出 [2019]41号
於潜镇
陈裕福
2
11300
16950
50%
10000 潜州幸福里
临政储出 [2019]44号
青山湖科技城
保亿
2.2
22980
34470
50%
19000 保亿风景未来城
封顶溢价率下调
“双限”政策出台
杭州九区（含富阳）：毛坯最高单价与均价之前的溢价系数为10%，按照当前限 价逻辑，基本是高层与小高层的溢价系数
地铁5号线停车场盖 下区
商住
建筑面积 （㎡ ）
232039.6
成交价格 （万元）
331243
成交楼面价 （元/㎡ ）
14275
溢价率 29.78%
杭州写字楼市场调研分析
杭州写字楼市场调研报告一、20**年杭州房地产市场政策背景1.杭州房地产市场背景自20**年4月14日起，国务院相继出台“国四条”，“国十条”等宏观调控政策，政策作用已经显现，杭州住宅市场商品房成交量开始下跌，观望情绪浓郁，商业地产也受到波及，但所受影响程度相应较小。
2.杭州商业地产机遇危中有机，此番政策调控，主要针对住宅市场，而对于商业地产并无严厉性政策；此消彼涨，反倒让商业地产倍受消费者青睐。
二、杭州写字楼市场整体概述1.杭州写字楼市场发展历程2.杭州写字楼土地出让分析表1：2021 -20**写字楼地块出让列表3.整体存量分析根据杭州透明售房网显示，截止20**-8-18日，杭州市在售的写字楼总面积为70万方，总套数为6357套。
4.客户群分析杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。
另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。
小结：➢杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段写字楼市场受新政影响，倍受消费者青睐，销售表现不俗。
➢杭州写字楼市场未来供应量增大，明显供大于求，未来写字楼市场竞争激烈。
三、写字楼板块分析1.板块综述目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块等。
随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块、滨江板块（高新&行政）、萧山行政板块、滨江总部基地板块（钱江世纪城）。
2.各板块初步分析从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级：➢第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。
同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦隶属于第一层级。
➢第二层级：武林板块、庆春板块、湖滨板块整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等。
杭州写字楼市场分析报告
杭州写字楼市场分析报告杭州写字楼市场近年来一直呈现出稳健发展的态势，得益于市场的需求持续增长和政府的积极推动，使得杭州成为了一个备受关注的商业地产目的地。
下面将对杭州写字楼市场进行详细分析。
首先，需求方面，杭州作为具有丰富商机和活力的城市，吸引了众多企业、创业者和创新人才的关注。
随着杭州作为中国电子商务和互联网中心的不断发展壮大，越来越多的互联网公司、金融机构和其他新兴行业开始进驻杭州。
这些企业的入驻需求推动了市场的增长，并带动了租金的上涨。
其次，供应方面，杭州写字楼市场也在不断扩大和提升。
政府针对写字楼建设给予了相应的支持和政策倾斜，推动了项目的发展。
尤其是在高新技术产业园区和CBD地区，建设了许多现代化、高品质的写字楼项目，满足了市场需求。
此外，CBD地区的写字楼网点密集，配套设施完善，交通便利，成为了企业首选的办公地点。
再次，租金方面，杭州写字楼市场的租金水平在近年来呈现稳中有涨的趋势。
由于市场需求的增加和供应的相对稀缺，租金水平获得了较大的提升。
尤其是在核心商业区的写字楼，租金普遍较高。
而在其他地区，租金相对较为稳定。
不过，随着供应的逐渐增加，市场竞争的加剧，租金上涨的幅度可能有所放缓。
最后，展望未来，杭州写字楼市场有望保持稳定增长。
随着杭州在互联网和新技术领域的持续发展，对办公空间的需求将进一步扩大。
政府积极推动的城市建设和商业环境改善也将为写字楼市场提供更多的机遇。
不过，市场竞争也将更加激烈，发展商和运营商需要在品质、创新和服务方面持续提升，以留住客户和吸引新客户。
总之，杭州写字楼市场在需求、供应和租金等方面都表现出稳中有涨的趋势。
市场前景乐观，但也需要注意市场竞争的加剧和政府政策的变化对市场的影响。
只有不断提升自身竞争力，适应市场变化，才能保持市场竞争优势，实现持续发展。
杭州作为中国最具活力和发展潜力的城市之一，其写字楼市场一直以来都备受关注。
近年来，随着互联网和新技术行业的迅速崛起，以及政府的积极推动，杭州的写字楼市场迎来了蓬勃发展的机遇。
2019年07月杭州市场监测报告-房地产月报
66.57 39.39 22.96 29.43 36.97
138.35 97.92 68.14 61.53 59.04
22122 24860 29677 20909 19328
7 宋都股份 2
21.64 49.37 21289
8 禹洲地产 1
18.77 46.57 24815
9 金地集团 2
10
合景泰富 集团
住宅用地
39.39
24860 3.93% 新世界发展
5 余政储出〔2019〕27号 余杭区 2019-07-30
住宅用地
1.23
18162 29.72% 路劲基建
6 萧政储出(2019)22号 萧山区 2019-07-29
住宅用地
5.42
10386 9.32% 迪马股份
7 萧政储出(2019)25号 萧山区 2019-07-29
2019.1-2019.7杭州市品牌企业拿地面积排行
排名 企业名称
拿地宗数 (宗)
拿地面积 (万㎡)
拿地金额 (亿元)
楼面均价 (元/㎡)
1 滨江集团 10
96.49 219.12 26647
2 绿城中国 7
66.57 138.35 22122
3 融创中国 1
4
新世界发 展
1
5 中南建设 2
6
新希望地 产
36 142.61 64.09 153.25 297.26 235.11 302.21 228.19
0
16.6 27.1 36.2 22.4 29.7
16
14.5
土地出让金
溢价率
宅地市场|各区县成交地图
2019.1-2019.7杭州市各区县土地成交量地图
写字楼分析报告
写字楼分析报告杭州写字楼分析一，黄龙商圈：主要调查的是甲级（按照个人意愿来定位）的华门嘉华国际商务中心，绿城黄龙世纪广场；乙级的黄龙恒励大厦，中田大厦，世贸中心；丙级的求是大厦，国际花园写字楼。
1,按照调查的几个来看，这一区块的租金价格在1.8-6.0元/平方米/天之间。
物业费从3.0-20元/平方米/月不等。
车位400-800元/个/月之间，由于黄龙这一区块写字楼都比较新，所以一般的车位供应还是比较的充足。
得房率在65﹪-75﹪之间。
这一区域贸易，房产类企业居多。
2,（1）华门嘉华国际商务中心，个人定义为是甲级的，是因为，华门嘉华国际商务中心进门的大厅就是很具有现代化——落地玻璃，中庭，遮阳网，灯具，无一不体现现代的，高贵的气息。
还有其电梯，坐上去速度快，总共有八部，FUJITEC （富士达）的六部和KONE （通力）的全透明两部。
楼层总共有17层，第18层是个屋顶花园，公园式的风景很好。
周边的交通情况，生态环境又很好。
总建筑面积5万多方，主力面积200-300m2。
（2）绿城黄龙世纪广场内的电梯是东西各两部OTIS，速度也还可以。
还有进去的一些人员服务态度很好。
（3）乙级的黄龙恒励大厦，大厅进入是电子感应门，半透明，有沙发供休息。
电梯是三菱的六部。
层高2.8-2.9米左右。
办公区分两个区，东面A-C区和西面D-I区，东面走廊全部是落地玻璃窗，走廊较宽，有椅子供休息。
整个楼体是四分之三的原形设计，所以中间是空的，中间有个游泳池。
另外的外面有草皮绿化。
三楼西面的顶上也有绿化。
售价13000元/平方米左右。
（4）中田大厦，电控门进去后还有一层拉门，过了拉门后才进入大厅，大厅较气派，挑高8米左右。
，一角有卫生间，有绿化，北面为农行，还有公用电话，较人性化的设计。
西面和东面都是全明玻璃窗，采光好。
整个楼的设计较规则，中间电梯和四边办公室。
电梯是原装进口日立四部中间，还有一部在东边（货梯）。
楼的层高3米左右，但中间的走廊层高太低，2.3米左右。
2019年中国写字楼市场销售环境及发展现状分析[图]
![2019年中国写字楼市场销售环境及发展现状分析[图]](https://img.taocdn.com/s3/m/e73bb2e8a48da0116c175f0e7cd184254b351b17.png)
2019年中国写字楼市场销售环境及发展现状分析[图]办公写字楼是专业的商业办公，是集中收集和处理信息、决策、文件处理和其他形式的经济活动管理的场所。
由于办公楼是商业办公活动的场所，所以好的办公楼不仅地理位置好，而且相关的物业和服务设施水平也高。
城市越发达，效率就越高。
除了基础设施之外，商业圈的聚集和高效率也是必不可少的，这离不开建筑物的质量和设施。
然而，当前智能建筑和智能城市的发展离不开办公建筑的重要载体。
办公楼市场发展与宏观经济存在较大的关联度，宏观经济下行，工业、服务业规模增速下降导致国内办公楼市场近两年表现远低于住宅市场。
2018年，中国办公楼开发投资规模跌破6000亿元，2019年投资完成额略有回升，至6163亿元，增长2.78%。
2013-2019年中国办公楼开发投资规模走势图资料来源：国家统计局、智研咨询整理在供给端，2019年写字楼新交付面积740万平方米，为历史最高值。
受到国内外经贸不确定性以及P2P、共享办公行业优化整合的多重影响，全年净吸纳量放缓至337万平方米。
2019年，国内办公楼新开工面积大幅增长，相比2018年提升7.11%，至7084万平方米。
促使我国办公楼供应上升而需求下降，办公楼市场供过于求态势加剧。
2013-2019年中国办公楼新开工面积走势图资料来源：国家统计局、智研咨询整理近三年，我国办公楼施工面积和竣工面积整体维持平稳状态，随着国内城镇化率的不断提升，城市化建设为办公楼提供了新土地。
尤其在中部、南部地区，产业结构优化空间大，办公楼施工面积正处于提速状态。
截至2019年办公楼施工面积37252万平方米，同比增长3.93%，2013-2019年，中国办公楼施工面积复合增长率7.18%。
2013-2019年中国办公楼施工面积走势图资料来源：国家统计局、智研咨询整理截至2019年，国内办公楼竣工面积3923万平方米，同比增长1%，2013-2019年中国办公楼竣工面积复合增长率5.85%。
(精品方案)年月杭州区域写字间市场调查报告
商品房开发市场综合调查报告
前言
在调查工作开展前，本人就国内外发达领先城市的一些过往成功发展痕迹针对此次写字间调查工作开展的指导性思路作出以下阐述：
观点1：商业繁华的地段，不一定能做出高品质的星级写字间。
观点2：以下是本人对商业物业与商务物业认识上的几点异同：
商业物业核心点：成熟地段、水平与垂直的巨大人流、周边商家业态互动或互补、
主力面积
200-500平方米
付款方式
按揭5成5，8年
一次性
公摊、
投资回报率
得房率65%
3点几
交付
日期
在售，06年上半年交付
物业管理商
绿城物业管理
物业管理费或其他费
未定
序号
5
案名
迪尚商务中心
位置
湖墅南路，信义坊广场南侧
开发商
浙江城建房地产集团有限公司
联系
88805255、88805655
规模
总建筑面积４万平方米
银座大厦
位置
庆春路与建国北路交叉口。
开发商
杭州银座房地产开发有限公司
联系
87248007
规模
总建筑面积3万多平方米，车位150个，24层
工地现状
主体修建中
功能布局
1-3层裙楼为商业用途，4层以上为写字间
装修标准
中央空调，室内简单装修
特色商助服务
营销模式
销售（包含车位）
租售范围与销控
5至10成已开始内部排号。
工地现状
结顶
功能布局
裙楼1-4层做商业用途，5-24层为写字间。
装修标准
毛坯
特色商助服务
营销模式
2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告-中指-2019.7-21页
租金运行趋势研判
供应 方面
据写字楼租金指数显示，2019 年二季度，全国重点城市主要商圈 写字楼租金整体水平稳中微升，平均租金为 5.0 元/平米·天，环比上 涨 0.01%。
从市场表现来看，随着中国经济的平稳发展，第三产业逐步成为经济增长的主动 力，而第三产业中优势行业企业的快速发展，为未来写字楼市场需求提供了强劲支撑。 具体来看，金融、房地产和 TMT 行业仍是写字楼市场的主要需求，带动整体租金平 稳微升。其中，一线城市受中美贸易争端等宏观环境影响，写字楼市场租金有所下降； 二线城市在各类人才政策、产业优惠政策的推动下，城市吸引力增强，吸引大量企业 落户与投资，带动其写字楼市场租金稳中趋升。
1 写字楼租金：指写字楼有效净租金，即减掉赠送、优惠、免租期折算后的实际租金。
1
2019 年上半年中国写字楼租金指数研究报告
写字楼租金变动情况
根据全国 15 个重点城市主要商圈典型甲级写字楼2租赁样本数据，2019 年二季度，全国重点城市主要 商圈写字楼租金整体水平稳中有升，平均租金为 5.0 元/平米·天，环比上涨 0.01%。
新开工方面，2019 年 1-5 月，15 个重点城市写字楼新开工面积 1210.80 万平方 米，同比下降，降幅为 16.57%，其中一线城市写字楼新开工面积 391.53 万平方米， 同比下降 12.26%；二线城市新开工面积 819.27 万平方米，同比下降 18.63%。土地 供应方面， 2019 年 1-6 月， 15 个重点城市商办用地成交规划建筑面积超 2000 万平方 米，同比下降 28.09%。总体来看，一、二线城市写字楼长期供应均呈缩减趋势。