物业费测算依据
物业服务费测算方法及收费依据详解
物业服务费测算方法及收费依据详解
1.小区面积：
物业服务费的收费依据之一是小区的面积。
一般而言，小区的面积越大，所需的管理成本也会相对较高。
因此，物业费用会根据小区面积的大
小进行测算。
一般来说，物业公司会将小区面积划分为不同的区域或单元，确定每个区域或单元的物业费用。
2.房屋建筑面积：
除了小区面积，物业服务费也与房屋建筑面积有关。
房屋建筑面积是
指实际的房屋使用面积，它反映了每个业主所占用的公共资源。
因此，物
业公司会根据不同房屋的建筑面积来确定物业费用。
3.公共设施：
物业服务费还考虑了小区内的公共设施和设备。
这些设施和设备的维
护需要费用支持，因此物业费用中会包含公共设施维护的费用。
比如，小
区内的绿化、道路、公园等公共设施，以及电梯、门禁系统、水电设备等
公共设备，都需要物业公司进行日常维护和保养，费用将会纳入物业服务费。
4.人工成本：
5.社区服务：
总之，物业服务费的测算方法和收费依据是多方面的综合考虑。
物业
公司会根据小区的面积和建筑面积，以及公共设施和设备、人工成本、社
区服务等方面的情况来确定物业费用。
收费依据的合理、公正与科学性是
物业管理公司的责任，也是业主对物业管理公司的要求。
住宅小区物业管理费标准测算方案说明
住宅小区物业管理费标准测算方案说明一、测算的目的和依据（一）目的物业管理费标准的测算旨在确定一个能够满足小区物业管理服务需求的合理费用水平。
这一费用应能够覆盖物业管理企业提供的各项服务成本，并保证企业有一定的合理利润，以维持其持续稳定的运营和服务提供。
（二）依据1、相关法律法规和政策文件，如《物业管理条例》等，对物业管理费的收取和使用有明确的规定。
2、小区的实际情况，包括建筑面积、户数、公共设施设备的数量和类型、绿化面积等。
3、物业管理服务的内容和标准，包括安保、保洁、绿化养护、设施设备维修等方面的具体要求。
4、当地的物价水平和劳动力成本，这对服务成本的计算有着重要影响。
二、小区基本情况（一）小区规模小区总建筑面积为_____平方米，其中住宅建筑面积为_____平方米，商业建筑面积为_____平方米。
小区共有_____栋住宅楼，＿____户居民。
（二）公共设施设备小区内配备了电梯_____部、路灯_____盏、垃圾桶_____个、消防设施_____套、监控设备_____套等公共设施设备。
（三）绿化面积小区绿化面积为_____平方米，包括草坪、花坛、树木等。
三、物业管理服务内容（一）综合管理服务包括小区的日常管理、客户服务、档案管理等。
（二）公共区域清洁卫生服务涵盖楼道、电梯、公共道路、垃圾桶等的清洁，以及垃圾清运等。
（三）公共区域秩序维护服务负责小区的门禁管理、巡逻、车辆停放管理等，保障小区的安全和秩序。
（四）公共区域绿化养护服务包括绿化的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等。
（五）共用部位、共用设施设备日常运行、维护服务如电梯的维护保养、路灯的维修、消防设施的检查等。
四、物业管理费成本构成（一）人员费用1、管理人员工资、社会保险和福利等。
2、安保人员、保洁人员、绿化养护人员、维修人员等一线员工的工资、社会保险和福利。
（二）公共设施设备运行维护费用1、电梯的年检、维修、保养费用。
2、路灯、消防设施、监控设备等的维修、更换费用。
物业管理费用测算
物业管理费用测算预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制运营管理费用测算一、测算依据及暂定物业费标准1、运营管理服务收、支测算的依据总计收费面积：14623平方米园区商户数：135户小区车位数：282个出入口：1个二、运营管理服务的人员配备1、本公司人员配备三、费用支出测算1、管理服务人员的工资费用（月）本公司人员工资费用本公司人员工资费用=27000元外包委托物业管理基层服务人员工资费用合计管理服务人员的工资费用为：本公司人员工资费用＋外包委托物业管理基层服务人员工资费用=66400元/月2、公共部位、共用设施的日常运行、维护、管理费用公共设施设备维护及保养费公共设施、设备运行费合计公共设施设备的维护、保养及运行月费用为：22472元/月，3、清洁卫生、绿化费用4、公共秩序维护费5、企业办公费用6、运营服务企业运营固定资产折旧费用运营固定资产按照两年折旧，每月合计：52180元÷24月=2174元/月7、月总支出月总支出：96571.6元=以上（1至6项费用）总计8、法定税费（综合税率5.5%）理论法定税费=月总支出×5.5%=96571.6×5.5%=5311.4元/月9、合计月支出合计月总支出为：101883元/月四、运营管理费用收入测算实际管理费单价：合计月总支出÷总计收费面积=6.97元/月/㎡五、空调使用费用单价测算空调主机200天用电费用：158.3度/小时/天×12小时×200天×0.79元/度=300137元；风盘用电费用总计：150W×12小时÷1000×100部×200天×0.79元/度=28440元；空调使用费用单价：（300137元+28440元）÷9638㎡÷200天=0.1704元/㎡/天；由此现在空调使用费用运营单价合理；注：以上费用测算只做每月园区日常运营所需费用的常规支出合计运算，未计算租赁差价利润。
物业费测算依据
1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。
2.范围适用于物业管理项目的各项费用测算。
3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。
4.方法及过程控制4.1.物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。
在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。
4.2.列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产公司要求来制定的。
4.3.倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。
4.4.将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。
4.5.为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。
4.6.注意事项南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。
4.7.物业管理费测算公式为物业管理费单价=所有费用的总和♦参加测算的物业收费总面积4.8.物业管理收费面积的确定物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣工查丈报告》则以此报告为准）。
注:如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。
住宅小区物业管理费标准测算方案说明
住宅小区物业管理费标准测算方案一、物业管理费收入测算为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%）＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70%＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60＝232290.32PM＋58652.60说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。
二、物业管理成本支出测算附表1：工资估算（￥元）附表2：行政办公费估算（￥元）附表3：设备设施维护费估算（￥元）附表4：环境管理费估算（￥元）附表5：公共水电费估算（￥元）三、物业管理服务费标准的测算下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。
若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0推算出：营业收入＝379927.27元根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为：营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60推算出：PM≈1.383元/㎡.月根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。
2023年物业收费管理规定最新
2023年物业收费管理规定最新第一章总则第一条：为规范物业收费管理，维护业主的合法权益，加强物业管理服务水平，根据国家有关法律法规和政策，制定本规定。
第二条：本规定适用于全国范围内的住宅小区、商业物业和其他物业管理单位，包括物业管理公司、业主委员会和政府相关部门。
第三条：物业收费的依据是《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规及合同约定。
第四条：业主享有知情权、参与决策权、公示权和监督权。
物业管理单位应当按照法定程序和合同约定，向业主公示相关费用项目及使用依据。
第五条：物业管理单位应当建立健全物业收费管理制度，确保物业收费透明公正、合理合法。
第六条：物业管理单位应当定期向业主公布物业费收费标准及费用包含内容，及时向业主提供收费明细。
第七条：物业管理单位应当与业主委员会建立定期沟通和协商机制，共同商讨物业收费标准的制定和调整。
第二章物业费第八条：物业费包括基本物业费和附加物业费。
基本物业费主要用于维护公共设施、公共绿化等基础设施的日常清洁、维修和管理，附加物业费用于小区安全设施、环境卫生等更高层次服务。
第九条：物业费的计费周期为月，按照住宅、商业和其他收费标准进行差异化计费。
第十条：物业费标准应当公示，并由业主大会审议决定。
增加或调整物业费标准时，应当提前三个月向业主告知，并听取业主委员会的意见。
第十一条：物业管理单位对物业费的征收应当形成明确的凭据，提供发票和收费明细，确保收费记录真实可查。
业主有权要求物业管理单位提供相关凭据。
业管理单位书面申诉，并要求重新核算或调整。
第十三条：物业管理单位应当建立健全物业费明细使用公开制度，定期公示物业费使用情况。
第十四条：物业管理单位应当依法按照物业费的征收和使用情况定期向政府相关部门进行报告，接受监督检查。
第三章物业用户费第十五条：物业用户费指的是小区内户户都要缴纳的费用，包括公摊水电费、垃圾处理费、小区安保费等。
物业用户费的收费标准应当公示，并由物业管理单位与业主委员会共同商定。
物业费评估标准和依据
物业费评估标准和依据物业费是指住宅或商业房产业主按一定比例共同承担的维护、管理和服务费用。
物业费的评估标准和依据是确保物业管理公司和业主之间公平合理计算费用的基准。
下面将介绍物业费评估的标准和依据。
一、物业费评估的标准1. 建筑面积：物业费的计算常常基于房屋的总建筑面积。
这是一种常见的标准，因为一般来说，建筑面积与维护和管理的工作量有一定的关联。
2. 使用面积：有些场合下，物业费也可以根据实际使用的面积进行计算。
这种标准更为准确，因为只有实际使用的面积才是物业管理和服务的真正对象。
3. 房产价值：在一些高档住宅小区或商业综合体中，物业费的收费标准可能与房产的价值成正比。
这样做能够确保高价值房产和高水平管理服务的配套。
4. 层级标准：对于多层住宅楼或多层商业综合体，物业费的标准也可能与楼层的高度相关。
通常，高层楼会因维护和管理上的额外成本而收取更高的物业费。
二、物业费评估的依据1. 物业管理合同：物业费的评估应该基于业主与物业管理公司之间签订的物业管理合同。
这份合同会详细描述物业管理公司应提供的服务，以及费用的计算方式和依据。
2. 相关法律法规：物业费的计算与政府的相关法律法规有关。
相关法律法规可能规定了物业费的上限、结算方式、费用的用途等方面的要求。
3. 业主大会决议：在一些小区或商业综合体中，物业费的调整往往需要得到业主大会的批准。
业主大会是评估物业费的重要依据之一，通过业主大会决议，确保费用的公平合理。
4. 其他运营成本：物业费的依据还包括物业管理公司的运营成本，如员工工资、维修设备的费用以及日常维护和保养所需的支出等。
总结一下，物业费评估的标准与依据是确保物业管理费用的公平、合理和透明的重要保障。
建筑面积、使用面积、房产价值和层级标准是常用的物业费评估标准。
而物业管理合同、相关法律法规、业主大会决议以及其他运营成本是评估物业费的重要依据。
在物业费评估过程中应对这些标准和依据进行综合考虑，保障物业管理公司和业主的权益。
物业费定价测算标准
物业费定价测算标准第一条为规范物业公司服务定价及成本费用支出的科学性、合理性，根据国家《物业服务定价成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本标准。
第二条本标准所称物业服务，是指公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条物业服务定价成本应当遵循以下原则：（一）合法性原则。
计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定。
（二）相关性原则。
计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或间接相关的费用。
（三）对应性原则。
计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。
（四）合理性原则。
影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。
第四条物业服务定价成本的构成（一）人员费用。
包括管理及服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
（二）物业共用部位共用设施设备日常运行维护费用。
是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。
不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的更新、改造费用。
（三）绿化养护费用。
是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。
不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
（四）清洁卫生费用。
指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。
（五）秩序维护费用。
是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。
其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。
（六）物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。
指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。
物业费测算方法
物业费测算方法物业管理费用测算方法一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。
各项具体费用的测算方法如下：1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费（不含奖金）等构成。
（1）基本工资（元/月）基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。
（2）福利费（元/月）福利费包括：福利基金—按职工工资总额的14%计算。
工会经费—按职工工资总额的2%计算。
教育经费—按职工工资总额的1.5%计算。
社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待（失）业保险、住房基金等。
其中待（失）业保险按工资总额的1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。
（3）加班费（元/月）通常按人均月加班2天，乘以日平均工资（月平均工资除以22天），每月按22个工作日计算。
（4）服装费（元/月）按每人每年2套测算，将年服装费总额除以12个月，测算出每月服装费。
根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。
每平方米建筑面积工资及福利费＝2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。
该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。
普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的15%提取，其折旧费按25年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的40%提取。
测算步骤为：（1）测算公共设施、设备的建造成本公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%（2）测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费=（3）测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40%除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。
住宅小区物业管理费标准测算方案说明
住宅小区物业管理费标准测算方案说明物业管理费是住宅小区物业管理服务的重要经济支撑，其标准的合理测算对于保障物业服务质量、维护业主权益以及促进小区的和谐稳定具有至关重要的意义。
以下将详细介绍住宅小区物业管理费标准的测算方案。
一、测算原则1、合理性原则物业管理费的测算应充分考虑小区的实际情况，包括小区的规模、设施设备的配备、服务内容和质量要求等，确保费用标准能够合理反映物业服务的成本和价值。
2、公平性原则费用标准应在小区内所有业主之间公平分摊，避免出现某些业主承担过多或过少费用的情况。
3、透明度原则测算过程和依据应清晰透明，向业主公开，便于业主理解和监督。
4、可持续性原则所确定的物业管理费标准应能够保证物业管理企业在提供长期稳定服务的同时，实现自身的可持续发展。
二、测算依据1、小区基本情况包括小区的占地面积、建筑面积、户数、人口数量等。
2、物业服务内容和标准明确物业管理企业提供的各项服务，如保洁、绿化、安保、维修等的具体内容和质量标准。
3、人员配置和工资水平根据服务内容和工作量，合理确定所需的各类人员数量，并参考当地同行业的工资水平计算人工成本。
4、物资和设备费用包括清洁用品、绿化工具、安保设备、维修材料等的采购和维护费用。
5、能源消耗费用如水电费、供暖费等。
6、管理费用包括办公费用、通讯费用、培训费用等。
7、税费按照国家相关规定计算应缴纳的税费。
8、利润在保证服务质量的前提下，合理确定物业管理企业的利润水平。
三、具体测算步骤1、确定人员配置及工资（1）保安人员：根据小区的出入口数量、巡逻范围和时间要求，确定保安人员的数量。
保安人员的工资包括基本工资、加班工资、福利等。
（2）保洁人员：根据小区的建筑面积、公共区域面积和清洁频率，确定保洁人员的数量。
保洁人员的工资待遇参照当地同行业水平。
（3）绿化人员：根据小区的绿化面积和养护要求，确定绿化人员的数量。
考虑到季节性工作特点，合理安排绿化人员的工作时间和工资。
物业管理经费测算及报价
物业管理经费测算及报价一、引言物业管理经费测算及报价是对物业管理项目进行经济分析和测算，以确定合理的费用预算和报价，为物业管理公司提供参考依据。
本文将详细介绍物业管理经费测算及报价的标准格式和内容要求。
二、背景信息为了对物业管理经费进行测算和报价，我们需要收集以下背景信息：1. 物业管理项目的性质和规模：包括物业类型（住宅、商业、工业等）、物业面积、建筑结构等。
2. 物业管理的服务范围：包括保洁、安保、维修维护、绿化养护等。
3. 物业管理的服务要求：包括服务级别、服务频次、服务质量等。
4. 物业管理的特殊需求：如安保人员数量、设备投入等。
5. 相关法律法规和合同要求：包括劳动法、环境保护法、合同约定等。
三、测算方法根据收集到的背景信息，我们可以采用以下方法进行物业管理经费的测算：1. 人力成本测算：根据物业管理项目的规模和服务要求，确定所需的人力资源数量和工资水平，并计算出人力成本。
2. 物料成本测算：根据物业管理项目的服务范围和特殊需求，确定所需的物料数量和价格，并计算出物料成本。
3. 设备投入测算：根据物业管理项目的特殊需求，确定所需的设备数量和价格，并计算出设备投入成本。
4. 外包服务测算：如果物业管理项目需要外包服务，根据服务合同和市场行情，确定外包服务的费用。
5. 管理费用测算：根据物业管理项目的管理层级和管理要求，确定管理人员的数量和薪酬水平，并计算出管理费用。
四、报价格式物业管理经费报价应包含以下内容：1. 报价单：列明物业管理项目的基本信息、报价有效期和报价单位等。
2. 经费明细表：详细列出物业管理经费的各项成本，包括人力成本、物料成本、设备投入成本、外包服务费用和管理费用等。
3. 经费总计：将各项成本相加，得出总经费。
4. 附加说明：对报价中的各项费用进行解释和说明，包括费用计算方法、费用调整规则和费用支付方式等。
五、案例分析以某住宅小区物业管理为例，该小区占地面积10000平方米，包含10栋住宅楼，共有600户居民。
住宅小区物业管理费标准测算方案
住宅小区物业管理费标准测算方案一、物业管理费收入测算为了便于测算，结合商业物业及车位的的物业管理服务收入，以及日后平均年收费率估算，假设××小区物业服务费标准为PM，则营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）＝住宅建筑面积×PM×12月×96%＋车位数×25元/车位.月×12月×95%＋（商业建筑面积×2.3元/㎡.月×12月×70%）＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96个×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70%＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60＝232290.32PM＋58652.60说明：◆%比是指年度收费率；◆商业物业管理费标准已设定2.3元/㎡.月。
二、物业管理成本支出测算附表1：工资估算（￥232200.00元）附表2：行政办公费估算（￥13880.00元）设备设施维护费估算（￥25000.00.元）备注：以上费用不包括设备设施及房屋的大修费用及能耗费用。
附表4：环境管理费估算（￥5160.00元）附表5：公共水电费估算（￥37200.00元）三、物业管理服务费标准的测算下述仅测算住宅物业管理服务费的标准。
若×××小区物业管理实现收支平衡，则：营业收入—成本支出＝0 即：营业收入—（313440.00＋营业收入×17.5％）＝0推算出：营业收入＝379927.27元根据物业管理费收入测算结果，按营业收入的测算公式，则应为：营业收入＝住宅物业服务费收入＋车辆停放服务费收入＋（商业物业服务费收入）379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60推算出：PM≈1.383元/㎡.月根据上述测算，我们拟将×××小区物业管理收费标准应定为￥1.38元/㎡·月上述物业管理费标准测算仅从小区运作角度出发，按新的《物业服务收费管理办法》还应将管理费分摊等费用纳入测算（如公司运营费用、公司要承担的税费等）。
物业费评估标准与方法解析
# 物业费评估标准与方法解析## 1. 引言物业费是由业主按照一定比例缴纳的费用，用于维护和管理小区的公共设施和服务。
对物业费进行评估可以帮助了解其使用情况和效益，为物业管理公司改进管理提供依据。
本文将对物业费评估的标准与方法进行解析。
## 2. 物业费评估标准### 2.1 费用使用效率评估物业费时，首要考虑的是费用使用效率。
这包括物业费的合理使用、资金利用程度、支出的合规性等。
评估时需要关注是否按照预算计划使用、是否存在浪费或滥用等问题。
### 2.2 服务质量物业费评估中另一个重要的标准是服务质量。
评估应关注物业管理公司提供的服务态度、响应速度、问题解决能力等方面。
可以通过居民调查、投诉处理情况等方式进行评估。
### 2.3 透明度和信息披露评估物业费还需考虑透明度和信息披露的水平。
物业管理公司应向业主披露物业费的使用情况和支出明细，确保业主对物业费管理过程有清晰的了解。
评估时需关注披露信息的及时性和完整性。
## 3. 物业费评估方法### 3.1 资料分析法资料分析法是一种常用的物业费评估方法。
通过收集和分析相关的资料和数据，如预算、账目、支出明细等，进行定量分析和比较。
这可以帮助了解费用使用情况和效益，并发现潜在问题。
### 3.2 居民调查法居民调查法是评估物业费服务质量的有效方法。
通过设计问卷调查或面谈方式，获取业主对物业管理公司提供服务的满意度、期望和建议。
这有助于发现服务质量的问题和改进方向。
### 3.3 投诉处理情况分析投诉处理情况分析是评估物业费管理效果的方法之一。
通过统计和分析投诉的类型、数量和处理结果，了解居民对物业管理的不满和问题，以及物业管理公司对问题的反应和解决措施。
### 3.4 现场检查与核实现场检查与核实是评估物业费使用情况的重要手段。
通过实地走访、观察和检查，核实物业费使用的情况，比较实际情况与计划或报告中的数据是否一致，发现问题并提出改进建议。
## 4. 结论物业费评估是为了了解其使用情况和效益，为物业管理公司改进管理提供依据。
物业管理服务费报价及测算
物业管理服务费报价及测算概述：基于对某某国际广场住宅、写字楼、酒店式公寓、商业的全面分析和测算，得出第一年管理服务费支出为人民币1,317,957.57元，第二、第三年管理服务费支出为人民币2,255,529.27元；通过对资源占用分析和全面平衡，物业管理服务报价为住宅0.8元/㎡·月，写字楼4.5元/㎡·月，酒店式公寓2.6元/㎡·月，商业1.5元/㎡·月。
第一节经费测算的原则及说明一、测算的依据(一)南京市政府相关物业管理法律、法规；(二)“南京市物业收费管理实施办法”（宁价房[2002]182号）；(三)“南京市住宅区停车管理服务费收费标准”；(四)江苏中住房地产开发有限公司“某某国际广场”物业管理邀标书。
二、经费测算的原则(一)遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业。
客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。
(二)服务水平与管理费用相匹配的原则根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。
(三)物业管理分项服务分项收费的原则按照不同的物业所占用的资源比例，在统一运作的原则基础上，服务分区，不同的服务内容，确定不同的服务费用标准。
(四)分阶段测算原则考虑到管理期内，项目分两期竣工投入使用。
为此，我们采用了分阶段测算的原则，以确保经费测算的准确、客观。
(五)管理者提取酬金原则物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金=物业管理费用支出×管理酬金比例。
三、测算的有关说明(一)按功能物业功能管理的原则；(二)物业管理费支出包括人工费支出、办公费用、设备\设施维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。
一号楼楼王物业服务费测算依据
一号楼楼王物业服务费测算依据楼王总面积6250平米。
有住户25户。
一、人工费用：24小时巡逻服务，保洁，监控1、专职保安员三名﹙3人×1000元＝3000元﹚。
2、专职保洁员两名﹙1。
5人×800元＝1200元﹚。
3、1----3合计4200元÷6250㎡＝0.672元/㎡4、人工费用：0.672元／㎡二、员工统一服装费用1、夏装每人两套﹙2套×200元×4。
5人＝1800元﹚。
2、冬装每人两套﹙2套×400元×4。
5人＝3600元﹚。
1800﹢3600＝5400元÷24个月＝225元／月。
3、服装费用：225元÷6250㎡＝0.036元/㎡。
三、楼王清洁费用﹙清洁用具、水费、电费等﹚月平均300元。
清洁费用：300元÷6250㎡＝0.048元/㎡。
四、不可预见费﹙突发事件﹚月平均800元。
不可予见费：800元÷6250㎡＝0.128元。
五、管理费用﹙福利费、员工保险、财产保险、固定资产折旧、税金、公共区域绿化、照明、水费、电费、单独监控费等﹚月平均4349。
34元。
管理费用分解如下：a)员工福利：4200元×14﹪＝588元。
b)员工保险：4200×29﹪＝1218元。
c)税金：6250㎡×1.5元×5.625﹪＝527。
34元。
d)固定资产折旧：20000元÷48个月＝416元。
e)财产保险：月平均1000元。
f)公共区域的绿化、、照明、水费、电费、单独监控费管理人员服务办公费等600元。
g)1------6合计4648。
34元÷6250㎡＝0.744元/㎡注：一、4200﹢二、225﹢三、300﹢四、800﹢五、4349。
34＝9874。
34元÷6250㎡＝1.58／㎡元。
宝结物业财务部2000．8．3一号楼楼王物业服务项目对一号楼的服务项目有以下内容：物业公司配备有专用监控设施，有专人监控住户的门窗及电梯厅。
物业费测算方法
一般而言，住宅小区的公共服务费用构成主要包括：管理、服务人员的工资及福利费；公共设施设备日常运行、维修及保养费；绿化费；清洁卫生费；保安费；办公费；固定资产折旧费；法定税收等。
各项具体费用的测算方法如下：1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费(不含奖金)等构成。
( 1 ) 基本工资 (元/月)基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。
( 2 ) 福利费(元/月)福利费包括：福利基金—按职工工资总额的 14% 计算。
工会经费—按职工工资总额的 2%计算。
教育经费—按职工工资总额的 1.5% 计算。
社会保险费—包括医疗、工伤保险、养老保险、待 (失) 业保险、住房基金等。
其中待(失)业保险按工资总额的 1%计算，其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。
( 3 )加班费(元/月 )通常按人均月加班 2 天，乘以日平均工资(月平均工资除以 22 天)，每月按 22 个工作日计算。
(4)服装费(元/月)按每人每年 2 套测算，将年服装费总额除以 12 个月，测算出每月服装费。
根据以上测算，求出每月每平方米建筑面积的工资及福利费。
每平方米建筑面积工资及福利费＝2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费公共设施、设备的日常运行、维修及保养是指住宅小区的公共部位如过道、门厅、楼梯及区间道路等土建零修费，以及室外上下水管道、电气、燃气部分的日常运行维修及保养费，楼宇公共照明费等。
该项费用的测算，既可以根据公司从事物业管理的经验确定，也可以按以下方法测算。
普通多层住宅公共设施、设备的建造成本按房屋建筑成本的 15% 提取，其折旧费按 25 年计算，公共设施设备的维修保养费按月折旧费的 40% 提取。
测算步骤为：( 1 ) 测算公共设施、设备的建造成本公共设施、设备的建造成本＝房屋每平方米建筑成本×15%( 2 )测算公共设施、设备的月折旧费月折旧费 =( 3 )测算公共设施、设备的维修保养费维修保养费＝月折旧费×40%除了以上方法外，一般公共设施维护费，还可以分别列项进行计算，然后加总求和。
小区物业管理费测算方案
小区物业管理费测算方案引言小区物业管理费是由业主按照一定比例缴纳的费用，用于小区公共区域和设施的维护和保养。
物业公司在收取物业费的同时，也要对物业费用进行合理的测算，以确保物业维护和管理的质量，并保障业主的利益。
因此，本文将介绍一种小区物业管理费测算方案，以帮助物业公司或委员会合理测算小区物业管理费。
测算方法小区物业管理费的测算一般包括两种方式，分别为直接分摊和按照公摊面积测算。
直接分摊法直接分摊法是指将物业管理费平均分摊给每个业主，这种方法特别适用于小区面积和房屋的户型比较相似的情况下。
测算步骤如下：1.统计小区所需维护和保养的公共设施的数量，例如：楼梯、电梯、垃圾清理、绿化带、门禁系统等。
2.计算每个设施的维护和保养费用，这些费用一般包括运营成本、维修费用、保险费用等。
3.将每个设施的费用累加起来，得到物业管理费总额。
4.将物业管理费按照小区的住户数平均分摊，得到每个业主需缴纳的物业管理费。
公摊面积法公摊面积法是指按照每户住房所占的公共区域来计算物业管理费，这种方法适用于住房户型不尽相同的情况。
测算步骤如下：1.统计小区里需要维护和保养的公共设施，例如楼梯、电梯、垃圾清理、绿化带、门禁系统等。
2.计算每个设施的维护和保养费用，并将它们累加起来，得到物业管理费总额。
3.计算每个住房所占的公共区域比例。
例如，假设住房A住户所占的公共区域为80平方米，总公共区域为1000平方米，则住房A所占比例为80 ÷ 1000 = 0.08。
4.将物业管理费总额按照每户所占比例进行分摊，再乘以住房的总套数，得到小区的物业管理费总额。
注意事项在进行小区物业管理费测算时，需要注意以下事项：1. 对于每个设施的运营成本、维修费用和保险费用进行合理的评估，以确保测算结果更加准确。
2. 每个住户的户型都不同，因此测算公摊面积时需要考虑到每户所占的比例。
3. 在公布物业管理费的具体数值时，应该向业主进行充分的解释和说明，以消除业主的误解和疑虑。
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1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。
2.范围适用于物业管理项目的各项费用测算。
3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。
4.方法及过程控制4.1.物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。
在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。
4.2.列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产公司要求来制定的。
4.3.倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。
4.4.将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。
4.5.为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。
4.6.注意事项南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。
4.7.物业管理费测算公式为物业管理费单价＝所有费用的总和÷参加测算的物业收费总面积4.8.物业管理收费面积的确定物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣工查丈报告》则以此报告为准）。
注:如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。
4.9.列举法测算4.9.1.人工费用的测算4.9.1.1.组织架构的确定根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况，对组织架构、岗位编制进行预测。
4.9.1.2.人工费用的测算。
根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。
人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。
4.9.1.3.工资的测算（单位：元/月）。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。
4.9.1.4.奖金及双薪（单位：元/月）。
根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。
4.9.1.5.工资附加费（单位：元/月）。
按照政府规定及公司《薪金福利标准》进行工资附加费的测算。
工资附加费计提的标准按国家规定的标准计提。
4.9.1.6.社会保险费的测算（单位：元/月）。
按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一般户口所在地与非户口所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分）。
4.9.1.7.补贴及过节费根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。
4.9.1.8其它未列入以上五项但计入人工费用的，如员工活动费用等。
4.9.2.行政费用的测算（单位：元/月）4.9.2.1.低值易耗品购置费用。
4.9.2.2.管理处办公用水电费。
水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额＝使用量（立方）/月×水费收费单价饮用水金额＝饮用水（桶）/月×桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用＝办公照明的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准办公电器用电费用＝空调等办公设备的功率×按每天实际使用时间（折算成的小时单位）×电费收费标准4.9.2.3.办公设备维护费用。
主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。
4.9.2.4.通讯费。
物业管理所需的通讯费用。
其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用、对讲机等。
4.9.2.5.公务车辆费。
根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。
4.9.2.6.交际应酬（公关维护）费。
4.9.2.7.电脑维护费用。
根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。
4.9.2.8.报刊资料费。
4.9.2.9.咨询及诉讼费。
聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。
4.9.3.1.折旧费用。
管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。
固定资产包括：l办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。
l清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。
折旧费用＝固定资产的原值÷固定的使用年限÷12月4.9.3.2.资产的摊销。
管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。
开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。
分摊费用＝开办费发生的总额÷委托的管理期限÷12月4.9.3.3.固定资产的修理费。
前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。
4.9.3.4.员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。
4.9.3.5.（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。
保险费＝（须投保的公共设施、设备）总金额×保险费率÷保险受惠物业的总面积购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。
业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。
4.9.4.物料消耗的测算（单位：元/月）。
按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。
4.9.4.2.保安物料消耗。
根据物业管理所需配置的保安器材（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。
4.9.4.3.保洁物料消耗。
根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。
4.9.4.4.环境、绿化物料消耗。
根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。
包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。
4.9.4.4.物业维修物料消耗。
根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算（可参考下表的测算方法）。
4.9.5.小区公共费用的测算（单位：元/月）4.9.5.1.公共电费。
根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。
4.9.5.1.1.电梯系统电费。
电梯电费＝电梯数量×电梯功率×30天×电梯每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）电梯通风、照明、降温电费＝电梯通风、照明、降温等设备的数量×功率×30天×每天的使用时间（折算成小时数）×电费单价（元/度）4.9.5.1.2.公共照明系统电费。
室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：公共照明系统电费＝照明器具的功率×30天×相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和×电费单价（元/度）4.9.5.1.3.供配电系统电费。
变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：l变压器的电费＝（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）×电费单价；l变压器的电费＝变压器功率×电费单价×24小时×30天4.9.5.1.4.消防系统电费。
消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）＝消防水泵的数量×消防水泵的功率×电费单价×2.5小时÷3月送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）＝送、排烟风机数量×送、排烟风机功率×电费单价×2.5小时÷3月中央控制室电费＝中央控制室所有电器的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价4.9.5.1.5.给排水系统电费。
供水变频泵、潜水泵使用的电费＝泵的功率×数量×30天×每天实际工作时间×电费单价4.9.5.1.6.泳池系统电费。
(收费泳池不计此项)泳池系统电费＝循环系统的功率×30天×每天实际工作时间×电费单价4.9.5.2.公共水费（单位：元/月）4.9.5.2.1.绿化水费根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）：绿化水费＝绿化面积×0.03×50%×15天×水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.2.2.清洁用水根据清洁面积测算：清洁用水＝估算每天用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.2.3.泳池用水（收费泳池不计此项）（可选）根据泳池容积测算泳池水费：泳池用水＝泳池容量×3次（每年换水3次）÷12月×水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.2.4.小区景观用水根据小区景观的数量测算：小区景观用水＝小区景观每天耗用水量×30天×水费单价（含排污费、加压费）4.9.5.3.电梯运行费。
电梯保养费：每部电梯每月保养费单价的总合如果每部保养费单价相同，则电梯保养费＝电梯保养费单价×电梯数量电梯年检费：电梯每月年检费＝每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价×电梯数量）÷12月4.9.5.4.公共设施养护费根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算（可参考上表的测算方法）。
4.9.5.5.社区文化费用根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用。
4.9.5.6.垃圾清运费根据小区每天垃圾量确定：垃圾清运费＝垃圾量（桶）×收费单价4.9.6.其它4.9.6.1.税金的测算（单位：元/月）根据国家规定计提：税金＝（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额供参考）×税率（5.5%）4.9.6.2.管理酬金的测算（单位：元/月）按照当地政府规定的比例计提管理酬金（北京10%）。