杭州绿城桃李春风房地产项目客户研究报告
绿城桃李春风住宅项目设计方案
绿城金基桃李春风项目一期规划设计方案项目前期相关资料设计单位营业执照及资质证书房地产企业营业执照及资质证书选址意见书现状地形图土地证及附图出让合同批复文件方案效果区位条件场地分析现状场地竖向视线分析用地选择规划结构总平面鸟瞰图单体、局部效果图沿街立面效果图方案设计分析分期建设景观结构车行系统步行系统消防系统竖向设计日照分析市政环卫设施规划公共服务设施规划停车系统户型分布设计说明建筑平立剖目录contentProject analysisDesign of the business license and qualification certificate Real estate company business license&qualification certificate Site selectionStatus quo of the terrain Land certificate Assignment contract Approval documentsSite of effectLocation condition Site analysis Status field vertical Sight analysis Land selection Planning structure Master plan Bird's-eye viewMonomer and partial rendering The facade rendering along the streetSite planningPlanning structure Landscape structure Driving system Walking system Fire fighting system Vertical design Sunlight analysisMunicipal sanitation facilities planning The planning of public service facilities Parking system Unit distributionDescription of design Building section&plane设计单位营业执照及资质证书房地产企业营业执照及资质证书选址意见书现状地形图土地证及附图出让合同批复文件项目前期相关资料1.01.11.21.31.41.51.6 1.7现状地形图Status quo of the terrain区位条件场地分析现状场地竖向视线分析用地选择规划结构总平面鸟瞰图单体、局部效果图沿街立面效果图方案效果2.02.12.22.32.42.52.62.72.92.102.11基地4.1k m科技大道（临石线）至青山镇至临安民太线青山湖镇同人山庄青城▪山语间锦绣钱塘西野风韵青山湖玫瑰园岛山锦源领▪域越秀星汇城综合体规划30万平方米商业配套，包含酒店，写字楼，商业街等。
杭州绿城桃李春风考察报告3
产品创新
关键词四： 1:1庭院赠送
每户拥有接近1:1的庭院面积赠送 入户小院、主院、侧院、天井、边院
产品创新
关键词五：全精装交付
解决远郊项目客户一大痛点； 室内配备地暖、中央空调、新风系统等先进设备； 融入适老化设计，小夜灯、卫生间无障碍设计、紧急呼叫系统； 适度降低吊柜和开关等的高度。
户型鉴赏
项目总设计师
蒋愈
浙江绿城建筑设计有限公司董事 国家一级注册建筑师
曾主笔云栖玫瑰园、元福里、江南里、桃李春风、 十里风荷等绿城中式项目序列
设计师
园林景观设计师
宋淑华
绿城景观设计师 绿城风景园林设计有限公司总经理
曾主笔四季酒店、云栖玫瑰园、江南里、桃李春风、 十里风荷等绿城中式项目序列
设计与营造
天人合一的中国传统
杭州绿城 桃李春风
青山湖
杭州市区
地价
2015年4月10日，绿城集团收购浙江交通投资集团旗下子公司临安金基 房地产开发有限公司的51%股权，共同合作开发“青山湖板块颐养小镇” 项目。
定位
定位及目标——颐乐生活小镇 功能定位
——为长江三角洲地区提供居住、健康、颐养、教育、农业、商业、服务等配套服务。
配套
人和繁华：家门口的生活配套
特色餐饮、超市、净菜场、手工艺店、家居饰品店、花店、 面包店、宠物店、母婴用品店、画廊、影楼、洗衣店、酒吧、茶楼、咖啡馆……
配套
人与自然：融于自然的路网设计
慢跑道/景观跑道
配套
人与自然：富于野趣的生活体验
农庄生活体验区
地道野奢垂钓区
特色山水民宿
配套
人和人：兴趣的凝聚，业主俱乐部
配套用地：占地120亩，配套与住宅比例约1:6
杭州绿城桃李春风房地产项目客户研究报告
■占地面积IE约I 61万nf ,总建面约26万血，容积率仅0.36。
■ 2015年4月10日，绿城集团收购浙江交通投资集团旗下子公司临安金基房地产开发有限公司的51%股权，共同合作开发“青山湖板
块颐养小镇"项目。从〃颐养"概念定位转换为〃颐乐"，后续逐步拓展客群。
［临安市
杭州绿城 桃李春风
★—
-T V \ •青山精蚌*! 1
,开盘
桃李春风月度供销量价走势
供应血积成交面枳交易均价
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
项目背景
建筑类型 独栋别墅、花园洋房
城区 占地面枳
容积率
临安青山湖
约915亩 0.36
绿化率
36%
产权 得房率 建筑风格 建筑外立面 总户故
70年 100%
中式 白墙
2000 （别墅1000户， 洋 房1000户）
置Ik目的
关注要素 需求偏好
投资
第二居所
第一居所
最本质的区隔:置业目的
1.桃李春风以客户分类
□分类逻辑 □分类结果
客户分类逻辑
□在"桃李春风”购房业主中，研究发现主要可分为“养老投瓷”和“取境通优"两类客户;
客户伽 客户敏感点
非敏感点
"养老投资”型
家境段实，普遍以老两口居住为主, 希 望在市区周边购买一套别墅，回 归一直 向往的田园生活
＞家庭背景：子女已成家分居，部分与父母相距较远或不在本市；
客群分类解读一养老投资（第一居所）
生活形态:已退休者生活安逸，有自己的兴趣和养老计划；未退休者有比较明确的生活憧憬
已退休者： ＞身心放松，空闲时间多; ＞有一两项长期爰好,多为种花养草、书法、中医养生、旅游等; ＞身边有一些志趣相投的老朋友，经常会一起交流各自的兴趣爰好，有时一起聚会或参加活动; ＞目前的住所品质较高，生活习惯良好；
绿城桃李春风01ppt课件
绿城·桃李春风——运营模式
绿城以完善休闲、饮食、医疗等配套及桃李自治社群理念，打造独一无二的小镇模式
以全龄化和全生命周期为尺度，打造集运 动休闲、旅游度假、养生养老、居家生活 、农庄耕作为一体的全龄颐乐桃源小镇。
绿城·桃李春风——自然资源
选取自然资源优质、区域交通便捷的旅游区域
绿城（蓝城）小镇选址标准：
首开134套 目前蓄客超1500组
内部关系户去化
小结
优点： 1、绿城桃李春风异地项目，成功案例。 2、全国绿城粉追捧，知名度较高，项目备受关注。 3、小面积精装中式别墅，高附加值，产品为市场稀缺。打造全龄化，目标客群较广。 4、承诺生活配套、养老配套，全龄化多方面服务配套。 缺点： 1、项目前身为中冶地产操盘的高层产品，品牌形象需重新塑造； 2、旅游地产项目占地较大，开发及销售周期长，开发回款缓慢； 3、单层别墅设计，容积率较低，可获得利润空间小。
庭院 54.5㎡ 69.2㎡ 74㎡ 57㎡ 50㎡ 50㎡
露台 13.5㎡ 9.6㎡ 11.2㎡ 40㎡ 20㎡ 25㎡
项目产品：80-200㎡中式小别墅
外展点：中华城&SM二期
预计入市时间：2017年5月实景样板
房开放，5月中旬一期134套产品入市
主
卧
，面积：79，110，136，142，172
绿城桃李春风规划图
绿城·桃李春风——价值点
打造亮点：
远郊小面积经济别墅，自然资源优质、强调全龄化生活，优质的配套服务，满足业主生活
1. 远郊小面积经济别墅，自然资源优质、区域交通便捷
2.
强调全龄化颐乐生活，引领家庭的全新生活方式
3.
创新的产品设计，注重细节
4. 5.
文旅地产成功案例——绿城桃李春风、福建聚龙小镇
项目概况
开发时间：2007年3月31日正式动工 开发地背景：未开发状态为森林公园及零散村落； 开发公司：福建省聚龙养生发展有限公司； 开发概述：以“森林”、“湖泊”、“运动”、“人文”为主题，是集居住、养生、
运动、休闲、文教、商务、酒店、医疗于一体的超大型综合园区，开发 周期10年，分四期开发，总占地1万亩，其中住宅400亩。
建筑类型 城区
占地面积 容积率 绿化率 主力户型 物业费
开发商
投资商
别墅、花园洋房 临安青山湖 约915亩 0.3
产权 得房率 建筑风格 建筑外立面
36%
总户数
别墅83-180㎡
装修标准
5-6元/平米·月
建筑设计
临安金基地房地产开 发有限公司
绿城集团、浙江省交 通投资集团
楼盘特色 交付时间
70年 100% 中式 白墙 2000（别墅1000户， 洋房1000户） 精装修 绿城建筑设计有限公
✓ 实行带地暖的全精装交付标准，同步引入智能化家居设施，以 现代科技升华田园墅居。
成功案例丨绿城桃李春风
二居户型：83㎡两房两卫mini墅，采用侧院设计，360°院落环绕，赠送率达70-100%
餐厅
厨房
主卧
客厅
连
庭院
廊
次卧 菜园
户型亮点：
1. 赠送庭院面积可达55-85㎡，赠送率70-100%； 2. 主体功能空间周边采用侧院设计，等同360°景观环绕； 3. 双卧均带独立卫生间，便捷舒适； 4. 餐厨一体，厨房设计带移门的“L”形； 5. 南北两个建筑之间的走道，打造带顶棚的风雨连廊（下雨经过
院子不用撑伞）； 6. 主卧、主卫、厨房等区域进行适老化的尺寸微调，保证轮椅能
桃李又春风,家在桃源中-绿城桃李春风营销推广方案(完整)
桃李又春风家在桃源中绿城·桃李春风营销推广方案【壹】城市初识【贰】市场解读【叁】客户梳理【肆】小镇认知【伍】项目分析【陆】形象传播【柒】策略排布目录contents本案位于漳州市马洋溪生态旅游区，是闽南金三角生态旅游度假别墅板块之一；无论是生态旅游还是房产板块，主要辐射厦门，乃至闽南金三角区域。
本节首先对闽南金三角、厦门以及马洋溪城市环境进行概述。
【壹】城市初识-区位文化城市素描闽南金三角厦门马洋溪闽南金三角：福建之芯，东部明珠，台商投资密集区。
闽南金三角含厦门、泉州和漳州三市；经济总量占福建省40%，是福建乃至中国东部地区最具活力的经济区域之一；通行方言闽南语，是大陆台商投资最密集的区域。
◆漳州：闽南金三角历史文化之城，拥有强大的农业经济和原生态环境。
◆厦门：闽南金山角的中心城市，金融、经济、旅游环境最发达。
◆泉州：闽南金三角重要经济点，强大的工业实力独占福建龙头位置。
本案漳州、厦门、泉州三地各自城市特征明显，互补优势强，城市一体化进程增快。
城市素描闽南金三角厦门马洋溪厦门：国厦之门，对外交流核心城市，中国最早开放的港口之一。
厦门位于我国福建省东南部沿海，毗邻福州、泉州和漳州，与金门岛隔海相望。
下辖六区，常住人口386万，总面积1699平方公里，其中岛内面积132.5平方公里；属于亚热带季风气候，温和多雨，年平均气温21℃左右，空气优良，被认为是中国最适宜居住的城市之一。
215㎞70㎞44㎞区位：亚热带季风气候，中国最宜居城市之一。
湖里区思明区翔安区同安区集美区海沧区岛内本案人口：常住人口年均增长6-8万，城市外来人口约占45%。
厦门2011-2015年常住人口变化厦门2015年外来人口占比◆厦门2015年底常住人口386万，年均保持5-8万的常住人口增长；◆厦门市2015年户籍人口211万，外来人口达175万占比45%。
注：数据来源统计局官网0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%34535035536036537037538038539020112012201320142015常住人口(万人)增长率城市发展：岛内饱和逐步向外扩容，岛外已形成海沧，集美两大成熟区域。
【最新文档】杭州地产研究报告-实用word文档 (14页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==杭州地产研究报告篇一：201X杭州楼市研究分析报告201X 杭州楼市研究分析报告201X 年 1 月目录前言................................................................... ..................................................................... ..1一、201X 年杭州楼市特征 .................................................................. ....................................2（一）巨量成交刷新所有历史纪录市场逆转 .................................................................. .......2（二）市场逆转来源于对政策的超级敏感 .................................................................. ............2（三）商品房价格恢复性上涨 .................................................................. .............................3（四）市场分化加剧................................................................... ...........................................4 （亓）显形库存有增无减实际库存缓缓下降 .................................................................. .......5 （六） 9 月以后土地市场强劲复苏多个板块创区域地价新高 ................................................5（七）二手房成交创新高价格稳定微涨 .................................................................. ..............6（八）大型开发商的背后有险资的影子 .................................................................. ...............7 （九）本土部分开发商选择不同的转型创新之路 ...................................................................7.............................................7 （十） 201X 年以及前几年的高价土地仍有 50 个以上项目亏损二、商品房市场分析 .................................................................. ...............................................81. 成交量：市区商品房成交超 12.5 万套 1315.0 万方 2126.6 亿元均刷新历史最高纪录 ..............8 2. 成交均价：杭州市区商品房成交均价同比上涨3.2% (10)3.........................15 成交结构：刚需仍是市场绝对主导改善型需求有所上升豪宅市场表现强劲 4. 库存量：市区商品房可售房源近 16 万套以 201X 年月均成交去化需 15 个月 ........................23 5 201X 年成交排行榜 .................................................................. .. (27)三、二手房市场分析 .................................................................. .............................................351. 成交量：主城区成交43252 套创 201X 年来新高较 201X 年增长68.1% ................................35 2. 成交均价：201X 年二手住宅均价 19212 元/平方米同比上涨2.9% ........................................363. 成交结构：90 平方米以下户型成交占比超 6 成改善型购房有所增加 ...................................37 四、土地市场分析................................................................... ................................................431. 重要结论：“地王”频现/寡头化日益凸显/区域分化严重/部分板块地价与周边房价脱节......43 2. 成交量：市区共出让 5677.2 亩总可建 850.9 万方总成交金额 630.5 亿元 ............................44 3. 成交价格：市区土地成交楼面均价为7410 元/平方米同比上涨达 18.3% ..............................50亓、201X 年杭州楼市展望 .................................................................. ..................................56（一）巨量成交价格止跌转涨库存缓缓下降市场逆转改变了人们的预期 ...........................56（二）杭州迎来城市建设和发展的重大机遇 .................................................................. ........56（三）对杭州这个城市的乐观判断不能脱离令人担忧的中国经济大背景...............................56 （四）如果宏观经济和金融不出现重大危机杭州楼市将呈现出以下特征 .............................58 （1）虽不如 201X 年但仍会有较高的成交量（2）改善型需求所占比例进一步提高特别是品质改善需求（3）部分投资性需求将入市（4）平均价格将继续恢复性上涨（5）市场分化将继续加剧特别是产品分化同一区域不同产品价格会有巨大差距（6）通过产品创新和提升获得溢价保本微利的概率较大前言杭州楼市是带着极大的不确定性，带着 15 万套库存的重压进入 201X 年的。
绿城桃李春风案例分析
门，卫生间卫浴及厨房橱柜、电器均为交付标准，另外主卧配备智能马桶；房间窗户铝合金+双层中空玻璃，无外遮阳系统，预留窗帘轨 迹；院子里地砖、竹子、灌木均为交付标准，预留菜园，无树木、假山或雕塑。房间层高3.2-3.3米，客厅部分最高4.5米。 客群：桃李春风主力客群以杭州市区40-50岁人群为主，主要置业目的是为父母养老或自己度假使用，也会有一部分南京、上海等邻近城 市的外地客户。
位；地下建筑计入容积率
一期 二期
三期
绿城·桃李春风规划
共462套别墅，售罄
共390套别墅，认筹中
规划4-5F洋房（地块南侧）和小高 层（山脚位置）；部分三期地块规
划暂未确定
小镇中心 占地1万㎡商业、休闲、娱乐中心
颐乐学院
幼儿园 高尔夫球
场
总建1.5万㎡，社区门诊、日间照料 中心、中医养生、食堂、健身会所、
桃李春风推案
时间 2015.7.30 2015.9.26
动态
备注
售楼中心开放，一期蓄 水
认筹460套精装别墅
一期开盘
推出460套精装别墅
2015.10 2015.10.22
一期售罄 样板房开放
/ 一期83-186㎡户型
省交投青城 山语间别墅
16.2.20 2017年底
二期开始认筹 一期交付
认筹390套精装别墅 / 整理ppt
桃李春风项目4效果图
4
案例分析/桃李春风/住宅户型-二居
绿城房产客户满意度研究报告
绿城房产
棋格研究
主要指标
标分标准:
本次调查的评分采取5分制，5分代表”非常满意”，4分代表”比较满意”，3分代表”一 般”，2分代表”不太满意”，1分代表”非常不满意”；
绿城房产
棋格研究
样本结构
城市
北京
物业
已交付户数
北京百合公寓
1355户
入住户数 实际回收问卷 潜在用户
450户
261
49
合肥
合肥桂花园
1165户
515户
161
55
杭州
杭州春江花月
1901户
700户
302
32
绿城房产
棋格研究
样本分布
北京
苑名பைடு நூலகம்
完成份数
春晓苑
14
叠翠苑
5
风荷苑
41
桂雨苑
35
梦泉苑
19
南屏苑
自然环境和人文环境 用户对绿城房产自然环境的营造上的评价是非常高的，不管是地处北方的北京与合肥，还是江南的杭州， 用户对于这种江南景致的园林布局的认可度都是非常高的； 由于物业区域位置的问题，用户对于生活便利性（交通、购物等）还是存在着一定的意见，特别是在合 肥与北京，在一这点上潜在用户的意见更大，可能是她们考虑购买的阻碍因素之一； 同时噪声干扰的评价也不是很高，一方面小区入住率目前还不高，装修噪声影响较大，另一方面可能与 小区周边的道路环境有关，如杭州春江花月边上的之江路货车噪声较大，对临近马路的居民影响较大，这 样对降噪的要求就更高了；
养老地产案例分析
乌镇雅园
乌镇雅园
乌镇雅园
绿城桃李春风
项目概况
桃李春风
桃李春风项目位于浙江临安县青山湖科技城西面，坐北朝南，与青山湖玫瑰园相对，距杭州市区40公里，近1小时车程。 规划地铁5 号线与临安城际轻轨互通，预计2019 年建成，其中民主村站离本项目仅约200 米。
【项目概况】桃李春风项目位于青山湖区域，距离杭州近1小时车程，属于城市周边休闲度假版块项目
桃李春风
【户型六样板间——入口及小院】
户型
桃李春风
【户型六样板间——主功能空间】
户型
桃李春风
【户型六样板间——装饰展示】
户型
桃李春风
格局：3 房2 厅2 卫 建筑面积:106 ㎡ 庭院面积：115-125 ㎡ 户型特点： 1、院在墅中，墅在园内，内外双院设计，自然美景信手拈来； 2、阔绰景观双厅，一步可达室外美景，庭院可尽享家庭天伦之乐； 3、奢适三房设计，书房空间可灵活应用，助长家庭生活情趣； 4、入户小院衔接玄关设计，留一份清静在门外，留一份自在在府中。
【外部营造适老社区】项目概况：随园嘉树项目位于万科良渚文化村内，形成在大适老社区背景下的养老地产项目，规避了纯粹养老院式的开发模式
项目概况
良渚文化村随园嘉树
区位
区位选择
交通便利、环境优美，共享大良渚便利配套
良渚文化村随园嘉树
产品定位
养老公寓
养生休闲中心区
颐养中心
养老公寓
产品定位
产品定位
经营模式
健康楼
户型
桃李春风
格局：3 房2 厅2 卫 建筑面积:105 ㎡ 庭院面积：105-115 ㎡ 户型特点： 1、围合式庭院布局，推窗见景，敞阔院落可自由发挥业主喜好； 2、入户门厅衔接玄关设计，升华归家礼仪，尊荣更具私密； 3、奢适三房设计，南北双卧带独立卫浴空间，书房空间可灵活应用，满足家庭不同需求； 4、客厅一步可达院落，外接休憩廊道，品茗、瑜伽好不自在。
桃李春风项目调研分析报告20160325
绿城桃李春风调研分析报告2016.3.17青和集团南京海策通过调研学习绿城桃李春风项目，分析热销原因，对悦山郡产品定位乃至佛侬山庄整体项目定位提供指导与借鉴。
综合比较分析，就桃李春风的产品规划是否可落位佛侬山庄项目作简要可行性分析。
目 录CONTENTS售价预测及价格支撑 项目概况 01热销原因分析 02 风险评估及投资测算03 04↘桃李春风的前身是青云山居，由浙江交通投资集团临安金基地产于2003年启动开发，2005年开始销售。
↘2011年后，青云山居开发、销售开始出现瓶颈，2013年、2014年几乎处于停滞状态，2015年4月，绿城收购金基地产51%股份，更名为桃李春风，合作开发。
↘项目总用地面积约1200亩，金基地产于2003年和2009年分2次取得，第一次拿地1000余亩，地价不详，第二次拿地约180余亩，地价约43万元/亩。
↘桃李春风总占地面积915亩，总建筑面积约26万平米，综合容积率约0.42。
规划建设除1000套别墅外，后期还有20余幢花园洋房，以及10余幢小高层，小区总规划2000户。
↘桃李春风定位为“中国家庭颐乐生活新里程”。
↘提出全龄化颐乐生活服务，深刻剖析到未来养老生活不只是老年人的需求，而是家庭三代人的共同需求。
↘桃李春风以房子为载体，提供的是一个覆盖居住、健康、教育、农业、商业等多个维度的生活服务。
↘项目配套占地118亩，总建2.5万平米，其中园区食堂、颐乐学院、运动健身区、健康管理区等已建成，（目前15000平米的营销体验中心）商业街、自然课堂幼儿园、湿地休闲区等其他功能配套将于一期物业同步交付使用。
↘此外，项目还在地块北侧租用了700亩地用于休闲农业的配套建设。
↘桃李春风位于临安市青山湖街道，紧邻杭州城西科创产业集聚区——青山湖科技城。
↘项目通过科技大道、杭徽高速与杭州和临安主城区相连，距杭州40分钟车程，距临安15分钟车程，科技大道为城区快速路，交通路况良好。
绿城·桃李春风项目推介
在里弄坊巷里，找寻丢失的人情关系
兴业绿城·桃李春风整体以姑苏街巷文化《盛世滋生图》描述的坊巷意境为指导，采用建筑、室内、景观设计互 相联通、交织互动的方式，营造项目的整体。
在经典流动的传统坊巷空间里，以返璞归真的中式颐养生活为主旨，同时提出了既相互联系而又相对独立的专属 空间概念，满足了邻里之间的人情交流，以及家庭各成员的不同需求。
绿城别墅发展史
2010 年 ， 由 绿 城 打 造 的 西 子 湖 四 季 酒 店落成，由主楼和13栋点式度假用房组 成，荣获《福布斯旅游指南》最高酒店 评级 。
杭州·云栖玫瑰园绿城以胡雪岩故居为 启发，首次打造的中式宅邸正在悄然进 行中，并在四年之后，荣膺2014“中 国十大超级豪宅荣誉”。
苏州桃花源，这块苏州地王，以独一 无二的孤品级文化收藏价值，斩获了 2016年CNN全球超级豪宅第一。
桃李春风实景图
作为绿城最典型的小镇项目 桃李春风汲取绿城中式合院大成
历经十余年的尝试与营造 终成中国当代中式建筑之样本 展开了城市人居建筑的新篇章
2016年底，绿城携桃李春风首次进驻临沂， 以“清风沂水”为理念，以千古桃源生活为蓝本融入规划,
此刻，沂河岸上，白墙黛瓦、飞檐戗角取代了高楼大厦, 兴业绿城·桃李春风江南园林示范区孑然而立，为千古琅琊，
——《美丽的临沂》
城市
千载沂州府华丽转身,故乡的变化令人欣的民航机场 山东省建设最早的民用机场 通航26个国内外城市 29条国内航线、4条国际航线 T3航班候机楼已开工扩建
临沂北站（高铁站） 山东省高铁枢纽、鲁南现代化程度最高 的客运车站 正在建设中的临沂北站，建成后将成为 融合高铁、城际、地铁、城市公交和出 租等诸多功能的大型综合性交通枢纽。
绿城《桃李春风推广总结》
绿城桃李春风推广总结桃李春风402套的售罄，并不仅仅，也不可能仅仅只靠一条微信。
/写在前面/这不是一个所谓“零成本”营销的案例这是一个在传统渠道上只投过一个户外、一周电台、两篇报纸软文的项目，其他推广均由微信和线下活动担当大梁。
这是一个地处杭州楼市“冷宫”板块的项目，其首开成绩却在去年同区域销冠的业绩后加了个0。
这不是一个追热点的推广案例，它来自今年的热点楼盘——绿城·桃李春风。
很多人觉得，好项目就该做出好推广，说实话，这说法就跟“高个子就该是姚明一样”。
事实上，从好产品到明星楼盘，桃李春风在推广上敢于创新，并用情之深，让每篇微信都担当起一个“梅长苏”的角色，让每个活动都试图去攻占客户心中的最后1米，让现场体验成为营销利剑不必出鞘的剑气。
【第一阶段：起势】削尖竞争力，和新客户做老朋友第一次亮相，成了多少人心里认定的最后一处居所4月23日，项目官微正式上线，发布案名为“绿城·桃李春风”。
一个“中国设计生命周期最长社区”的蓝图，向人们许诺一个“青砖小院，诗酒风流”的未来生活，瞬间引来超过万次点击。
这是一个绿城21年来没碰过的产品，在推广上，更是桃李春风，绿城21年创新低密度标杆之作，以83-180方中式精装院墅开同类产品先河，首创全龄化颐乐生活服务，打造总占地约118亩的颐乐学院和小镇中心，引入智能化园区服务，创造性满足全家庭更高层次的身心需求，引领中国家庭的全新生活方式。
如此多的价值，足以写一本厚厚的绿城式教科书，然而大器不锐，也带来推广上第一个难题：如何在短时间形成价值“尖刀”，刺破市场关注点。
一条尖刀微信，攻破了近50万客户的心理防线经过对项目价值的锋利打磨，对客户心理的准确把握，5月8日，项目官微发布《杭州史上最小别墅仅83方！户型刚从绿城流出》一文。
截止5月10日24时，据“腾讯云分析”提供的项目微信后台数据统计，该条微信的阅读量已达48万人次，转发及收藏量为近3万人次。
宁波杭州项目市场考察汇报
嘉里华庭二期
华山夏都苑
【长风借鉴】 通过大堂外挑门厅，以建筑立面的或古典、或挺拔的形象，提升楼栋入口的档次
杭州·绿城翡翠城
建筑风格
2
2.1 入口（车库）
杭州·绿城新绿园为地下二层车库。 上图为车库地下大堂单元的进入口，立面全石材，由密码门禁控制；右图为车库至单城
建筑风格
2
2.2 立面风格
如果说园林景观令人心旷神怡，那么或恢弘、或精致的建筑立面则令人心生折服……
杭州·公元沐桥
2.2 立面风格
建筑风格
2
【长风借鉴】 鉴于其与绿城·新绿园立面相近，可取其立面挺拔、俊朗等优势，注重线脚、窗棂等细节设计
2.3 社区围墙
建筑风格
1.3 活色生香
园林景观
1
【长风借鉴】 园林绿化从社区氛围开始，高品质小区不仅注重内部，同时也将大力改造外围道路及绿化档次
考察心得
园林景观
1
建筑风格
精装研究
营销细节
2
3
4
建筑风格
2
2.1 入口（社区）
绿城翡翠城、丽江公寓及中海篁外都采用了开敞式的绿化园林入口，区别于传统的门廊式入口，各项目均通过集中的圆形绿化布置形成中轴轴心，在入口处营造视觉亮点。
【长风借鉴】 与考察楼盘接近的是，长风同样运用了轴对称社区入口，但其左右两侧结合地库入口的装饰石材墙面，使入口更为大气恢弘。
建筑风格
2
2.1 入口（楼栋）
二层挑高的入口门廊，元素符号的运用，精致的灯饰，使得绿城新绿园的楼栋入口豪宅气派立现
建筑风格
2
2.1 入口（楼栋）
长风项目入口大堂仅一层，建议做外挑廊处理，增加气派感
3.2 适度讨巧
绿城桃李春风案例分析
绿城桃李春风案例分析目录一、项目背景分析 (2)1. 项目概述 (3)1.1 项目背景 (4)1.2 项目愿景 (5)2. 项目地理位置及环境分析 (6)2.1 地理位置分析 (7)2.2 周边环境分析 (8)二、绿城桃李春风设计原则与理念 (9)1. 设计原则 (9)1.1 可持续性发展原则 (11)1.2 人文关怀原则 (12)1.3 绿色环保原则 (13)2. 设计理念 (14)2.1 以人为本，打造宜居社区 (15)2.2 融合自然，实现和谐共生 (16)三、绿城桃李春风项目规划及布局分析 (18)1. 项目规划 (18)1.1 总体规划思路 (20)1.2 土地利用规划 (21)1.3 绿地系统规划 (22)2. 布局分析 (23)2.1 住宅布局分析 (24)2.2 商业布局分析 (25)2.3 公共设施布局分析 (26)四、绿城桃李春风景观与建筑设计解析 (28)1. 景观设计 (29)1.1 景观规划理念与策略 (30)1.2 景观空间布局 (31)1.3 特色景观打造 (32)2. 建筑设计风格与特点阐述 (33)2.1 建筑风格定位及表现方式 (34)2.2 建筑功能分区与户型设计优化探讨等 (35)一、项目背景分析随着中国城市化进程的加速，城市发展面临着前所未有的机遇与挑战。
为满足人民群众对高品质城市生活的需求，提升城市形象和人居环境，多个城市开始致力于打造宜居宜业的现代化城市。
在此背景下，绿城桃李春风项目应运而生。
绿城桃李春风项目位于具有得天独厚地理优势的城市核心区域，周边配套设施齐全。
项目所在地块原为老旧小区，基础设施陈旧，居住环境较差。
为了改善居民生活品质，提升城市形象，当地政府决定对地块进行改造升级。
绿城桃李春风项目正是响应这一政府号召，结合城市发展规划，精心策划的一个高品质住宅区。
项目定位为高端住宅社区，旨在打造集居住、休闲、教育、医疗等多功能于一体的现代化城市综合体。
150903绿城·桃李春风9月推广执行计划
绿城·桃李春风9月推广执行计划一、推广目标1、维系并固化A类客户意向，强化并提升B/C类客户意向，积极拓展新客户，为选房工作做好充分准备；2、围绕9月26日的选房活动，做好活动筹备和执行，并配合展开宣传；3、为样板区开放（计划10月初）做好各项准备工作，以便及时展开。
二、推广主题绿城·桃李春风83-180方精装中式院墅 200万起稀缺席位预约倒计时三、重要事项1、9月6日-9月11日，团队视频（微信+电视）连续投放；2、9月10日，项目宣传片、生活价值梳理PPT启动制作；3、9月15日，都市快报、快房网相关合作资源启动投放；4、9月26日，选房活动执行；5、9月30日前，样板区开放活动方案、物料、广告等筹备。
四、执行计划五、费用预算a.都市快报：50万（广告资源半年使用期）b.66房产频道：6万c.经视看地产：待协商沟通d.DM：3.5万（含印刷）e.宣传片：20万f.各类印刷品：4万g.选房礼品：4万h.选房活动：20万i.其他活动：1万（不含耕心讲堂）附件1：66房产频道合作资源附件2：都市快报合作资源➢<<都市快报>>杭州版半版硬广2次➢<<都市快报>>新闻专题半版2次➢快房网线上广告◆快房网首页顶部通栏广告推广10天◆快房网首页热点楼盘推荐1个月◆快房网活动专题页全面展示1个月◆快房网“新闻头条区”涉及甲方的楼盘新闻重点跟踪◆快房网“热血楼市”论坛话题组织◆快房网楼盘评测栏目，撰写专业户型点评和板块解读稿件，快房网首页头条区文字链和专题页展示◆快房网首页市场行情栏目、快房论坛多篇话题性稿件（所有内容均显著位置导入400合作楼盘分机）◆快房网络水军潜入各大网站发起宣传攻势，保证每周2个热帖◆所有入口均导入本楼盘专题页或400电话分机◆搜索引擎推广，网络搜索引擎推广30天◆400CALL 客，城西订报客户、城西电商溢出客户、购房俱乐部客户有效数据约1万组，特安排2人邀约 10天。
绿城桃李春风考察报告
绿城桃李春风Ｌｖｃｈｅｎｇ Ｔａｏ ｌｉ ｃｈｕｎ ｆｅｎｇ——生态部——一、项目简介绿城桃李春风Lvcheng Tao li chun feng集绿城20年别墅营造经验之大成，云栖玫瑰园等杭州顶级别墅设计师又一匠心力作，开创中国极小别墅之先河，深具逸格的中式建筑风骨，代表千年来国人的最高级审美意趣，通透的空间布局辅以丰富而私密的体院布局，形成林中有墅、墅中有园的居住形制，让四季景致成为别墅设计的点金之处。
实行带地暖的全精装交付标准，同步引入智能化家居设施，以现代科技升华田园墅居。
绿城·桃李春风，约30分钟快速路网直通杭州主城，邻地铁5号线民主村站（预计2019年通车），地处64.5平方公里的青山湖国家森林公园内，奢享10平方公里潋滟水域。
项目紧邻浙江省千亿级规划的“森林硅谷”——青山湖科技城，坐享一站式SHOPPING MALL、五星级酒店等城市地标。
二、规划思路项目当中设计概念是处在郊区的别墅，和我们以往所想象的别墅完全不同，以小镇的模式营造全新的、健康、娱乐、休闲社区。
除了别墅区有居住的别墅以外，还有最关键的小镇中心，这个小镇中心能够提供城市生活，在郊区当中能够提供城市生活。
提供的小镇中心当中，把杭州、上海最有名的居住感觉或者城市意向植入当中去，通过前后两个湖面，前面可能造出杭州的繁华，儿童在这里有所学，青年人在这里有所乐，老年人在这儿有所养的理想生活图景。
除了有生活，除了有购物，除了有吃、有喝，还有学院，老有所养，老有所乐，老有所学，里面做了小礼拜堂，禅修堂，使精神得到升华，也是精神的修养场所。
三、基本参数四、综合配套小镇商业中心，规划有菜场、超市等生活配套；咖啡吧、酒吧等慢生活配套；民宿、农家乐等度假配套；水系、垂钓等休闲配套；礼堂、进修堂等宗教信仰配套；颐乐学院给老人提供课堂学习、兴趣班等文娱活动配套；食堂、恒温泳池、小剧场、壁球馆、高尔夫球练习场等生活服务配套；引进幼儿园等学区配套。
杭州绿城桃李春风房地产项目客户
与相关行业合作伙伴建立良好的关系，共同推广项目，扩大销售 渠道。
服务提升策略
服务质量提升
提高销售人员和客服人员的专业水平和服务态 度，提高客户满意度。
服务内容拓展
根据客户需求和市场变化，不断拓展服务内容 ，提高客户体验。
服务流程优化
优化服务流程，简化服务环节，提高服务效率。
05
客户满意度调查与反馈
公共区域设施维护不及时
03
一些公共区域的设施出现损坏或老化现象，需要及时
维护和更新。
未来发展与展望
拓展市场份额
随着城市化的不断推进和市场需求的不断变化，该项目未来可以进 一步拓展市场份额，开发更多高品质的房地产项目。
加强社区文化建设
未来可以继续加强社区文化建设，举办更多丰富多彩的文化活动， 提升客户归属感和文化氛围。
分析
针对调查结果，对不满意的地方进行深入分析，找出原因和改进方向，为后续项目改进提供参考。
客户反馈与建议
反馈
客户对项目的地理位置、环境、建筑质 量等方面给予了肯定，同时也提出了一 些建议，如加强物业服务、完善配套设 施等。
VS
建议
根据客户的反馈和建议，制定相应的改进 措施，提高项目的质量和竞争力。同时， 加强与客户的沟通与联系，及时了解客户 需求和意见，为项目改进提供持续的动力 。
竞争对手分析
万科
万科作为国内领先的房地产企业，在杭州及周边地区的市场占有率较高，其产品线和品牌影响力都非常强大。
保利
保利房地产集团在杭州及周边地区也有一定的市场份额，其产品类型和品质也得到了市场的认可。
华润置地
华润置地在杭州及周边地区的市场占有率相对较低，但其品牌影响力和产品品质也得到了广泛的认可。
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得房率 建筑风格
100% 中式
容积率
0.36
建筑外立面
白墙
绿化率
主力户型 物业
36%
105㎡、130㎡ 绿城物业
总户数
停车位 装修标准
2000（别墅1000户，洋 房1000户）
2200
精装修
物业费
7元/平米.月
建筑设计 绿城建筑设计有限公司
开发商 投资商
临安金基房地产开发 有限公司
绿城集团、浙江省交 通投资集团
客群分类解读——养老投资（第一居所）
基本情况：40岁以上，子女成年或将成年，已退休或即将退休，家境殷实
自己养老
现实养老： 年龄：50岁以上 职业背景：多为公务员、事业单位退休/半退
休人员； 教育背景：大多受过良好的教育； 家庭背景：三口或四口之家，子女已成年，已
为子女购房或计划购房
对中式风格有情节，符合这个年龄层的审美，有回归的感觉
客群分类解读——养老投资（第一居所）
生活形态：已退休者生活安逸，有自己的兴趣和养老计划；未退休者有比较明确的生活憧憬
已退休者： 身心放松，空闲时间多； 有一两项长期爱好，多为种花养草、书法、中医养生、旅游等； 身边有一些志趣相投的老朋友，经常会一起交流各自的兴趣爱好，有时一起聚会或参加活动； 目前的住所品质较高，生活习惯良好； 生活观念相对先进，认为子女有子女的生活，老人有老人的生活，但有时候也需要照顾和帮衬下子女，如照管孙子等；
1311420 201612
26133
01128 201701
000 201702
26144
0 81 201703
24047
0 339 201704
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
项目背景
建筑类型 独栋别墅、花园洋房
产权
70年
城区 占地面积
临安青山湖 约915亩
2017
2015 2016 2017 2015 2016
2017
交易面 积
837 837 2183 23579 1179 21991 66961 2430 1981 30172 3439 5812 57518 16237
13138
481 7232
2722
11004
套数
1 1 4 44 2 200 553 22 5 85 8 17 158 46
25672
33729
19945 15138
8803 12538
960 10947
2396 13796
主力户型㎡
736、837
464、568 85、105、 129、155、
183 320、452
302、362
440、537
415、482
365 129、137
以上数据来源于汉嘉地产，项目所在地为临安市青山湖街道，为绿城桃李春风项目的直接竞品。
楼盘特色 交付时间
家庭颐乐生活住区 2017年12月31日
“桃李春风”产品本身的容积率和自然条件，决定了它的 舒适度较高。它的产品设计以居家为主，突出了空间集约 化，对客户最敏感的总价有非常好的控制，相对于“桃花 源”系列的尺度缩减，仍然足够满足城市里面小面积段低 密别墅需求才能有的居家使用尺度。调研结果主要客群呈 现为“投资养老”和“取境通优”两类客群，存在部分投 资客。
项目名 年份
湖光山社
锦天岛上
锦绣钱塘
绿城青山 湖红枫园
绿城西 子·青山湖
玫瑰园
曼陀花园
青城·山语 间
2015 2016 2015 2016 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017
交易面 积
336 109 3185 1728 6383 11701 19495 17739 24519 8809 13346 38338 28976 12270 15351 8891 15067 34243 14050
绿杭城州桃绿城李桃春李风春风客购户房研客户究研报究告
2017/08
土地属性分析
项目位于杭州市远郊区域的临安市青山湖街道，距离主城区武林广场约40公里，地铁5号线民主村站（预计2019年通车），临近青 山湖森林公园，周边暂无产业支撑，是典型的远郊旅游度假板块，属于郊区栖居向郊区品质过渡的地块属性。主要客群来自于杭州 城区及少量临安本土地缘性客户。
购房逻辑：既追求“别墅梦”，也追求有性价比、有生活、有细节、省心的生活方式
或多或少都有看过低密产品，未购买的原因主要有：1.总价高；2.面积太大，浪费；3.没人 气；4.毛坯房，需装修；
小面积、低总价的产品既可以满足“别墅梦”，而且购买成本低易实现，不浪费空间，居住成 本低，精装修更省心
有天有地有院子，是一种生活方式上的回归，而且造的更精致； 一般的别墅总价太高，压力比较大，而且不需要那么大，还需要装修，太费心；
占地面积约61万㎡，总建面约26万㎡，容积率仅0.36。 2015年4月10日，绿城集团收购浙江交通投资集团旗下子公司临安金基房地产开发有限公司的51%股权，共同合作开发“青山湖板
块颐养小镇”项目。从“颐养”概念定位转换为“颐乐”，后续逐步拓展客群。
杭州绿城 桃李春风
40KM
青山湖
周边竞品成交分析
近郊别墅的目标人群 近
郊
别
目标客户的产品需求
墅
业
务
参
考 目标客户的配套需求
本次调研样本全部为绿城桃李春风已购业主，共访谈10组，样本筛选主要通过业内人士的人脉关系获得。
客户细分维度
一般细分维度：
置业目的
生活状态
需求偏好
在核心区分维度——置业目的得基础上，将生活状态和需求偏好 （消费观念和关注要素）作为辅助变量，将相同置业目的的人群进 行合并或拆分，如下图；
自然环境必不可少，完善的配套、服务体系和多样化的人群氛围也很重要
小镇的配套和服务带来人气和和生活品质，增加生活的便利性；经常组织业主活动，很贴心； 关注养老配套及设施，但又不希望小区里面只有老年人；小孩子和年轻人会带来生机；
绿城品牌是品质的保障
很认可绿城品牌，不仅体现在产品质量上，更体现在物业服务上； 对一部分人来说，绿城品牌甚至是影响购买决策的第一因素。
圈层 生活状态 需求挖掘
“取境通优”型
工作忙碌，孩子一般在学龄阶段， 现有学区房，希望通过购置第二居 所改善居住条件，但手头现金有限
1-总价可控 2-低密业态
支付力
3-精装修 4-自然环境
生活状态
5-自驾便利
6-度假元素（周边配套） 需求挖掘
非敏感点
1-户内房间数量 2-交通规划配套 3-老年泛会所 4-中式建筑风格
套数
1 1 5 3 12 25 75 46 83 21 27 172 133 25 35 16 33 121 36
均价（元/ ㎡）
5362 7889 14336 15082 6905 7358 11228 10280 12588 12517 10821 15546 21480 16098 12962 13813 6619 7384 8377
周边竞品成交分析
桃李春风及周边竞品成交分析：
“桃李春风”15-16年推出时，在同期别墅产品中产品面积最小，均价最高，面积段在185平米以内 ，但市场成交量显著领 先于同期竞品，主力成交在420W左右。
16年，“桃李春风”起势，成交量高达553套，临安市青山湖片区别墅成交量也相应高涨，主力户型面积越小，楼盘去化量 越大，区域内主力成交总价在250w-450w左右。
200、255
245、320、 620
244、321、 464、640
项目名 年份
青山湖闲 云居
青云山居
桃李春风
同人山庄
中天珺府 大华·西野
风韵 郡原列岛
花园 颐和山庄 易辰·江南
大院
2015 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017 2015 2016 2017
准备养老的未退休者： 现阶段工作较忙，没有太多空闲时间； 有自己长期坚持的爱好，如户外运动、篮球等，注重健康养生、休闲娱乐等精神层面； 喜欢清静、自然的生活方式，希望能跟同年龄的、有相同兴趣爱好的邻居生活和交流； 有时间和空间实现自己未尽的梦想。
客群分类解读——养老投资（第一居所）
交易金额 （万）
180 86 4566 2606 4408 8609 21890 18236 30865 11026 14442 59600 62239 19752 19898 12281 9972 25285 11770
主力户型㎡
469、621 509、665 314、404、
470
240、660
201512 201601
0 767 201602
30625330 201603
201604
8216 0 201605
0 911
0 881
0 992
201606 201607 201608
供应面积
成交面积
0 234
0 445
201609 201610 交易均价
24190
0 441 201611
26701
110
1 17
7
78
均价（元/ ㎡）
10500 16500 12114 10975 12475 23553 25052 25857 8536 7401 7667 6746 6273 9947
交易金额 （万）
879 1381 2645 25879 1471 51794 167752 6282 1691 22329 2637 3921 36079 16151