长春华通伟业项目市场研究报告

华通伟业项目市场研究报告

1、宏观市场情况 (3)

1.1、地区概况： (3)

1.1.1、国内生产总值： (3)

1.1.2、固定资产投资情况： (4)

1.1.3企业家信心指数： (5)

1.1.4企业景气指数： (6)

1.2、政策对本案的影响 (6)

1.2.2金融政策 (7)

1.3、项目所在区域概况： (8)

1.3.1南关区规划： (9)

1.4、区域现有商务情况： (12)

1.4.1、区内写字楼情况： (12)

1.4.2区域内企业状况： (14)

2、业态分析： (15)

2.1、写字楼市场分析： (15)

2.1.1、当前的长春市写字楼存在以下几个特征： (15)

2.2现有写字楼分布区域分析： (16)

2.2.1、人民广场商圈： (17)

2.2.2、桂林路商圈 (17)

2.2.3、红旗街商圈： (18)

2.2.4、火车站商圈： (19)

2、3长春写字楼现状及发展趋势： (19)

3、项目分析 (21)

3.1、SWOT分析 (21)

3.1.1、分析说明 (21)

3.1.2、SWOT矩阵 (22)

3.1.3、Strength优势分析 (23)

3.1.4、Weakness劣势分析 (25)

3.1.5、Opportunity机会分析 (25)

3.1.6、Threat威胁分析 (26)

3.1.7、劣势及威胁的弥补方案： (27)

3.2、个案点评 (28)

2.1、吴太商务中心： (28)

3.2.2、21世纪国际商务总部 (29)

3.2.3、长春国际商务中心 (31)

3.2.4、润天国际 (32)

3.2.5、长春房地产市场总结： (33)

4、项目定位： (36)

4.1、1、现有写字楼租金对比分析： (36)

4.1.1、建议租金价格： (38)

4.1.2、建议出售价格 (38)

4.2、租售比率： (39)

4.2.1、分析： (39)

4.2.2、租售比率 (39)

1、宏观市场情况

1.1、地区概况：

长春地处中国松辽平原腹地，是吉林省省会，全省的政治、经济、文化中心。现辖六区、四县（市），总面积20571平方公里，其中市区面积3583平方公里，建成区面积150平方公里,总人口705.7万人，市区人口292.8万。

1.1.1、国内生产总值：

1000

2000

3000

4000

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7000

8000

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2000200120022003GDP

人均可支配收入00—03年长春GDP及人均可支配收入

从图中可见：2003

年长春市国民经济保持快速健康发展。去年全市实现生产总值1338亿元，，实现了预期增长目标，经济增长率连续5年保持在10%以上。整体经济发展趋于平稳上升。

截止到2004年9月，长春市地区生产总值（GDP ）1075.0亿元，比上年同期增长了13.5%，其中第一产业增加值66.7亿元，第二产业增加值545.5亿元，第三产业完成增加值462.8亿元；1—10月全市共完成规模以上工业总产值1451.0亿元，比去年同期增长了20.1%，其中国有经济1012.3亿元，非国有经济438.7亿元。经济效益综合指数达到181.0%，比去年同期增长了0.1个百分点。

1.1.2、固定资产投资情况：

九十年代初期，长春市房地产业刚刚起步，1990年完成开发投资仅3.2亿元，实现增加值1.2

亿元，1998年随着国家房屋改革制度的实施，我市房地产业进入了一个新的发展时期，当年完成房地产开发投资16.2亿元，实现增加值11.1亿元，分别比1990年增长4.1和4.3倍，平均每年递增22.5%和23.2%；到2003年我市房地产开发完成投资77.7亿元，实现增加值58.5亿元，分别比1998年开发投资额和增加值翻了两番多和3.3倍，平均每年递增36.9%和34%，投资增速高于全社会固定资产投资14.5个百分点，增加值增速高于GDP20.6个百分点。房地产开发投资的快速增长，使其在全社会固定资产投资中的份额逐年上升，1998年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为11.4%，到2003年所占比重上升至19.9%，六年间提高了8.5个百分点。房屋施工面积及房屋竣工面积2003年达549.1万平方米和274.4万平方米，分别比1998年增长1.1倍和1.7倍。房地产业的成长壮大对我市经济发展产生了积极影响。1998年我市房地产业增加值在全市GDP 中的份额由1.8%上升到2003年的4.4%，对经济增长的贡献率也由2000年的3.1%，上升到2003年4%，四年间提升了0.9个百分点。

010

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2000年2001年2002年2003年

2004年(1-10月)0

10203040506070投资额（亿元）

增长率（%）长春房地产投资额及增长率图表

2000年我市房地产业增加值达17.8亿元，占全市经济总量的2.1%，到2003年房地产业增加值达58.5亿元，占全市国内生产总值的比重达4.4%，所占比重虽逐年提高，但离支柱产业占GDP6%-8%的份额仍有差距；与此同时，房地产业对经济的贡献率目前也仅达4%，距10%的支柱产业贡献率还有很大的差距；而房地产业成为支柱产业的另一要求是，其从业人员占全市城镇从业人员的比重不低于3%，2003年我市房地产业从业人员比重为1.7%，低于支柱产业标准1.3个百分点。我市房地产业经过十几年的发展，不断成长壮大，但在全市经济总量中所占比重还不是很高，对经济的贡献作用也不是很大，距成为长春市支柱产业的条件还有一定差距。

1.1.3企业家信心指数：

第三季度长春市企业家信心指数和企业景气指数仍在景气区间运行，企业家信心指数为