业主要求更换物业 需要什么法律依据
业主要求更换物业所需法律依据
依法更换物业服务公司，维护自身权益解析：一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。
他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。
法律依据：1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业。
3、《东莞市物业管理条例》第十一条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会履行下列职责：(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。
需要注意的是，小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。
二、更换物业服务企业的条件更换物业管理企业的条件有：1、法定解除。
即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。
2、约定解除。
当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。
《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《东莞市物业管理条例》第十九条，规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《东莞市物业管理条例》第十七条业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。
业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。
对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。
2024年物业管理条例全文
2024年物业管理条例全文第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业使用人的合法权益，保障物业的合理使用和有序管理，根据有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内物业的管理活动。
第三条物业管理应当遵循业主自治、专业服务、政府指导和市场运作相结合的原则。
第四条物业管理实行资质管理制度。
物业服务企业应当依法取得相应的资质等级证书，并按照资质等级从事物业管理活动。
第五条市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立和完善物业管理联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题。
第六条街道办事处、乡镇人民政府应当履行物业管理联席会议召集人职责，协调物业管理相关事宜。
第七条物业管理行业协会应当加强行业自律，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争。
第二章业主大会和业主委员会第八条业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护全体业主合法权益的组织。
第九条业主大会行使下列职权：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）选聘和解聘物业服务企业；（四）筹集和使用专项维修资金；（五）制定物业服务内容、标准和收费方案；（六）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（七）业主大会依法应当行使的其他职权。
第十条业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主大会的决定，应当符合法律、法规的规定，并经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。
第十二条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会会议的决定，应当符合法律、法规的规定，并经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十三条业主委员会是由业主大会选举产生，代表业主大会行使业主大会赋予的职责的组织。
业主要求更换物业所需法律依据
业主要求更换物业所需法律依据在中国，业主要求更换物业的法律依据主要包括《物权法》、《合同法》、《招投标法》和《物业管理条例》等法律法规。
首先，根据《物权法》规定，业主享有对其房产的所有权，包括对物业的选择和更换的权利。
根据物权法的规定，业主有权选择适合自己的物业管理服务，也有权根据自己的需求和利益更换物业。
《物权法》明确保障了业主的权益，为业主要求更换物业提供了合法依据。
其次，依据《合同法》的相关规定，物业管理服务合同属于一种典型的合同关系。
根据合同法的约定，合同双方具有平等的权利和义务。
如果业主对现有物业管理服务不满意或存在违约行为，业主则有权根据合同规定要求解除合同或更换物业。
合同法明确规定了合同双方的权利义务，为业主要求更换物业提供了法律依据。
此外，根据《招投标法》的规定，物业管理服务应当通过公开招投标的方式来选择。
招投标法规定了招标程序、条件和要求，旨在保护招标方的权益，确保公平竞争。
如果现有物业管理服务不符合招投标法的规定，业主有权要求更换物业。
最后，根据《物业管理条例》的规定，物业管理公司应当为业主提供优质的物业管理服务。
如果物业管理公司的服务质量不达标或存在违规行为，业主有权要求更换物业管理公司。
根据物业管理条例的相关规定，业主要求更换物业管理公司的请求应当得到受理和处理。
在实际操作中，业主要求更换物业通常需要经过几个步骤。
首先，业主应向物业管理公司提出书面要求，表明更换物业的原因和要求，并要求物业管理公司在一定期限内给予回应。
如果物业管理公司未能积极回应或不能解决问题，可以考虑向相关部门投诉或申请仲裁。
根据《物权法》、《合同法》、《招投标法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，物业管理服务应当遵守公平竞争、履行合同义务以及提供高质量的服务。
总之，作为业主，要求更换物业的权利是受到法律保护的。
根据《物权法》、《合同法》、《招投标法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，业主有权选择适合自己的物业管理服务，并能要求更换物业。
物业管理条例2020年5月1日全文
第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务公司的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例所称物业管理，是指业主选聘房地产服务企业，业主和房地产服务企业按照房地产服务合同进行维修、维修、管理活动。
物业管理区域内维护环境卫生和相关秩序的房屋、辅助设施设备及相关场所。
第三条国家鼓励业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择房地产服务企业。
国家第四条鼓励采用新技术、新方法，依靠技术进步，提高物业管理和服务水平。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。
第二章业主和业主大会第六条房屋所有权人是房屋所有人。
业主在物业管理活动中享有下列权利：（1）接受房地产服务企业按照房地产服务合同的约定提供的服务；（2）建议召开业主会议，对物业管理有关事项提出建议；（3）关于制定和修订业主大会管理程序和议事规则的建议；（4）参加业主大会并行使表决权；（5）选举业主委员会成员，享有表决权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业服务企业履行物业服务合同的情况；（8）有权了解和监督公用部位、设施设备和有关场所的使用情况；（9）监督公用部位和公用设施专用设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用情况；（10）法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中应当履行下列义务：（1）遵守业主大会的管理规定和议事规则；（2）遵守物业管理区域公共设施使用、维护社会治安和环境卫生的规定；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权的业主委员会的决定；（4）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（5）按时缴纳物业服务费；（6）法律、法规规定的其他义务。
第八条物业管理区域内的全体业主应当召开业主大会。
业主代表大会代表和保护业主在物业管理区域内的物业管理活动中的合法权益。
第九条物业管理区设立业主大会。
物业管理区域划分应考虑公共设施设备、建设规模、社区建设等因素。
前期物业期间建设单位是否有权更换物业服务企业
2022 年 8 月，上海某物业管理有限公司(以下简称“物业公司”)与上海某房地产发展有限公司(以下统称“开辟商”)签订《前期物业服务合同》约定由该物业公司为上海市浦东新区某小区提供为期两年的物业服务，后开辟商决定再也不续约，开辟商将另行选聘物业服务企业接管该楼盘。
开辟商的行为遭到业主的极力反对，最终更换物业管理未能成功。
本案的主要争议焦点是建设单位是否有权在前期物业期间更换物业服务企业，针对本焦点，笔者将在下文中具体予以阐述。
讨论建设单位是否有权在前期物业期间解聘物业服务企业，也就是讨论建设单位在前期物业期间是否有对物业服务企业享有单方解除权。
当事人单方解除合同的方式主要有两种，一种是法定解除，另一种是约定解除。
法定解除是指合同成立之后，没有履行或者没有彻底履行完毕之前，当事人一方通过行使法定解除权而使合同效力泯灭的行为。
约定解除是指当事人双方在合同中约定，在合同成立之后，没有履行或者没有彻底履行完毕之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系泯灭。
本案中不涉及法定解除合同的相关规定。
具体到前期物业服务合同，如果建设单位与物业服务企业在合同中约定了解除条款，守约方有权根据合同的约定要求与违约方解除合同，并根据合同的约定追究违约方的违约责任。
本案中，开辟商与物业公司签订的《前期物业服务合同》第二十二条约定：“经全体业主所持投票权 (按首次业主大会会议的投票权计算规定确定) 2/3 以上通过解除本合同的，甲方应当解除合同。
”《前期物业服务合同》第十八条、二十二条的约定属于解除合同的条件，根据业主提供的证据材料，不能证明开辟商在提供物业服务的过程中的管理服务达不到合同约定的服务内同和标准，某小区也没有浮现二分之一以上业主 (本案合同中约定的“三分之二以上是基于2 007 年《物权法》之前《物业管理条例》的规定，现《物权法》规定应当是二分之一)不满意开辟商提供的物业服务的情形。
《全国物业管理条例》全文
《全国物业管理条例》全文《全国物业管理条例》全文第一章总则第一条为加强和规范全国范围内的物业管理工作，维护业主和物业经营者的合法权益，促进社区和谐稳定发展，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，制定本条例。
第二条本条例适用于全国范围内的物业管理活动。
第三条物业管理应坚持公平、公正、公开的原则，保障业主的知情、参与、监督权利，加强物业服务和维修，提高物业管理水平，维护小区环境卫生和社区安全。
第四条国家支持和鼓励社会力量参与物业管理工作，注重社区自治，建立健全物业管理组织和机制。
第二章物业管理组织第五条社区物业由业主、业主委员会和物业管理公司共同管理。
社区业主应当根据相关法律规定，按照公约规定履行物业管理义务。
第六条物业管理公司应当具备从事物业管理的条件，按照相关法律法规进行注册登记。
物业管理公司应当遵守诚实信用、公开透明、责任有序的原则。
第七条业主委员会是业主自治组织，履行下列职责：（一）制定和修订物业管理公约。
（二）监督物业管理公司履行合同义务。
（三）协调解决业主与物业管理公司之间的争议。
（四）接受业主的监督和建议。
第三章物业管理公约第八条业主委员会应当根据业主的意愿，制定或修订物业管理公约，并向物业管理公司报备备案。
第九条物业管理公约应当包括下列内容：（一）业主的权利和义务。
（二）物业管理公司的职责和义务。
（三）物业管理费的支付方式和标准。
（四）物业管理工作的时间、地点和范围。
（五）卫生清洁、停车管理、安全防范等方面的具体要求。
第四章物业管理费第十条物业管理费是指业主按照物业管理公约的约定，按期缴纳的费用。
第十一条物业管理费应当合理、公平、透明，并根据小区所处位置、建筑面积、物业服务等因素进行综合评估确定。
第十二条物业管理公司应当加强对物业管理费的使用和管理，确保使用费用合理、公开，并接受业主的监督。
第五章物业服务第十三条物业管理公司应当根据业主的需求和公约规定，提供下列物业服务：（一）小区环境卫生的清扫和保洁。
新民法典更换物业公司的流程
新民法典更换物业公司的流程关键信息项：合同双方信息买方（消费者）姓名：____________________________身份证号码：____________________________地址：____________________________联系电话：____________________________卖方（电商平台或商家）名称：____________________________法定代表人姓名：____________________________地址：____________________________联系电话：____________________________合同标的商品名称：____________________________商品型号/规格：____________________________商品数量：____________________________商品单价：____________________________总金额：____________________________合同履行条款交货时间：____________________________交货地点：____________________________交货方式：____________________________付款方式：____________________________付款时间：____________________________质量保证与售后服务质量保证期：____________________________售后服务条款：____________________________退换货政策：____________________________违约责任违约条款：____________________________赔偿标准：____________________________争议解决争议解决方式：____________________________适用法律：____________________________合同变更与解除变更程序：____________________________解除条件：____________________________合同生效生效条件：____________________________其他条款：____________________________合同正文合同双方信息买方（消费者）：姓名：____________________________身份证号码：____________________________地址：____________________________联系电话：____________________________卖方（电商平台或商家）：名称：____________________________法定代表人姓名：____________________________地址：____________________________联系电话：____________________________合同标的商品名称为____________________________。
能不能申请换物业
能不能申请换物业一、能不能申请换物业1、如果要更换物业公司的话，那么就需要满足一定的条件，具体如下所示：(1)把所有的业主召集起来进行业主大会，针对更换物业公司的决定进行投票，会议上只要有2/3以上的业主同意更换物业公司的话，那么就可以换物业了。
(2)物业公司的管理服务没有到位，对所有业主造成了很大的影响的话，业主们就可以召开业主委员会，和原物业公司解除合作，重新选聘其他的物业公司。
(3)小区和原物业公司所签订的服务合同时间已经到期了，这时也可以申请更换物业。
2、换物业其实是一个比较困难且风险比较大的工作，不仅需要召开业主大会一起进行商讨，还要进行合理的安排，避免新旧物业交接期间导致小区管理出现真空。
另外还要避免原物业公司把资金进行转移或者是对账务进行修改等等，从而导致业主们的合法权益受到伤害。
3、如果要更换物业的话，不仅需要符合一定的法律规定，还需要得到国家相关部门的同意和指导。
假如原物业公司拒绝交接物业的话，那么就需要国家相关部门的帮助和协调。
4、新旧物业的交接工作是非常繁琐的一个过程，在交接的过程当中，一定要小心谨慎，一定要对各项工作做好详细的交接，避免出现问题，这样才可以尽量避免业主们的合法权益受到伤害。
二、什么是物业管理物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
三、什么是商服物业商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。
以上是一篇关于“能不能申请换物业”方面的介绍，主要介绍了是否可以申请更换物业管理，还有物业管理的概念以及商务物业的概念，专业的问题，需要找专业的人解决，对于物业管理方面的法律问题，建议找一下律师代为解决！。
民法典业委会更换物业公司的流程
民法典业委会更换物业公司的流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
文档下载后可定制随意修改，请根据实际需要进行相应的调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种各样类型的实用资料，如教育随笔、日记赏析、句子摘抄、古诗大全、经典美文、话题作文、工作总结、词语解析、文案摘录、其他资料等等，如想了解不同资料格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by theeditor.I hope that after you download them,they can help yousolve practical problems. The document can be customized andmodified after downloading,please adjust and use it according toactual needs, thank you!In addition, our shop provides you with various types ofpractical materials,such as educational essays, diaryappreciation,sentence excerpts,ancient poems,classic articles,topic composition,work summary,word parsing,copy excerpts,other materials and so on,want to know different data formats andwriting methods,please pay attention!民法典视角下，业委会更换物业公司的规范流程《民法典》作为我国民事法律体系的重要组成部分，对于小区业主委员会（以下简称“业委会”）更换物业公司的操作提供了明确的法律依据。
更换物业需招标
尊敬的业主们：您好！为了更好地维护小区的和谐稳定，提升物业管理水平，保障业主的合法权益，根据我国《物业管理条例》及相关法律法规，结合本小区实际情况，经业主大会研究决定，现就更换物业进行招标，现将有关事项通知如下：一、招标背景1. 原物业管理公司服务期满，合同到期。
2. 原物业管理公司在服务过程中，存在一些不足之处，如小区环境维护、设施设备维修、业主投诉处理等方面，未能完全满足广大业主的需求。
3. 为进一步提高物业管理水平，提升业主满意度，有必要更换物业管理公司。
二、招标目的1. 通过公开、公平、公正的招标程序，选拔出具备良好信誉、较强实力、专业水平高的物业管理公司。
2. 优化小区物业管理，提升小区居住品质，保障业主的合法权益。
3. 建立健全小区物业管理机制，促进小区和谐稳定发展。
三、招标范围1. 小区住宅楼、商业楼、地下车库、公共设施等物业管理。
2. 小区环境卫生、绿化养护、安全保卫、设施设备维修保养等工作。
3. 业主投诉处理、物业管理费收缴、社区文化活动组织等工作。
四、招标条件1. 具有独立法人资格，具备有效的营业执照。
2. 具有国家物业管理一级资质或二级资质。
3. 近三年内无重大违法违规行为，无不良信誉记录。
4. 具有良好的财务状况和较强的资金实力。
5. 具有完善的管理制度和服务体系，具备较强的服务能力。
五、招标方式1. 采用公开招标方式，邀请符合条件的物业管理公司参与投标。
2. 招标文件由招标委员会统一编制，投标人按照招标文件要求进行投标。
3. 招标委员会对投标文件进行评审，确定中标候选人。
4. 业主大会对中标候选人进行投票表决，确定中标物业管理公司。
六、招标程序1. 招标公告：在小区公告栏、官方网站等渠道发布招标公告。
2. 投标报名：符合条件的物业管理公司按照招标公告要求进行报名。
3. 招标文件编制：招标委员会编制招标文件，发送给投标人。
4. 投标文件递交：投标人按照招标文件要求递交投标文件。
2024最新《物业管理条例》
2024最新《物业管理条例》一、总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条本条例适用于我国城市和镇规划区内的物业管理活动。
第三条物业管理应当遵循公开、公平、公正的原则，保障业主的知情权、参与权和监督权。
第四条物业管理应当遵守法律法规，尊重社会公德，维护社会公共利益。
第五条国务院住房城乡建设主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第六条业主应当遵守法律法规，履行物业服务合同，遵守社会公德，维护社会公共利益。
二、业主大会和业主委员会第七条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
第八条业主大会行使下列职权：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）决定物业服务内容、标准和收费方式；（四）筹集和使用专项维修资金；（五）改建、重建建筑物及其附属设施；（六）决定物业服务企业的选聘和解聘；（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（八）业主大会依法应当行使的其他职权。
第九条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
定期会议每年至少召开一次。
临时会议由业主委员会主任或者三分之一以上的业主联名提议召开。
第十条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主大会的决定，应当经与会业主所持表决权过半数通过。
第十一条业主委员会由业主大会选举产生，执行业主大会的决定，履行本条例规定的职责。
业主委员会由五人以上单数组成，设主任一人，副主任一至二人。
业主委员会任期三年，可以连选连任。
第十二条业主委员会行使下列职权：（一）召集业主大会会议，并向业主大会报告工作；（二）执行业主大会的决定；（三）选聘和解聘物业服务企业；（四）与物业服务企业签订物业服务合同；（五）监督管理物业服务企业履行物业服务合同；（六）业主大会依法授权的其他职权。
业主要求更换物业需要什么法律依据
业主要求更换物业需要什么法律依据要求更换物业的业主需要依据物权法、合同法等相关法律依据。
以下是详细解释：
1.物权法：
物权法是我国民法总则的组成部分，是调整物权关系的基本法律。
根据物权法，物业所有权属于业主，他们有权选择合适的物业管理机构并享受相应的服务。
业主要求更换物业，可以依据物权法行使其所有权权利。
2.业主大会决议：
根据《物业管理条例》，物业管理权应由业主大会行使，具体机构和个人所涉及的业务范围、权益归属等应由业主大会提出决议。
因此，如果业主大会作出决议要求更换物业，具有法律效力，并可作为业主更换物业的法律依据。
3.物业服务合同：
业主与物业公司签订的物业服务合同是业主要求更换物业的重要法律依据。
根据合同法相关规定，合同当事人有权依约解除合同，如果业主与物业公司在合同中约定了合同解除的条件和方式，业主可以据此要求更换物业。
4.法人合同纠纷法：
5.其他相关法律规定：
根据城市规划法、物流配送服务管理办法等相关法律规定，物业公司需要具备相应的资质和条件，包括规划许可证、物业服务许可证等，为物业公司提供了法律依据，业主可以据此要求更换不合格的物业公司。
需要注意的是，尽管业主有权要求更换物业，但在实际操作中，应依法依约维护合同关系。
业主应当根据合同约定和相关法律规定，提前通知物业公司，并履行相应的解除手续，确保双方权益的合法保护。
综上所述，业主要求更换物业的法律依据主要包括物权法、合同法、业主大会决议、物业服务合同、法人合同纠纷法和其他相关法律规定。
业主应当依法维护自身权益，与物业公司协商解决纠纷，并确保解除合同的合法性。
业委会更换物业流程
业委会更换物业流程在小区物业管理中，业委会更换物业是一个比较常见的情况，但是在进行更换的过程中，需要遵循一定的流程和步骤，以确保整个过程的合法合规。
下面将详细介绍业委会更换物业的流程。
首先，业委会成员应当在小区居民代表大会上提出更换物业的建议，并获得大多数居民的支持和同意。
在提出建议时，应当充分说明更换物业的原因和必要性，以及新物业的选择标准和条件。
居民代表大会的决议将成为更换物业的决定依据。
其次，业委会应当与原物业公司进行沟通和协商，告知其更换的决定，并与其协商解除合同的具体事宜。
在与原物业公司协商解除合同时，应当遵循合同约定的解除程序和条件，以避免引发纠纷和法律风险。
接下来，业委会需要对新物业公司进行评估和选择。
评估新物业公司时，应当考察其资质、服务水平、收费标准等方面的情况，以确保选择的新物业公司能够更好地满足小区居民的需求，并且能够提供优质的物业管理服务。
在确定新物业公司后，业委会应当与其进行合同谈判，并签订新的物业管理合同。
在谈判合同内容时，应当明确新物业公司的服务内容、服务标准、服务费用等方面的内容，并对双方的权利和义务进行明确规定，以确保双方在合同期间能够按照约定履行各自的责任。
最后，业委会应当向居民代表大会报告新物业公司的选择和合同签订情况，并征得居民的认可。
在报告时，应当充分说明选择新物业公司的原因和依据，以及新合同的具体内容和条款，以获得居民的理解和支持。
综上所述，业委会更换物业的流程包括提出建议、与原物业公司协商解除合同、评估和选择新物业公司、谈判并签订新合同、向居民报告和征得认可等步骤。
在整个过程中，业委会需要充分尊重居民的意见和权利，遵循法律法规和合同约定，以确保更换物业的合法合规，同时也要确保新物业公司能够更好地为小区居民提供优质的物业管理服务。
2024年物业管理办法有哪些变更
2024年物业管理办法有哪些变更
1．更换物业公司的权利：根据《民法典》的规定，业主有权更换物业公司。
如果业主对物业公司的服务不满意，可以通过业主大会或业主委员会提出更换物业公司的建议，并在表决通过后，依法终止原物业服务合同，选择更合适的物业公司12。
2．物业费用的透明度和监督权：业主享有物业费用的绝对知情权和监督权。
《民法典》规定，物业服务企业应按照约定的标准和方法收取物业服务费，不得擅自提高物业服务费标准或改变收费方法。
《物业管理条例》还规定，物业服务企业应至少每年一次向业主公示物业服务费的收支情况，并接受业主的监督2。
3.共有部分收益的分配权：在小区中，公共部分如走廊、电梯、停车场、花园等，是业主们共同拥有和使用的区域，也是物业管理的重要组成部分。
这些共享部分有时会产生一些收入，如广告费、租金等。
根据新规定，这些收入应归全体业主所有2。
4.空置房物业费的收取：《民法典》第944条明确规定，无论房子是否空置，只要物业公司提供了服务，业主都有义务缴纳物业费。
这意味着，空置房的业主也需正常缴纳物业费3。
5.物业公司的监管加强：政府加强了对物业公司的监管，确保其行为合法、合理，为业主提供更好的服务。
这包括确保物业公司按照法律法规和合同约定提供服务，以及处理业主的投诉和维权。
关于更换物业招标的通知
尊敬的业主：您好！根据《中华人民共和国物业管理条例》及相关法律法规的规定，为了更好地维护小区业主的合法权益，提高物业管理水平，经业主大会表决通过，现就本小区更换物业管理公司的相关事宜进行公开招标。
现将有关事项通知如下：一、招标背景1. 原物业管理公司服务期限已满，经业主大会表决，决定不再与原物业管理公司续签合同。
2. 随着我国物业管理行业的不断发展，业主对物业管理服务的要求越来越高，为满足广大业主的需求，提高物业管理水平，有必要引入新的物业管理公司。
二、招标单位本小区业主委员会三、招标范围1. 招标范围：本小区物业管理服务。
2. 招标内容：负责小区的日常管理、维修、保洁、绿化、安全保卫等工作。
四、招标方式1. 招标方式：公开招标。
2. 招标程序：报名、资格审查、投标、评标、公示、确定中标单位。
五、招标条件1. 投标单位必须具备有效的营业执照、资质证书，具备独立法人资格。
2. 投标单位应具备良好的社会信誉和商业信誉，无不良记录。
3. 投标单位应具备丰富的物业管理经验，具有同类物业管理项目成功案例。
4. 投标单位应具备完善的服务体系和管理制度，能够提供优质、高效的物业管理服务。
5. 投标单位应具备一定的经济实力，能够保证项目实施过程中的资金需求。
六、招标时间及地点1. 报名时间：自本通知发布之日起至2023年X月X日。
2. 报名地点：本小区业主委员会办公室。
3. 投标时间：2023年X月X日。
4. 投标地点：本小区业主委员会办公室。
七、招标文件及报名事宜1. 招标文件：报名时，投标人须提交以下材料：（1）企业法人营业执照副本复印件。
（2）企业资质证书复印件。
（3）企业简介及成功案例。
（4）服务承诺书。
（5）法定代表人身份证明及授权委托书。
2. 报名方式：投标人须将以上材料报送至本小区业主委员会办公室，并填写《投标报名表》。
八、评标标准及方法1. 评标标准：（1）企业资质、信誉及成功案例（30%）。
（2）服务承诺及收费标准（30%）。
业主一般有权更换物业公司吗
业主一般有权更换物业公司吗在现实生活中，物业公司服务不到位，多次协调也没能解决问题，这时最好的解决方法就是更换物业公司了。
可是说到更换物业公司，很多人都不清楚应该如何更换。
因此接下来将由我为您介绍关于业主一般有权更换物业公司吗及其相关方面的知识，希望能够帮助大家解决相应的问题。
一、业主一般有权更换物业公司吗《物权法》对此已作出明确规定，业主有权更换物业。
《物权法》规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
物业服务企业或者其他管理人，根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
根据物权法第七十六条，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
如果更换物业服务企业，只要是建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，就可以更换。
物业公司本是全体业主聘请的管家，是受业主的委托，帮助业主管理小区、维护小区的服务机构。
如果业主不满意，经过合法的程序，是有权更换的。
二、更换物业的步骤（一）更换物业的理由要有法律依据：在《物业合同》有效期内，物业不能随意更换，要物业公司违反其《物业合同》的内容，有违约的情况并且有足够的证据，才可以根据《物业法》解除其合同。
如果《物业合同》到期了，走居委会程序，不自动续签，另外招标新的物业公司就可以了。
（二）三分之二的业主同意更换物业：首先要确定更换物业公司是大部分的业主意向，才能成功更换物业。
做一个统计表格，每家每户去找业主签字“同意更换物业。
户数和面积都有过三分之二才行。
（三）与原物业协商解除合同：三分之二的业主同意更换物业了，就派代表去找物业公司的负责人，协商和平解决。
如物业公司不愿意停止《物业合同》退出管理，就需要走以下程序。
（四）居委会申请更换物业：拿着业主签的同意书和物业违约的证据到居委会去申请更换物业。
《民法典》关于业主和物业的完整规定！
《民法典》关于业主和物业的完整规定！《民法典》--- 关于业主和物业第二编物权第六章业主的建筑物区分所有权第二百七十一条【建筑物区分所有权】业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十二条【业主对专有部分的权利和义务】业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
业主行使权利不得危及建筑物的安全；不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第二百七十五条【车位、车库的归属】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第二百七十六条【车位、车库的首要用途】建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
第二百七十七条【业主自治管理组织的设立及指导和协助】业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
第二百七十八条【业主共同决定事项及表决】下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
更换物业招标管理办法
一、目的为进一步规范物业管理招标工作，提高物业管理水平，保障业主的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》等相关法律法规，结合本地区实际情况，特制定本管理办法。
二、适用范围本管理办法适用于本地区行政区域内，需要更换物业服务的住宅小区、写字楼、商场等物业管理项目的招标活动。
三、招标条件1. 物业管理项目必须符合以下条件之一：（1）物业服务合同到期；（2）物业服务合同被解除；（3）物业服务企业因故无法继续履行合同；（4）物业管理项目存在严重问题，经业主大会或业主委员会决定更换物业服务企业。
2. 招标人应当具备以下条件：（1）具有独立法人资格；（2）具有相应的物业服务资质；（3）无重大违法违规记录；（4）具备履行物业服务合同的能力。
四、招标程序1. 招标公告招标人应当通过报纸、网络等媒体发布招标公告，公告内容包括但不限于招标项目基本情况、招标条件、招标文件获取方式、投标截止时间、开标时间等。
2. 招标文件编制招标人应当按照招标公告的要求编制招标文件，招标文件应当包括以下内容：（1）招标项目基本情况；（2）招标条件；（3）投标文件编制要求；（4）评标标准和方法；（5）合同条款；（6）其他需要说明的事项。
3. 投标报名投标人应当按照招标公告的要求进行投标报名，提交投标文件。
投标文件应当包括以下内容：（1）投标申请书；（2）法定代表人身份证明或授权委托书；（3）物业服务资质证书；（4）相关业绩证明；（5）投标报价；（6）其他相关材料。
4. 开标和评标开标由招标人组织，公开进行。
评标委员会根据招标文件规定的评标标准和方法对投标文件进行评审，确定中标候选人。
5. 中标通知书招标人应当在评标结束后，向中标候选人发出中标通知书。
6. 签订合同中标候选人与招标人签订物业服务合同。
五、评标标准和方法1. 评标标准应当包括以下内容：（1）投标报价；（2）企业资质和业绩；（3）物业管理方案；（4）服务质量；（5）信誉和业绩；（6）其他相关因素。
关于物业合同转让的规定
关于物业合同转让的规定在我们的日常生活中，物业管理服务与我们息息相关。
而物业合同作为规范业主与物业服务企业之间权利和义务的重要法律文件，其转让问题也备受关注。
物业合同的转让并非简单的权利义务转移，而是需要遵循一系列的规定和程序。
首先，我们需要明确什么是物业合同转让。
物业合同转让，简单来说，就是指将原有的物业合同中一方的权利和义务全部或者部分转移给第三方。
这可能发生在物业服务企业的变更、业主将物业转让给他人等情况下。
在我国，物业合同转让受到法律的严格规范。
根据相关法律规定，物业合同的转让必须经过业主大会或者业主委员会的同意。
这是因为物业服务关系到全体业主的共同利益，任何关于物业服务主体的变更都应当经过业主的共同决策。
如果未经业主大会或者业主委员会同意擅自转让物业合同，该转让行为可能被认定为无效。
那么，为什么要这样规定呢？这是为了保障业主的知情权和参与权。
业主作为物业服务的接受方，有权对提供服务的主体进行选择和监督。
如果物业合同可以随意转让，业主的权益可能会受到损害，无法得到有效的保障。
此外，在物业合同转让过程中，转让方应当履行告知义务。
也就是说，无论是物业服务企业还是业主，在进行合同转让时，都应当将转让的相关情况及时告知对方。
对于物业服务企业的转让，应当告知业主新的服务企业的资质、服务内容和收费标准等重要信息；对于业主转让物业，应当告知物业服务企业新业主的联系方式和相关情况。
同时，物业合同转让后，新的合同主体应当承继原合同中的权利和义务。
这意味着新的物业服务企业或者新业主不能以转让为由拒绝履行原合同中规定的义务。
例如，原物业服务企业已经收取的物业费用，新的企业应当继续按照原合同提供相应的服务；原业主未履行的缴费义务，新业主也应当承担。
在实际操作中，物业合同转让还需要办理相关的手续。
例如，物业服务企业的转让可能需要在相关部门进行备案登记，以确保其合法性和规范性。
另外，值得注意的是，物业合同的转让不能损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
未成立业委会,能否解聘物业
未成立业委会，能否解聘物业广大业主们经常感叹，想赶走万恶的前期物业，就要成立业委会，可成立业委会简直难于上青天。
那么在未成立业委会的前提下，能否解聘物业呢？我们先看相关法律规定。
《民法典》第二百八十四条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
根据此条法律规定，业主对自行管理小区还是委托某家物业，是有选择权的，同时该法条特意强调业主有权依法更换“建设单位聘请的物业”，也就是说业主在没有成立业委会的前提下，是有权依法更换万恶的前期物业的。
如何依法更换？未成立业委会时更换物业的法定程序是什么？《民法典》第二百七十八条规定了由业主共同决定的事项，其中第（四）项是：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
《民法典》第九百四十六条规定：业主依照法定程序共同决定可以解除物业服务合同。
决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。
这样，在未成立业委会时，可召开临时业主大会，经双三分之二参与表决决定是否解聘物业，这体现了小区管理的业主自治性原则。
可这又回到了老路上了，需要居委会、街道办的支持、配合才能召开临时业主大会。
要有面积、人数双占20%的业主向街道办提出申请，由街道办组织召开临时业主大会。
有的地区已规定在没有业委会的情况下，由居委会代行业委会的职责，那就应向居委会提出申请，由居委会组织召开临时业主大会。
再经过复杂的投票、唱票、统计等过程，由业主大会作出解聘物业决议，再由街居委会报给住建物管科，由物管科解除原物业的备案，提前六十天给物业下发撤场通知。
如果原物业赖着不走，可能还要诉讼或报综合执法强执。
这样看来，要赶走前期物业，街道办、居委会、物管科的作用是非常重要的，这些部门不参与，是无法证明临时业主大会的决议是经法定程序作出、是合法有效的。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
业主要求更换物业需要什么法律依据
导读:本文介绍在房屋买房，物业的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
如果对物业的服务不满意，业主可以自行更换物业，除了知道更换物业的流程和程序外，还有必要知道更换物业的法律依据。
一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业
依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。
他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。
法律依据：1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业。
3、《东莞市物业管理条例》第十一条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
业主大会履行下列职责：(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。
需要注意的是，小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业
管理企业。
二、更换物业服务企业的条件
更换物业管理企业的条件有：
1、法定解除。
即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。
2、约定解除。
当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。
《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《东莞市物业管理条例》第十九条，规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
《东莞市物业管理条例》第十七条业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。
业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。
对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。
三、更换物业管理企业所需程序
业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：
(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。
(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;
(3)确定采取公开招标或邀请招标方式;
(4)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会终确定中标人;
(5)物业服务价格幅度或水平。
物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。
此过程中，业主大会的召开，决议尤为重要。
必须依据《东莞市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。
凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
四、招标过程中，必须保证广大业主的知情权
(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;
(2)评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听;
(3)评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;
(4)中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
五、招标前办理备案工作
在招标前，作为业主大会的执行机构，业委会应当到所在区、县国土资源和房屋管理局备案。
备案时，应提交以下资料：
(1)业主大会决议;
(2)招标公告或者投标邀请书;
(3)招标文件;
(4)法律、法规规定的其他资料。
业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。
六、更换物业公司后需要交接的资料
根据相关规定，新的物业服务企业承接物业时，应当与
业主委员会办理物业验收手续。
移交的资料包括：(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料;(2)设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料;(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所需的其他资料，譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账册等。
关于业主委员会以上资料的获取，是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。
如果没有移交，可向他们索取;如果是由于开发商的原因，则可以向开发商主张，必要时可通过法律途径予以解决。
七、原物业公司拒绝退出的，可以通过法院要求其强令退出
依据《东莞市物业管理条例》第七十七条违反本条例的规定，物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县(自治县)房地产主管部门予以处罚：
(三)业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出;逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的主管部门降低其资质等级或者取消其资质;
(四)退出服务时不履行相关义务的，责令限期改正，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动。
物业管理作为一种商业化公共事务管理，传统对其制约和影响力大大降低，对很多纠纷和争议越来越无能为力，这些矛盾和纠纷逐渐走入诉讼程序。
业主与物业公司是一场实力悬殊的法律“角力”。
业主对于自己的居室享有专有权，而对那些绿地、电梯等建筑物附属设施只享有共有权。
所以，对于社区中的绿地侵占、电梯不通风等涉及社区共有财产的问题，单个业主无法获得有效的原告身份，就无法以个人名义出来主张权益，在与物业公司的抗衡中，这成了业主先天的“软肋”。
因此业主维权必须通过业主大会以及由业主大会所选出的执行机构业主委员会，依法更换物业服务公司，维护自身权益。
本文结束，感谢您的阅读！。