万科双月湾案例分析
万科双月湾案例分析
目录
• 项目背景介绍 • 万科双月湾项目分析 • 万科双月湾项目的实施过程 • 万科双月湾项目的成功因素 • 万科双月湾项目的挑战与解决方案 • 万科双月湾案例的启示
01
项目背景介绍
项目概述
万科双月湾项目位于广东省惠州市，是一个大型综合体住宅项目，包括高层住宅、 别墅、商业和配套设施等。
对房地产行业的启示
多元化发展
万科双月湾的成功在于其多元化的发展策略，包括住宅、 商业、文化等领域的综合开发，为房地产企业提供了新的 发展思路。
品质与创新
万科双月湾注重产品品质和创新，通过引入先进的设计理 念和技术手段，打造出具有竞争力的房地产产品，提升了 行业整体水平。
可持续发展
万科双月湾注重可持续发展，通过绿色建筑、节能减排等 措施，实现经济效益和社会效益的双重提升，为房地产行 业的可持续发展提供了借鉴。
对企业发展的启示
1 2 3
品牌建设
万科双月湾的成功离不开其品牌影响力的打造， 企业应注重品牌建设，提升品牌知名度和美誉度， 以增强市场竞争力。
战略规划
万科双月湾的战略规划清晰明确，企业应制定科 学合理的发展战略，明确发展方向和目标，确保 企业持续健康发展。
创新能力
万科双月湾注重创新能力培养，通过不断探索和 创新，实现企业持续创新发展，提升企业核心竞 争力。
04
万科双月湾项目的成功因 素
项目的品牌优势
品牌信誉
万科作为中国房地产行业的领军企业 ，拥有良好的品牌信誉和口碑，为项 目的市场认可度和销售业绩提供了保 障。
品牌资源
万科拥有广泛的行业资源和渠道，能 够为项目提供优质的设计、施工、营 销等方面的专业支持和服务。
项目的创新性
万科双月湾案例分析
地理位置 项目规划 项目配套 产品打造
公寓：56～84平米
约56平米
项目介绍
约84平米
地理位置 项目规划 项目配套 产品打造
高层：45～140平米
三房：约140平米
项目介绍
单房：约45平米
两房：约84平米
地理位置 项目规划 项目配套 产品打造
洋房：120～168平米
项目介绍
约140平米
约140平米
深海度 VO服务 海底签约
解构‖深海度假‖时代
项目特色
②
4. 不只是海边度假，而是一场亲善的服务
首创V.O度假服务体系，为您提供亲善的东道主服务，让度假成 为和家一样亲切的享受
5. 不只是身体的度假，更是一次美妙的资产投资
规划“度假+投资”两种属性，满足度假区的长期经营，确保度 假区的人气，加入商业区运营，高层公寓代租代管，实现度假区 资产的保值和增值
最吸引人的配套
跨区客户组 客户构成 织
成交客户构成
客户情况
客户目前主要认为交通配套占46%和生活配套占38%，存在较大的不足。
项目介绍
项目特色
客户情况 营销亮点
淡市/ 红盘 返租销售模式
营销亮点
淡市/红盘 返租销售
营销亮点
第一次开盘
时间：2011。9。29。下午 推出产品：面积为45-225平洋房和公寓共500余套。 价格：公寓8000-12000元/平（带租约），
朋友推荐占比12%。
跨区客户组 客户构成 织
成交客户构成
客户情况
根据客户电话分析，深圳占78%，惠州占12%，广州占5%； 根据客户身份证分析，深圳占比61%，惠州占9%，其中深圳集中在 福
万科双月湾概念规划
2829Master Storyline 项目故事主线In the height of the Age of Exploration, King Ferdinand and Queen Isabella of Spain commissioned a fleet of ships to set sail along the fabled Spice Trail. They were looking for riches, savory spices and the mysterious Fountain of Youth. The large crew set off in three ships, with the intention of sailing as far East as they were able.Deep into the journey, the crew experienced a terrible windstorm. Knowing that he needed to get his crew to safety, the captain scanned the horizon for land. He spotted a faint light in the distance and directed his crew to sail toward the light. Soon the ships entered an inlet, surrounded by lush landscape.Anchoring the ships, the sailors immediately recognized that the waters in this area were rich in shrimp and fish. Excited about what other bounty the land could hold, the captain ordered crews of his men to take smaller boats and embark down the natural canal that carved through the landscape.Floating down the meandering canal, the crew that headed west encountered an area of densely planted fruit and nut trees. The trees were bursting with fragrant flowers and the crew knew that these trees could be used to cultivate the savory spices that they had been searching for. The crew eventually arrived at the canal basin, a fresh, clear watered lake. The men swam, captivated by the cool, clarity of the water. The sailors agreed that the basin was the perfect setting for the upcoming feast day celebration.The crew that headed east encountered a completely unique experience. The canal took them through a landscape punctuated by freshwater springs. The sound of the flowing water masked all other noise, immers-ing the sailors in the tropical environment. The crew felt that considering the beauty and abundance of the natural springs, they may have stumbled across the elusive Fountain of Youth. However, their journey con-tinued through the lush tropical landscape lining the canal, directing the sailors eastward to a stretch of open field that was covered by wild flowers in rich yellow and shinny white, the sandy land was sparkling under the orange sunset. The sailors believed they had found the best land of gold and silver that mother nature could ever offer.Upon hearing his crew’s discoveries, the captain was impressed with the beauty and natural resources of the land. He decided the land should be a permanent stop along the Spice Trail and set his crew to erecting a trading post. The fort-like structure was located just south of the beach where the sailors had landed. The site was ideal, boasting ship access to both the inlet and the ocean. The captain and crew also constructed a lighthouse, identifying the land to fellow sailors.Remnants from the Spanish visitors can still be seen on the site today. The lighthouse and trading post, as well as the hull of a ship remain as a tribute to the site’s early inhabitants.在久远的航海时代，西班牙费迪南德国王和伊莎贝拉王后曾派遣过一支舰队远征东方，以探寻传说中的香料之路。
上海万科城案例分析
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：E型(E型三房（121㎡）房间数 36套
指导均价：20,000元/㎡总价范围231231万 分布楼栋：15号、16号 优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功 能划分明确 3.厨房与卧室相隔较远，减 少油烟影响 4.客厅餐厅开间较大。活动 空间充足 不足： 1.东西不通透 2.非全套房系统
本报告是严格保密的。
售楼处外部
对客户进行准备定位，塑造特色人物公仔形象
富有特色的万科人物公仔，代表不同的类型，都是万科Vcity客户
人物造型形象且具有代表性，并对客户进行了准确的定位
本报告是严格保密的。
售楼处外部
售楼处外围阵地包装：装饰丰富、色彩鲜明，有很强宣 传性
前广场装饰丰富，色彩明亮
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性有 所影响 2.缺乏套房设计
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：A型(A型一房（78㎡）房间数280套
指导均价：19,187元/㎡总价范围136-136万
分布楼栋：1号、2号、3号、5号、6号、7号 、9号、10号、12号、17号、18号、19号 优点： 1.南北通透，通风性佳； 2.动线清晰，功能 划分明确 ；3.客厅卧室均面朝南，朝向佳， 冬暖夏凉，采光充足； 4.房型分割较合理， 布局紧凑，功能划分明确； 5.客厅开间较大 ，活动空间充足。 不足： 1.仅有主卧面向朝南，降低居住舒适性 ；2. 缺乏套房设计。
10
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：D型(D型二房（103㎡）房间数106 套 指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万 分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
惠州万科金域华庭﹠双月湾项目参观学习总结报告
➢一、现场安全文明设施
升降机的上料口 设 置防护棚
施工通道设置防护顶棚
➢一、现场安全文明设施
楼层做好临边防护并挂牌警示
人货梯楼层内出口防护做法
➢一、现场安全文明设施
基坑临边防护
➢一、现场安全文明设施
墙角防护
安全通道踢脚板作法
➢一、现场安全文明设施
现场设置吸烟区及临时厕所
➢一、现场安全文明设施
防水施工工艺
➢精装修工艺样板
木门套及木地板 施工工艺
➢精装修工艺样板
墙面及天花乳胶 漆施工工艺
➢精装修工艺样板
精装修的细节处理
踢脚板接口处理
木门套下设置100mm石门套， 以防木门套被水泡坏
推广新工艺
• 主要内容：
• 1、推广使用爬升脚手架代替传统的脚手架 • 2、推广使用快拆模系统缩短工期 • 3、推广使用新型材料（聚合物水泥防水砂浆）
2、安全管理人员在项目安全管理工作中的重要环节； 3、安全管理内业的内容要求，同时做好安全技术交底也是
安全管理人员自我保护的手段。
施工前进行安全技 术交底
➢一、现场安全文明设施
灭火器材、消防池、消防砂、 消防桶、消防铲、防毒面具等等
危险源动态管理公示牌
建立重大危险源监控系统和信息管理系统, 对重大危险源实施分级监控, 并对各类信息实施动态管理
快拆模系统优点：（铝合金建筑铝模板系统）
1． 施工周期短：一套模板正常施工可达到3、4天一层，大大节约承建单位的 管理成本。 2． 重复使用次数多，平均使用成本低：铝合金建筑铝模板系统采用整体挤压 形成的铝合金型材做原材，一套模板规范施工可翻转使用300-500次以上，平 均使用成本低。 3． 施工方便、效率高：铝合金建筑模板系统组装简单、方便，平均重量 30KG/m2，完全由人工拼装，不需要任何机械设备的协助（工人施工通常只需 要一把扳手或小铁锤，方便快捷），熟练的安装工人每人每天可安装20-30平 方米（与木模对比：铝模安装工人只需要木模安装工人的70-80％，而且不需 要技术工人，只需安装前对施工人员进行简单的培训即可）。 4． 稳定性好、承载力高：铝合金建筑模板系统全部部位都采用铝合金板组装 而成，系统拼装完成后，形成一个整体框架，稳定性十分好；承载力可达到每 平方米60KN。 5． 应用范围广：铝合金建筑模板适合墙体、水平楼板、柱子、梁、楼梯、窗 台、飘板等位置的使用。
绿色建筑案例分析——深圳万科中心
湿地处理系统
渗水地砖及湖水循环系统
万科中心— —生态环保理念
速生/可再生材料的应用
钢材、玻璃、地毯、竹等速生/可再生材料应用率达23%
竹子作为装修材料和家私材料在项目中的应用
竹子作为建筑材料在项目中的应用
万科中心— —生态环保理念
生态绿化 在室外空间，尽量采用渗水铺装路面以加强
雨水/污水全收集处理，节水50%
速生/可再生材料的应用
钢材、玻璃、地毯、竹等速生/可再生材料应用率达23%
生态绿化
原生植物/屋顶绿化
万科中心— —生态环保理念
外遮阳体系 根据不同朝向设置可调、固定等方式
可动式外遮阳表面使用特殊复合材料，保护内层玻璃减少太阳 能负荷及风力冲击。可转动式悬挂立面外遮阳系统不会阻挡窗外的 海景及山景。
绿色建筑案例分析 ——深圳万科中心
— —漂浮的地平线
万科中心— —概况
位 置： 深圳·盐田区·大梅沙·环梅路·内湖公园。距大梅沙海滨公园约1公里
规 模： 占地面积6.2万m² 总建筑面积12.1万m²
功能组成： 办公、酒店、会议中心
万科中心— —合作团队
总包单位：中建三局一公司 监理团队：广州珠江监理有限公司 设计团队：
施工管理：严格贯彻LEED认证对施工管理，以及材料使用的
万科中心— —建筑设计理念 开 放 公 园：为市民提供更为开放的公共活动场所
万科中心— —建筑设计理念 开 放 公 园：
万科中心— —建筑设计理念 绿地最大化： 超过100%的绿化。
万科中心— —建筑设计理念 绿地最大化： 超过100%的绿化。
LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）是一个评价绿色建筑的工具。 宗旨是：在设计中有效地减少环境和住户的负面影响。
万科双月湾项目介绍
Changchun Beijing Wulumuqi Langfang Tianjin Tangshan Shenyang Anshan Dalian Yantai Qingdao
Xi’an
Chengdu
Nanjing Zhenjiang Wuxi Suzho Hefei Wuhan Shanghai u Nanchang Hangzho Ningbo u Fuzhou Changsha Xiamen
关于我们
深圳市万科房地产有限公司（以下简称深圳万科）正式成 立于1994年，是万科集团的全资子公司和核心利润企业。 深圳万科前身为1988年成立的万科集团房地产经营管理本 部，也是集团第一家专业房地产公司，是万科集团房地产 业务的发源地。作为万科集团这艘地产航母的开路先锋兼 精锐部队，深圳万科多年来开创了多项行业第一，为万科 集团的持续领跑做出了突出贡献。
1.2 深圳万科：万科集团的核心企业
经营业绩
2008年，深圳万科创纪录地完成了82.2亿的销售额，连续8年蝉联深圳市场占有率第一位；
82.1
14.7 67.7 67.4 11.2
15.7
2007
2008
2009
2007
2008
2009
Revenue(Hundred Millions)
Net Profit (Hundred Millions)
占比 16.8% 14.8% 9.7% 9.3% 8.8% 5.3% 4.8% 3.2% 3.0% 1.2% 23.4% 100.0%
合计
数据及图片来源：《胡润百富》, 2008
2.1 经济环境
深圳: 中国大陆人均GDP最高的城市
1999 – 2008 深圳市人均GDP实际增长率
万科双月湾全程营销策划案例(合富汇报版)
团队建设 的方法论
第八剑：三年理论 第九剑：因人而异，因地制宜
HOPEFLUENT
剑法第一式
陌生区域推广的认知途径：展会、异地展场、户外形象 树立----目标客户群聚集地设立异地售楼处，而不是展场
双月湾选择深圳大中华设立售楼处，利用周边区域与项目类 似的特征，寻找目标客户，主要是福田的客户群，同时为后 期客户手续的办理提供方便，拉进项目与客户的心理距离。
HOPEFLUENT
剑法第九式
因人而异，因地制宜
因人而异
Q：销售代表全是新人，对房地产了解不足 1、关于销售人员成长，每个销售代表调到双月湾都会有一次 深度沟通,为其制定适合自己的成长计划. 2、在工作中给销售人员不断制定阶段性的小目标,并协作完成. 再给予肯定增强销售人员的信心. Q：项目守盘期很长，销售代表的信心受打击严重 1、“三年”理论的愿景沟通 2、公共事务分工，根据性格不同有不同的发展要求
Point 5
现场对接及返程安排
及时与现场的负责人沟通，做好接待准备。 分区停车，条理有序 按到达时间+3小时的固定返程时间，提前
约定返程时间
返程前客户提醒及时 返程后，客户指引负责。
HOPEFLUENT
物料标准化
Point 1
全程的导视系统
接待点附近导视引导到位
HOPEFLUENT
剑法第四式
客户量不足的情况下，重视每一批客户，宁可跟死一个客 户，也不丢掉一个客户
1、 项目自11年5月开始蓄客以来，共蓄积10000余批上门 客户，进线客户6500批，春秋交会及社区巡展共蓄积近 3000批客户 2、 蓄客期漫长，年初蓄积客户基本放弃购买，截至11年 12月仅 剩余200多批诚意登记高层客户 3、 客户死亡率非常高，我们要做的就是起死回生
惠州万科双月湾项目考察
万科精装修四化管理概念——管理可视化
验收是否合格 重要验收工序
万科精装修四化管理概念——管理可视化
关键工序
楼层
按计划完成
滞后3天以内 滞后7天以内
万科精装修四化管理概念——管理可视化（考察项目实例）
每一个户型均设置施工作业信息表
实测实量制度
万科精装修四化管理概念——管理可视化（考察项目实例）
万科住宅工业化项目考察
——惠州双月湾
2014年11月
工业化住宅简介
概念 发展
工业化住宅是运用现代工 业手段和现代工业组织，对住宅工 业化生产的各个阶段的各个生产要 素通过技术手段集成和系统的整合， 达到建筑的标准化，构件生产工厂 化，住宅部、品系列化，现场施工 装配化，土建装修一体化，生产经 营社会化，形成有序的工厂的流水 作业。
装饰设计于扩初阶段开始介入 以装饰图纸指导其他各专业图纸出图 图纸深化至可指导现场施工及细节交圈 节点大样做到标准化、细节化 土建移交工作面至装修单位，装修单位需测量放线，并按照设 计图纸进行材料集中加工
图纸标准化
施工工厂化 管理可视化
需形成表单：《每户质量档案》、《可视化进度控制表》，其 中《每户质量档案》纳入质量巡检范畴，《可视化进度控制表》 纳入每周项目例会进度汇报范畴。
管理可 视化
万科住宅工业化及精装修管理理念的思考
精装修四化管理体系保障措施极为复杂
万科住宅工业化及精装修管理理念的思考
如何管中窥豹，与自身管理体系所融合
万科住宅工业化及精装修管理理念的思考
四大保障体系分析
体系名称 评估体系（实测实量） 全装修
分析 质量及安全巡检（已开始落实）
值得借鉴，与项目体量与模式有关 待成本分析 标准化产品定性 穿插施工 优点：能够提高效率，节约工期 难点：现场管理及成品保护难度大
20110527万科双月湾推广策略报告
7月 发布会
8月 现场开放，8月20日开盘
1.双月湾产品出街，悬念揭 秘 2.目标客户群体中对于双月 湾片区及项目的认知，促成 成交 1.项目产品信息 2.VO服务体系 3.开盘相关信息
传播目的
1.在目标客户圈层里形成一 种共识，万科双月湾深海度 假生活 2.全新品质生活的向往 1.万科VO服务体系； 2.4D价值体系； 3.发布会信息 全民大众及目标客户群体 1.现场体验营销 2.摄影大赛 3.海边露营活动 4.社区巡展、客户拓展、 5.大企业拜访 网络 户外 平面宣传 电台
•
十里银滩： •位置：亚婆角旅游度假区 •产品类型：洋房、联排、双 拼 •价格：未定
惠东滨海度假类产品以自然 资源及规模为主要卖点,突出 滨海度假的生活方式
•
威尼斯湾：
位置：巽寮湾区的稔山镇范 和港
• •
产品类型：独栋别墅、公寓 价格：未定
HOPEFLUENT
次要竞争楼盘分析
项目基本资料： 全球候鸟度假地项目位于惠东 县大岭镇惠州高尔夫球场内， 共分8期开发。 全球候鸟度假地享有丰富的生 态资源； 2万只珍稀候鸟，白露栖息地； 深圳东部唯一具有国家资质高 尔夫球场； 球场上万棵大树散发的上万亿 负离子是城市的10多倍； 千亩竹林，更有国家森林公园 近在咫尺。
客户推导
度假房地产 客户描述 海岸度假 客户访谈
成交客户分析
追求品质与品味的城市高 端圈层
注：追求双月湾项目的客户，也就是对生活品质 的忠诚追求者。正如宝马车车主一样，对宝马车 的品质与性能的追求，在不同的经济实力与追求 的情况下，他们可以选择3、5、7系或者跑车Z系 列。
珠三角同类
项目客户描述
我们的核心目标客户群是
2014年6月深圳万科海龟事件营销案例
3.业内自媒体热点式报道和评论，覆盖过百万。
4.腾讯、天涯、深圳在线、雅虎等门户网站报道，曝光逾千万。 5.区域微信大号报道，如微深圳、深圳潮生活、深圳杂志，曝光三百万。
16
目录
第一部分 事件背景
第二部分 传播布局 第三部分 事件效果 第四部分 事件小结
17
事件小结：执行要点
1 事件之所以成为事件，必须 具公共性、社会性，最好还 具有公益性 对媒介和自媒体的吸引和引 导很重要 2 依据双月湾海龟自然保护基地的条件，策划 “5000只海龟登陆深圳”活动，通过保护生态的 公益诉求，迅速获得市民和优势媒体的关注和主 动报道。 必须了解各种媒体的兴趣、播报习惯，植入其关 注点，引导传播。同时，基于良好的媒体关系， 进行最合适的媒体传播规划和执行
3
4
3.善用微信渠道，策划有趣、 第一波微信互动活动是“海龟公仔摇一摇”，呼 互动、传播三合一微信轻应 应海龟登陆深圳的快闪巡展 用，让事件自动发酵、传播。 第二波微信交互是房地产业内最新潮的 “微信众 筹”互动，充分运用互联网思维和最新热点 制造话题，引发业内和媒体 巧妙的在“海龟登陆”、“众筹度假”执行期， 的持续讨论、报道 把事件引向社会性、行业性公共话题，持续引导 业内在自媒体讨论、专文分析，同时引导网络媒 体大面积报道，使得项目获得最大曝光。
13
活动效果：微信渠道
单独【微信】一个渠道的效果： 1.6月30-72号，市民微信申请海龟公仔，共有上千名市民领取海龟玩偶，认筹 超400个。 2.7月4号，数千人参加“海龟摇一摇”，领走上千只海龟。 3.7月10号上线“众筹度假”微信活动，短短一天内，就有5000个人参与并转 发朋友圈。预计到活动结束，将有10000人参与众筹。 4. 微信自媒体进行了广泛的播报，两天内仅自媒体的阅读量就超过了100万人 次，超出预期的效果
20121203_惠州_万科双月湾_打败街对面竞争对手”双月湾项目自评报告_毛海鑫、邹闻、李文露.
外海景
项目航拍图 内海景
优势二
户型优势：面积控制得当
优势三
品牌：万科品牌具有强大的号召力，为客户购买的第二因素
注：公寓客户分析
优势四
营销策略与执行+市场应对
价格策略： 调整两房产品价格，快速去化两房产品 推售策略： 小步快跑，针对主推的两房产品每周只放出 少量房源，售完再放，制造紧迫感 拓客策略： 线下渠道全面铺开拓客上门 活动策略： 以月为单位持续的营销活动，让双月湾深海 度假缤纷多彩；线上线下持续的配合，加深传播力度。
广深区域“打败街对面竞争对手”专项评估
惠州公司双月湾项目自评报告
2012年11月30日
目录
项目概况 竞品项目对标 打败“街对面竞争对手”关键动作 附件：锁定“街对面竞争对手”原则
万科双月湾项目概况：万科双月湾位于惠东平海双月湾度假区内，
项目总占地75万㎡，建筑面积约111万㎡，容积率：1.48，一期总套
金秋特惠5700元/㎡起
选择低楼层、景观较差单位，确定最低起价； 制作相关的特惠数字展示物料，手举牌、单张、折页配合客户拓展派发、展示； 网络、短信、户外、会展线上、线下进行推广。
二，每日一套特价房：项目一期公寓存库剩余单位处于滞销状态，户型面积较 大，单价较高，通过特价房一口价促销，目前公寓已售罄
1 价格策略执行
两房价格策略：在买房过程中更仔细考量总价与面积的关系，倾向于购买 小户型单房单位或者小户型组合购买，而非一次性购买一套两房单位，需 要通过价格策略解决客户对价格和面积的纠缠。 总价：1×96㎡>2×41㎡；客户更愿意花钱买两套41㎡产品
41㎡内海景观价格最低、45㎡外海景观价格最高、82㎡外海及96㎡双海景单位 价额适中。
万科双月湾定位传播策略终
2、自身价值分析小结：
先天自然资源：优越
雄跨双湾，占据湾区自然资源较好一段，沙滩、海景、人文综合条件突 出，先天海岸资源较为优越。
后天创造性资源：无与伦比
后天海岸度假资源配套完善，互补性建立海岸度假生活体系。
品牌实力：第一
发展商的雄厚实力，前瞻性的发展战略，成为优秀项目的根本保证。
先后天资源均非常优越，又由全球最大开发 商万科倾力打造，是绝对高端海岸度假社区
先天资源：最为优越
11公里白金沙滩、16公里的海岸线、60亩红树林、99个洲岛，8个月形海湾，天然海水浴场， 呈现“七山八湾十八景”
后天资源：度假配套一应俱全
分北、中、南三区开发，高尔夫，商业街、游艇码头、温泉、酒店、会所，天后宫旅游景点、 等集旅游、度假、休闲、商务、游艇、海滨浴场于一体的国际滨海旅游度假生活区
先天资源：天赋优越
南为海岸线、北侧内港，南北两侧海岸线总长约5公里，沙质出众， 北侧1公里为平海古城遗址，南侧3.5公里，为国家海龟自然保护区，人文资源优越
①外海
②内港
③运河
后天资源：比肩世界
家庭度假主题酒店、游艇码头、红树林湿地公园、室外活动中心、风情商业 街、健康养生中心、海洋自然探索中心、海滨健身会所等等
建筑类型与规模：
公寓+别墅，托斯卡纳与现代风格，总占地24平方公里
推广主题：中国的马尔代夫
打造世界级滨海旅游度假目的地，已开发4年，是目前湾区内的认知坐标
最好区位+最好资源+后天全面配套+旅游
目的地= “大而全”的度假模式
4、竞品分析-十里银滩
区位：优势不明显
位于亚婆角海滨旅游度假区
先天资源：沙滩最好
推广主题：每个人都想拥有的海滩度假屋
万科双月湾项目港池码头勘察报告
1．前言 (1)1.1工程概况 (1)1.2勘察任务 (1)1.3勘察等级 (1)1.4勘察要求 (1)1.5勘察工作执行规范及规程 (2)1.6完成工作量 (2)1.7说明 (2)2. 场地工程地质条件 (2)2.1场地地形与地貌 (2)2.2区域地质构造 (3)2.3地层岩性 (4)2.4岩土的物理力学性质 (5)2.5特殊性岩土 (5)3．水文地质条件 (5)4. 抗震设计参数与地震反应分析 (6)4.1地震基本烈度 (6)4.3软土震陷 (6)4.4场地土液化判别 (6)5. 地基基础方案 (6)5.1浅基础主要力学参数 (6)5.3地基处理建议及基础选型分析................................................................................. 7 6．结论与建议. (7)图表部分附钻孔岩芯照片1．前言1.1工程概况受深圳市万科房地产有限公司委托，我公司承担了万科双月湾项目港池码头的岩土工程详细勘察任务。
拟建工程为万科双月湾项目的配套设施，位于惠州市惠东县平海镇双月湾内海，内海入海口位于东南侧。
拟建码头长约530m，宽约120m，呈西北-东南向布置。
1.2勘察任务根据现行有关规范、规程，结合建设单位、设计单位要求，确定了本次详勘的技术要求，其主要内容如下：1）详细查明场地地层、岩性、构造、地下水等工程地质条件，为拟建场地施工设计提供初步设计的岩土物理力学参数；2）详细查明场地不良地质作用的类型、成因、分布范围、发展趋势，并对场地的稳定性和适宜性作出评价；3）详细查明场区地下水的埋藏条件、水位变化幅度及规律，判定海水对建筑材料的腐蚀性；4) 详细判定地基土的场地地震效应、场地类别、场地土类型及液化可能性；5）根据岩土工程地质条件，提出可行的地基基础方案，并初步提供设计所需参数及施工中的注意事项等；1.3勘察等级本工程重要性等级为三级；地形地貌较复杂、不良地质作用较发育、水文地质条件较复杂，属于一级场地；本场地岩土种类多、分布不均匀、性质变化大，属于一级地基。
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•三房：约140平米
•项目介绍
•单房：约45平米
学习改变命运,知 识创造未来
•两房：约84平米 万科双月湾案例分析
• 地理 • 项目 • 项目 • 产品
•洋位置房：规1划 20～配套168打平造
米
•项目介绍
•约140平米
学习改变命运,知 识创造未来
•约140平米
•合生猴仔湾 •(414万平)
•巽寮金海湾 •(500万平)
•合正白沙湖 •(153万平)
•中信、粤华项目 •(1090万、148万)
•海腾项目 •(23万平)
万科双月湾案例分析
•双月湾
•深圳 •最优质的滨海资源—— •东部 •无法匹敌的海域
4个国家级旅游度假区，霞涌度假区、亚婆角度假区、巽寮度假区、
细节考虑到位，食、行、玩；甚至上洗手间
蓝色的导游旗，口哨声，动听的讲解声，环环相扣，行成独特风景线。
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万科双月湾案例分析
• 跨区客户 组织
• 客户 构成
•跨区客户组织要点：
•Point 3
•互动游戏及温馨服务
安排跟车节目，内容丰富； 互动参与性强； 车内讲解，及时为客户提供服务。
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万科双月湾案例分析
• 地理 • 项目
位置
规划
• 项目 配套
• 产品 打造
•项目介绍
•1期产品线分布
位于惠州市稔平半岛平海镇，西邻大亚湾，距惠州市区约100公里，距离深圳浪骑游艇会约18 海里，距离大甲岛约13海里。
珠三角各核心城市至双月湾的车程基本可控制在3小时之内；深圳福田至双月湾车程约3小时。
万科双月湾案例分析
• 地理 • 项目
位置
规划
• 项目 配套
• 产品 打造
•项目介绍
位于惠州市稔平半岛平海镇，西邻大亚湾，距惠州市区约100公里，距离深圳浪骑游艇会约18 海里，距离大甲岛约13海里。
珠三角各核心城市至双月湾的车程基本可控制在3小时之内；深圳福田至双月湾车程约3小时。
•深圳
•双月湾
《双月湾蓝色宣言》被转发达到10万多次
“双月湾深海度假”微博粉丝从3000人增加到11多万人
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• 深海 度假
• VO服 务
• 海底 签约
•项目特色
•如何在 •一周内爆炒一个活动， •建立广泛认知，
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•活动操作要点
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淡市/ 红盘 返租销售模式
•营销亮点
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• 淡市/红 盘
• 返租 销售
•营销亮点
•第一次开盘
时间：2011。9。29。下午 推出产品：面积为45-225平洋房和公寓共500余套。 价格：公寓8000-12000元/平（带租约）， 洋房9000-12000元/平。 销售情况：开盘当天公寓基本卖完，洋房销售90%。 折扣：10.3号前签合同享98*99折，4号之后签合同仅享98折。
社区配套：
学识习创改造变未•命来运三,知大商业配套，五星级酒店配套、八大社区配套万科双月湾案例分析
• 地理 • 项目 • 项目 • 产品
•公位置寓：规5划 6～配8套4平打造 米
•约56平米
•项目介绍
•约84平米
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• 地理 • 项目 • 项目 • 产品
学习改变命运,知
识创造未来 •优酷视频
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•项目介绍
•项目特色
•客户情况 •营销亮点
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• 跨区客户 组织
• 客户 构成
•仅4天开放时间（ 9月17、18、24、25日）
•客户情况
横跨广、深、惠三地
远距离大规模的客户组织
近3000批（约10000人）的客户到访量
•解构‖深海度假‖时代
•项目特色
•① 实现客户滨海度假之深层体验
独有4D价值体系让度假更有深度
•深度品牌 •深度服务
•深度配套
•深度产品
万科双月湾案例分析
• 深海 度假
• VO服 务
• 海底 签约
•解构‖深海度假‖时代
•项目特色
•②
1. 不只是享受海，而是对海及周边一体化资源的深度享受
海、千年古镇、月下渔村、原味乡村，四大资源融汇一体
• 深海 • VO服
度假
务
• 海底 签约
•VO服务背景
•万科自有商业品牌
•项目特色
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• 深海 • VO服
度假
务
•来源及功能
• 海底 签约
•项目特色
•来源
•CLUB MED •Gentle Organizer • •教练、服务生、商店导购员 •引导客户办理入住、与客户交流、调动客 户参与度假村的各种娱乐活动
双月湾度假区
近百个旅游景点，猴仔湾、黄金海岸、古镇村落、红树林公园、潜
水基地、滨海温泉、平海古镇、海龟自然保护区、双月湾景点等
海岸线长达130公里，沙滩面积达81万平方米
拥有一类的海水及沙滩沙质
景观多元化，湾区、礁石、原生大山等景观丰富
沿线拥有近百个风格各异的岛屿，包括大甲岛、三门岛、三角洲岛等
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•项目介绍
•项目特色
•客户情况 •营销亮点
万科双月湾案例分析
•深圳 •最炙手可热的板块—— •东部 •群雄逐鹿，造热国际滨海区
•沿海高速项目 •(178万平)
•合生熊猫金海岸 •(165万平)
•碧桂园项目 •(530万平)
•卓越黄布角 •(233万平)
•合正东部湾 •(57万平)
学习改变命运,知 识创造未来
•功能
•度假村GO + 活动组织、策划服务
•整合会馆（酒店）内的服务资源满足客户 需求
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• 深海 • VO服
度假
务
•服务模式
• 海底 签约
•根据来客的预定信息（年龄、性别、人数、喜好)等策划游玩攻略 • 从客户到达到客户离开
•不必全程陪同，随传随到 •在活动进行时组织并参与客户互动
•Point 4
•现场对接及返程安排
及时与现场的负责人沟通，做好接待准备；
分区停车，条理有序；
提前约定返程时间，返程前客户提醒及时；
返程后，客户指引负责。
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万科双月湾案例分析
•客户情况
• 跨区客户 • 客户
组织
构成
•成交客户构成
•客户情况
客户年龄：40-50岁占44%，30-40岁占35%，合计占79%。 了解途径方面：短信认知最高占29%，户外和call客比例相当占14%， 朋友推荐占比12%。
学习改变命运,知 识创造未来
2. 不是3-5天的旅游，而是长期的度假享受
为长期享受度假生活的顾客而规划，无论住多少天，你都能 享受
深海精彩纷呈的乐趣，也不觉得不方便
3. 不只是一个人的旅行，而是一个家庭的幸福假期
全家庭设计度假形式，让每位家庭成员都能享受到海边度假
的乐
趣，为每位家庭成员量身订制，如儿童国际俱乐部，SPA中
•项目特色
•要点
•VO 个性化服务
学习改变命运,知 识创造未来
•店外客户服务 •抵店前服务 •欢迎服务 •在店宾客服务 •店内商务服务 •离店欢送服务 万科双月•客湾案户例维分系析服务
• 深海 度假
• VO服 务
• 海底 签约
•项目特色
活动时间：2011年7月27日（周三）
海底签约地点: 双月湾附近小星山海域（见图示），水深控制在6米以内。 活动效果：7月22日-7月27日（6天）
万科双月湾案例分析
• 跨区客户 • 客户
组织
构成
•成交客户构成
度假兼投资占50%， 纯度假与投资比例相当，养老及商 务接待需求较少； 客户均为多次置业，3次以上的客 户占74%。 28%的客户为万科的老业主，但其 中17%的客户为购买但曾住过万科 社 区。
•客户情况
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万科双月湾案例分析
• 地理 • 项目
位置
规划
• 项目 配套
• 产品 打造
•用地主要技术经济指标：
总用地面积 总建筑面积
容积率 绿地率 总户数 停车位
约76万(m2) 约130万(m2)
1.48 30 (%) 约11600户 5683个
•三期
•内海码头
•二期
•一期
•洲际酒店 •小镇中心
•项目介绍
•四期
万科双月湾案例分析
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
•万科·双月湾
•让度假更有深度
•“万科•双月湾的深海，其实讲的是一种滨海度假形式—深海度假， •它是区别竞争对手传统的“浅海度假”模式，
•仅看看海、吃海鲜、吹海风、住海景房，对海的度假资源开发和利用只停留在浅海的层面 •万科•双月湾的深海度假，是深度开发海与周边环境生态的度假与娱乐功能， •实现你“对海的深度享受”。
• 深海 度假
• VO服 务
• 海底 签约
•KEP POINT 1 : •纯粹的环保活动宣传，减弱 功利性，更有利于事件的传播
•项目特色
学习改变命运,知 识创造未来
万科双月湾案例分析
• 深海 度假
• VO服 务