A写字楼成本测算
房地产评估师的写字楼估值案例分析
房地产评估师的写字楼估值案例分析写字楼作为商业地产中的重要组成部分，在房地产市场中扮演着至关重要的角色。
而作为房地产评估师，对写字楼的估值就显得尤为重要。
本文将通过一个实际案例，对写字楼的估值进行详细分析，以期为读者提供一定的参考和指导。
案例背景本案例涉及某城市的一座写字楼，地处中心商务区，周边交通便利，周边聚集了多家知名企业。
该写字楼总建筑面积达到2万平方米，楼层分布合理，提供各类办公空间供租赁使用。
估值方法在对该写字楼进行估值时，我们将采用收益法作为主要的估值方法。
收益法是指根据写字楼未来的租金和资产增值来估计其市场价值的方法。
第一步：收集资料首先，我们需要收集写字楼的相关资料，包括建筑面积、租赁情况、周边市场情况等。
第二步：计算租金收入接下来，我们需要计算写字楼的租金收入。
可以通过市场调研和询问周边类似写字楼的租金水平，结合该写字楼的特点和位置来确定租金水平。
假设该写字楼的租金为每平方米每月100元，总建筑面积2万平方米，则每月租金收入为200万元。
第三步：计算资产增值写字楼的资产增值可以通过周边房价走势来确定。
假设该地区房价每年上涨5%，则资产增值率为5%。
第四步：计算净现值净现值是指将未来租金收入和资产增值按照一定比例折现到现值的估价方法。
我们可以根据预测的租金收入和资产增值，结合市场利率，计算写字楼的净现值。
假设市场利率为8%，我们可以使用现金流量贴现法计算净现值。
第五步：确定市场价值通过计算净现值，我们可以得出写字楼的市场价值。
根据计算结果，我们可以得出该写字楼的估值为5000万元。
风险评估除了以上的估值方法，我们还需要进行风险评估。
风险评估可以通过市场研究和风险分析来确定。
可以考虑的风险因素包括市场竞争、经济环境、政策法规等。
在这个案例中，我们假设该写字楼存在一定的出租风险，并将其风险系数设定为10%。
综合考虑租金收入、资产增值、净现值和风险因素，我们可以对该写字楼的估值进行较为准确的评估。
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力检测试卷B卷附答案
2022年-2023年房地产估价师之房地产案例与分析能力检测试卷B卷附答案单选题（共30题）1、Most （）measures involve data encryption and password.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】 A2、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。
银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。
现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。
A.综合性B.科学性C.专业性D.特殊性【答案】 B3、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。
能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。
A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】 D4、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。
查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.条形码=185升电冰箱B.条形码=‘185升电冰箱’C.商品名=185升电冰箱D.商品名=‘185升电冰箱’【答案】 D5、在面向对象的系统中，对象是运行时的基本实体，对象之间通过传递（请作答此空）进行通信。
（）是对对象的抽象，对象是其具体实例。
A.对象B.封装C.类D.消息【答案】 D6、用户界面设计的原则不包括（56）A.适合用户的业务领域和操作习惯B.保持界面元素、布局与术语的一致性C.提供反馈机制，注重用户体验D.按照五年后的发展潮流进行时尚设计【答案】 D7、以下关于软件维护的叙述中，错误的是( )。
A.软件维护解决软件产品交付用户之后运行中发生的各种问题B.软件维护期通常比开发期长得多，投入也大得多C.软件的可维护性是软件开发阶段各个时期的关键目标D.软件工程存在定量度量软件可维护性的很好的普遍适用的方法【答案】 D8、电子政务的应用模式有3种，其中不包括（）。
成本法评估案例二
成本法评估案例二一、案例背景某公司拟对其位于城市A的一座商业写字楼进行成本法评估。
该写字楼建于2005年，总建造面积为5000平方米，共有10层，每层面积相同。
由于公司需要了解该写字楼的市场价值，以便做出相关决策，因此决定进行成本法评估。
二、评估目的该次成本法评估的目的是确定该写字楼的市场价值。
根据成本法评估的原理，市场价值等于建造物重建成本减去折旧值，再加之土地价值。
因此，需要对建造物的重建成本、折旧值和土地价值进行评估。
三、评估方法1. 建造物重建成本评估：a. 选择合适的建造物重建成本评估方法，如建造师估算法、单位面积法等。
b. 调研市场上类似建造物的重建成本，并结合该写字楼的具体情况，计算出建造物的重建成本。
2. 折旧值评估：a. 选择适合的折旧方法，如直线法、年限总和法等。
b. 根据该写字楼的使用年限、残值率等因素，计算出折旧值。
3. 土地价值评估：a. 调研市场上类似土地的成交价格，并结合该写字楼所在地的地理位置、土地用途等因素，估算出土地价值。
四、评估过程1. 建造物重建成本评估过程：a. 根据建造师估算法，计算出每平方米的建造物重建成本。
b. 将每层面积乘以建造物重建成本，得到总建造物重建成本。
2. 折旧值评估过程：a. 根据直线法，计算出每年的折旧额。
b. 将每年的折旧额乘以该写字楼的使用年限，得到总折旧值。
3. 土地价值评估过程：a. 根据市场调研数据，计算出每平方米的土地成交价格。
b. 将土地成交价格乘以总土地面积，得到总土地价值。
4. 计算市场价值：a. 建造物市场价值 = 总建造物重建成本 - 总折旧值b. 写字楼市场价值 = 建造物市场价值 + 总土地价值五、评估结果经过以上评估过程，得出该写字楼的市场价值为XXX万元。
该价值可作为公司决策的参考，用于相关投资、出售或者租赁决策等。
六、评估报告根据评估结果，编写详细的评估报告，包括评估目的、评估方法、评估过程、评估结果等内容。
A写字楼一般标准规定
A写字楼一般标准规定 Hessen was revised in January 20215A写字楼一般标准规定一、5A写字楼概念：1）、写字楼市场目前两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。
所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。
这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。
相比之下，5A倒是有一定的标准，类似于酒店评定的方法。
所谓5A，是指智能化5A ，包括：OA：；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统。
那么，5A写字楼具体有哪些标准呢2）、硬件设施就像星级酒店在硬件配套上追求奢华极致一样，在写字楼方面追求的硬件，更多的是科技与创新。
这好比的科技豪宅与常规豪宅的区别，当然，科技豪宅也同样拥有奢华，只是强调重点已经转移。
除此之外，其所用的、标准层高、标准承重、、，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。
但就写字楼的本质而言，硬件设施的最大追求应该是创新，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。
3）、软件服务相对酒店的五星级，写字楼服务有了明显的变化，一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。
比如，将洗衣送餐这些酒店式服务改写为卫星会议、、会展中心等服务。
又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工地铁月票等方面下功夫。
二、规范标准：甲级写字楼（5A级写字楼）规范标准如下：总体量：大于等于5万平方米。
单层面积：大于1000平方米。
层高：室内净高以上，层高4m以上。
车位配比：至少每150-200平米配建一个车位。
电梯：一般一部电梯服务面积为3层（约4000平米），候梯时间不超过30秒；建筑超过75m电梯需要分区分层。
空调：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一
2023年房地产估价师之房地产案例与分析精选试题及答案一单选题（共30题）1、在面向数据流的软件设计方法中，一般将信息流分为（）。
A.变换流和事务流B.变换流和控制流C.事务流和控制流D.数据流和控制流【答案】 A2、敏捷开发的原则不包括（）。
A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】 D3、采用面向对象程序设计语言C++/Java进行系统实现时，定义类S及其子类D。
若类S中已经定义了一个虚方法int fun(int a，int b) ，则方法（44）不能同时在类S中。
D中定义方法int fun(int a，int b) ，这一现象称为（45）。
A.覆盖/重置B.封装C.重载/过载D.多态【答案】 A4、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。
A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】 D5、UML中关联是一个结构关系，描述了一组链。
两个类之间（47）A.不能有多个关联B.可以有多个由不同角色标识的关联C.必须有一个关联D.多个关联必须聚合成一个关联【答案】 B6、Computer （）is a complex consisting of two or more connected computing units， it is used for the purpose of data communication and resource sharing.A.storageB.deviceworkD.processor【答案】 C7、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。
办公大厦安装工程计价方案
办公大厦安装工程计价方案一、项目背景随着城市化进程的不断加快，办公大厦的建设愈发频繁。
作为现代商务建筑的代表，办公大厦通常楼层高、面积大、功能复杂，各种设备和安装工程多而繁杂。
由于办公大厦通常是多功能建筑，所以安装工程在其中占据着非常重要的地位。
因此，对办公大厦安装工程的计价方案的制定显得尤为重要。
二、工程范围本次办公大厦安装工程计价方案适用于具体某城市商业中心的一座高层办公大厦的安装工程项目。
工程范围包括但不限于：电气安装、通风空调、给排水、消防、照明、电梯等；工程涉及到的所有设备和材料均在本方案之内。
三、工程计量及计算方法1. 工程计量（1）电气安装：按照实际用电负荷进行计量，包括电缆、开关、插座、配电箱等。
（2）通风空调：按照实际需要的空调负荷进行计量，包括风口、管道、空调设备等。
（3）给排水：按照实际需求的给水管道和排水管道长度进行计量，包括管道、阀门、水表等。
（4）消防：按照建筑面积和楼层高度进行计量，包括消防水池、喷淋管、喷头等。
（5）照明：按照建筑面积进行计量，包括灯具、灯管、开关等。
（6）电梯：按照楼层高度和使用频率进行计量，包括电梯设备、轿厢等。
2. 计算方法（1）根据工程计量的结果，按照市场价格和工程量进行计算，包括设备费用、材料费用、人工费用等。
（2）在计算总价时，需要考虑到各种材料的价格波动和工人工资的调整等因素。
四、工程报价1. 报价组成（1）设备费用：各种设备的购买费用，包括电气设备、空调设备、照明设备、消防设备、电梯设备等。
（2）材料费用：各种安装所需的管道、线缆、配件等材料的购买费用。
（3）人工费用：包括施工人员的工资、社会保险等费用。
（4）其他费用：包括工程管理费、利润等。
2. 报价计算（1）根据工程量和工程计价基准价，按照市场行情和公司成本进行计算，得出各项费用。
（2）在确定总价之前，还需要考虑到一些可变因素，比如工程时间、突发事件等，综合考虑后确定最终报价。
写字楼房租计算方法
写字楼房租计算方法
写字楼的房租计算方法通常是根据一定的面积和租金标准来确定的。
首先，通常会以每平方米的租金来计算，即将写字楼的总面积乘以每平方米的租金来得出基本的租金费用。
此外，还需要考虑其他费用，比如物业管理费、水电费等。
这些费用通常会根据实际使用情况来确定，有些情况下可能会按照固定比例计算在租金中，也有可能会另行计算并列在租赁合同中。
另外，还需要考虑租赁期限和押金的支付方式，一般来说，租金支付周期是月付或季付，而押金通常是按照几个月的租金金额来确定。
最后，需要注意的是，租赁合同中可能还会包括涨租条款，即在合同期满后，租金可能会按照一定的比例进行上涨。
总的来说，写字楼的房租计算方法是根据面积、租金标准、其他费用和租赁期限等因素综合确定的，租赁双方需要在合同中明确约定好各项费用的支付方式和标准，以避免后期产生纠纷。
写字楼经营测算及考核方案
写字楼经营测算及考核方案
一、经营费用测算
1、人员编制及工资费用
各岗位工资
2、每月总费用测算表
各项经营费用统计
3、盈亏平衡点的测算
说明：月费用已经减去营业外收入。
4、营业收入测算表
房租收入测算
5、营业外收入统计
二、考核方案
1、计提办法：
当月经营收入达到元为盈亏平衡点，达到元/月则盈利元/年。
2、绩效发放要求：
1）员工当月出勤率必须为全勤。
2）在日常工作中无重大工作失误，没有收到客户投诉。
3）新员工入职必须满三个月后，方可参与绩效考核。
4）在实际岗位工作，有考勤记录的人员方可参与绩效考核。
3、绩效发放系数：
按岗位级别的不同系数发放，每月日与基本工资一起发放。
写字楼建安成本匡算
写字楼建安成本匡算
1、建设规模：总建筑面积约30000 平方米，其中地上十层约20000 平方米、地下二层约10000 平方米，容积率1.5，外立面外挂花岗岩，建筑使用性质为一般写字楼。
2、由于提供的建设规模等指标有限，故仅对该写字楼的建安成本进行大致匡算（不含土地成本、二类费用等）：
1）土建安装工程：地上：20000*3500=7000 万地下：10000*3800=3800 万
2）桩基及基坑围护：1300 万
3）外幕墙（花岗岩）: 8100*2500=2025 万
4）机电设备（电梯、空调等）30000*1200=3600 万
5）装修工程：20000*1800=3600 万
6）室外总体（道路及基本绿化）5000*300=150 万
7）匡算建安成本约：1+2+3+4+5+6=21475 万
8）平方米指标约：6000～7000 元/平方米
注：所有单价均为经验系数。
办公楼物业项目费用测算报价
办公楼物业项目费用测算报价办公楼物业项目费用测算及报价本着实事求是、质价相符，规范上岗，参照行业有关标准，对**集团江北计划发展中心营销中心、办公大楼安全护卫，环境保洁，水、电维修等物业管理费用的构成做如下测算：一、员工工资及劳动保险等：1.项目部负责人1×1000×12=12000元/年2.护卫队员10×700×12=84000元/年（营销中心6人计50400元/年、2-3楼办公楼3人计25200元/年、出入口1人计8400元/年）3.维修工1×800×12=9600元/年4.保洁员4×620×12=29760元/年（营销中心2人计14880元/年、2-3楼办公楼1人计7440元/年、外围环境1人计7440元/年）营销中心和2-3楼办公楼是一个整体，在**集团江北计划发展中心的物业管理活动中主要以营销中心为工作重点。
项目部负责人、维修工、外围卫生保洁、出入口的安全护卫的服务为营销中心和2-3楼办公楼共同享用，因此产生的费用由营销中心和2-3楼办公楼共同承担。
合计：营销中心为84000元/年，2-3楼办公楼51360元/年二、办公费办公耗材、通讯费、交通费等合计：6000元/年三、维修、护卫、保洁费1.维修材料（按实结算）；2.保洁工具分摊及耗材4000元/年（含尘推、抹布、毛刷、玻璃刮、尘掸、大小扫把、水管、地刷、垃圾袋、清洁剂、消毒液、去污剂、洗衣粉、洁厕灵、洗手液、卫生纸、卫生球、香皂、喷壶等）；3.保安器材分摊及易耗材2000元/年（强光电筒、电水壶（饮水机）、手套等）；合计：￥6000元/年四、不可预见费用：如节日装饰费、配合**集团江北计划发展中心开展活动费等预计为：5000元/年五、利润：8%前四项之和的8%：xxxx×8%=12189元/年六、税费：5.5%前五项之和的5.5%：xxxx×5.5%=9050元/年二至六项费用均为**集团江北计划发展中心营销中心和2-3楼办公大楼的物业管理活动的费用，营销中心和2-3楼办公大楼各分摊为19119.5元/年。
写字楼经营费用测算表
1
建筑物室外维修
按与房屋维修公司合同每月每平米
建面？元
与房修公司合同
2
建筑物室内维修
按与房屋维修公司合同每月每平米
建面？元
与房修公司合同
3
空调系统维修
按与专业公司合同每月？元
与专业公司合同
4
电梯维护保养
按与电梯公司每月每台电梯？元，年检费？元
1
交通、通讯费
探亲、差旅、市内交通、其它交通月100元/人，传真机1台200元；电话3部，话费100元月/部；
2
低质易耗品
人均50元/月
3
办公用房租金
办公用房150平米，月租50元/平米
4
业务费
人均100元/月
5
广告宣传费
根据市场推广计划，该项费用3万元/年
针对写字楼具体情况
6
法律费
按常年法律顾问合同，1万/年
3）
煤气费
按用煤气量和相应单价估算
4）
热水供应等
按热水供应量和所需燃料及单价估算
三
绿化管理费
绿化面积？平米，大堂花卉摆设，绿化员1名
1
人工费
每人每月基本工资1100，效益工资200元，其他福利，服装费？元/年，无加班费
根据劳动部门、各公司资料及劳动力市场价格等情况综合确定
2
工具费
购锄头、草剪、喷水管、喷雾器等其他用品每年支出400元
根据税务局规定
十
企业管理费及利润
取第一至第九项之和的15﹪
根据物业管理规定和市场情况确定
十一
上述费用合计
第一至第十项费用之和
A甲级写字楼配置标准
5A、甲级写字楼标准配置一、概况“甲级”、“5A”是不同角度界定办公物业等级；二者概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向,“甲级”从综合品质角度出发评定写字楼的等级,“5A”是从硬件配置角度评定;“甲级写字楼”是一种通行叫法,是外资发展商开发涉外写字楼过程中,逐步引进并流行起来的词汇,将写字楼按照其综合质素不同,可以划分为甲、乙、丙等几个等级,就中国的办公楼市场而言,一般分为高档物业甲级写字楼、中档物业乙级写字楼、低档物业丙级写字楼;而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼;顶级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的;所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓;由于写字楼物业在不同的市场各不相同,写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量,如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼;对于超大城市如北京、上海、深圳在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外,还要充分考虑城市交通和城市规划CBD布局的因素,具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：1、顶级物业国际写字楼1楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率,达到70％的使用率；楼层面积大,大堂和走道宽敞,从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米;①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙,采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具;②配套设施：应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足,满足日常生活的商店,适合商务会餐的饭店,宾馆,午间放松或娱乐设施,其它如公园、运动设施和图书馆;③电梯系统：良好的电梯系统,电梯设施先进并对乘客和商品进行分区,一般每4000平方米一部电梯,平均候梯时间30秒左右;④设备标准：应有名牌中央空调,中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线;2建筑规模：超过50000平方米;3客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团;4物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理,配备实用的计算机物业管理软件,实现办公物业管理计算机化,建立办公管理信息系统,并办公物业各系统实现连通和统一的管理,24小时的维护维修及保安服务;5交通便利：位于重要地段,极佳的可接近性,临近两条以上的主干道;有多种交通工具和地铁直达;6所属区位：位于主要商务区的核心区;7智能化：3A～5A;2、高档物业甲级写字楼1楼宇品质：建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美;①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂,大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等,墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料,应有吊顶,柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯,墙面应为高级墙纸或高级漆,应有吊顶,电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具;②配套设施：应有配套商务、生活设施,如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等,专用地上、地下停车场,停车位充足;③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线;2建筑规模：1—5万平米;3客户进驻：有知名的国内外大公司,客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务;4物业服务：由经验丰富的知名公司管理,完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务;5交通便利：有多种交通工具直达;6所属区位：位于主要商务区或副都心区;7智能化：3A及3A以上;3、“5A”的评定标准“5A”标准是目前较流行的评定方式,但“5A”概念是针对智能化硬件方面,包括OA办公智能化、BA楼宇自动化、CA通讯传输智能化、FA消防智能化、SA安保智能化;、办公自动化系统OA以物业管理、公用信息服务、智能卡管理为主的应用软件系统;、楼宇设备自动化系统BA楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制;以状态监视为主,控制启停为辅;1、空调自控系统2、供排水自控系统3、变配电监视系统4、电梯监视系统;、通信自动化系统CA1、综合布线系统：综合布线支持电话系统和计算机网络系统,是一个开放性网络平台;室内铺设架空地板、地面线槽、网络地板;设计院完成干路敷设;提供以5类线为基础的综合布线信息通道;2、无线通信转发系统：移动信号增强系统,办公楼各层设有移动信号增强系统;、火灾自动报警和消防联动控制系统FA1、设有智能类功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制;2、广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统;、安全防范系统SA1、闭路监视系统：地下车库出入口、首层大厅设彩色变焦带云台摄像机;楼内各层出入口、电梯轿箱等处设置固定黑白定焦摄像机;写字楼内走廊设置固定黑白定焦摄像机；地下停车库内设黑白带云台变焦摄像机;2、防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关、电子门锁、读卡器;3、停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡,外部车辆采用临时出票机方式;二、甲级、5A写字楼衡量标准。
5A写字楼成本测算
地下层面积 24000m2 可售面积 60000m2 总建筑面积 84000m2 单方造价 可售单方
注： 每层建筑面积1500m2，40层，标 准层高3.6m，建筑物高150m内。 工程量及单价说明
0.1 0.2 1.2 0.1
底层+防水+保护层
5% 2%
按造价的5％考虑 按造价的2％考虑 10.5元/m2
80樘 80樘
5000元/樘 5000元/樘
60000m2
0.3 0.1
0.8 0.8 1.6
400樘 60000m2 18000m2 6000m2 60000m2 2000m2 1600m2 1600m2 3200m2 60000m2
1000元/樘 420.0元/m2 1000元/m2 1200元/m2 136.5元/m2 1120元/m2 300元/m2 500元/m2 300元/m2 7000m2 1500m2 60000m2
13元/m2 160元/m 5元/m2 200元/m2 0元/m2
60000m2 60000m2 60000m2
3.9元/m2 2.6元/m2 300.0元/m2
按造价的3％考虑 按造价的2％考虑 214.3元/m2
3% 2%
60000m2 60000m2 84000m2 84000m2 84000m2
5A甲级写字楼 建安工程费 测算表
序号 一 1 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.7.1 1.7.2 成本项目 建筑工程费 基础及地下室工程 土方工程 基坑支护 人工挖孔桩护壁 基坑护坡 桩基础 桩基检测费 排降水 桩承台基础 地下室钢筋混凝土 结构 地下室钢筋 原始指标 系数 预计工程量 建筑面积 84000m2 地下面积 24000m2 基底面积 12 96000m3 护坡面积 0.18 4320m2 桩数 0.0417 180根 护坡面积 1.1574 5000m2 桩数 0.04 320根 基底面积 8000m2 基底面积 8000m2 基底面积 0.08 1920m3 地下面积 吨数 方量 160 0.9 24000m2 3840t 21600m3 1152m3 24000m2 19200m2 48000m2 19200m2 8000m2 9600m2 8800m2 4500m2 24000m2 24000m2 60000m2 60000m2 3600t 24000m3 7200m3 60000m2 单 价 2168.5元/m2 2799.6元/m2 60元/m3 1810.2元/m2 24000.0元/根 700元/m2 12000元/根 25元/m2 20元/m2 450元/m3 1660.0元/m2 7000元/t 600元/m3 400元/m3 96.0元/m2 50元/m2 20元/m2 20元/m2 342.8元/m2 120元/m2 150元/m2 60元/m2 80.0元/m2 53.3元/m2 1002.1元/m2 680.0元/m2 7000元/t 650元/m3 400元/m3 86.0元/m2
A写字楼成本测算.doc
5A甲级写字楼建安工程费测算表地下层面积24000m2可售面积60000m2总建筑面积84000m2 准层高3.6m，建筑物高150m内。
序号成本项目原始指标系数预计工程量单价合价（万元）单方造价可售单方工程量及单价说明一建筑工程费建筑面积84000m2 2325.7元/m2 19535.574 2325.7元/m2 3255.9元/m21 基础及地下室工程地下面积24000m2 2799.6元/m2 6719.034 799.9元/m21.1 土方工程基底面积12 96000m3 60元/m3 576 工程量按基底面积*12m深1.2 基坑支护护坡面积0.18 4320m2 1810.2元/m2 7821.2.1 人工挖孔桩护壁桩桩数0.0417 180根24000.0元/ 根432 按180根，平均深度20m，1200元/m 1.2.2 基坑护坡护坡面积 1.1574 5000m2 700元/m2 350 按周长360m1.3 桩基础桩数0.04 320根12000元/ 根384 1.4桩基检测费基底面积8000m2 25元/m2 201.5 排降水基底面积8000m2 20元/m2 161.6 桩承台基础基底面积0.08 1920m3 450元/m3 86.4 按基底面积的20%1.7 地下室钢筋混凝土结构地下面积24000m2 1660.0元/m2 3984 含承台基础钢筋含量160kg/m2，单价6000元/t1.7.1 地下室钢筋吨数160 3840t 7000元/t 2688 （其中材料费4900元/t+ 施工费1100元/t ）1.7.2地下室混凝土（含模板）方量0.9 21600m3 600元/m3 1296 砼含量0.8m3/m2，单价600元/m31.8 地下室砌体地下面积0.048 1152m3 400元/m3 46.081.9 地下室粗装饰地下面积24000m2 96.0 元/m2 230.4 1.9.1楼地面找平抹灰面积0.8 19200m2 50元/m2 96 1.9.2 墙面抹面涂饰抹灰面积 2 48000m2 20元/m2 961.9.3 天棚抹面抹灰面积0.8 19200m2 20元/m2 38.4 1.10 地下室防水基底面积8000m2 342.8元/m2 274.21.10.1 底板防水防水面积 1.2 9600m2 120元/m2 115.2 垫层+防水+保护层1.10.2 顶板防水防水面积 1.1 8800m2 150元/m2 132 防水+保护层+排水层+过滤层1.10.3 外墙防水防水面积0.5625 4500m2 60元/m2 27 防水+保护层1.11 变更工程造价3% 24000m2 80.0 元/m2 191.9724 按造价的3％考虑1.12 签证工程造价2% 24000m2 53.3 元/m2 127.9816 按造价的2％考虑2 上部结构及粗装修地上面积60000m2 1002.1元/m2 6012.33 715.8元/m22.1 钢筋混凝土结构地上面积60000m2 680.0元/m2 4080钢筋含量55kg/m2，单价6400元/ 吨2.1.1 上部钢筋吨数60 3600t 7000元/t 2520 （其中材料费4900元/t+ 施工费1500元/t ）2.1.2上部混凝土（含模板）方量0.4 24000m3 650元/m3 1560 砼含量0.4m3/m2，单价650元/m32.2 砌体地上面积0.12 7200m3 400元/m3 288 砌块含量0.22m3/m2，单价380元/m3 2.3 找平及抹灰地上面积60000m2 86.0 元/m2 516第-4105页共5页总建筑面积84000m2 准层高3.6m，建筑物高150m内。
物业管理成本测算
物业管理成本测算引言概述：物业管理成本测算是指对物业管理过程中的各项费用进行准确计算和评估的过程。
准确测算物业管理成本对于物业管理公司和业主来说都具有重要意义。
本文将从四个方面详细阐述物业管理成本的测算方法和重要性。
一、物业人员成本的测算1.1 人员工资和福利：包括物业经理、保安、清洁人员等各类人员的工资和福利待遇，如基本工资、加班费、社保、公积金等。
1.2 培训和培养成本：包括对物业人员进行培训和提升的费用，如培训课程费用、培训材料费用等。
1.3 人员招聘和离职成本：包括物业人员的招聘费用、面试费用以及离职人员的赔偿费用等。
二、物业设备成本的测算2.1 设备采购成本：包括物业管理过程中所需的各种设备的采购费用，如保安巡逻设备、清洁工具等。
2.2 设备维护和保养成本：包括对物业设备进行定期维护和保养的费用，如设备维修费用、设备更换费用等。
2.3 设备更新和升级成本：包括对物业设备进行更新和升级的费用，如设备更新费用、设备升级费用等。
三、物业维修成本的测算3.1 日常维修费用：包括对物业内部设施进行日常维修的费用，如水电维修费用、空调维修费用等。
3.2 大型维修费用：包括对物业内部设施进行大规模维修的费用，如电梯维修费用、楼房外墙维修费用等。
3.3 突发维修费用：包括对物业内部设施进行突发维修的费用，如突发漏水维修费用、突发电路故障维修费用等。
四、物业管理费用的测算4.1 日常管理费用：包括物业管理公司的日常运营费用，如办公室租金、办公设备费用等。
4.2 业主服务费用：包括物业管理公司为业主提供的各项服务的费用，如物业咨询费用、物业服务费用等。
4.3 公共设施维护费用：包括对物业公共设施进行维护和保养的费用，如公共区域清洁费用、公共区域绿化费用等。
综上所述，物业管理成本测算是对物业管理过程中各项费用进行准确计算和评估的重要工作。
通过对物业人员成本、物业设备成本、物业维修成本和物业管理费用的测算，可以帮助物业管理公司和业主更好地掌握物业管理成本，合理安排预算，提高物业管理效率。
A甲级写字楼基本标准及经典案例分享32P
contents
目录
• 引言 • 基本标准 • 经典案例分享 • 甲级写字楼市场分析 • 甲级写字楼发展趋势及前景展望 • 结论与建议
01
CATALOGUE
引言
目的和背景
探讨甲级写字楼基本标准
推动行业发展
通过深入研究和分析，明确甲级写字 楼的基本标准，为相关从业者提供参 考。
绿色低碳成为主流
随着环保意识的提高和政策法规的推动，绿色低碳将成为 甲级写字楼发展的主流趋势，注重节能减排、资源循环利 用等方面。
06
CATALOGUE
结论与建议
总结甲级写字楼基本标准及经典案例分享
甲级写字楼基本标准总结
地理位置优越、建筑设计高品质、设施 设备先进、服务水平高、租金收益稳定 。
VS
感谢观看
可靠的供电系统
甲级写字楼采用双路供电 系统，确保电力供应的稳 定性和可靠性，满足高端 办公需求。
智能化系统标准
智能化楼宇管理系统
甲级写字楼配备智能化楼宇管理系统，实现楼宇设备自动化监控 和管理，提高运营效率。
先进的通信系统
甲级写字楼提供高速、稳定的互联网接入和内部局域网服务，满足 现代办公对通信的高要求。
随着经济的发展和城市化进程的加速，企业对甲级写字楼 的需求将持续增长，尤其是在一线城市和核心商圈。
多元化发展
未来，甲级写字楼将更加注重多元化发展，包括业态组合 、功能布局等方面，以满足不同企业和个人的需求。
创新驱动发展
在激烈的市场竞争中，甲级写字楼将更加注重创新驱动发 展，通过引入新技术、新业态等方式提高自身竞争力。
优质的建筑材料
甲级写字楼采用高品质的 建筑材料，如高档石材、 玻璃幕墙等，营造出高端 、舒适的办公环境。
2023年房地产估价师之房地产案例与分析全真模拟考试试卷A卷含答案
2023年房地产估价师之房地产案例与分析全真模拟考试试卷A卷含答案单选题（共30题）1、在Word编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。
以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】 D2、（）：A collection of related information，organized for easy retrieval.A.DataB.DatabaseC.ButterD.Stack【答案】 B3、以下各项中，（53）不属于性能测试。
A.用户并发测试B.响应时间测试C.负载测试D.兼容性测试【答案】 D4、以下关于C/C++程序变量的叙述中，错误的是（）。
A.变量实际上是存储位置的名字B.变量都具有类型属性C.变量必须先声明，然后才能引用D.除了赋值运算，其他运算都不能改变变量的值【答案】 D5、Outlook Express是一个（）处理程序。
A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C6、HTML页面的“title主页/title”代码应写在（）标记内。
A.body/bodyB.head/headC.font/fontD.frame/frame【答案】 B7、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。
据统计，每年约有10%的电脑损坏需要理赔，则该保险公司每年平均从每台参保电脑获益（）元。
A.10B.30C.50D.100【答案】 B8、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由(请作答此空)支持。
多态分为多种，( )多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。
A.继承B.封装C.过载D.覆盖【答案】 A9、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估A.处分该房屋所得优先用于偿还抵押贷款B.处分该房屋无需考虑原租约的影响C.处分该房屋时应按登记用途处置D.处分时乙公司加建的房屋可以一并处置【答案】 B10、软件工程的基本原理不包括（）。
5A甲级写字楼建设项目成本测算-副本（合集5篇）
5A甲级写字楼建设项目成本测算-副本（合集5篇）第一篇：5A甲级写字楼建设项目成本测算 - 副本5A甲级写字楼建设项目成本测算实例(含地下车库)，本项目包括写字楼、会所、幼儿园、物业用房、设备用房、居委会、垃圾转运站、室外等工程，含建筑安装工程费、室外工程费、建安工程不可预见费用，可供参考。
项目总体规划指标第二篇：甲级写字楼标准甲级写字楼的结构建筑学设计和视觉都是优质，他多数都成为当地的地标，租户置身其中富有成功感和力量。
对于“甲级写字楼”、“5A级写字楼”等名词大家并不陌生，通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢？其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。
这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。
相比之下，如果用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。
那么，什么是5A智能化呢？“5A”是指OA（办公智能化）、BA （楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA （安保智能化）。
过去也有3A及写字楼的说法，即：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化），FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中；近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。
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单价 40.0元/m2
40元/m2
160.0元/m2 160元/m2
6.0元/m2 4.0元/m2 617.4元/m2
325.7元/m2
80元/m2 280元/m2 50万元/座 80元/m2
150元/m2 111.0元/m2
68元/m2 28元/m2 10元/m2 5元/m2 45.0元/m2 45元/m2
88 8 0 0 40 40 0 0 0 0 0 40 3840 2400 1440 819.21 224 48
80
96 438
第-4104页 共5页
地下层面积 24000m2
可售面积 60000m2
总建筑面积 84000m2
单方造价
可售单方
10.5元/m2
457.1元/m2 97.5元/m2
注： 每层建筑面积1500m2，40层，标
面积
5.5.2 石材墙面
面积
5.5.3 涂料
面积
5.5.4 外立面零星装饰
面积
5.6 栏杆
建筑面积
5.6.1
栏杆
米数
5.7 屋面
建筑面积
5.7.1 屋面
面积
5.8 其它
建筑面积
5.8.1 栋号牌
单元数
5.8.2 栋门牌
楼栋数
5.8.3 保洁箱
单元数
5.8.4 信报箱
户数
5.9 变更
工程造价
5.10 签证
单价 200元/m2 150元/m2 150元/m2 3000元/套
2元/m2 20元/m2 20元/m2 20元/m2
13元/m2 160元/m 5元/m2 200元/m2 0元/m2
3.9元/m2 2.6元/m2 300.0元/m2
0.0元/m2 0.0元/m2 30.6元/m2
合价（万元） 120 90 180 48 0 0 0 11.4 1.8 7.8 1.8 0 0 0 0 0 76.8 76.8 30 30 0 0 0 0 0
原始指标 抹灰面积 抹灰面积 抹灰面积 抹灰面积 地上面积 防水面积 防水面积 防水面积 保温面积 建筑面积
面积 面积 面积 面积 工程造价 工程造价 建筑面积 座数 单元数 户数 户数 户数 户数 户数 建筑面积 面积 面积 樘数 建筑面积 面积 面积 建筑面积 建筑面积 装修面积
5.1.2 吊顶
600元/m3
400元/m3 96.0元/m2
50元/m2 20元/m2 20元/m2 342.8元/m2 120元/m2 150元/m2 60元/m2 80.0元/m2 53.3元/m2 1002.1元/m2 680.0元/m2
1296
46.08 230.4
96 96 38.4 274.2 115.2 132 27 191.9724 127.9816 6012.33 4080
桩数 0.0417 护坡面积 1.1574
桩数 0.04 基底面积 基底面积 基底面积 0.08
地下面积
预计工程量 84000m2 24000m2 96000m3 4320m2 180根 5000m2 320根 8000m2 8000m2 1920m3
24000m2
单价 2325.7元/m2 2799.6元/m2
原始指标 建筑面积 建筑面积 建筑面积 地上面积
户数 建筑面积 建筑面积
户数 户数 工程造价 工程造价 建筑面积
2.1 通风空调系统
建筑面积
2.1.1 2.1.2 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 3 3.1 3.2 3.3 3.4
新风系统
建筑面积
可售面积 60000m2
总建筑面积 84000m2
单方造价
可售单方
2325.7元/m2 3255.9元/m2
799.9元/m2
注： 每层建筑面积1500m2，40层，标
准层高3.6m，建筑物高150m内。 工程量及单价说明
工程量按基底面积*12m深
ห้องสมุดไป่ตู้
按180根，平均深度20m，1200元/m 按周长360m
23.406 15.604
1,800
0 0 257
二 安装工程费
1
室内水暖气电
建筑面积 建筑面积
84000m2 84000m2
872.4元/m2 210.0元/m2
7328.4 1764
第-4103页 共5页
地下层面积 24000m2
可售面积 60000m2
总建筑面积 84000m2
单方造价
可售单方
中央空调系统
建筑面积
电梯设备供货及安装 台座
供变电工程
建筑面积
发电机供货及安装 建筑面积
人防设备供货及安装 人防面积
消防系统
建筑面积
消防水系统
建筑面积
消防电系统
建筑面积
防排烟系统
建筑面积
卷帘门
建筑面积
楼宇智能化系统
建筑面积
楼宇智能化弱电系统 建筑面积
电话
宽带网
有线数字电视
系数 0.85
3% 2%
0.8
砌块含量0.22m3/m2，单价380元/m3
5A甲级写字楼 建安工程费 测算表
序号 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.5 2.6 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 2.7 2.8 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.5 3.6 3.6.1 3.6.2 3.7 4 4.1 4.2 5 5.1 5.1.1
60元/m3 1810.2元/m2 24000.0元/根
700元/m2 12000元/根
25元/m2 20元/m2 450元/m3
1660.0元/m2
合价（万元） 19535.574 6719.034 576 782 432 350 384 20 16 86.4
3984
1.7.1 地下室钢筋
吨数 160
3840t
7000元/t
2688
1.7.2
地下室混凝土（含 模板）
方量
0.9
1.8 地下室砌体
地下面积 0.048
1.9 地下室粗装饰
地下面积
1.9.1 楼地面找平
抹灰面积 0.8
1.9.2 墙面抹面涂饰
抹灰面积 2
1.9.3 天棚抹面
抹灰面积 0.8
1.10 地下室防水
基底面积
1.10.1 底板防水
装修面积
5.2.3 墙面
装修面积
5.2.4 电梯门套
套数
5.3 入口装修
单元数
5.3.1 入口地面铺贴
铺贴面积
5.3.2 入口玻璃雨蓬
单元数
5.4 楼梯间装修
建筑面积
5.4.1 楼梯间水泥地面 装修面积
5.4.2 楼梯间墙面
装修面积
5.4.3 楼梯间顶棚
装修面积
5.5 外立面装修
装修面积
5.5.1 面砖
1221.4元/m2
5A甲级写字楼 建安工程费 测算表
序号 1.1 1.1.1 1.1.2 1.2 1.3 1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.5 1.6 2
成本项目 室内给排水
总包给排水 直饮水系统 室内采暖-电热地暖 室内燃气 室内电气工程 总包电气安装 弱电箱 配电箱 变更 签证 设备及安装
预计工程量 84000m2 84000m2
51000m2
84000m2 84000m2
84000m2 84000m2 84000m2
84000m2
76000m2 76000m2
12座 84000m2
6400m2 84000m2 84000m2 84000m2 84000m2 84000m2 84000m2 84000m2
按基底面积的20%
含承台基础
钢筋含量160kg/m2，单价6000元/t （其中材料费4900元/t+施工费1100 元/t）
砼含量0.8m3/m2，单价600元/m3
715.8元/m2
垫层+防水+保护层 防水+保护层+排水层+过滤层 防水+保护层 按造价的3％考虑 按造价的2％考虑
钢筋含量55kg/m2，单价6400元/吨 （其中材料费4900元/t+施工费1500 元/t） 砼含量0.4m3/m2，单价650元/m3
1
3% 2%
3% 2%
预计工程量 6000m2 6000m2 12000m2 160套
60000m2 900m2 3900m2 900m2
64200m2
60000m2 4800m
60000m2 1500m2 60000m2
60000m2 60000m2 60000m2
60000m2 60000m2 84000m2
合价（万元） 336 336 0 0 0 1344 1344 0 0 50.4 33.6
5186.4
2736
608 2128 600 672 150
96 932.4 571.2 235.2
防水面积 1.2
1.10.2 顶板防水
防水面积 1.1
1.10.3 外墙防水
防水面积 0.5625
1.11 变更
工程造价 3%
1.12 签证
工程造价 2%
2
上部结构及粗装修 地上面积
2.1 钢筋混凝土结构
地上面积
21600m3
1152m3 24000m2 19200m2 48000m2 19200m2 8000m2 9600m2 8800m2 4500m2 24000m2 24000m2 60000m2 60000m2