综合大楼建设 项目管理

某综合服务大楼建设项目管理

1.项目概况

1.1项目简介

绵阳市综合大楼由四川省绵阳市水利规划设计研究院设计，位于绵阳市临园路中段，在规定土地使用权范围内，初步计划拟建建筑物共4层，第一层为群楼，上面三层为主楼，总建筑面积约9500平方米，工程建设内容包含土建、给排水、暖通空调、电气、消防的设备及管道（线）安装。工程总经费2000万元，工程计划开始日期为2011年8月1日，工程计划完工日期为2012年7月30日。要求项目施工设计2011年10月31日完成，主体框架工程2012年4月封顶。

2.项目承包方

综合考虑承包方的报价和综合实力，经过招投标，本项目由华西建筑公司承担。华西建筑公司是民营大型建筑一级施工企业，有30多年的施工经历，拥有先进的技术装备和高素质的管理与施工队伍，具有土木建筑、设备安装、高级装饰、道桥修筑、技术开发、砼构件生产、房地产开发、物资贸易等综合施工经营能力，是首批通过GB/T19002—ISO9002国际质量体系认证的国内建筑企业之一。公司在接到项目后，按照项目经理负责制要求，内聘了该项目的项目经理，组建了项目部，对项目全过程进行管理。基于公司的实力，公司有信心也有能力把综合大楼项目建设成为优质工程。

3.项目特点

项目部首先对建设综合大楼项目的特点进行了分析，认为本项目是一个系统的综合工程，包括勘查设计和施工工程两方面的内容，实施项目的主要特点如下：

⑴工程地处市中心，施工场地狭窄，材料进出场运输受到限制。

⑵对大楼工程进行全过程、全专业的方案设计和施工设计。

⑶施工工程包括以下三个方面的工作：

1）主体结构、装修、水暖通风、电气、消防的施工。

2）地下车库和地上机动车位工程。

3）配套市政工程的道路和绿地建设。

⑷工程工期紧、质量要求高、多专业配合和交叉作业多。

1.2项目范围确定

1.项目目标与项目描述

根据承包合同，项目部与项目业主、监理方等项目的相关方经过讨论协商确定了项目的目标主要为：

⑴交付物成果。设计建造一幢一流设施和智能型的综合大楼，地上建筑面积9500m2，地下建筑面积0m2，总建筑面积9500m2。

⑵工期要求。2011年8月1日至2012年7月30日，历时1年。

⑶成本要求。总投资2000万元。

项目描述是用一定的形式列出项目目标、项目的范围、项目如何执行、项目完成计划等内容，是制作项目计划和绘制工作分解结构图的依据。项目描述的目的是对项目总体做一个概要性的说明。项目描述的依据是项目的立项规划书、已经通过的初步设计方案和批准后的可行性研究报告。

项目描述可以用表格形式表达（如表1-1），其主要内容包括项目名称、项目目标、交付物、交付物完成准则、工作描述、工作范围、所需资源估计、重大

里程碑等。

签名：×××日期：2011年8月

为了使项目各相关方和项目团队成员准确理解项目内容，明确项目目标，项目部用简练的表格形式对项目进行了描述，如表1-1所示。

2.项目重大里程碑

里程碑计划是以项目中某些重要事件的完成或开始时间点作为基准所形成的计划，是一个战略计划或项目框架，以中间产品或可实现的结果为依据。这是最简单的一种进度计划，仅表示主要可交付成果的计划开始和完成时间及关键的外部界面。针对项目的目标要求，结合项目的特点和各方的要求，项目部分析确定了本项目主要里程碑事件，制作了反映项目重大里程碑事件关系的里程碑计划

图1-1 项目里程碑

3.项目工作分解

项目工作必须分解成一个个任务，并为每个任务安排资源和时间，这是项目工作的基础，所以要将一个总体项目分解为若干项工作或活动。本项目涉及范围较广，工程量大，工作内容多，为了准确地明确项目的工作范围，项目部按照工作分解结构的原理对项目进行了分解，经过与业主协商讨论，确定了项目的工作范围。综合大楼建设项目分为勘查设计、施工工程和项目管理三个部分，其中勘察设计流程为：勘察→设计方案→初步设计→施工图设计。施工工程包括：基础工程、主体工程、安装工程、装修工程、室外工程、竣工验收。基础工程包括土

方和地基；主体工程包括地下室、群楼工程，主体工程；安装工程包括给排水、设备、电气、消防、采暖通风；装修工程包括外装修和内装修；室外工程包括停车场和道路、照明、绿化等。这样细分下来就可以明确分工，提高工作效率。4.项目的工作描述

在项目分解完成以后，还要对工作进行描述，这样使项目团队成员更好的理解项目的各项工作的具体内容和要求。表1-2给出了施工图设计的工作描述。

工作名称施工图设计

工作交付物施工图

验收标准项目经理签字，确定施工方案

技术条件施工图设计规范

工作描述根据项目要求和设计规范，进行施工图设计并报批

假设条件勘查和方案设计工作均正确无误

信息源勘查、方案和初步设计所收集的信息

约束条件初步设计所确定的大纲

其他需要描述的问

题风险：初步设计大纲不准确

防范计划：勘查工作要详细、准确，以保证初步设计大纲的正确性

签名签名：×××日期：2010年8月

1.3 项目管理组织形式

1.项目组织结构形式

公司采用以项目为核心的管理模式，主要部门有人力资源部、经营计划部、财务部、技术部、工程部、采购部、质量部等，对承接的项目按照项目管理的方式进行管理。该建设项目组织形式，采用矩阵式组织，如图1-2所示。该项目的组织机构分为两个部分：项目的管理层——项目部、项目的作业层——作业承包队。

图1-2 综合大楼建设项目组织形式

⑴项目部。项目部在项目经理领导下，负责项目从开工到竣工的全过程施工生产经营的管理，是公司在该项目上的管理层，同时对作业层具有管理与服务双重职能。作业层工作的质量取决于项目部的工作质量。根据项目实际情况，项