房屋出租税收存在的问题及对策

房屋出租税收存在的问题及对策

沈胜君郭炜

近年来，随着我国城乡一体化改革试点的逐步推进和农村小城镇建设进程加快，大量农村劳动力涌入城市经商和就业，城市私房出租也日渐兴旺。机关、企事业单位和居民将闲置的办公室、厂房、住宅或门面房出租已司空见惯。由于现行私房出租业税收征管模式远远落后于形势发展，私房出租业税款流失问题比较严重，如何加强私房出租业税收征管，已成为当前摆在我们面前亟待解决的问题。

一、房屋出租税收征管的现状

随着我国市场经济持续、快速发展和住房体制改革的深化，城市建设规模越来越大，城市流动人口愈来愈多。目前，房屋出租在城市、郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。

一是房屋出租因素复杂。随着我国市场经济持续、快速发展和住房体制改革的深化，城市建设规模越来越大，城市流动

人口愈来愈多。目前，私房出租在城市、郊区乃至乡镇，都是十分普遍的现象，且呈现出快速发展的态势。房屋出租是指个人将其拥有产权的房屋在约定的时间内出租给承租人使用，由承租人向其支付一定租金（包括货币收入、实物收入和其他收益）的一种经济行为。由于近两年房价的攀升，个人出租房屋取得收益也水涨船高，有很大比例的人群由于家庭、工作等方面的原因，以及经济利益的驱使，为让房屋增值、保值提前把房屋购买下来，将房屋出租，由于私房出租的因素很复杂，目前尚没有一个部门能够全面、准确地统计出实际出租的房屋间数、面积、居住的人口及租金的总收入。

二是房屋租赁情况不同。根据房屋租赁用途的不同，可将房屋出租业务划分为营业用房出租、办公用房出租和住宅用房出租三种类型。其中，因为营业性用房的承租人大多是从事经营活动的纳税人，税务机关在办理有关税务登记（包括验证、换证）手续时比较容易发现其房屋租赁行为，从而可以及时有效地采取有针对性的税收征管措施；办公用房的出租

行为隐蔽性相对较大，特别是当承租人对外事务较少时，税务机关一般很难及时发现，其税收的征收管理难度要相对大一些；住宅用房的出租行为隐蔽性最大，特别是在一些人口较密集的居民区内，人们之间即使相邻而居也很少交往或者交往的范围很小，一般很难发现。

三是房屋租赁环节多样。根据房屋租赁方式和租金给付方式的不同，可将个人私房出租业务划分为直接出租、中介出租、变相出租、转租和再转租等类型。由于直接出租的租赁双方一般都签订有房屋租赁合同，且大多数情况下是先交租金后用房，税收征管难度相对较小。中介出租的租赁双方一般也都签订有租房合同，房屋租金一般也都通过中介机构代扣代缴房屋租凭业税收或进行税源控管，税收征管难度也不会很大。变相出租房屋的形式虽然很多，但其实质是房屋的产权所有人与实际使用人不一致，且出租方与承租方私下的租金支付方式具有较大的隐蔽性和不确定性，税收征管难度较大。由于转租和再转租房屋的承租人往往继续利用原承租人已有的营业证照进行经营活动，这种现象一般也较难发现。

四是房屋租赁交易隐蔽。不论是直接出租还是中介出租，由于个人出租房屋的承租对象绝大多数是个人，租金一般都以现金方式结付，租赁双方除租房合同外，一般都不再需要其他有约束力的书证（如发票等）。有的房主假借将房屋无偿给亲朋好友使用，没有收租金，而实际上是有协议，或以维修费形式收取租金，还有的纳税人故意隐瞒个人房屋租金收入，双方往往签订真假两份合同，用假合同应付税务机关，而现有的法律法规也没有明确规定订合同人必须到有关部门强制公证，同时，还存在着有变相出租、转租和再转租的现象，提供合同租金数据不真实，这些收入都带有很大的隐密性，难以发现并认定。

二、房屋出租税收存在的问题

房屋出租税收一直是税收征管中的难点，究其原因既有房主（纳税人）纳税意识差、社会欠缺较好的纳税环境等问题，也有地税部门本身重视不够、宣传力度小、欠缺科学合理的征管办法等问题，既有私房出租隐蔽性强，纳税人难寻找、租金额难界定、税款难征收的问题，也有部门监管缺位，源

泉控管难等问题，还有税制不完善，税种繁多计算复杂操作难、税负较重纳税人遵从难等问题。

一是房屋产权难以认定。房产的所有人与使用人不一，导致纳税人难于落实出租房屋的房产税以房屋所有人为纳税人，但在现实征管工作中，房产所有人的流动性情况较多，房屋所有人不在当地，税务机关与房产所有人难以联系，增加了税收征管的难度。《条例》规定，房产税是向产权所有人征收的一种财产税。而产权所有人和房产往往是分离的，有的产权所有人与其拥有的房产不在同一城市，甚至有的在国外。房产的使用人又不是负税人、有的又不提供或难以提供负税人的相关情况，而使用人又是承担负税义务，所以在查找产权所有人时往往给税务机关带来相当的困难。

二是实际税源无法摸清。税源零星分散，房屋租赁收入缺乏行之有效的监控由于房屋出租分布面广，承租人又来自四面八方，税源零星分散，加上租赁双方大多采取口头协议，现金支付的形式，从而导致房屋出租税收流失。租房协议不真实或业主不提供，给税务机关取证、核实收入、征税造成很

大难度。为达到少缴税金的目的，受利益驱动，还有的纳税人故意隐瞒个人房屋租金收入，双方往往签订真假两份合同，用假合同应付税务机关。最终因纳税人申报情况不实而导致税收流失。有的房主假借将房屋无偿给亲朋好友使用，没有收租金，而实际上是有协议，或以维修费形式收取租金，拒不提供真实的租金收入凭据，再加上信息不畅，缺乏相关资料，尽管许多地区采取区域性定期清理，但漏征漏管现象依然非常严重。

三是计税依据不易确定。房屋出租涉及面广、税源分散、周期短，变动性大，给税源监管带来了很大难度。私房出租大多采用现金收付，不开具税务发票，也没有什么账簿可查，税务机关对租金收入的取证、核实相当困难，导致计税依据常常难以确定，税基遭到人为侵蚀，税款征收无从下手。地税部门在对私房出租的税收管理上缺乏必要的监控手段或办法，没有形成一个有效的税源监控机制，只能眼睁睁地看着私房出租税收流失。

四是纳税意识普遍较差。纳税意识普遍差，难以控制是目前税收征管的难点。纳税人不能主动到地税机关申报纳税，有的出租户少报、瞒报租金收入甚至隐瞒不报的情况时有发生。纳税人不去主动纳税，许多人认为纳税与自己无关，自己没有办营业执照，也从来不和税务机关打交道，压根没把自己和纳税人联系起来，即使有些人知道应该纳税，也不会主动申报纳税。很多纳税人有一种思想：税务机关查出来是国家的，查不出来的就是我的，傻子才会主动纳税。对税务机关来说，这部分纳税人难以控制也是客观现实。

五是税收税负负担过重。房屋出租涉及房产税、城镇土地使用税、营业税、城建税、教育费附加、印花税和个人所得税等税种，涉及税种多、税负高，税务机关难以纳入正常税收征管。按现行的税收政策，个体房屋出租收入的名义税收负担最高可达37.65％以上（其中房产税12％，租赁业营业税、城建税及教育费附加5.55％，印花税0.1％，个人所得税20％），并且个人的同一项房屋出租收入既要征房产税，又要征营业税和个人所得税，明显存在重复征税的问题。过高