湛江房地产市场的前景分析与对策研究

湛江房地产市场的前景分析与对策研究

房地产业是国民经济的支柱产业，对经济的发展起着重要作用。“十二五”时期，国际国内宏观环境继续发生深刻变化，湛江将进入科学发展、后发崛起的关键期，房地产业正面临转型发展的机遇。本文对湛江房地产行业统计数据进行定性及定量分析，论证房地产业发展对湛江经济发展的作用。运用SWOT态势分析法分析湛江市房地产业的现状，面临的经济环境，指出存在的问题，提出建议，为政府制定产业发展政策提供参考依据。

标签房地产；市场状况；经济增长分析；SWOT分析；前景展望；政策建议

湛江的房地产市场起步于八十年代，对湛江城市建设、经济发展起着作用。“十二五”期间，世界经济正在洗牌，广东经济也将出现新格局，湛江房地产业面临着发展的新挑战、新机遇、。

1 “十一五”期间我市房地产市场运行情况分析

“十一五”期间，房地产调控政策、措施频繁出台，调控的力度也不断加大。湛江房地产市场在“科学发展观”理论的指导下，取得了长足的发展，整体呈现快速上升的发展态势，但也存在一些比较突出的问题与矛盾。

1.1 土地购置平稳增长，地价上涨加快，土地开发放缓。

“十一五”期间，土地购置投资34.47亿元，购置面积220万平方米。完成土地开发面积202.23万平方米。从总量上看，购置面积与开发面积差额不大。逐年来看，2006年土地购置面积26.24万平方米，2007年越过50万平方米，增幅达到103%，2008～2009年购置面积基本保持在46万平方米左右。而开发面积和购置面积增减变动方向刚好相反（2009年除外），2006年最高达72.22万平方米，到2010年下降到19.77万平方米，同比下降达52%。在房价上涨、土地难求的情况下，房地产开发企业放缓开发进度，囤地待发。（见表1）

“十一五”期间，2006年全市各县、市、区平均地价从2006年的743元/平方米大幅增至2010年的3000元/平方米，增幅达到293.26%，而2006年全市商品住宅为1961元/平方米，2010年为3900元/平方米，增幅为98.88%，地价增速比房价增速高194个百分点。高地价是高房价的重要因素。（见表1）

表12005～2010年全市土地购置与开发数据表

年份土地购置土地开发待开发土地土地均价

面积同比增长（%）购置费用同比增长（%）面积同比增长（%）面积同比增长（%）元/㎡同比增长（%）

2005年387300 22.9 39616 —386600 11.2 151500 —1023 —2006年262380 -32.3 19485 -50.8 722185 86.8 341507 125.4 743 -27.4

2007年533600 103.4 62596 221.3 349434 -51.6 326596 -4.4

1173 57.9

2008年457628 -14.2 45472 -27.4 337863 -3.3 477380 46.2

994 -15.3

2009年479052 4.7 79600 75.1 415185 22.9 208555 -56.3

1662 67.2

2010年467544 -2.4 137548 72.8 197678 -52.4 296680 42.3

3000 80.5

数据来源：湛江市统计局

1.2 房地产开发投资规模不断增长，结构趋于合理。

“十一五”期间，房地投资规模不断扩大，全市完成房地开发投资216.84亿元，年均增长29.3%。其中2007及2010年分别达到42%、58.8%的高位增幅。说明湛江的房地产投资在当年处于热潮期。其中住宅投资额达143.21亿元，占比66%，年均增幅为29.1%；商业营业用房开发投资27.85亿元，占比27.85%，办公楼开发投资3.94亿元，占比2%，其他房地产开发投资41.83亿元，占比19%。与房地产投资相比，固定资产投资逐年逐年平缓增长。（见表2，图1）

表22005～2010年湛江市房地产开发投资数据表单位：亿元、%

年份GDP 固定资产投资房地产投资 GDP增长率固定资产增长率房地产投资增长率房地产投资占GDP比重房地产投资

占固定资产投资比重固定资产投资

占GDP比重

2005年657.81 180.28 20.78 12.10 17.90 32.30 3.20 11.50

27.41

2006年770.18 206.53 23.94 12.69 14.50 15.20 3.10 11.60

26.82

2007年892.56 242.77 34.00 13.00 17.40 42.00 3.80 14.00

27.20

2008年1048.66 295.29 36.75 10.00 21.60 8.10 3.50

12.45 28.16

2009年1156.17 393.23 42.27 10.60 33..1 28.60 4.10

12.00 34.01

2010年1403.00 526.58 75.04 14.20 33.90 59.00 5.35

14.25 37.53

十一五 5270.57 1664.40 212.00 —————— 4.02%

12.74% 31.58

年均年均1054.11 332.88 42.40 12.10 23.80 29.30 ——

————

数据来源：湛江市统计局

单位：亿元

图12006～2010年全市房地产完成开发投资额用途分布

数据来源：湛江市统计局

十一五”期间，湛江房地产开发企业到位资金302.38亿元，企业资金充裕度（本年度到位资金与完成开发投资比之）达140%，开发资金不紧张。从资金来源看，国内贷款73.37亿元，占比24.2%，利用外资1亿元，占比0.3%，自筹资金105.59亿元，占比34.9%，其他资金来源122.88亿元，占比40.6%。

而随着新一轮的调控逐步从紧，2009～2010年定金预收同比增长高于比个人按揭同比增长。说明购房者从银行按揭贷款受限，首付比例上升较快。