烟台新天地项目整体定位与发展战略报告

KPI体系
外因 内因
地理位置——城市核心区/城市新区
交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车 产业支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群 /未来商务核心区
大规模，持续开发
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的 规模与档次
配套完善——商场、公寓
• 烟台房地产专项市场分析 • 本项目物业组合判断
项目发展战略
项目定位
•项目整体定位 •项目功能比例 •各物业类型定位
5
项目分期策略
•项目分期 •启动期策略
城市新中心发展模式
核心功能
模式一：政务驱动型
城市新中心发 展模式
模式二：商务驱动型
模式三：商业驱动型
新恒迪模型
Fra Baidu bibliotek
行政文化
金融保险 高科技
企业服务 博览会展 商贸服务 休闲娱乐 旅游观光
12
深圳华润中心——关键驱动因素
外因：
•优越的地理位置，良好的交通可达性； •区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力； •区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。
内因：
•超强的实力与品牌号召力； •集购物、娱乐等为一体的体验式； •项目立意高，与深圳人内心的价值观相符； •一流的精英团队。
搬迁后三年GDP增 长速度为13.5%
行政中心搬迁至湘江西岸，直接带动了西岸的发展，一 批世界500强企业纷纷投资西岸
3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一 座“新城”
老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动 地块物业价值提升
建设后 的湘江 西岸
新的行 政中心 大楼
7
KPI体系
6
案例
长沙河西行政中心 青岛行政中心 南昌红谷滩行政中心
深圳•蔡屋围金融中心 伦敦•加纳利码头 巴黎•拉德方斯
深圳•华润中心 宁波•天一广场 日本•福冈博多运河城
模式一：政务驱动型 长沙河西行政中心
1998年提出行 政中心搬迁， 2001年完成行 政中心整体搬 迁
搬迁前三年GDP增 长速度为10.8%
旧中心：中山路 新商业中心：天一广场
14
产生背景与条件
旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的 商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求 房价高速增长
宁波市房屋销售价格在2001年、2002年的涨幅连续两年居 全国第一 1999年，宁波房地产市场复苏升温，当年10月房地产投 资走出负增长区 2000年，楼市保持持续增长，商品房房价从当年1月的 2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米 2001年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均房 价达2867元/平方米，比上年同期上涨11.77% 2002年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标准 的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收，越涨 越快，平均房价高达3543元/平方米，比上年同期上涨 23.56%
蔡屋围金融中心
东门商圈 人民南商贸圈
功能化体系
甲级写字楼 星级酒店 市级商业中心
地王大厦 华润大厦 深业中心 发展银行大厦 中信大厦 万德大厦 世界金融中心
晶都酒店 木棉花酒店 华润酒店 万德酒店
中信城市广场 华润万象城
公寓
住宅
地王公寓 名仕阁 世界金融中心 服务式公寓
都市名苑
城市天地广 场
10
以商务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）
第三阶段 项目招商与营销战略
最终 • 烟台房地产市场调查分析结果 成果 • 项目整体定位与发展战略 （终稿）
2
第一篇章 项目定位与发展战略
本篇章解决的关键问题
如何通过项目开发使区域成为烟台新中心？
挖掘区域价值
通过怎样的物业组合化解市场风险？ 在高容积率下各类物业如何创造价值？ 创造产品价值
4
我们的研究思路
以政务为核心驱动力的城市中心的KPI体系 （关键绩效指标体系）
地理位置——城市新区，为带动新区的发展，建立城市新 格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤
外因 内因
交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车 与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展密切相 关 政府行为——以政府行政中心搬迁为核心驱动力 大规模，持续开发——用地面积在1平方公里以上
如何通过项目开发使区 域成为烟台新中心？
通过怎样的物业组合 化解市场风险？
在高容积率下各 类物业如何创造 价值？
项目战略发展方向判定
本项目中心化发展模式判断
• 模式一：政务驱动型 • 模式二：商务驱动型 • 模式三：商业驱动型 • 项目条件拟合度分析
本项目物业类型组合判断
• 商务驱动型城市中心功能体系及物 业组合
用地条件——建设用地的适宜性、安全性等 建设条件——基础设施、交通、环境景观、昭示性等 配套完善——商场、居住、写字楼
可操作性——取地成本低、开发成本低、操作难度小
8
模式二：商务驱动型 深圳•蔡屋围金融中心
蔡屋围金融中心
位置：罗湖中心区 交通：深南大道沿线/地铁大剧院站
东门福商田业中心区 圈
罗湖中心区
烟台新天地项目整体 定位与发展战略报告
1
项目研究工作阶段划分
2009/8/15
至今工作
2009/9/15
第一阶段（前期） 项目整体定位与发展战略
第二阶段 项目前期策划及执行方略
工作
• 烟台市宏观经济背景研究 • 烟台市房地产市场调查与分析 • 烟台市消费者市场调研 • 项目的优劣势分析和地块价值挖掘 • 城市新中心案例研究与借鉴 • 综合体案例研究
人文符号——区域标识/步行系统/特色符号语言/纪 念性/ 风格化建筑（群）
一流的合作团队
11
规划设计 经营管理
案例
模式三：商业驱动型 深圳华润中心——概况
详细 内容
华润中心是以大型购物中心为核心，集 商业、办公、居住、酒店等诸多功能于 一体的综合性、现代化、标志性、高品 质的建筑群体。
项目概况 占地面积：7.73万平方米 建筑面积：48.1万平方米 容积率：6.22 车位：2,988个 物业功能比例 商业：酒店：办公：居住=5：1：2：2
13
案例
模式三：商业驱动型
天一广场——宁波城市新中心的诞生
详细 内容
总占地面积：19.3万平方米 总建筑面积：22万平方米，主体建筑由 22座具有欧陆风情的现代建筑组成 项目总投资：14亿元 项目构成： 商铺16.7万平方米，停车场 2万平方米，64000平方米的绿地，水街 6000平方米，演艺舞台1000平方米。 基本定位： 融休闲、商贸、旅游、餐饮、 购物于一体。
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
世界金融大厦
地王大厦
华润大厦
产业聚集
银行
深圳发展银行 中信城市银行 建设银行 工商银行 农业银行 人民银行 商业银行
发展银行大厦
金融证券
联合证券 大鹏证券 中信证券 华鑫证券 金元证券 南方证券 鹏华基金
保险
友邦保险 太平洋保险 人保 中保 华泰保险
9
深圳•蔡屋围金融中心