安宁市房地产市场研究

9400 6500
0
洋房剩余50套左右，130－ 8700 8500 400
250㎡，4999元/㎡。近半
年来，洋房月均销售4－5
套，别墅月均销售1－2套
保利宁湖
洋房售完，目前有少量商业
143000 31964 17700 143000 29244 13119
0
2720 4581
峰境
和联排别墅在售
东湖第一 城一期新 约100000 0
2019年 22.2 67.80%
本项统计为1—8月份统计局数据
从列表中可以看出，安宁地产发展从投资、施竣工面积及销售方面看，总体规模可观，发展特 别是08年以来发展迅猛。并且近4年来呈现出各年增幅跳跃性大，主要原因是受到昆明西进的 影响，太平新区被品牌开发商大量圈地开发，主要为休闲度假功能为主，其次就是温泉镇温泉
安宁市城市规划图
第三部分：安宁市房地产市场发展情况
总体情况
近四年安宁市房地产发展情况一览表
时间
2019年 2009年
地产投 资（亿 元）
增幅
商品房投 资（亿元）
增幅
施工面 积（㎡）
增幅
竣工面 积（㎡）
增幅
销售面 积（㎡）
增幅
销售额 （亿元）
增幅
14.63
119.60 %
12.7
155.50% 70.34
增长：137.2%
商品房屋施工面积：182.47万平方米 增长19.1%
竣工面积：25.19万平方米
下降：63.1%
第二部分：安宁市城市发展规划
安宁城市未来发展方向： 主要是往东北扩充，其次 是西部方向发展。
安宁市城市发展组团
城市功能组团主要分为：
老城区
西部： 宁湖片区——高档住宅区
东北部：武家庄片区——金融、文体中心 安晋线片区——工业中心区
39055 合计为近两年推出与消化量
0
安宁近两年供给与需求情况
安宁近两年供应面积： ➢ 住宅：707664㎡ ➢ 别墅：216964 ㎡ ➢ 商业：:290337㎡
安宁近两年消化面积： ➢ 住宅：504254㎡ ➢ 别墅：201944 ㎡ ➢ 商业：204882㎡
安宁现存量面积： ➢ 住宅：244700㎡ ➢ 别墅： 16220 ㎡ ➢ 商业： 39055㎡
业共计销售面积达161763㎡。从近几年推售项目来看，安宁市老城及新区大部分 项目的销售周期较长，从客户蓄水到清盘时间需要1年半到两年左右。
安宁目前在售项目近两年推售情况
项目名称
推出住宅 建面
推出别 推出商 墅建面 业建面
已售住 宅建面
已售别 墅建面
已售 商业 建面
未售住 宅建面
未售 别墅 建面
未售商 业建面
螳螂川片区：水文化生态休闲中心
本项目处于老城区市中心，集政治、商业、金融、购物等为一体的综 合服务区，未来的价值不言而喻。
从规划图上可 以看出，项目 位于老城区核 心位置，也是 未来整个安宁 市发展的中心 位置，尽管国 家楼市调控下 市场疲软，但 是位于城市中 心的物业价值 不会减，只会 不断的增加。
增长：13.1% 增长：0.8% 增长：29.0% 增长：21.0% 增长：18.2%
增长：119.6% 增长：155.5% 增长：148.6% 增长：42.4% 增长：338.9% 增长：427.4%
09年部分经济指标情况
人均GDP： 26132元 城镇居民人均可支配收入：11740元 从业人员月均劳动报酬：2399元 在岗职工月均工资：2453元 消费性支出：10718.5元 房地产业完成投资：9.4亿元 全区商品房销售面积：26.7万平方米 商品房销售额：11亿元 商品房销售均价达： 4124元 建筑业实现增加值：7.5亿元 经济增加值：59.01亿元
从这个数据分析，安宁市主要购房人群购房压力并不算太大，未来价格还有上扬的 趋势。商业价格增长幅度较大，但未来由于市场及前两年商业供应较大，短时间内市 场难以消化，未来商业价格会较为稳定。
客户群构成
就安宁市老城区及宁湖新区来讲，客户群主要以本地购房客户为主。
宁湖新区作为安宁的高档住宅区域，宁湖峰境、宁湖春天、龙山湖畔等 附带休闲功能的项目有部分昆明购房者，目的主要是休闲度假及投资所 需。
天地
30000
7栋住宅，2梯8户，74—1310㎡，车位749，11月12日认筹，1千元卡开盘按揭、全款 分别优惠1个点和2个点；1万元卡三人团购起可办，开盘按揭、全款分别优惠2个点和5 个点；商业3万方业态：购物、百货、餐饮、娱乐，其中一栋为写字楼，目前没认筹。
合计
380810
1120
46946 128574 152400 35744 43119 244700
山谷等项目进入，造成各年增幅不一。所以：安宁市地产迅猛发展，太平新区、温 泉镇休闲地产的大量开发造成各年的增幅跳跃巨大。
安宁近两年已售罄项目推售情况
项目名称 盛世锦苑 金色半岛 金方首府 珍泉颐园 伊皇晶座 东湖金座
福兴苑 合计
普通住宅建面（㎡） 别墅建面（㎡） 商业建面（㎡）
备注
120000
0
3000
东湖第一城
6000 5000
房价走势
5000
房价涨幅
4000 3000
3986
4124
4500
2000
1000
0 2008年
2009年
2010年
2011年
从房价走势来看，安宁近4年来普通住宅房价涨幅在1000元左右，涨幅平缓。 目前老城区和开发区的商业价格相差不大，在2.5万—3万元之间。 2019年在岗职工年平均工资36018元，2019年人均可支配收入达15532元。
增长17.81% 增长：10 % 增长：10.5％ 增长：10.95% 增长：8.01% 下降：22% 上升91.3% 上升：97.9% 增长3.46%。 增长：13.79% 增长：18.05%
2019年部分经济指标情况
生产总值（GDP）：134.25亿元
增长：14.1%
常住人口：34.14万人
在岗职工年平均工资：36018元
增长：15.0%
城镇居民人均可支配收入：20463元 增长：8.2%
城镇居民人均消费性支出：15269元 增长：43.5%
房地产业开发投资：22.03亿元
增长：10.0%
商品住宅投资：18.41亿元
下降：1.4%
商品房屋销售建筑面积：109.25万平方米 增长：60.0%
商品房屋销售额：47.04亿元
本
以昆钢、盐化为代表的工业从业职工
地
客
海口工业园区搬迁
户
构
周边区域村镇购房者
成
本地生意人及部分公务员：主要是商业投资
个案分析：东湖第一城
新天地
东湖第一城整体规划开发，本案业在其中，目前推出一期新天地。物业涵盖7栋住宅、2赚商业及1幢 写字楼。7栋住宅为2梯8户，其中1栋、7栋为回迁房。74—1310㎡，车位749，11月12日认筹，1千 元卡开盘按揭、全款分别优惠1个点和2个点；1万元卡三人团购起可办，开盘按揭、全款分别优惠2 个点和5个点；商业3万方业态：购物、百货、餐饮、娱乐，其中一栋为写字楼，目前没认筹。住宅 价格4680元起，商业价格预计2万元以上。
2019.5开盘，剩200套，约20000㎡
20000
0
2000
自2019年销售量
8664
0
19121
47331
0
5642
28190
0
20000
商业不售
0
0
130000
100000
0
2000
326854
0
161763
近两年推出并已售罄产品面积总和
安宁近两年老城及新区已售罄项目，普通住宅共计销售面积达326854㎡，无别墅销售，商
备注
金色时代
0
广场
0
50000
0
0
30000
0
0 20000
其余为招商部分
金色国际 136000
0
30474
0
刚面市，初始认筹卡200元/
0
0 136000 0 30474 张，0.5%优惠，12月底开
盘，预计价格5000元/㎡
联排别墅剩余40套左右，
180－220㎡，6999元/㎡；
宁湖春天 18100 15000 400
148.60% 15.86
42.40%
46.17
338.90 %
10.78
427.40%
9.4 降22%
474
55
26.7 91.30% 11 97.90%
2019年 22.03 10.00% 18.41 降1.4% 182.47 19.10% 25.19 降63.1% 109.25 60.00% 47.04 137.20%
由此可见，安宁近两年住宅供需比为1.4、别墅供需比为1.08、商业供需比为 1.41。安宁市场整体需求旺盛。但从通过市调情况分析近半年的营销状况看，安 宁成交量与成交金额急速下滑，目前市场不容乐观。原因主要深受昆明低迷市场 成交的影响。
项目分布
宁湖春天Leabharlann Baidu
宁湖峰境
本案
金色时代广场
金色国际
金方首府 伊皇晶座
安宁市房地产市场分析报告
第一部分：安宁市经济发展情况
08年部分经济指标情况
生产总值（GDP）：114.01亿元 常住人口：32.01万人 消费品零售总额：21.43亿元 年平均工资：30425元 城镇居民人均可支配收入：17417元
房地产业开发投资：14.63亿元 商品住宅投资：12.7亿元 全市商品房屋施工面积：70.34万平方米 竣工面积：15.86万平方米 商品房屋销售建筑面积：46.17万平方米 商品房屋销售额：10.78亿元
从面积分布可以看出，新天地主要是定 位的客户群主要年轻人结婚婚房及三口 之家客户群体，部分4房为改善型需求客 户群准备，这也符合地州市的主体客户 群体。
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个案分析：东湖第一城-新天地
新天地目前推售的7栋住宅中，1、7两栋为回 迁房，其余产品销售。
7栋住宅产品统计： 74 ㎡、86 ㎡ 、88 ㎡为2房，共724套 104 ㎡ 、117 ㎡ 、118 ㎡为3房，共724套 131 ㎡为4房，共120套
总数为1568套； 2、3、4方比例为：6：6:1