不动产经济学.ppt
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不动产所有权PPT课件
《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放 汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。规划用于 停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附 赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他 场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
.
19
但是，老赵仔细阅读了自己与开发商签订的《商品房 买卖合同》，翻遍合同也没有找到关于地下车库的内容。 而在风尚小区内，地下车库一直由物业公司在管理，并 且物业公司还从2005年开始就按照每个车位每年2400 元的标准收取停车费。
.
5
2、知识点回顾：物权体系
（1）物权涵义
《物权法》第2条，本法所称物，包括不 动产和动产。本法所称物权，指权利人依法 对特定的物享有直接支配和排他的权利，包 括所有权、用益物权和担保物权。
.
6
（2）物权的构成
所有权
动产
抵押权
质权
1.国家所有权
留置权
2. 集体所有权
物 权
自物权(所有权） 3. 社团所有权 4.建筑物区分所有权
.
15
（三）按所有权性质分类
按所有权性质不同，我国不动产所有权还可以分为 国家所有权和集体所有权、私人所有权。
1.国家所有权
法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民 所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有 规定的，依照其规定。
城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有 的农村和城市郊区的土地，属于国家有权的区别？
.
24
《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行社会 主有公有制，即全民所有制和劳动集体所有制。”
全民所有，即国家所有，土地的所有权由国务院代表国 家行使；劳动集体所有，就是农民集体所有。
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但是，老赵仔细阅读了自己与开发商签订的《商品房 买卖合同》，翻遍合同也没有找到关于地下车库的内容。 而在风尚小区内，地下车库一直由物业公司在管理，并 且物业公司还从2005年开始就按照每个车位每年2400 元的标准收取停车费。
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2、知识点回顾：物权体系
（1）物权涵义
《物权法》第2条，本法所称物，包括不 动产和动产。本法所称物权，指权利人依法 对特定的物享有直接支配和排他的权利，包 括所有权、用益物权和担保物权。
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（2）物权的构成
所有权
动产
抵押权
质权
1.国家所有权
留置权
2. 集体所有权
物 权
自物权(所有权） 3. 社团所有权 4.建筑物区分所有权
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（三）按所有权性质分类
按所有权性质不同，我国不动产所有权还可以分为 国家所有权和集体所有权、私人所有权。
1.国家所有权
法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民 所有。
国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有 规定的，依照其规定。
城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有 的农村和城市郊区的土地，属于国家有权的区别？
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《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行社会 主有公有制，即全民所有制和劳动集体所有制。”
全民所有，即国家所有，土地的所有权由国务院代表国 家行使；劳动集体所有，就是农民集体所有。
不动产经济学8
项目风险预测 开发类型 目标市场和客户范围 开发时机 营销方式（价格定位） 开发规模 开发进度 融资方式
静态指标评价 动态指标评价
图1：住宅项目投资分析思路
1 表层分析
项目外部环境
(1)投资的表层分析，主 要是基于项目基本特征 的描述和分析，选择项 目的投资区位，即“定 位子”。在这一层次分 析过程中，主要是进行 项目市场研究，包括项 目外在投资环境分析， 市场竞争分析和项目自 身条件的评价。这一层 次研究方法是通过项目 数据收集和市场调查， 建立项目基本的材料库， 然后对这些数据资料进 行分析综合，明确项目 投资概况，最终完成住 宅投资区位选择。
由专家代为操作风险较低，但每年须付管 理费，投资报酬率较受影响。
期货 中
高
高
不动产 中
低
低
古董、 中
高
低
字画
银行
低
低
高
存款
债券 中
低
高
高 以小博大，投机性强。 低 对抗物价上涨能力强，变现能力差，适合
长期 置产型投资。 高 须具高度专业知识，管理要求低，不适合
一般小型投资人。
低 安全性高，金融无限制，收益低。
净现值(Net Present Value)
净现值是指在整个建设和生产服务年限内各年净现 金流量按一定的折现率计算的现值之和。
NPV
n NCFt t0 (1 K )t
n t0
CIFt n
(1K ) t t0
其中,NCFt = 第t期净现金流量
K = 项目资本成本或投资必要收益率，为
简化假设各年不变
第二节 不动产投资
1、不动产投资方式
开发投资 ； 购置投资 ； 抵押放款 ； 购买证券 ； 投资信托（REIT）基金 ； 有限合伙(也称辛迪加)投资 ；
静态指标评价 动态指标评价
图1：住宅项目投资分析思路
1 表层分析
项目外部环境
(1)投资的表层分析，主 要是基于项目基本特征 的描述和分析，选择项 目的投资区位，即“定 位子”。在这一层次分 析过程中，主要是进行 项目市场研究，包括项 目外在投资环境分析， 市场竞争分析和项目自 身条件的评价。这一层 次研究方法是通过项目 数据收集和市场调查， 建立项目基本的材料库， 然后对这些数据资料进 行分析综合，明确项目 投资概况，最终完成住 宅投资区位选择。
由专家代为操作风险较低，但每年须付管 理费，投资报酬率较受影响。
期货 中
高
高
不动产 中
低
低
古董、 中
高
低
字画
银行
低
低
高
存款
债券 中
低
高
高 以小博大，投机性强。 低 对抗物价上涨能力强，变现能力差，适合
长期 置产型投资。 高 须具高度专业知识，管理要求低，不适合
一般小型投资人。
低 安全性高，金融无限制，收益低。
净现值(Net Present Value)
净现值是指在整个建设和生产服务年限内各年净现 金流量按一定的折现率计算的现值之和。
NPV
n NCFt t0 (1 K )t
n t0
CIFt n
(1K ) t t0
其中,NCFt = 第t期净现金流量
K = 项目资本成本或投资必要收益率，为
简化假设各年不变
第二节 不动产投资
1、不动产投资方式
开发投资 ； 购置投资 ； 抵押放款 ； 购买证券 ； 投资信托（REIT）基金 ； 有限合伙(也称辛迪加)投资 ；
不动产.ppt
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(四)不动产业及其在国民经济中的地位与作用 不动产业的概念； 不动产业在国民经济中的地位与作用
返回Βιβλιοθήκη (一)不动产的涵义 (二)不动产的特性 (三)不动产的分类 (四)不动产业及其在国民经济中的地位与作用
返回
(一)不动产的涵义 不动产是指土地，附着于土地的建筑物和 其他定着物、建筑物的固定附属设备，以及由 此衍生的产权。
1）不动产是一种财产。 2）不动产是实体与权利的有机结合。 3）不动产，作为有形实体，可区分为三种类型：土地； 附着于土地的建筑物和其他定着物；建筑物的固定附 属设备。 4）产权，实质上是财产权的简称，它包括对财产的所 有权、使用权、收益权和处分权。
返回
(二)不动产的特性
不动产，作为一种资产，除拥有与其他资产相同的 基本属性(有用性、稀缺性、可被独占性)外，还具有 以下基本持性： 1）数量的有限性； 2）位置的固定性； 3）使用的长期性； 4）保值性和增值性； 5）投资与消费的双重性； 6）质量差异的普遍性。 城市不动产．除具有上述一般特性外，与乡村不动 产相比，还具有以下待点： 1）聚集性、2）多能性、3）高效性
返回
(三)不动产的分类
1）按产权性质分类： 国有不动产、集体所有不动产、私有房产、涉外房产 2）按使用功能分类： 非农业用途的不动产：商业、金融业用途；居住用 途；工业用途；仓储用途；文、体、娱、办公用途； 交通用途；市政公用设施；特殊用途，其他用途 农业用途的不动产：耕地；园地；林地；牧草地； 农村居住用房和用地；农村道路；其他 3）按投资目的分类 非经营性不动产；经营性不动产
(四)不动产业及其在国民经济中的地位与作用 不动产业的概念； 不动产业在国民经济中的地位与作用
返回Βιβλιοθήκη (一)不动产的涵义 (二)不动产的特性 (三)不动产的分类 (四)不动产业及其在国民经济中的地位与作用
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(一)不动产的涵义 不动产是指土地，附着于土地的建筑物和 其他定着物、建筑物的固定附属设备，以及由 此衍生的产权。
1）不动产是一种财产。 2）不动产是实体与权利的有机结合。 3）不动产，作为有形实体，可区分为三种类型：土地； 附着于土地的建筑物和其他定着物；建筑物的固定附 属设备。 4）产权，实质上是财产权的简称，它包括对财产的所 有权、使用权、收益权和处分权。
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(二)不动产的特性
不动产，作为一种资产，除拥有与其他资产相同的 基本属性(有用性、稀缺性、可被独占性)外，还具有 以下基本持性： 1）数量的有限性； 2）位置的固定性； 3）使用的长期性； 4）保值性和增值性； 5）投资与消费的双重性； 6）质量差异的普遍性。 城市不动产．除具有上述一般特性外，与乡村不动 产相比，还具有以下待点： 1）聚集性、2）多能性、3）高效性
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(三)不动产的分类
1）按产权性质分类： 国有不动产、集体所有不动产、私有房产、涉外房产 2）按使用功能分类： 非农业用途的不动产：商业、金融业用途；居住用 途；工业用途；仓储用途；文、体、娱、办公用途； 交通用途；市政公用设施；特殊用途，其他用途 农业用途的不动产：耕地；园地；林地；牧草地； 农村居住用房和用地；农村道路；其他 3）按投资目的分类 非经营性不动产；经营性不动产
《不动产投资》课件
不动产投资的未来前景
随着城市化和科技创新的不断发展，不动产投资市场将继续以稳定的增长趋 势向前发展。
个人对不动产投资的看法
个人对不动产投资的看法会受到个人经验、风险偏好和市场认知等因素的影响。
参考文献
• 文献1 • 文献2 • 文献3 • ...
不动产投资的优点和风险
优点
稳定的现金流、资本增值潜力、多样化投资选项
风险
市场波动、资金风险、法律和政策风险
不动产投资市场的现状
当前不动产投资市场需求旺盛，但也存在供应不足的问题。市场主要集中在 一线城市，二线城市的潜力有待挖掘。
不动产投资市场的发展趋势
城市化进程
随着城市化进程的加快，不动产 投资市场将继续扩大。
政府在城市规划和发展中扮演重要角色，与投资者有一定竞争关系。
不动产投资的步骤和方法
1
研究市场
了解市场需求和发展趋势，确定投资目标。
2
筛选资产
选择符合投资需求的不动产，进行风险评估和盈利预测。
3
进行交易
与卖家协商并达成交易，完成合同签署和款项结算。
不动产投资案例分析
购买商业物业
通过购买商业物业并出租给稳定 的租户，实现稳定现金流。
开发住宅项目
购买土地并开发为住宅项目，通 过销售和出租获得利润。
参与众筹项目
通过众筹平台投资不动产项目， 实现分散投资和风险分享。
不动产投资的风险控制
风险控制是不动产投资中至关重要的环节，包括风险评估、合理定价、多样 化投资等。
如何选择不动产投资
选择不动产投资时要考虑投资目标、风险承受能力、市场前景等因素，寻找符合自身需求的机会。
不动产投资
这个PPT课件将带您了解不动产投资的全貌，从概述到投资实践，再到结论和 未来前景，让您成为不动产投资领域的专家。
不动产的价值和价格PPT课件( 71页)
劳动二重性决定商品二因素
具体劳动
特定具体形式
具体劳动是指生产一
定使用价值的具体形式 的劳动，反映人与自然 的关系。（自然属性）
使用价值 (不同质)
劳
对立
动 二
统一
重性Βιβλιοθήκη 抽象劳动是指撇开一切具商 品 二 因 素
体形式的、无差别的一般
人类劳动。（社会属性）
抽象劳动
无差别人类劳动
价值 (相同质)
3、价值量的决定
2、效用价值论
以物品满足人的欲望的能力或人对物品效用的主观心理评价解 释价值及其形成过程的经济理论。即价值是人对物品能满足人 的欲望的主观估计。它同劳动价值论相对立。在19世纪60年代 前主要表现为一般效用论，自19世纪70年代后主要表现为边际 效用论。
3、其内容如下：
第一，效用价值论认为，一切生产都是创造效用的过程，人们 获得效用却不一定非要通过生产，通过大自然的赐予也可以获 得。效用是价值的源泉，仅仅是形成商品价值的必要条件，而 充分条件则是物品的需缺性，只有物品的效用和物品的稀缺性 相结合才能形成价值。
使用价值是交换价值的物质承担者。
交换价值首先表现为一种使用价值同另一种使 用价值相交换的量的关系或比例。
价值是凝结在商品中的无差别的一般人类劳动，即人
类脑力和体力的耗费。价值是商品所特有的社会属性。
使用价值不同的商品之所以能按一定比例相交换，就是 因为它们都具有价值。任何有用物品都具有使用价值， 但只有这种有用物品是劳动产品并作为商品时，它才具 有价值。
商品的价值包括质的规定和量的规定两个方面。价值 的质的规定回答的是价值的实体是什么，价值的量的 规定则回答价值的大小有什么决定和怎样决定。
不动产经济学
不动产经济学不动产，这个我们日常生活中经常听到的词汇，它所涵盖的范围可不仅仅是我们居住的房子那么简单。
从商业大楼到工业厂房，从农田到森林，从城市的繁华地段到乡村的广袤土地，都属于不动产的范畴。
而不动产经济学，就是研究这些不动产的开发、利用、交易以及它们对经济和社会产生影响的一门学科。
想象一下，你站在城市的高楼大厦之间，周围是熙熙攘攘的人群和川流不息的车辆。
这些高楼大厦是如何建起来的？为什么有些地方的房价高得让人望而却步，而有些地方却相对便宜？这背后都有着不动产经济学的原理在起作用。
首先，让我们来谈谈不动产的需求和供给。
需求方面，人口的增长、城市化的推进、人们对居住和工作环境的改善需求等，都会推动对不动产的需求。
比如说，越来越多的人涌入城市寻找工作和发展机会，他们需要有地方居住，这就增加了对城市住房的需求。
同时，随着人们生活水平的提高，对于居住品质的要求也在不断提升，更大的房子、更好的小区环境、更便捷的交通设施等，都成为了人们追求的目标。
而在供给方面，土地的有限性是一个关键因素。
毕竟，地球上的土地资源是有限的，而且不是所有的土地都适合用于建设。
此外，建设过程中的各种成本，如土地购置成本、建筑材料成本、劳动力成本等，也会影响不动产的供给。
接下来，我们说一说不动产的价格。
不动产价格的形成是一个复杂的过程，受到多种因素的影响。
供需关系是其中最重要的因素之一。
当需求大于供给时，价格往往会上涨；反之，当供给大于需求时，价格可能会下跌。
但这并不是唯一的决定因素，政府的政策、货币政策、经济形势、地理位置、周边配套设施等，都会对不动产价格产生影响。
比如说，政府出台了限购政策，可能会抑制一部分购房需求，从而对房价产生影响。
又比如，央行调整利率，会影响到购房者的贷款成本，进而影响到房地产市场的需求和价格。
再看看不动产投资。
这可是很多人关注的话题，毕竟不动产投资有可能带来丰厚的回报。
但投资不动产可不是一件简单的事情，需要考虑很多因素。
不动产经济学—第3章(不动需求与供给)
第一节 不动产市场的供给和需求 »深化住房制度改革，实现住房分配货币工资化，引导消费者“愿 意”购买商品住房，使潜在的需求转变为有效需求；
»发展经济，增加收入，提高消费者“能够”购买商品住房的支付 能力； »理顺流通环节，完善中介销售服务，为消费者提供便捷周到的服 务； »规范不动产市场秩序，降低成本，调整供给结构，使之与消费需 求结构相适应，增强购房的承受能力； »完善和发展不动产金融市场，扩大住房消费信贷，支持居民买房； »重视不动产市场总供给和总需求动态平衡，促进有效需求的形成。
南京大学
Nanjing University
不动产经济学
第三节：不动产供需均衡
第一节 不动产市场的供给和需求
三、不动产供求均衡原理的现实意义
不动产供给和需求均衡态的实质就是不动产商品的实现 问题。因此，不动产市场的供求均衡，是不动产市场运行 的最基本问题，也是不动产市场运行所追求的重要目标。
南京大学
南京大学
Nanjing University
不动产经济学
第二节：不动产供给
二、不动产市场的有效供给
第一节 不动产市场的供给和需求 •1、不动产市场有效供给的涵义
–在微观经济上，不动产市场的有效供给是指现实供给层次中符合消费 者需求的、正在或即将实现交换的那一部分不动产商品的供给量。 –在宏观经济上，不动产市场的有效供给是指不动产商品的总供给与总 需求达到均衡时的总供给。 •2、增加不动产市场有效供给的主要途径 –（1）在不动产供给的实物形态上，努力提高供给结构与需求结构的 吻合程度； –（2）在不动产的价值形态上，努力提高供给价格与支付能力的吻合 程度； –（3）在不动产供给的时期性上，努力体现一定超前性；
影响耕地需求的因素，主要有人口、土地生产率、国 民经济状况等； 人类对林地的需求，主要是两个方面：一是对木材的 需求。二是森林的生态功能； 草地在人类的生活中也不可忽视。
不动产经济学
推行不动产税不是简单地增加一个税种，而是税制的 重新设计。
u
不动产税的前景
▪ 不动产税将对我国市场经济体制产生深远的影响。
对企业与居民的不动产开征财产税性质的不动产 税，将有力地推动各级政府加强对财产权的保护， 而这是市场经济的基石。
不动产税将成为地方政府稳定的财政收入来源， 有利于建立“与事权相匹配”的财政管理体制， 理顺各级政府间的关系，增强政府的执政能力。
u
中国现行不动产税收制度 现行税费的主要问题
2．税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而 流转环节税负畸重 目前的税制基本上是不卖不税，不租不税，一旦 租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸 轻而流转环节税负畸重。如对土地而言，取得环 节的耕地占用税和保有环节的城镇土地使用税税 额标准均较低，起不到调节土地级差收益，促进 高效、集约用地的作用；对房产而言，保有环节 的房产税对所有非营业用房一律免税，起不到作 为财产税对收入分配进行调节的作用。
u
中国地方财政状况及原因
地方财政普遍陷入困境
▪ 1994年分税制后，地方财政收入占全部财政收
入的比重不断下降，但支出责任却在增长，因此， 地方财政赤字不断增加。例如，在分税制前的 1993年，中央本级财政赤字为354.55亿元，地 方本级财政出现盈余61.2亿元，到了1994年， 中央本级财政出现盈余，为1152.07亿元，而地 方则赤字1726.59亿元，到了2019年，中央盈 余4445.17亿元，地方赤字7379.87亿元。
45 45.69 48.11 47.95
u
中国地方财政状况及原因
地方政府通过各种方式融资
▪ 税收与预算内收费 ▪ 预算外收费 ▪ 出售国有资产：国有企业私有化 ▪ 出售特许权：BOT(build—operate—transfer)
u
不动产税的前景
▪ 不动产税将对我国市场经济体制产生深远的影响。
对企业与居民的不动产开征财产税性质的不动产 税，将有力地推动各级政府加强对财产权的保护， 而这是市场经济的基石。
不动产税将成为地方政府稳定的财政收入来源， 有利于建立“与事权相匹配”的财政管理体制， 理顺各级政府间的关系，增强政府的执政能力。
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中国现行不动产税收制度 现行税费的主要问题
2．税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而 流转环节税负畸重 目前的税制基本上是不卖不税，不租不税，一旦 租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸 轻而流转环节税负畸重。如对土地而言，取得环 节的耕地占用税和保有环节的城镇土地使用税税 额标准均较低，起不到调节土地级差收益，促进 高效、集约用地的作用；对房产而言，保有环节 的房产税对所有非营业用房一律免税，起不到作 为财产税对收入分配进行调节的作用。
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中国地方财政状况及原因
地方财政普遍陷入困境
▪ 1994年分税制后，地方财政收入占全部财政收
入的比重不断下降，但支出责任却在增长，因此， 地方财政赤字不断增加。例如，在分税制前的 1993年，中央本级财政赤字为354.55亿元，地 方本级财政出现盈余61.2亿元，到了1994年， 中央本级财政出现盈余，为1152.07亿元，而地 方则赤字1726.59亿元，到了2019年，中央盈 余4445.17亿元，地方赤字7379.87亿元。
45 45.69 48.11 47.95
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中国地方财政状况及原因
地方政府通过各种方式融资
▪ 税收与预算内收费 ▪ 预算外收费 ▪ 出售国有资产：国有企业私有化 ▪ 出售特许权：BOT(build—operate—transfer)
不动产经济学PPT课件
了解不动产开发类型。 掌握不动产开发和建设的主要阶段。 掌握不动产开发的可行性分析。
.
4
不动产开发
1
第一节 不动产开发概述
2 第二节 开发和建设过程
3 第三节 可行性分析
.
5
第一节 不动产开发概述
1、不动产开发的涵义
• 不动产开发是不动产业中最基本、最主要的经济活 动,是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住和 工作空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动， 本质上属于生产建设领域。不动产开发是提高不动 产资源配置效率的中心环节。
.
14
• 项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多 种信息，形成一个开发项目的初步设想，包 括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据 这一设想，进一步进行市场综合分析，并通 过与城市规划部门、土地管理部门及其他的 建筑商、投资商进行接触，使项目设想具体 化。
• 项目的可行性研究即在项目选择之后，对该 项目做更进一步的分析，主要包括市场分析、 项目的财务评价及经济社会评价等。
或简化为：住宅开发、非住宅开发、公共设 施开发。
.
8
第一节 不动产开发概述
我国不动产开发模式的变化 短平快合作开发模式 小而全的多项目开发模式 精耕细作的成片开发模式
.
9
第一节 不动产开发概述
3、不动产开发的基本原则
严格执行城市规划。
坚持经济、文化和环境效益相统一的原则
必须实行全面规划、合理布局、综合开发、 配套建设。
不动产经济学 Essentials of Real Estate Economics
第三部分： 不动产经济的
微观主体行为分析
.
1
第三部分学习内容
1、不动产投资
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4
不动产开发
1
第一节 不动产开发概述
2 第二节 开发和建设过程
3 第三节 可行性分析
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第一节 不动产开发概述
1、不动产开发的涵义
• 不动产开发是不动产业中最基本、最主要的经济活 动,是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住和 工作空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动， 本质上属于生产建设领域。不动产开发是提高不动 产资源配置效率的中心环节。
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• 项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多 种信息，形成一个开发项目的初步设想，包 括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据 这一设想，进一步进行市场综合分析，并通 过与城市规划部门、土地管理部门及其他的 建筑商、投资商进行接触，使项目设想具体 化。
• 项目的可行性研究即在项目选择之后，对该 项目做更进一步的分析，主要包括市场分析、 项目的财务评价及经济社会评价等。
或简化为：住宅开发、非住宅开发、公共设 施开发。
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第一节 不动产开发概述
我国不动产开发模式的变化 短平快合作开发模式 小而全的多项目开发模式 精耕细作的成片开发模式
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第一节 不动产开发概述
3、不动产开发的基本原则
严格执行城市规划。
坚持经济、文化和环境效益相统一的原则
必须实行全面规划、合理布局、综合开发、 配套建设。
不动产经济学 Essentials of Real Estate Economics
第三部分： 不动产经济的
微观主体行为分析
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1
第三部分学习内容
1、不动产投资
不动产和不动产价格ppt课件
（7）交通管制
不动产和不动产价格
33
7、心理因素
（1）购买或出售心态 （2）个人欣赏趣味（偏好） （3）时尚风气（生活方式的选择） （4）接近名家住宅心理 （5）讲究风水或吉祥号码
8、国际因素
（1）世界经济状况（特别是周边国家和地区的经济状况） （2）军事冲突状况―→ P↓
（3）政治对立状况―→ P↓ （4）国际竞争状况：（主要是国与国之间或地区与地 区之间为吸引外来投资而展开的竞争）
•难以变现性
•保值增值性
不动产和不动产价格
15
对不动产的基本认识： 每一宗不动产都是不相同的； 不动产的物质实体是不可移动的； 不动产通常是耐久的 不动产的供给是有限的； 不动产对人们是有用的。
不动产和不动产价格
16
三、不动产的分类
（一）按用途划分:居住、商业、工业、农业、 特殊、办公、服务、文教、医疗等。
(9)不动产的局部，如某幢公寓中的某套房；
(10)包含有其他资产的不动产；
(11)作为企业整体的一部分的不动产。
不动产和不动产价格
5
（二）土地 ➢土地——是指地球表层的陆地部分，包括 内陆水域和滩涂。
广义上的土地是由土壤、气候、地貌、地 质、生物和水文、水文地质等因素构成的自 然综合体。
不动产和不动产价格
---现房价格 ---期房价格
不动产和不动产价格
23
3.按不同的经济行为分类—— 买卖价格 租赁价格 抵押价格 保险价格 课税价格 征用价格
不动产和不动产价格
24
第三节 不动产价格的影响因素
各种影响不动产价格的因素对不动产价格的影响方 向是不尽相同的；
各种影响不动产价格的因素对不动产价格的影响程 度是不尽相同的；
不动产投资理论概述(ppt73张)
经济成本是显性成本和隐性成本之和 。 机会成本是指把既定的稀缺资源用于某种特 定生产时，所放弃的该资源在其他用途中获
得的最大收益。
沉没成本
楼，汽 车，计算机）等等可以通过出售或出租方式在 很大程度上加以回收，属于可回收成本；有的 则不可能回收，属于沉没成本。 沉没成本包括广告成本，在办公楼顶装设企业 标志的成本，按企业特殊要求设计的专用设备 等。
经济利润：是指企业的总收益和总成本之间 的差额，也被称为超额利润。经济利润不包 括正常利润。当厂商的经济利润为零时，厂 商仍然得到了全部的正常利润。 正常利润：是指厂商对自己所提供的企业家 才能报酬的支付，它是企业成本的一个组成 部分。
项目最佳规模确定
厂商从事生产或出售商品的目的是为了赚取利润。 如果总收益大于总成本，就会有剩余，这个剩余就是利 润。值得注意的是，这里讲的利润，不包括正常利润， 正常利润包括在总成本中，这里讲的利润是指超额利润 。如果总收益等于总成本，厂商不亏不赚，只获得正常 利润，如果总收益小于总成本，厂商便要发生亏损。 厂商从事生产或出售商品不仅要求获取利润，而且 要求获取最大利润。
边际收益MR
边际收益是指厂商每增加一单位产品销售所 得到的总收入的增量。
即：
TR ( Q ) MR ( Q ) Q
dTR (Q ) MR (Q ) dQ
或
★ 利润的有关概念
1、经济利润 2、会计利润
经济利润与会计利润
经济利润=总收益-显性成本-隐性成本 会计利润=总收益-显性成本 经济利润往往小于会计利润，两者的差额就是隐 性成本。 当厂商的经济利润为0时，厂商获得了正常利润； 其会计利润等于隐性成本。 （给别人打工和给自己打工获取利润相等）
不动产经济管理学及财务知识分析理论52页PPT
u
中国现行不动产税收制度 现行税费的主要问题
▪ 税费种类繁多，税租费概念混淆不清。 ▪ 税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而流
转环节税负畸重，形成于计划经济时期。
▪ “城乡双轨”与“内外资双轨”。 ▪ 计税依据不科学，征管漏洞大。 ▪ 房地产行政事业收费体系混乱，重复收费，计征
不规范，大量收费属于预算外管理。
▪ 学术上有两派观点：
▪ 迪克.納泽（Dick Netzer）是累退论的代表人物。累退论基于财产
税是消费税的理论假设和税收效应的局部均衡方法。如：该 观点认为，住宅财产税会通过提高租金的方式转嫁给租户， 由于包括住房消费服务在内的年消费支出占家庭年收入的比 重，低收入家庭比高收入家庭高，因此，从总体上看，财产 税负分布相对于收入分布而言是累退的。
第二节 不动产税的评价
不动产税有哪些经济效应？如何影响土地利用？
功能
稳定财政收入 提高资源配置效率
调节收入分配
宏观调控
税收调节途径
保持不动产相关税收稳定 保持土地出让收入稳定
对开发不同标准的房产差别 征税 对二套房、空置房征税 对空地或闲置土地征税等
加大保有环节税收 加大保障性住房投入
经济效应分析
第二节
u
不动产税的评价
不动产税是累退税？累进税？比例税？
▪ 艾伦（Henry Aaron）则认为财产税负分布相对于收入分布 具有累进性。累进论基于财产税是资本税的假设和一般均衡 分析方法。累进论认为，财产税可以课于除消费以外的资本 利得、工薪收入、地租收入等财富之上。由于短期内全国资 本的总供给是缺乏弹性的，资产所有者通过转让资产给他人 或变更资产形式并不能有效逃避税负，因此，短期内，课于 资本的全国统一资产税将以减少资本净报酬的方式而归宿于 资本所有者头上。由于包括土地改良物在内的资本财富主要 是高收入家庭拥有，所以，这种税负的归宿便具有明显的累 进性。
不动产金融.ppt
展等方面，都发挥了积极的作用。
三、经济适用房申请条件
郑州市《2011年申请经济适用房的条件新规》 （一）具有本市市区建成区城市户口3年以上； （二）家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保 障标准的4倍，全部收入低于650x4=2600； （三）无住房或者家庭人均住房建筑面积不足20 平方米； （四）市人民政府规定的其他条件。 单身人员，除应当符合前款规定条件外，申请购 买经济适用住房时，年龄应满28周岁
此外，各级地方政府还要切实抓好政策制度的落 实工作，要加强对经济适用房的监管，严肃查处 违法违规行为。
谢谢
（四）、我国经济实用房产权不清晰
目前住房产权主要有两类情况：一类是纯商品房产权，即完整 的产权；另一类则是准商品房产权，即不完整的产权。前者用 地是有偿的，居民买入后，拥有完整的产权，可以随时上市交 易或者转让；经济适用住房的用地是无偿购买，实行审批制度， 拥有不完整产权，上市交易或转让受到有关政策法规限制上市 交易实施准入制度，上市交易时须缴纳有关税费，补交土地出 让金一系列的限制规定，使购房者增加了顾虑。随着住房市场 的发展和完善，经济适用房出租、出售、抵押、转让时，应如 何明确产权关系，就成为许多购买者所关心的问题。造成经济 适用房产权不清晰的主要原因是我过关于经济适用房的相关法 律当中，缺少对经济适用房产权的明确规定，以《土地管理法》 为例，虽然经济适用住房土地所有权由国务院代表国家行使， 但并没有规定具体的操作方案和方法，各级土地行政管理部门 的职责也不明确。
（二）、制定和完善相关法律法规 完善的法律和法规是经济适用房健康发展的依据和保证。
（三）、采用多种住房保障方式促进我国经济适用房 健康发展
现阶段对经济适用房供应改进的核心内容之一应是促进经 济适用房、商品房、廉租房等在满足不同收入阶层消费者需求间 的分工与协作，实现住房分层供给体系的对接
三、经济适用房申请条件
郑州市《2011年申请经济适用房的条件新规》 （一）具有本市市区建成区城市户口3年以上； （二）家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保 障标准的4倍，全部收入低于650x4=2600； （三）无住房或者家庭人均住房建筑面积不足20 平方米； （四）市人民政府规定的其他条件。 单身人员，除应当符合前款规定条件外，申请购 买经济适用住房时，年龄应满28周岁
此外，各级地方政府还要切实抓好政策制度的落 实工作，要加强对经济适用房的监管，严肃查处 违法违规行为。
谢谢
（四）、我国经济实用房产权不清晰
目前住房产权主要有两类情况：一类是纯商品房产权，即完整 的产权；另一类则是准商品房产权，即不完整的产权。前者用 地是有偿的，居民买入后，拥有完整的产权，可以随时上市交 易或者转让；经济适用住房的用地是无偿购买，实行审批制度， 拥有不完整产权，上市交易或转让受到有关政策法规限制上市 交易实施准入制度，上市交易时须缴纳有关税费，补交土地出 让金一系列的限制规定，使购房者增加了顾虑。随着住房市场 的发展和完善，经济适用房出租、出售、抵押、转让时，应如 何明确产权关系，就成为许多购买者所关心的问题。造成经济 适用房产权不清晰的主要原因是我过关于经济适用房的相关法 律当中，缺少对经济适用房产权的明确规定，以《土地管理法》 为例，虽然经济适用住房土地所有权由国务院代表国家行使， 但并没有规定具体的操作方案和方法，各级土地行政管理部门 的职责也不明确。
（二）、制定和完善相关法律法规 完善的法律和法规是经济适用房健康发展的依据和保证。
（三）、采用多种住房保障方式促进我国经济适用房 健康发展
现阶段对经济适用房供应改进的核心内容之一应是促进经 济适用房、商品房、廉租房等在满足不同收入阶层消费者需求间 的分工与协作，实现住房分层供给体系的对接
不动产金融学PPT9(无第8讲)
第九讲 个人住房融资Real Estate Finance不动产金融逆向年金住房抵押贷款 (Reverse Annuity Mortgage, RAM) 特点 通常的住房抵押贷款是借款人得到金融机构贷款 支付购房款，然后在贷款期内逐月归还这笔贷款。
而逆向年金抵押贷款中，借款人现金的流入与流 出过程正好相反，在较长的期限内金融机构定期 (一般也是每月)向借款人提供一笔现金，在贷款 期末则由借款人一次性还清贷款本息总额。
mengfanyu@个人住房抵押贷款的偿还 4.其他固定利率抵押贷款 逆向年金抵押贷款分级还款抵押贷款气球式抵押贷款增值分享抵押贷款双周付款抵押贷款2018-10-31逆向年金住房抵押贷款 (Reverse Annuity Mortgage, RAM)运作方式 逆向年金抵押贷款实际上是把住房抵押给金融机构，由金 融机构每月向借款老人提供生活费用。
一般来说，这类贷款期限不超过10年，如果在此期间老人 去世，则可以出售住宅提前清偿贷款，如果10年之后老人 仍然健在，则以出售住宅或通过其他办法清偿贷款。
现在的逆向年金抵押贷款的贷款期限可长达30年，金融机 构向借款人所提供的月付款以固定利率计月复利，通常每 5一10年需要根据情况对这一利率水平做一定调整。
1RAM借款人的一般标准:62岁, 50 % L/V, 10年期限 or 预期期限 72岁, 60 % L/V, 10年期限 or 预期期限 82岁, 70% L/V, 10年期限 or 预期期限2018-10-31逆向年金住房抵押贷款 (Reverse Annuity Mortgage, RAM)优势 逆向年金抵押贷款的好处在于在不立即改变房产所有权的 前提下，能够解决退休老人"有房没钱"的问题，而且贷款 人的贷款风险很低，贷款收益具有很强的可预测性。
这种贷款方式有很大的灵活性，借款人可要求增加贷款额， 或对贷款进行展期，此时，金融机构会对抵押房产进行重 新估价，以确定该房产是否有显著升值。
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了满足社会各阶层的住房消费，刺激住 房需求采取的向中低收入者提供住房货 币补贴，提高中低收入者的购房能力的 举措，如我国的住房公积金制度。
23
二、住房政策
非C 住 房A 商 品 数 量
O
E1 E
U3
U2 U1
B
D 住房数量
图4 住房货币补贴政策的经济分析 24
二、住房政策
住房价格P 补贴后价格P′ 补贴前价格P0
（一）不动产货币政策的概念
是指国家通过货币政策的制定和调整，利用金融、 信贷手段对不动产业进行间接调控，为实现既定 基本方针而采取的相应措施。
（二）分类
一般性货币政策与选择性货币政策 扩张性、紧缩性和中性货币政策
29
三 、货币政策
（三）货币政策的调控机制
利率 存款准备金率
货币供应量 不动产信用控制
P
D1
S2
P2
P1 S2
O
E2
E1 S1
D1 Q
图3 土地“招拍挂”政策调控效果
20
二、住房政策
（一）住房政策概述
在西方经济学中，一般把中央和地方政府干预及 解决住房问题的手段和方法统称为广义的“住宅 政策”；狭义上的住房政策，是政府在一定的社 会、经济和政治形势下，为了改善住房的数量、 质量、价格以及所有权和使用权状况，为适应不 同时期的住房需求和住房供应模式而设计的调节 和干预措施。
11
一、土地政策
（二）土地政策参与宏观调控的内涵
从广义上，土地政策参与宏观调控的内涵指的是 国家从土地供给与需求入手，实现土地市场的总 平衡，对土地收益分配调控，使中央政府与地方 政府之间、不同区域的地方政府之间、地方政府 与土地使用者之间的土地收益得以合理分配，同 时通过土地调控、固定资产投资、产业结构等， 促进经济社会和资源环境的协调发展。
市场调 节具有
后果
盲目性
造成经济波动 和资源浪费
信息 规模
规 模 扩 大
鸡 蛋 产 量 猛 增
蛋 市 供 过 于 求
蛋损 价失 下惨 跌重
市场
调节 后果 导致经济
具有
波动和资
滞后
源浪费
性
7
调控的目标是什么？
总量供求均衡目标：实现区域内的供求总量均
衡；不动产市场供应与其他商品供应的相对均衡， 居民对居住的需求与其他商品的消费相协调；不 动产商品供给总量与居民对不动产的有效需求总 量均衡；不动产业与整个国民经济特别是地区经 济发展比例均衡。 优化结构目标：不动产业的发展与其他产业发展 相协调；不动产业内部结构协调。 投机抑制目标 福利保障目标
8
怎么调控？
收入政策：土地租金，房地产税收
经济手段
支出政策： 购买支出：政府购买和政府投资 转移支付：财政补贴，财政贴息，税收支出
金融政策
行政手段：计划、规划和管理 法律手段
9
不动产市场调控的主要政策手段
土地政策：主要是城市土地政策。措施集中在 三方面：土地供应总量调控、土地供应结构调 控、对不同区域的土地供应进行调控。
26
二、住房政策
P
S S′
E
P0
E′
D′
P1
O
Q0
Q1
Q
图6 政府直接介入住房供给 27
二、住房政策
间接介入是通过提供优惠贷款、减免税收、降低土地 成本、简化管理程序等形式减少投资成本，间接增加 住房供给。
P AUC0
Mc0
AUC1
Mc1
D
O
Q0
Q1
Q
图7 政府间接介入住房供给
28
三、货币政策
优惠利率
货币政策的调控 机制
30
四、税收政策
（一）不动产税收政策的内涵 不动产税收政策是国家调控房地产的重要
政策。积极的房地产税收政策，可以增加 政府的财政收入，为城市建设积累资金， 还可以引导居民消费，优化市场结构，改 善供需关系，促进房地产经济快速、健康、 稳定的发展。
31
四、税收政策
（二）税收政策的传导机制
住房政策: 货币政策：具体调控有两个方面—供给与需求。 税收政策：主要通过调整税种、税率、附加和
减免来改变不动产供求双方主体的收益水平。 其他政策：如产业政策、投资政策等等。
10
一、土地政策
（一）土地政策概述 土地政策是政府为了一定的目标而制定的
计划、准则，由政策主体、政策目标和政策 手段（或工具）三个要素构成；是国家和政 党等政治实体为了实现土地管理任务和土地 利用目标，而规定的用以调整土地关系的一 系列规范和准则。
税 率
税 收 政 策
税 基
土地开发和 房屋建设成本
房地产 投资规模
房地产购买成本、转让成本
房地产保有成本
供市 给场
供 求 需关 求系
32
四、税收政策
（三）税收政策的经济分析
P
S1
C
S0
P1
P0
A
D
P2
B
Q1
Q0
Q
图8 不动产开发税收的局部均衡分析
33
四、税收政策
P
E2
S
P2
E0
P0
P1
E1
D
D1
Q1
Q2
Q
图9 不动产转让所得税的局部均衡分析
34
（五）主要土地政策及其经济分析
收购储备政策及经济分析 土地的收购储备政策，是指土地收购储备机
构，将要盘活的国有土地使用权依法收回、收 购予以储存，并通过前期开发利用和承担政府 委托的土地使用权供应准备工作，实现土地资 产保值增值，合理配置土地资源。
16
一、土地政策
增量 土地
存量 土地
征收
划拨 土地
（三）土地政策的调控机制
土地政策的 调控机制
土地供应机制 资产价格机制 约束引导机制
14
一、土地政策
（四）我国土地政策发展
土地政策参与宏观调控主要表现在四个方面。
收紧土地审批权限，整治 土地市场，遏制过度投资
开发区清理整顿
土地政策参 与宏观调控
实施土地出让 “招拍挂”政策
开展土地储备收购
15
一、土地政策
4
为什么要调控？
市场的调节不是万能的
外部性 垄断 信息不完全 公共物品
市场的弱点和缺陷
自发性 盲目性 滞后性
5
赶不上趟
6
鸡 蛋 涨 价
有 利
自发扩 大养殖
可 图
规模
市场调 后果 节具有 自发性
产生不正当 经济行为 扩大收入差距， 造成两极分化
经营 分散 力量 单薄
无法 掌握 供求
盲目 扩大 养殖
12
一、土地政策
狭义上的土地政策参与宏观调控是指从土地供给 和土地需求两个方面入手，在土地供给与土地需 求的作用下，形成真正反映土地市场价值的土地 价格，实现土地供给和土地需求的总体平衡和国 民经济的稳定发展。
在我国，土地政策参与宏观调控的内涵多数情况 下是从狭义的层面理解的。
13
一、土地政策
出让 土地
收回 收购 置换
开储 发备
土地收购储备政策作用机理
出市 让场
17
一、土地政策
P
S1
S0
P2
P1
E1
D1
E0
P0
D0
Q1
Q0
Q
图1 土地收购储备的供求曲线及地价的变动
18
一、土地政策
P
S1
S0
P1
D1
P0 D0
Q0 Q1
Q
图2 土地收购储备的供求曲线及房价的变动
19
一、ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ地政策
“招拍挂”政策及经济分析
不动产经济学
第四部分 不动产经济宏观分析
1
第四部分学习内容
1、不动产与宏观经济
2、不动产市场的宏观调控
3、不动产业可持续发展
2
不动产市场的宏观调控
1
第一节 不动产领域的市场失灵
2
第二节 不动产市场的政府干预
3
第三节 专题讨论：中国房地产价格与调控
3
“无形手，有形手，手拉手，向前走” 为什么要调控？ 调控的目标是什么？ 怎么调控？
O
S E′
E
A
D′
F D
住房数量
图5 住房货币补贴归宿 25
二、住房政策
住房供给政策：按照政府的介入程度可以分为政
府直接介入住房供给和政府间接介入住房供给。 直接介入有两种供给方式：一是政府通过直接自
建提供公共住房给中低收入家庭居住，如“廉租 房政策”；二是政府通过向开发商提供补贴来增 加公共住房的供给，如“经济适用房政策”。
21
二、住房政策
住房政策根据不同标准可以做不同的类型划分： 根据住房主体：针对中等收入以上的居民的住房政
策，即商品房政策；针对中低收入居民的住房政策， 即公共住房政策。 根据政策作用对象：住房需求政策和住房供给政策。 根据政策调控范围：一般性政策和具体政策。
22
二、住房政策
（二）主要的住房政策及其经济分析 住房需求政策：住房需求政策是政府为
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二、住房政策
非C 住 房A 商 品 数 量
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U2 U1
B
D 住房数量
图4 住房货币补贴政策的经济分析 24
二、住房政策
住房价格P 补贴后价格P′ 补贴前价格P0
（一）不动产货币政策的概念
是指国家通过货币政策的制定和调整，利用金融、 信贷手段对不动产业进行间接调控，为实现既定 基本方针而采取的相应措施。
（二）分类
一般性货币政策与选择性货币政策 扩张性、紧缩性和中性货币政策
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三 、货币政策
（三）货币政策的调控机制
利率 存款准备金率
货币供应量 不动产信用控制
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P1 S2
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图3 土地“招拍挂”政策调控效果
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二、住房政策
（一）住房政策概述
在西方经济学中，一般把中央和地方政府干预及 解决住房问题的手段和方法统称为广义的“住宅 政策”；狭义上的住房政策，是政府在一定的社 会、经济和政治形势下，为了改善住房的数量、 质量、价格以及所有权和使用权状况，为适应不 同时期的住房需求和住房供应模式而设计的调节 和干预措施。
11
一、土地政策
（二）土地政策参与宏观调控的内涵
从广义上，土地政策参与宏观调控的内涵指的是 国家从土地供给与需求入手，实现土地市场的总 平衡，对土地收益分配调控，使中央政府与地方 政府之间、不同区域的地方政府之间、地方政府 与土地使用者之间的土地收益得以合理分配，同 时通过土地调控、固定资产投资、产业结构等， 促进经济社会和资源环境的协调发展。
市场调 节具有
后果
盲目性
造成经济波动 和资源浪费
信息 规模
规 模 扩 大
鸡 蛋 产 量 猛 增
蛋 市 供 过 于 求
蛋损 价失 下惨 跌重
市场
调节 后果 导致经济
具有
波动和资
滞后
源浪费
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调控的目标是什么？
总量供求均衡目标：实现区域内的供求总量均
衡；不动产市场供应与其他商品供应的相对均衡， 居民对居住的需求与其他商品的消费相协调；不 动产商品供给总量与居民对不动产的有效需求总 量均衡；不动产业与整个国民经济特别是地区经 济发展比例均衡。 优化结构目标：不动产业的发展与其他产业发展 相协调；不动产业内部结构协调。 投机抑制目标 福利保障目标
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怎么调控？
收入政策：土地租金，房地产税收
经济手段
支出政策： 购买支出：政府购买和政府投资 转移支付：财政补贴，财政贴息，税收支出
金融政策
行政手段：计划、规划和管理 法律手段
9
不动产市场调控的主要政策手段
土地政策：主要是城市土地政策。措施集中在 三方面：土地供应总量调控、土地供应结构调 控、对不同区域的土地供应进行调控。
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二、住房政策
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图6 政府直接介入住房供给 27
二、住房政策
间接介入是通过提供优惠贷款、减免税收、降低土地 成本、简化管理程序等形式减少投资成本，间接增加 住房供给。
P AUC0
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图7 政府间接介入住房供给
28
三、货币政策
优惠利率
货币政策的调控 机制
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四、税收政策
（一）不动产税收政策的内涵 不动产税收政策是国家调控房地产的重要
政策。积极的房地产税收政策，可以增加 政府的财政收入，为城市建设积累资金， 还可以引导居民消费，优化市场结构，改 善供需关系，促进房地产经济快速、健康、 稳定的发展。
31
四、税收政策
（二）税收政策的传导机制
住房政策: 货币政策：具体调控有两个方面—供给与需求。 税收政策：主要通过调整税种、税率、附加和
减免来改变不动产供求双方主体的收益水平。 其他政策：如产业政策、投资政策等等。
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一、土地政策
（一）土地政策概述 土地政策是政府为了一定的目标而制定的
计划、准则，由政策主体、政策目标和政策 手段（或工具）三个要素构成；是国家和政 党等政治实体为了实现土地管理任务和土地 利用目标，而规定的用以调整土地关系的一 系列规范和准则。
税 率
税 收 政 策
税 基
土地开发和 房屋建设成本
房地产 投资规模
房地产购买成本、转让成本
房地产保有成本
供市 给场
供 求 需关 求系
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四、税收政策
（三）税收政策的经济分析
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图8 不动产开发税收的局部均衡分析
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四、税收政策
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图9 不动产转让所得税的局部均衡分析
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（五）主要土地政策及其经济分析
收购储备政策及经济分析 土地的收购储备政策，是指土地收购储备机
构，将要盘活的国有土地使用权依法收回、收 购予以储存，并通过前期开发利用和承担政府 委托的土地使用权供应准备工作，实现土地资 产保值增值，合理配置土地资源。
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一、土地政策
增量 土地
存量 土地
征收
划拨 土地
（三）土地政策的调控机制
土地政策的 调控机制
土地供应机制 资产价格机制 约束引导机制
14
一、土地政策
（四）我国土地政策发展
土地政策参与宏观调控主要表现在四个方面。
收紧土地审批权限，整治 土地市场，遏制过度投资
开发区清理整顿
土地政策参 与宏观调控
实施土地出让 “招拍挂”政策
开展土地储备收购
15
一、土地政策
4
为什么要调控？
市场的调节不是万能的
外部性 垄断 信息不完全 公共物品
市场的弱点和缺陷
自发性 盲目性 滞后性
5
赶不上趟
6
鸡 蛋 涨 价
有 利
自发扩 大养殖
可 图
规模
市场调 后果 节具有 自发性
产生不正当 经济行为 扩大收入差距， 造成两极分化
经营 分散 力量 单薄
无法 掌握 供求
盲目 扩大 养殖
12
一、土地政策
狭义上的土地政策参与宏观调控是指从土地供给 和土地需求两个方面入手，在土地供给与土地需 求的作用下，形成真正反映土地市场价值的土地 价格，实现土地供给和土地需求的总体平衡和国 民经济的稳定发展。
在我国，土地政策参与宏观调控的内涵多数情况 下是从狭义的层面理解的。
13
一、土地政策
出让 土地
收回 收购 置换
开储 发备
土地收购储备政策作用机理
出市 让场
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一、土地政策
P
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图1 土地收购储备的供求曲线及地价的变动
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一、土地政策
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图2 土地收购储备的供求曲线及房价的变动
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一、ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ地政策
“招拍挂”政策及经济分析
不动产经济学
第四部分 不动产经济宏观分析
1
第四部分学习内容
1、不动产与宏观经济
2、不动产市场的宏观调控
3、不动产业可持续发展
2
不动产市场的宏观调控
1
第一节 不动产领域的市场失灵
2
第二节 不动产市场的政府干预
3
第三节 专题讨论：中国房地产价格与调控
3
“无形手，有形手，手拉手，向前走” 为什么要调控？ 调控的目标是什么？ 怎么调控？
O
S E′
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住房数量
图5 住房货币补贴归宿 25
二、住房政策
住房供给政策：按照政府的介入程度可以分为政
府直接介入住房供给和政府间接介入住房供给。 直接介入有两种供给方式：一是政府通过直接自
建提供公共住房给中低收入家庭居住，如“廉租 房政策”；二是政府通过向开发商提供补贴来增 加公共住房的供给，如“经济适用房政策”。
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二、住房政策
住房政策根据不同标准可以做不同的类型划分： 根据住房主体：针对中等收入以上的居民的住房政
策，即商品房政策；针对中低收入居民的住房政策， 即公共住房政策。 根据政策作用对象：住房需求政策和住房供给政策。 根据政策调控范围：一般性政策和具体政策。
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二、住房政策
（二）主要的住房政策及其经济分析 住房需求政策：住房需求政策是政府为