2020北京古北水镇案例详解
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55
【案例分析 ◎ 北京·古北水镇】盈利构成
项目主要收入来源：门票+经营+房产销售
盈利构成
项目一期主要包括水街、1个五星级酒店，1-2会所，部分民宿，司马台长城（包括上长城的索道），还有一些民俗馆等。二期预计以旅游度假公寓 住宅为主。因此，项目的主要收入来自门票+经营+房产销售。
区域类型
投资内容
保护专属区
1.对古长城及各遗存地点大环境整治； 2.主体适度修复； 3.建设游览路线设施。
1.景点（民俗特色展示）
旅游专属区
2.酒店、特色民宿 3.商业业态（含自营或出租） 4.各类配套娱乐设施（自营或出租）
营业渠道及资产
索道 ----古长城保护费 统一门票 客房收入 销售收入
销售收入、租金
产权归属 公司
20160
15.48%
IDG
32000
25.58%
北京和谐成长投资中心（有限合伙）
18400
14.13%
北京能源投资（集团）有限公司
26040
20.00%
资料来源：古北水镇2014运营报告
44
【案例分析 ◎ 北京·古北水镇】商业模式
观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的商业模式
商业模式
商业业态主要分两种： 一是散装分布的特色小吃、书店、服装等店铺，此类店铺多集中在民宿 周边，通过购物加深游游客对水镇风情的情感体验； 二是老北京特色商业街商铺，此为古北水镇最大的特色。 开发公司负责 所有经营权的审批，整体管控。并吸纳原住民作为公司工作人员，解决 其收入，客栈及店铺是主要就业领域。
当地政府
古长城保护基金 公司 公司 公司 公司
5.大环境营造（区内道路、水域、绿化）
---
公司
区域内外
6.公共配套设施（游客中心、厕所、区内 电力、供排水、有线电视、供热等）
旅游地产项目（待确定）
--房产销售收入
公司 公司
66
【案例分析 ◎ 北京·古北水镇】借鉴要点
酒店分类
一类为民宿，即民居，通过对其的整体改造，形成准4星标准的度假 酒店，以客栈命名，由开发公司统一经营管理，工作人员为原住居 民，公司给予他们餐饮的经营权，并严格控制经营规模。工作人员 需要对客房进行打扫和清洁服务，以此盘活民宅，提高就业率，发 挥原住民的服务意识。 另一类为标准的4、5星酒店，提供高端的商务配套，满足商务客的 需求，成为商务会议，公司年会的不二场所。
➢ 市场广阔：北京短途休闲旅游潜在市场规模约为 5000万人次/年，而其周边缺乏优秀休闲旅游目的 地，休闲市场广阔。
➢ 政策支持：2012年，获得密云县财政局4100万元 基础建设补贴，参与古北项目融资的京能集团也是 北京市政府的全资子公司。
➢ 渠道完备：可利用中青旅本身的旅行社资源来引导 团队游客，中青旅是国内规模最大的商务会议旅游 服务商，会议旅游客源广。
项目特色
具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古 堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市 重点文物宝物单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、 文化景观混合在一起的历史人文风景区。
项目定位 “观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区
营销策划 以北京、华北地区为主，全球营销
北京市
2013
2013.10，一期试营业
2014
2014年元旦，一期开业
司马台长城 汤河古寨区
卧龙堡民俗文化区
水街历史风情区
景区主体
民国街区
33
【案例分析 ◎ 北京·古北水镇】开发运营
在开发模式，投资运营团队等多方面深度复制乌镇、
开发模式
借鉴乌镇，以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”
开发措施
➢ 确定设立司马台长城保护专属区和旅游专属区，保护区与旅游区严格隔离。 ➢ 景区塑造：整旧如故，腾龙换鸟、古镇现代化。具体的做法可归纳为“迁、
拆、修、补、饰”五个字。 ➢ 对于这里的原住居民，被安置在古镇外围，原有住房全部作为商业开发用作
酒店、餐饮、商业，而原主居民可以优先返回到古镇参与旅游服务行业中。
为核心，“观光与休闲度假并重，门票与经营复合”，实现“高品质文化型综
合旅游目的地建设与运营”。
➢ 开发主体：以旅游公司主要股份的，集政府、企业和基金公司为一体开
发主体。通过集合中青旅公司的旅游资源、IDG（创业基金）的资金实力 和政府的政策实力整合在一起，此三驾马车共同推动古镇开发。
➢ 经营主体：中青旅通过增资控股古北水镇旅游公司。
【案例分析 ◎ 北京·古北水镇】 京郊罕见的山水城结合的自然古村村落，是典型的北方旅游度假小镇
项目区位
古北水镇位于北京市密云县古北口镇，背靠中国最美、 最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山 水城结合的自然古村落。与河北交界，距离北京市1.5小 时，距离承德市约45分钟车程
项目规划
拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建 筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、 餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务 设施。
22
【案例分析 ◎ 北京·古北水镇】规划布局
景区主体+司马台长城，各有千秋的景区组合
开发历程
2010.06，与密云县政府签署 正式战略合作协议
2010
2010.07.16，成立项目公司、项 目筹备
2011
一期土地获取、开建， 2011.11，二期土地获取
2012
项目建设期
功能分区
景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布。 古镇与保护区严格分离，古北水镇包含景区主体和司马台长城两大 板块。 其中，景区主体主要包括以下四大板块： 民国街区 水街历史风情区 卧龙堡民俗文化区 汤河古寨区
张家口市 承德市
古北水镇
唐山市 天津市 石家庄市
11
【案例分析 ◎ 北京·古北水镇】开发基础
开发基础好、乌镇的设计经验和整体运营开发将成为古北水镇项目的品质保证
开发基础优越
➢ 资源优势：古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素 有小承德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景 区，本身已经具备近郊旅游基本的观光及度假元素。
股权结构
➢ 中青旅主导，先后引入乌镇旅游、IDG、北京和谐成长投资和
京能集wenku.baidu.com等战略投资。
➢ 中青旅直接控股25.8%，并通过乌镇简介持有15.48%的股权，
实际权益比例36%（25.81%+15.48%*66%）
股东
注册资本出 资（万元）
所占百分比
中青旅控股股份有限公司
33600
25.81%
乌镇旅游股份有限公司
【案例分析 ◎ 北京·古北水镇】盈利构成
项目主要收入来源：门票+经营+房产销售
盈利构成
项目一期主要包括水街、1个五星级酒店，1-2会所，部分民宿，司马台长城（包括上长城的索道），还有一些民俗馆等。二期预计以旅游度假公寓 住宅为主。因此，项目的主要收入来自门票+经营+房产销售。
区域类型
投资内容
保护专属区
1.对古长城及各遗存地点大环境整治； 2.主体适度修复； 3.建设游览路线设施。
1.景点（民俗特色展示）
旅游专属区
2.酒店、特色民宿 3.商业业态（含自营或出租） 4.各类配套娱乐设施（自营或出租）
营业渠道及资产
索道 ----古长城保护费 统一门票 客房收入 销售收入
销售收入、租金
产权归属 公司
20160
15.48%
IDG
32000
25.58%
北京和谐成长投资中心（有限合伙）
18400
14.13%
北京能源投资（集团）有限公司
26040
20.00%
资料来源：古北水镇2014运营报告
44
【案例分析 ◎ 北京·古北水镇】商业模式
观光与度假并重、门票与景区内二次消费复合经营的商业模式
商业模式
商业业态主要分两种： 一是散装分布的特色小吃、书店、服装等店铺，此类店铺多集中在民宿 周边，通过购物加深游游客对水镇风情的情感体验； 二是老北京特色商业街商铺，此为古北水镇最大的特色。 开发公司负责 所有经营权的审批，整体管控。并吸纳原住民作为公司工作人员，解决 其收入，客栈及店铺是主要就业领域。
当地政府
古长城保护基金 公司 公司 公司 公司
5.大环境营造（区内道路、水域、绿化）
---
公司
区域内外
6.公共配套设施（游客中心、厕所、区内 电力、供排水、有线电视、供热等）
旅游地产项目（待确定）
--房产销售收入
公司 公司
66
【案例分析 ◎ 北京·古北水镇】借鉴要点
酒店分类
一类为民宿，即民居，通过对其的整体改造，形成准4星标准的度假 酒店，以客栈命名，由开发公司统一经营管理，工作人员为原住居 民，公司给予他们餐饮的经营权，并严格控制经营规模。工作人员 需要对客房进行打扫和清洁服务，以此盘活民宅，提高就业率，发 挥原住民的服务意识。 另一类为标准的4、5星酒店，提供高端的商务配套，满足商务客的 需求，成为商务会议，公司年会的不二场所。
➢ 市场广阔：北京短途休闲旅游潜在市场规模约为 5000万人次/年，而其周边缺乏优秀休闲旅游目的 地，休闲市场广阔。
➢ 政策支持：2012年，获得密云县财政局4100万元 基础建设补贴，参与古北项目融资的京能集团也是 北京市政府的全资子公司。
➢ 渠道完备：可利用中青旅本身的旅行社资源来引导 团队游客，中青旅是国内规模最大的商务会议旅游 服务商，会议旅游客源广。
项目特色
具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古 堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市 重点文物宝物单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、 文化景观混合在一起的历史人文风景区。
项目定位 “观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区
营销策划 以北京、华北地区为主，全球营销
北京市
2013
2013.10，一期试营业
2014
2014年元旦，一期开业
司马台长城 汤河古寨区
卧龙堡民俗文化区
水街历史风情区
景区主体
民国街区
33
【案例分析 ◎ 北京·古北水镇】开发运营
在开发模式，投资运营团队等多方面深度复制乌镇、
开发模式
借鉴乌镇，以“整体产权开发、复合多元运营、度假商务并重、资产全面增值”
开发措施
➢ 确定设立司马台长城保护专属区和旅游专属区，保护区与旅游区严格隔离。 ➢ 景区塑造：整旧如故，腾龙换鸟、古镇现代化。具体的做法可归纳为“迁、
拆、修、补、饰”五个字。 ➢ 对于这里的原住居民，被安置在古镇外围，原有住房全部作为商业开发用作
酒店、餐饮、商业，而原主居民可以优先返回到古镇参与旅游服务行业中。
为核心，“观光与休闲度假并重，门票与经营复合”，实现“高品质文化型综
合旅游目的地建设与运营”。
➢ 开发主体：以旅游公司主要股份的，集政府、企业和基金公司为一体开
发主体。通过集合中青旅公司的旅游资源、IDG（创业基金）的资金实力 和政府的政策实力整合在一起，此三驾马车共同推动古镇开发。
➢ 经营主体：中青旅通过增资控股古北水镇旅游公司。
【案例分析 ◎ 北京·古北水镇】 京郊罕见的山水城结合的自然古村村落，是典型的北方旅游度假小镇
项目区位
古北水镇位于北京市密云县古北口镇，背靠中国最美、 最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山 水城结合的自然古村落。与河北交界，距离北京市1.5小 时，距离承德市约45分钟车程
项目规划
拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建 筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、 餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务 设施。
22
【案例分析 ◎ 北京·古北水镇】规划布局
景区主体+司马台长城，各有千秋的景区组合
开发历程
2010.06，与密云县政府签署 正式战略合作协议
2010
2010.07.16，成立项目公司、项 目筹备
2011
一期土地获取、开建， 2011.11，二期土地获取
2012
项目建设期
功能分区
景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布。 古镇与保护区严格分离，古北水镇包含景区主体和司马台长城两大 板块。 其中，景区主体主要包括以下四大板块： 民国街区 水街历史风情区 卧龙堡民俗文化区 汤河古寨区
张家口市 承德市
古北水镇
唐山市 天津市 石家庄市
11
【案例分析 ◎ 北京·古北水镇】开发基础
开发基础好、乌镇的设计经验和整体运营开发将成为古北水镇项目的品质保证
开发基础优越
➢ 资源优势：古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素 有小承德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景 区，本身已经具备近郊旅游基本的观光及度假元素。
股权结构
➢ 中青旅主导，先后引入乌镇旅游、IDG、北京和谐成长投资和
京能集wenku.baidu.com等战略投资。
➢ 中青旅直接控股25.8%，并通过乌镇简介持有15.48%的股权，
实际权益比例36%（25.81%+15.48%*66%）
股东
注册资本出 资（万元）
所占百分比
中青旅控股股份有限公司
33600
25.81%
乌镇旅游股份有限公司